戴德梁行顧問(wèn)物業(yè)主管如何有效執(zhí)行日常管理工作教材(56頁(yè))-物業(yè)管理-資料下載頁(yè)
2025-08-07 10:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】物業(yè)管理的宗旨：。提高物業(yè)價(jià)值，保持良好的維修和保養(yǎng)，而。性和其使用價(jià)值。建立有效率的管理，盡量降低成本。提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)及管理。保持與業(yè)主、住戶(hù)、發(fā)展商、管委會(huì)、客戶(hù)。及政府機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系和溝通。保險(xiǎn)為什么需保險(xiǎn)？對(duì)待住戶(hù)投訴應(yīng)持的基本態(tài)度。處理投訴的基本原則。對(duì)服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量的投訴。表示同情和給予關(guān)心。把將要采取的措施告訴住戶(hù)并征得他的同意。把解決問(wèn)題所需要的時(shí)間告知住戶(hù)。采取行動(dòng)，解決問(wèn)題。短期/應(yīng)急/外判合同。防火門(mén)遭楔開(kāi)或沒(méi)有關(guān)閉妥當(dāng)。閘門(mén)外圍、堵塞出口通道。通往天臺(tái)的門(mén)遭鎖上,而無(wú)應(yīng)急開(kāi)啟措施.出口通道堆積垃圾、棄置家具或其他障礙物。出口標(biāo)志損毀或缺乏照明。手控火警警報(bào)裝置遭其他物件堵塞或遭破壞。喉轆及消防栓遭阻塞或遭破壞。大廈的消防入水口遭物料阻塞。所有消防裝置沒(méi)有依從規(guī)定由消防裝置承辦商檢查。非法改變樓宇的間隔或用途。物業(yè)市驗(yàn)文件、消防、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、交付使用證；物業(yè)單元驗(yàn)收移交記錄；
【正文】 費(fèi)及 其它政府部門(mén)收取的環(huán)衛(wèi)及環(huán)保費(fèi)用。 四、維修及保養(yǎng) 意指公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備及士建維修保養(yǎng)費(fèi)用，具體分類(lèi) 如下所示： 、消防梯、貨梯、自動(dòng)扶梯等的維修 保養(yǎng)費(fèi)用。 、污水處理系統(tǒng)、噴水 池 /水池、泳池設(shè)備、公共衛(wèi)生設(shè)備、消防噴淋系統(tǒng)、 消火栓等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 、配電 /控 制箱 /柜、公共照明燈具、公共區(qū)域開(kāi)關(guān)及插座、航空 障礙燈、泛光照明燈、電纜母線及相關(guān)設(shè)施等的維修保 養(yǎng)費(fèi)用。 、紅外線周界報(bào)警系 統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及可視門(mén)對(duì)講系統(tǒng)等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 /地面停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及附屬設(shè)施 的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 、冷卻塔、熱泵機(jī)組、分體 式空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī) /箱、 送排風(fēng)機(jī)、空調(diào)管 /風(fēng)道及保溫等設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 （土建）意指物業(yè)的玻璃幕墻 /外墻 /物業(yè)范圍的道 路、建筑小品、公共區(qū)域裝飾、各種門(mén)、窗及小五金等 的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 、標(biāo)牌、指示 牌、告示牌、水牌、地面劃線等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 、閉路電視系統(tǒng)的維修 保養(yǎng)費(fèi)用。 （包括煙感、溫 感等）及應(yīng)急廣播 /背景音響的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 （如有）的維修保養(yǎng)費(fèi)用。 、熱水器及附屬相關(guān)設(shè)備的維修保 養(yǎng)費(fèi)用。 （設(shè)備）意指物業(yè)屋宇自控系統(tǒng)、綜合 布線系統(tǒng)、程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、水電煤三表遠(yuǎn) 程計(jì)量設(shè)施等的維修保養(yǎng)費(fèi)。 年檢費(fèi)，如電梯、避雷裝置、擦窗機(jī)、高配間的電 試、水箱水質(zhì)化驗(yàn)等等。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用或購(gòu)買(mǎi)通用的維修工具的費(fèi)用。 五、大廈保險(xiǎn)意指物業(yè)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn)的保險(xiǎn)。 六、行政費(fèi)用意指管理處運(yùn)作的行政開(kāi)支費(fèi)用。具體分類(lèi)如下： 備，如桌椅、電腦等等。如果這些物品單價(jià)超過(guò) RMB2020元，則 在報(bào)表處理時(shí)作為固定資產(chǎn)處理。 、紙張、名片及其印刷、宣 傳文本及其印刷等等。 、辦公室裝修費(fèi)（如有）、辦公 室雜項(xiàng)物品（非辦公用品及辦公家具 /設(shè)備類(lèi)）、管理辦公室電話(huà) 費(fèi)、員工外出車(chē)費(fèi)、郵遞 /快遞費(fèi)、交際費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等等。 。 ，包括廣告費(fèi)、資料查詢(xún)費(fèi)等 等。 七、其它 意指管理處在一些重要節(jié)日（如圣誕節(jié)、元 量、春節(jié)等等）對(duì)物業(yè)作節(jié)日布置所需的費(fèi)用。 意指物業(yè)室外及室內(nèi)綠化的布置、更換及保 養(yǎng)費(fèi)用。 意指員工工作服的制作費(fèi)用。 意指員工工作服的定期清洗費(fèi)用。 任何無(wú)法歸至上述各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 意指稅務(wù)部門(mén)對(duì)管理費(fèi)收、利潤(rùn)等所征繳的稅 費(fèi)。 意指管理公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)準(zhǔn) 則，對(duì)為管理某個(gè)物業(yè)而購(gòu)買(mǎi)的單價(jià)超過(guò) RMB 2020元 的資產(chǎn)所計(jì)提的折舊費(fèi)。 意指在有管理收入之前（一般指大廈入 伙日前三個(gè)月），由于籌建管理處并開(kāi)展管理工作的需 要，由發(fā)展商按啟動(dòng)預(yù)算一次撥付的費(fèi)用。該費(fèi)用應(yīng)在 適當(dāng)時(shí)候（如管理帳戶(hù)有盈余）分期攤還給發(fā)展商。 管理公司的酬金 如果某一個(gè)綜合物業(yè)的各部分功能區(qū)（如辦公區(qū)域、住 宅區(qū)域、商場(chǎng)區(qū)域、停車(chē)場(chǎng)區(qū)域、會(huì)所）的管理收支需 單獨(dú)列支，則每一個(gè)部分的預(yù)算制定、費(fèi)用拆分、財(cái)務(wù) 報(bào)表制作及財(cái)務(wù)分析等均可按上述內(nèi)容分別列支開(kāi)支及 收入。
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