【導讀】港聯物業(yè)（中國）有限公司。將于2020年12月30日向業(yè)主交付，這是對項目前期工作的一次大檢閱。僅有利于提升項目的品牌形象，增強業(yè)主及目標客戶對項目的信。心，而且對于后期的銷售推廣有著深遠影響。港聯物業(yè)項目物業(yè)服務中心擬結合項目情況按照時間節(jié)點分步實施入伙。根據一期入伙工作計劃安排，物業(yè)服務中心于2020年9月正式成立。各崗位人員設置根據交房的規(guī)模逐步招聘，一期交房期間的崗位人員預計10月中旬。按物業(yè)管理企業(yè)行業(yè)管理運作模式編制而成，其中崗位及人員可根據“觀瀾天下”項目實際。因目前一期綠化尚處于質保期內，綠化維護工作應由綠化施工單位負責。5消防監(jiān)控崗消防控制中心值班。7機動替更崗應急事件處理及隊員每周替休。8領班巡查崗崗位工作管理及工作檢查。秩序部人員共計22人

　　

【正文】 在《交房業(yè)主登記表》、《交房工作流程單》登記業(yè)主房號、姓名，并查看《業(yè)主情況登記表》是否填寫完整。 4） 解答業(yè)主對《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務協議》的疑問。如無法回答業(yè)主疑問，應請引導員通知投訴咨詢人員前來解答。具體操作依照《交房應變方案》。 5） 業(yè)主對條款無異議的，指引業(yè)主在簽約頁和《銀行代繳款協議》上簽字。 6） 業(yè)主未填寫《業(yè)主情況登記表》或填寫不完 整的，指引業(yè)主填寫。 7） 整理業(yè)主資料（包括《交房通知書》、《業(yè)主情況登記表》、身份證件復印件）及簽訂的簽約頁、協議文件和業(yè)主及家庭成員彩色一寸照片。 8） 對照《交房工作流程單》，如有缺失或業(yè)主未簽定相關協議的，在《交房工作流程單》上標注，并簽字確認。 9） 將《業(yè)主手冊》、《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》示意給業(yè)主看，簡要說明內容，然后與《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務協議》、《銀行代繳費協議》一并裝在手提紙袋內雙手遞交給業(yè)主。 10） 將《交房工作流程單》交給收費人員并引領業(yè)主交費。 11） 如需等候收費，則先請業(yè)主在原座位上 稍等，待收費處有空位后再引領業(yè)主交費。 12） 需業(yè)主等候時請業(yè)主自行食用糖果。 13） 當天交房工作結束后，將《交房業(yè)主統計表》交到資料員處分類存檔。 4． 3． 5 收費 1） 由簽約人員處接收《交房流程單》，按順序排列。 2） 引導業(yè)主就座。 3） 查詢《應收費用登記表》中列出該業(yè)主應繳金額。 4） 明確告知業(yè)主應繳金額，業(yè)主如有疑問，現場進行復核。復核發(fā)現金額不符，應核 對售房合同（原件），確系計算錯誤的立即向業(yè)主致歉，并將正確金額注明在原金額旁，并簽名。 5） 銀行人員負責收取現金。 6） 收齊款項后，開具收據，遞交給業(yè)主，同時留存一聯給銀行人員。 7） 在《交 房流程單》上注明收取款項金額，簽字確認。 8） 如業(yè)主對收費提出異議，可按照《交房應對方案》處理。 9） 需業(yè)主等候時請業(yè)主自行食用糖果。 10） 通知引導員引領業(yè)主辦理驗 房 手續(xù)，并將《交房流程單》交付引導員。 11） 引導員立即通過對講通知鑰匙保管員業(yè)主房號，并請其他引導員臨時頂替崗位。 4． 3． 6 驗 房 1） 接到引導員驗 房 通知后，鑰匙管理員立即安排驗 房 員領取鑰匙并將房號登記在《交房業(yè)主統計表》中。 2） 驗 房 員領取全套鑰匙并在《交房業(yè)主統計表》中簽收，放入信封。 3） 驗 房 員在驗 房 等候區(qū)內接待驗 房 業(yè)主，引導員交付《交房工作流程單》后返回崗位。 4） 鑰匙 保管處保持 58 名備用驗 房 員，鑰匙管理員負責及時通知補充。 5） 如業(yè)主驗 房 時無備用驗 房 員，則通知引導員安排業(yè)主在驗 房 等候區(qū)休息，引導員將《交房工作流程單》交鑰匙管理員后返回崗位，鑰匙管理員將《交房工作流程單》按先后順序排放，待驗 房 人員回來后統一安排進行驗收。 6） 驗 房 員引領業(yè)主前往驗收單元后使用房門鑰匙開啟房門，并請業(yè)主先行進入。 7） 由房門處開始引導業(yè)主按照電 水 墻 地 窗戶 其它設備設施 水電表順序驗收。 8） 業(yè)主有疑問的，如有地產工程師陪同，應由工程師負責解答，如屬工程質量問題則征求工程師意見后記錄到《收 房 書》中； 無工程師陪同時，如業(yè)主提出的問題不屬于工程質量問題，應向業(yè)主說明、解釋，如屬工程質量問題或業(yè)主堅持的，應記錄到 《收 房 書》中，記錄應盡可能準確、詳實。 9） 無地產工程師陪同時，如解答業(yè)主詢問可能耽擱時間太長或無法解答的，則向業(yè)主說明稍后請專人解答，并在驗 房 結束后引領業(yè)主給地產工程師。業(yè)主詢問整改期限時，不應給盲目答復整改期限，而應根據《交房應對方案》處理。 10） 驗 房 時間應盡可能控制在 3040 分鐘左右。 11） 驗收完畢，將房間鑰匙當面清點后裝入信封交付業(yè)主，并根據驗收情況和《交房工作流程單》填寫《收 房 書》，請業(yè)主簽字確認。 12） 如需留存房門鑰匙進行整改施工，則開具《業(yè)主房門鑰匙簽收條》給業(yè)主，并說明憑條領回鑰匙，請其小心保管。 13） 如業(yè)主拒絕在《收 房 書》上簽字，則先不交付鑰匙，并通知工程主管或相關人員協助處理。 14） 填寫《交房工作流程單》、《交房業(yè)主統計表》，并將《交房工作流程單》與《收 房 書》交回鑰匙管理員處。 15） 鑰匙管理員將已驗收完畢的《交房工作流程單》和《收 房 書》移交給資料員。 16） 當天交房工作結束后，將當天的《交房業(yè)主統計表》和《業(yè)主房門鑰匙簽收條》（存根部分）統一交到工程主管處，工程主管可安排專人負責保管《業(yè)主房門鑰匙簽收條》（存根部 分），并將《交房業(yè)主統計表》交資料員。 4． 3． 7 資料管理 1） 資料員定時從交房手續(xù)辦理處收回已辦理完畢的業(yè)主資料袋，并及時補充新的資料。 2） 資料員定時從鑰匙管理員處收回已辦理完畢的《收 房 書》和《交房工作流程單》。 3） 業(yè)主交房資料按《業(yè)主情況登記表》 身份證件（復印件） 《業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務協議》簽約頁 《銀行代繳款協議》 《收 房 書》的順序存放，業(yè) 主及家庭成員照片直接放入資料袋內。 4） 《交房工作流程單》應復印并分別單獨存放，資料員負責及時登記、整理，并將交房手續(xù)辦理完畢的業(yè)主檔案分棟保管。 4． 3． 8 工程問題整改 1） 資料員負責在當日及時將交房業(yè)主單元存在的工程問題匯總 2） 次日，資料員負責將工程遺留問題匯總資料及《收 房 書》的復印件統一交工程主管。 3） 工程遺留問題統計應及時存放并報客服主管及客服中心經理處備案。 4） 工程主管負責及時將工程遺留問題提交地產專人進行整改，并及時跟進整改進度。 5） 工程主管應及時將整改情況通報給客服中心經理及客服人員。 附件 7： 【觀瀾天下】一期入伙籌備工作計劃表 （截止 2020 年 12 月 30 日） 序號 工作主題 工作內容 完成時間 完成人 備注 1 設立物業(yè)服務中心 設立物 業(yè)服務中心各級管理機構及崗位 9 月 1 日 港聯物業(yè) 2 招聘員工 根據一期交房所需崗位招聘員工 ,10月中旬全部到崗 9月 1日至 10月 15 日 港聯物業(yè) 3 建立完善管理制度 建立完善 物業(yè)服務中心內部管理制度、各崗位職責、 物業(yè)交房 操作規(guī)程 10 月 15 日 港聯物業(yè) 4 組織員工培訓 公司企業(yè)文化、管理理念、公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范培訓； 9 月至 12 月逐步安排，持港聯物業(yè) 管理服務工作內容、員工崗位職責培訓； 物業(yè)管理知識培訓； 秩序部軍事素質、軍事技能培訓； 各崗位操作規(guī)程培訓； 入伙、裝修手續(xù)辦理流程培訓、模擬演 練。 續(xù)進行 5 辦公設施設備 物業(yè)辦公設備、宿舍設施、保安用具、維修工具、保潔工具及耗材等 10 月 15 日 康宏地產 6 物業(yè)用房 物業(yè)用房裝修、移交 10月 15日前 康宏地產 港聯物業(yè) 7 物業(yè)收費價格備案 經過測算的物業(yè)費單價，經書面報康宏地產領導同意后，報當地房地局和物價局審核、備案 11 月 5 日前 港聯物業(yè) 8 編制入伙文件資料 業(yè)主手冊、前期物業(yè)管理服務協議、臨時管理規(guī)約、區(qū)域防火責任書等 10 月 31 日 港聯物業(yè) 9 印刷文件資料 聯系 專業(yè)公司設計印刷業(yè)主手冊、前期物業(yè)管理服務協議、臨時管理規(guī)約、區(qū)域防火責任書等 11 月 30 日 康宏地產 港聯物業(yè) 10 標識系統設計、制作、安裝 物業(yè)服務中心協助開發(fā)公司督促設計施工單位完成 12 月 10 日 康宏地產 港聯物業(yè) 11 房屋及設施設備的承接查驗 9 月份開始實施房屋的分戶查驗工作；公共設施設備的查驗工作根據施工進度及時安排實施。工程質量返修工作于 11 月 30 日完成。 11 月 30 日 康宏地產 港聯物業(yè) 12 資料移交 （ 1）業(yè)主資料移交 11 月 15 日 康宏地產 （ 2）工程產權、技 術資料移交 11 月 15 日 康宏地產 13 清潔衛(wèi)生開荒 （ 1） 施工單位全面清潔開荒 （ 2） 物業(yè)服務中心組織細化清潔 12 月 12 日 12 月 20 日 各施工單位 港聯物業(yè) 14 鑰匙收集 各戶鑰匙收集、編號登記 12 月 15 日 康宏地產 港聯物業(yè) 15 入伙前演練 組織 2 次入伙流程模擬演練 12 月 20 日 12 月 25 日 港聯物業(yè) 【 觀瀾天下 】 入伙前物業(yè)管理工作 計劃 表（倒計時） 序號 工作主題 工作內容 完成 時間 完成人 備注 1 入伙前演練 進行 2 次入伙流程模擬演練 12 月 21日 12 月 23日 港聯物業(yè) 2 接管驗收 （ 1）提前派出部分工程技術人員駐現場，與 康宏地產 和承建單位的工作人員一起參與 【 觀瀾天下 】 土建工程、綠化工程、相關市政工程竣工收尾監(jiān)理工作； 參與機電設備的安裝調試，了解整個小區(qū)所裝配的設備設施，熟悉各類設備的構造、性能，掌握水、電等線路的鋪設走向； 參與智能化及弱電系統的安裝調試（包括消防、門禁對講、道閘、監(jiān)控系統等）。 12 月 10日 康宏 公司 港聯物業(yè) 各承建單位 （ 2）與 康宏 地產、承建單位協商交接事宜（如：交接日期、注意事項），統一驗收標準，制定接管驗收方案，從質 量和使用功能的角度開始進行接管驗收。 12 月 6日 （ 3）對達不到接管驗收標準的工程部分，要求 有關單位在入伙前進行整改，而后進行再次驗收。 12 月 8日 3 資料移交 （ 1）業(yè)主資料移交 11 月 15日 康宏公司 （ 2）工程產權、技術資料移交 11 月 18日 康宏 公司 4 財務方面準備 制定財務預算方案，擬定物業(yè)收費標準及其他管理款項收取建議，申報政府物價部門審批。 11 月 1日 港聯物業(yè) 序號 工作主題 工作內容 完成時間 完成人 備注 5 制定規(guī)章制度 （ 1）擬定我司內部規(guī)章制度 ：公司的管理宗旨、經營方針、行政管理規(guī)定、員工崗位職責、管理服務工作內容、操作規(guī)程及相關的考核辦法。 10 月 15日 港聯物業(yè) （ 2）對外的規(guī)章制度：業(yè)主公約、入伙文本資料、裝修文本資料等的定稿與印刷 10 月 18日 6 物業(yè)用房及辦公設施設備 （ 1）物業(yè)用房移交 10 月 11日 康宏 地產 港聯物業(yè) （ 2）物業(yè)用房裝修 10 月 12日 （ 3）辦公設施設備 10 月 13日 7 設立物業(yè)服務 中心 設立各級管理機構及崗位，選聘所需員工并進行崗前培訓 9 月 1 日 港聯物業(yè)