【導(dǎo)讀】得為之奮斗終身的產(chǎn)業(yè)。年公寓產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的企業(yè)。零供給與潛在巨大需求。老年公寓事業(yè)的愿景與對手。土地獲得與利潤實現(xiàn)。老年公寓的管理與服務(wù)。老年公寓是細(xì)分客戶年齡而形成的一種獨立的住宅產(chǎn)品。求會更類似于中高星級的酒店、酒店服務(wù)式公寓，而不是物業(yè)管理公司。規(guī)模案例，尚幾乎處于零供給狀態(tài)。而且目前，中國尚無專業(yè)的老年公寓開發(fā)商。與社會制度環(huán)境是基本無關(guān)的。族與文化區(qū)別所導(dǎo)致的差異，以及對結(jié)果的影響。由子女照顧、或由非專業(yè)的保姆照顧。特定住宅時，現(xiàn)狀所無奈導(dǎo)致的錯誤觀念。很顯然，生活習(xí)慣、生活觀念、作息時間等的不同，會形。成兩代人共同居住的眾多不和諧元素；人們應(yīng)該選擇的最佳生活與居住方式；遷居海外，一系列元素促成日本老人到中國養(yǎng)老的可能性。而國際華人圈，無論大規(guī)?；蛐∫?guī)模引入，都可能會有暴利，同時不會有。求將被很快激發(fā)并洶涌而來。前普遍論證的2020年早了5年左右。

　　

【正文】 更多戶的設(shè)計，或還可破除成套住宅原則的設(shè)計以確保臥室南向，服務(wù)來源于各單元頂樓配置的專屬值班護工服務(wù)站； ? 專屬值班護工服務(wù)站類似于酒店的布草間功能 +護工宿舍，可以安排 13 個戶工值班與宿居，考慮可以安排在建筑頂樓； ? 層高：主張 34 層為主，除非地塊本身的訴求，否則尤其第一種老年公寓堅決排斥小高層住宅； ? 無障礙：分流系統(tǒng)、平行交通與垂直交通系統(tǒng)全面無障礙設(shè)計， 4 層以上住宅主張全面使用電梯，第二種老年公寓全部使用電梯； ? 公共部分：主張地毯、扶手等元素的大量應(yīng)用，研究適合老人的公眾空間尺度、燈光、色彩；針對老年癡呆癥群體，單元門、戶內(nèi)公共部分增加若干有 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 趣味的便于激發(fā)記憶的元素，戶主更可在自己門口放置自己熟悉的標(biāo)志； ? 戶外環(huán)境：創(chuàng)建安全、健康而又不唐突的室外環(huán)境，清晰的組團標(biāo)志，簡潔的樓宇指向；注重組團、鄰里關(guān)系的建立與交往；戶外活動區(qū)域散落在社區(qū)的多個角落，更多舒適的步道和休憩元素； [老年公寓的配套 ] 1．物業(yè)管理系統(tǒng) 2．生活輔助系統(tǒng) ? 餐廳； ? 洗衣； ? 家政； ? 代理；代步 例如委托購買曬衣服的桿子、老虎鉗等一些零碎古怪的、必須要老城區(qū)才能買到的東西；代筆或顧問：書信、協(xié)議、匯款等； ? 商業(yè)； ? 園區(qū)班車； ? 特殊陪護：例如每天有人幫助閱讀報紙，又如希望有人陪同上街，只需要報酬，就可以達成； 3． 醫(yī)療保障系統(tǒng) ? 社區(qū)級的 醫(yī)療保健中心：包括固定的全科醫(yī)生、護士，必要的醫(yī)療設(shè)備、護理器材，常規(guī)的藥品，簡易的用于搶救的手術(shù)室，一些老人更多需求的?？迫缪揽频尼t(yī)生，老人常規(guī)保健、常見理療做需要的護理人員；應(yīng)該是一個介于診所與醫(yī)院之間的醫(yī)療場所，但是不用設(shè)置住院病房，只需設(shè)置臨時觀察的病床； ? 支持第二類老年公寓戶型的每個單元都有的專屬 24 小時護工服務(wù)站和后備一對一服務(wù)隊伍； ? 專屬于社區(qū)的救護車； ? 與市區(qū)優(yōu)秀醫(yī)療機構(gòu)之間的搶救通路； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ? 老年醫(yī)療咨詢圖書館； ? 定期的老人醫(yī)療與健康講座； 4． 旅游服務(wù)系統(tǒng) ? 旅游服務(wù)中心：組織老人本地、異地、出境 的專門旅行團，滿足老人的旅游偏好與適用節(jié)奏； ? 候鳥式老人度假：類似分時度假模式，但周期更長一切，一般以月為單位周期，讓老人可以在我們系統(tǒng)內(nèi)的不同老年公寓之間遷徙居住，老人可以以遷徙居住的老年公寓為基點，對老年公寓所依附的城市及周邊區(qū)域達成更為輕松地旅游；我們可以通過在第一種老年公寓的一房戶型保留部分短租房源來嘗試這一領(lǐng)域。 5． 社區(qū)休閑系統(tǒng) ? 體育運動設(shè)施； ? 傳統(tǒng)項目的康樂中心； ? 舞臺、秀場； ? 俱樂部：適宜老人的音樂與酒吧； ? 農(nóng)漁休閑區(qū)：如果項目周邊有可能開辟一些專屬于老人種植物、種蔬菜、釣魚的場所則更好； 6． 投資理財系統(tǒng) ? 遠(yuǎn)程證券交易場所：相對于坐在電腦前操作，老人更愿意聚集在一個空間里看著大屏幕； ? 老人投資與理財?shù)膸椭c顧問系統(tǒng)； 7． 文化學(xué)習(xí)系統(tǒng) ? 社區(qū)展覽館（小博物館）； ? 老人著書、自傳的幫助； ? 老年收藏品的交流 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 ? 社區(qū)自己的老人刊物； ? 老年大學(xué)系統(tǒng)的引入或合作； ? 關(guān)注老人的信仰； 8． 對外交流系統(tǒng) ? 實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)老人對老人相互幫助的途徑； ? 實現(xiàn)老人繼續(xù)為社會做貢獻的渠道； ? 建立老人對老年公寓捐贈、對社會捐贈的通路； ? 建立社會捐贈對老年公寓的通路； ? 同樣利用第一種老年公寓的一房戶型，開辟日租型的親友探訪暫住區(qū)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 老年公寓的管理與服務(wù) 上一章節(jié)探討的所有老年公寓的配套，幾乎每個系統(tǒng)都可以成立一家專門的可以贏利的經(jīng)營公司，然后組成一個服務(wù)集團，其中物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)、醫(yī)療保障系統(tǒng)、旅游服務(wù)系統(tǒng)、投資理財系統(tǒng)、文化學(xué)習(xí)系統(tǒng)的贏利模式比較清晰。 初創(chuàng)階段，其中旅游服務(wù)系統(tǒng)、投資理財系統(tǒng)、文化學(xué)習(xí)系統(tǒng)可以與外界資源合作，物業(yè)管理系統(tǒng)沒有什么難度，而生活輔助系統(tǒng)、醫(yī)療保障系統(tǒng)則需要創(chuàng)建，且這兩塊是服務(wù)利潤的核心來源。 隨著發(fā)展，從一個項目到多個項目，旅游服務(wù)系統(tǒng) 的贏利能力將會大幅度增加，存在自建公司的必要性，并有對外服務(wù)的廣闊拓展空間；醫(yī)療保障系統(tǒng)的贏利能力也會快速增加，同樣具有創(chuàng)造簡易模型對其他非老年公寓社區(qū)復(fù)制的能力；物業(yè)管理系統(tǒng)與生活輔助系統(tǒng)又是可分可合的，都具有持續(xù)贏利能力。 當(dāng)競爭對手逐漸增多之時，我們已成熟的旅游服務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、生活輔助系統(tǒng)與醫(yī)療保障系統(tǒng)就可以集成或分別對外輸出管理。 邏輯上，在一個項目交付以后，老年公寓的服務(wù)與管理公司可以包括上述八個業(yè)務(wù)部門。然后，隨著項目的增多，贏利并成熟一個部門，就可以單獨培育一個公司，逐次進行，如果單 一公司的贏利能力 +業(yè)務(wù)延伸很強，都可以單獨打包上市，或者包裝整體上市。 關(guān)注到在上述 8 個系統(tǒng)中，醫(yī)療保障系統(tǒng)是創(chuàng)建成本最高的、運營難度最大的、潛力也最大。一方面，沒有可直接合作的對象，即便國內(nèi)成熟醫(yī)療機構(gòu)，也沒有這樣的實踐探索過。另一方面，龐大的專業(yè)的護工隊伍，到哪里去招募、如何去培養(yǎng)，都是些問題，與技校合作、投資或合作創(chuàng)辦技校，可能都是解決途徑之一。在國外，這個崗位是有上崗證概念的，或許我們也可以效仿倡導(dǎo)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 老年公寓事業(yè)的啟動 很少有機會，我們能夠在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中，為一個客群去尋找合適 的地塊然后用成熟的產(chǎn)品模型去開發(fā)，以往，我們更多是為了特定的地塊，去研究應(yīng)該造什么樣的房子去賣給誰。 也很少有機會，我們事先想好了要去辦一個怎么樣的企業(yè)與生產(chǎn)一種怎么樣的產(chǎn)品，經(jīng)過一系列的論證與思考后，我們開始行動，有信心并最終將有機會成為這個行業(yè)中未來最優(yōu)秀的企業(yè)。 老年公寓事業(yè)，是必須建立在房地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上的，是必須有充分融資渠道的，是必須有良好的政府關(guān)系與人脈環(huán)境的，也是必須要求企業(yè)有足夠的創(chuàng)新能力與資源整合能力的。如果我們發(fā)現(xiàn)自身充分具備了這些優(yōu)勢，那么我們趕緊開始吧。 當(dāng)務(wù)之急，我們需要 三個文本：《老年公寓樣本產(chǎn)品模型（含管理與服務(wù)的商業(yè)模型）》、與政府部門交流的文本、與各路資金交流的文本。 然后，我們的工作分成幾個組，從如下六個層面展開： ? 戰(zhàn)略局部與土地儲備工作：第一個典型項目更應(yīng)放在杭州，一方面市場環(huán)境更易把握，二方面便于實驗與修正；第一批開發(fā)城市除了如杭州、三亞、青島、珠海、武漢等一批具有地區(qū)輻射能力的城市外，最好還能把上?；虮本┑染哂袘?zhàn)略價值與政治意義的城市安排在內(nèi)；同時，應(yīng)加倍關(guān)注所有省會城市的潛在價值； ? 融資的研究、接洽與溝通：國內(nèi)銀行能夠給予多大的支持，是否存在優(yōu)惠貸款的可能 性？世界銀行或國外銀行是否會給予支持甚至援助？國內(nèi)或國際基金更愿意在開發(fā)階段還是開發(fā) +管理服務(wù)階段合作？如何快速打通上市的渠道？是否存在創(chuàng)新模式的融資可能性？ ? 政府部門的接洽與溝通：紅帽子找誰賜？老年公寓會是否該歸入與安居工 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 程、廉租屋、集資自建房一類的社會保障性房產(chǎn)？我們將面臨哪些主管部門？他們能給予多大的支持，稅收或其他方面？我們期望在未來的一定時機，通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的參與制定、通過資質(zhì)或?qū)＠群戏ㄊ侄?，營造更多有利于自身發(fā)展的生存環(huán)境、并盡可能設(shè)置更多的行業(yè)進入壁壘； ? 與研究機構(gòu)的接洽與溝通：我們可以選擇國 內(nèi)政府體系下的協(xié)會類組織、國內(nèi)外院校的研究機構(gòu)、國際政府間或民間機構(gòu)等，共同成立某種形式的研究組織，相信這對于我們持續(xù)研究與學(xué)習(xí)、不斷整合資源、未來的市場造勢都會有幫助； ? 產(chǎn)品模型從由文本概念變成設(shè)計模塊：這個環(huán)節(jié)需要對國外經(jīng)驗進行充分研究與借鑒； ? 管理與服務(wù)的商業(yè)模型從文本概念變成可實現(xiàn)的組織形式與資源體系：這個環(huán)節(jié)需要與多個行業(yè)包括醫(yī)療機構(gòu)、旅游系統(tǒng)、教育機構(gòu)、社會福利機構(gòu)等多方面進行接洽與探討。 然后，展開企業(yè)構(gòu)架、拿地圈錢、招民買馬，我們就可以踏踏實實造房子收錢了。還有，現(xiàn)階段，我們更應(yīng)該悄悄地開 始。 徐煜 2020 年 3 月 24 日