【導(dǎo)讀】得為之奮斗終身的產(chǎn)業(yè)。年公寓產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的企業(yè)。零供給與潛在巨大需求。老年公寓事業(yè)的愿景與對(duì)手。土地獲得與利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)。老年公寓的管理與服務(wù)。老年公寓是細(xì)分客戶年齡而形成的一種獨(dú)立的住宅產(chǎn)品。求會(huì)更類似于中高星級(jí)的酒店、酒店服務(wù)式公寓，而不是物業(yè)管理公司。規(guī)模案例，尚幾乎處于零供給狀態(tài)。而且目前，中國(guó)尚無(wú)專業(yè)的老年公寓開發(fā)商。與社會(huì)制度環(huán)境是基本無(wú)關(guān)的。族與文化區(qū)別所導(dǎo)致的差異，以及對(duì)結(jié)果的影響。由子女照顧、或由非專業(yè)的保姆照顧。特定住宅時(shí)，現(xiàn)狀所無(wú)奈導(dǎo)致的錯(cuò)誤觀念。很顯然，生活習(xí)慣、生活觀念、作息時(shí)間等的不同，會(huì)形。成兩代人共同居住的眾多不和諧元素；人們應(yīng)該選擇的最佳生活與居住方式；遷居海外，一系列元素促成日本老人到中國(guó)養(yǎng)老的可能性。而國(guó)際華人圈，無(wú)論大規(guī)模或小規(guī)模引入，都可能會(huì)有暴利，同時(shí)不會(huì)有。求將被很快激發(fā)并洶涌而來(lái)。前普遍論證的2020年早了5年左右。

　　

【正文】 更多戶的設(shè)計(jì)，或還可破除成套住宅原則的設(shè)計(jì)以確保臥室南向，服務(wù)來(lái)源于各單元頂樓配置的專屬值班護(hù)工服務(wù)站； ? 專屬值班護(hù)工服務(wù)站類似于酒店的布草間功能 +護(hù)工宿舍，可以安排 13 個(gè)戶工值班與宿居，考慮可以安排在建筑頂樓； ? 層高：主張 34 層為主，除非地塊本身的訴求，否則尤其第一種老年公寓堅(jiān)決排斥小高層住宅； ? 無(wú)障礙：分流系統(tǒng)、平行交通與垂直交通系統(tǒng)全面無(wú)障礙設(shè)計(jì)， 4 層以上住宅主張全面使用電梯，第二種老年公寓全部使用電梯； ? 公共部分：主張地毯、扶手等元素的大量應(yīng)用，研究適合老人的公眾空間尺度、燈光、色彩；針對(duì)老年癡呆癥群體，單元門、戶內(nèi)公共部分增加若干有 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 趣味的便于激發(fā)記憶的元素，戶主更可在自己門口放置自己熟悉的標(biāo)志； ? 戶外環(huán)境：創(chuàng)建安全、健康而又不唐突的室外環(huán)境，清晰的組團(tuán)標(biāo)志，簡(jiǎn)潔的樓宇指向；注重組團(tuán)、鄰里關(guān)系的建立與交往；戶外活動(dòng)區(qū)域散落在社區(qū)的多個(gè)角落，更多舒適的步道和休憩元素； [老年公寓的配套 ] 1．物業(yè)管理系統(tǒng) 2．生活輔助系統(tǒng) ? 餐廳； ? 洗衣； ? 家政； ? 代理；代步 例如委托購(gòu)買曬衣服的桿子、老虎鉗等一些零碎古怪的、必須要老城區(qū)才能買到的東西；代筆或顧問：書信、協(xié)議、匯款等； ? 商業(yè)； ? 園區(qū)班車； ? 特殊陪護(hù)：例如每天有人幫助閱讀報(bào)紙，又如希望有人陪同上街，只需要報(bào)酬，就可以達(dá)成； 3． 醫(yī)療保障系統(tǒng) ? 社區(qū)級(jí)的 醫(yī)療保健中心：包括固定的全科醫(yī)生、護(hù)士，必要的醫(yī)療設(shè)備、護(hù)理器材，常規(guī)的藥品，簡(jiǎn)易的用于搶救的手術(shù)室，一些老人更多需求的?？迫缪揽频尼t(yī)生，老人常規(guī)保健、常見理療做需要的護(hù)理人員；應(yīng)該是一個(gè)介于診所與醫(yī)院之間的醫(yī)療場(chǎng)所，但是不用設(shè)置住院病房，只需設(shè)置臨時(shí)觀察的病床； ? 支持第二類老年公寓戶型的每個(gè)單元都有的專屬 24 小時(shí)護(hù)工服務(wù)站和后備一對(duì)一服務(wù)隊(duì)伍； ? 專屬于社區(qū)的救護(hù)車； ? 與市區(qū)優(yōu)秀醫(yī)療機(jī)構(gòu)之間的搶救通路； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 老年醫(yī)療咨詢圖書館； ? 定期的老人醫(yī)療與健康講座； 4． 旅游服務(wù)系統(tǒng) ? 旅游服務(wù)中心：組織老人本地、異地、出境 的專門旅行團(tuán)，滿足老人的旅游偏好與適用節(jié)奏； ? 候鳥式老人度假：類似分時(shí)度假模式，但周期更長(zhǎng)一切，一般以月為單位周期，讓老人可以在我們系統(tǒng)內(nèi)的不同老年公寓之間遷徙居住，老人可以以遷徙居住的老年公寓為基點(diǎn)，對(duì)老年公寓所依附的城市及周邊區(qū)域達(dá)成更為輕松地旅游；我們可以通過在第一種老年公寓的一房戶型保留部分短租房源來(lái)嘗試這一領(lǐng)域。 5． 社區(qū)休閑系統(tǒng) ? 體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施； ? 傳統(tǒng)項(xiàng)目的康樂中心； ? 舞臺(tái)、秀場(chǎng)； ? 俱樂部：適宜老人的音樂與酒吧； ? 農(nóng)漁休閑區(qū)：如果項(xiàng)目周邊有可能開辟一些專屬于老人種植物、種蔬菜、釣魚的場(chǎng)所則更好； 6． 投資理財(cái)系統(tǒng) ? 遠(yuǎn)程證券交易場(chǎng)所：相對(duì)于坐在電腦前操作，老人更愿意聚集在一個(gè)空間里看著大屏幕； ? 老人投資與理財(cái)?shù)膸椭c顧問系統(tǒng)； 7． 文化學(xué)習(xí)系統(tǒng) ? 社區(qū)展覽館（小博物館）； ? 老人著書、自傳的幫助； ? 老年收藏品的交流 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ? 社區(qū)自己的老人刊物； ? 老年大學(xué)系統(tǒng)的引入或合作； ? 關(guān)注老人的信仰； 8． 對(duì)外交流系統(tǒng) ? 實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)老人對(duì)老人相互幫助的途徑； ? 實(shí)現(xiàn)老人繼續(xù)為社會(huì)做貢獻(xiàn)的渠道； ? 建立老人對(duì)老年公寓捐贈(zèng)、對(duì)社會(huì)捐贈(zèng)的通路； ? 建立社會(huì)捐贈(zèng)對(duì)老年公寓的通路； ? 同樣利用第一種老年公寓的一房戶型，開辟日租型的親友探訪暫住區(qū)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 老年公寓的管理與服務(wù) 上一章節(jié)探討的所有老年公寓的配套，幾乎每個(gè)系統(tǒng)都可以成立一家專門的可以贏利的經(jīng)營(yíng)公司，然后組成一個(gè)服務(wù)集團(tuán)，其中物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)、醫(yī)療保障系統(tǒng)、旅游服務(wù)系統(tǒng)、投資理財(cái)系統(tǒng)、文化學(xué)習(xí)系統(tǒng)的贏利模式比較清晰。 初創(chuàng)階段，其中旅游服務(wù)系統(tǒng)、投資理財(cái)系統(tǒng)、文化學(xué)習(xí)系統(tǒng)可以與外界資源合作，物業(yè)管理系統(tǒng)沒有什么難度，而生活輔助系統(tǒng)、醫(yī)療保障系統(tǒng)則需要?jiǎng)?chuàng)建，且這兩塊是服務(wù)利潤(rùn)的核心來(lái)源。 隨著發(fā)展，從一個(gè)項(xiàng)目到多個(gè)項(xiàng)目，旅游服務(wù)系統(tǒng) 的贏利能力將會(huì)大幅度增加，存在自建公司的必要性，并有對(duì)外服務(wù)的廣闊拓展空間；醫(yī)療保障系統(tǒng)的贏利能力也會(huì)快速增加，同樣具有創(chuàng)造簡(jiǎn)易模型對(duì)其他非老年公寓社區(qū)復(fù)制的能力；物業(yè)管理系統(tǒng)與生活輔助系統(tǒng)又是可分可合的，都具有持續(xù)贏利能力。 當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手逐漸增多之時(shí)，我們已成熟的旅游服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)與醫(yī)療保障系統(tǒng)就可以集成或分別對(duì)外輸出管理。 邏輯上，在一個(gè)項(xiàng)目交付以后，老年公寓的服務(wù)與管理公司可以包括上述八個(gè)業(yè)務(wù)部門。然后，隨著項(xiàng)目的增多，贏利并成熟一個(gè)部門，就可以單獨(dú)培育一個(gè)公司，逐次進(jìn)行，如果單 一公司的贏利能力 +業(yè)務(wù)延伸很強(qiáng)，都可以單獨(dú)打包上市，或者包裝整體上市。 關(guān)注到在上述 8 個(gè)系統(tǒng)中，醫(yī)療保障系統(tǒng)是創(chuàng)建成本最高的、運(yùn)營(yíng)難度最大的、潛力也最大。一方面，沒有可直接合作的對(duì)象，即便國(guó)內(nèi)成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)，也沒有這樣的實(shí)踐探索過。另一方面，龐大的專業(yè)的護(hù)工隊(duì)伍，到哪里去招募、如何去培養(yǎng)，都是些問題，與技校合作、投資或合作創(chuàng)辦技校，可能都是解決途徑之一。在國(guó)外，這個(gè)崗位是有上崗證概念的，或許我們也可以效仿倡導(dǎo)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 老年公寓事業(yè)的啟動(dòng) 很少有機(jī)會(huì)，我們能夠在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，為一個(gè)客群去尋找合適 的地塊然后用成熟的產(chǎn)品模型去開發(fā)，以往，我們更多是為了特定的地塊，去研究應(yīng)該造什么樣的房子去賣給誰(shuí)。 也很少有機(jī)會(huì)，我們事先想好了要去辦一個(gè)怎么樣的企業(yè)與生產(chǎn)一種怎么樣的產(chǎn)品，經(jīng)過一系列的論證與思考后，我們開始行動(dòng)，有信心并最終將有機(jī)會(huì)成為這個(gè)行業(yè)中未來(lái)最優(yōu)秀的企業(yè)。 老年公寓事業(yè)，是必須建立在房地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上的，是必須有充分融資渠道的，是必須有良好的政府關(guān)系與人脈環(huán)境的，也是必須要求企業(yè)有足夠的創(chuàng)新能力與資源整合能力的。如果我們發(fā)現(xiàn)自身充分具備了這些優(yōu)勢(shì)，那么我們趕緊開始吧。 當(dāng)務(wù)之急，我們需要 三個(gè)文本：《老年公寓樣本產(chǎn)品模型（含管理與服務(wù)的商業(yè)模型）》、與政府部門交流的文本、與各路資金交流的文本。 然后，我們的工作分成幾個(gè)組，從如下六個(gè)層面展開： ? 戰(zhàn)略局部與土地儲(chǔ)備工作：第一個(gè)典型項(xiàng)目更應(yīng)放在杭州，一方面市場(chǎng)環(huán)境更易把握，二方面便于實(shí)驗(yàn)與修正；第一批開發(fā)城市除了如杭州、三亞、青島、珠海、武漢等一批具有地區(qū)輻射能力的城市外，最好還能把上?；虮本┑染哂袘?zhàn)略價(jià)值與政治意義的城市安排在內(nèi)；同時(shí)，應(yīng)加倍關(guān)注所有省會(huì)城市的潛在價(jià)值； ? 融資的研究、接洽與溝通：國(guó)內(nèi)銀行能夠給予多大的支持，是否存在優(yōu)惠貸款的可能 性？世界銀行或國(guó)外銀行是否會(huì)給予支持甚至援助？國(guó)內(nèi)或國(guó)際基金更愿意在開發(fā)階段還是開發(fā) +管理服務(wù)階段合作？如何快速打通上市的渠道？是否存在創(chuàng)新模式的融資可能性？ ? 政府部門的接洽與溝通：紅帽子找誰(shuí)賜？老年公寓會(huì)是否該歸入與安居工 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 程、廉租屋、集資自建房一類的社會(huì)保障性房產(chǎn)？我們將面臨哪些主管部門？他們能給予多大的支持，稅收或其他方面？我們期望在未來(lái)的一定時(shí)機(jī)，通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的參與制定、通過資質(zhì)或?qū)＠群戏ㄊ侄?，營(yíng)造更多有利于自身發(fā)展的生存環(huán)境、并盡可能設(shè)置更多的行業(yè)進(jìn)入壁壘； ? 與研究機(jī)構(gòu)的接洽與溝通：我們可以選擇國(guó) 內(nèi)政府體系下的協(xié)會(huì)類組織、國(guó)內(nèi)外院校的研究機(jī)構(gòu)、國(guó)際政府間或民間機(jī)構(gòu)等，共同成立某種形式的研究組織，相信這對(duì)于我們持續(xù)研究與學(xué)習(xí)、不斷整合資源、未來(lái)的市場(chǎng)造勢(shì)都會(huì)有幫助； ? 產(chǎn)品模型從由文本概念變成設(shè)計(jì)模塊：這個(gè)環(huán)節(jié)需要對(duì)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行充分研究與借鑒； ? 管理與服務(wù)的商業(yè)模型從文本概念變成可實(shí)現(xiàn)的組織形式與資源體系：這個(gè)環(huán)節(jié)需要與多個(gè)行業(yè)包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)、旅游系統(tǒng)、教育機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等多方面進(jìn)行接洽與探討。 然后，展開企業(yè)構(gòu)架、拿地圈錢、招民買馬，我們就可以踏踏實(shí)實(shí)造房子收錢了。還有，現(xiàn)階段，我們更應(yīng)該悄悄地開 始。 徐煜 2020 年 3 月 24 日