20xx年房地產(chǎn)-鳳凰城淠河路商業(yè)推售思路(doc)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-08-05 14:28本頁面
【導(dǎo)讀】我們策劃鳳凰城二期商業(yè)及一期靠近淠河路商業(yè)的主導(dǎo)思想。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。1片區(qū)缺少成型的同類商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，2商街服務(wù)整個(gè)鳳凰城居民近8000人，輻射片區(qū)近2萬人的消費(fèi)潛力。一個(gè)集中高檔的，最新時(shí)尚理念專賣零售商的購物消費(fèi)商街。專賣店、新潮餐廳及中高檔娛樂休閑零售業(yè)，商店的環(huán)境經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)。老少皆宜的生活“自治區(qū)”，各取所需。鑒于商鋪單價(jià)較高的現(xiàn)狀，建議促銷方案作為互補(bǔ)配合方案先行上市，逐步帶出包裝組合，等價(jià)格抗性被弱化后再直面市場(chǎng)。2銷售和招商進(jìn)行分開，根據(jù)推廣節(jié)奏同步展開。式開盤時(shí)同步開張營業(yè)，以一個(gè)全新的形象起到真正的樣板作用。構(gòu)架樣板商業(yè)街的同時(shí)，許多投資人都采取觀望態(tài)勢(shì)，一旦其取得成功，以上時(shí)間段必須按銷售情況及市場(chǎng)反應(yīng)作出調(diào)整。內(nèi)容上以宣傳大型商業(yè)店鋪即將登陸揚(yáng)州為主，激。本項(xiàng)目的形象及告知宣傳。旗艦店進(jìn)駐、具體認(rèn)購述求?！丁耙徽臼健鄙虡I(yè)街——第三次消費(fèi)革命》?！督鈽?gòu)“一站式”商業(yè)步行街DN
【正文】 超市 蘇果、好又多、合家福 1 300 另：浴場(chǎng)可根據(jù)商家意向，在金牛路上修建 核心：在開盤前，確定 35 家主力商業(yè)，促進(jìn)本案樓盤銷售。引進(jìn)主力店對(duì)于加快結(jié)束商鋪的培育期、提高人氣、增強(qiáng)租戶和投資者信心有著重要作用。 形式：由公司內(nèi)部關(guān)系和必要的上門聯(lián)系相結(jié)合； 二 商家入場(chǎng)時(shí)間：最好能確定在開盤前 開盤前后只能開一個(gè)小的咖 啡店，小便利店?？梢源_定一些主要的商家，要集中精力做好引進(jìn)一家品牌餐飲店、一家品牌超市、一家診所加藥店，但這些商家不可能在開盤時(shí)開業(yè)，一是時(shí)間來不及，二是根本沒有生意，虧損肯定嚴(yán)重，三是意義不大，只要確定了商家品牌就可以做宣傳，對(duì)客戶就能解決他們的顧慮。 三 招商瓶頸：樓盤未開盤，商家入場(chǎng)經(jīng)營沒有利潤，前期裝修、人員、物料等投入不小、加大商家進(jìn)場(chǎng)難度。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 13 頁 突破口：優(yōu)惠面積加大，如：凡進(jìn)場(chǎng)裝修并在開盤時(shí)投入使用的商家給予最大政策優(yōu)惠，免租金、免物管費(fèi)、優(yōu)先購買權(quán)、一次免費(fèi)結(jié)構(gòu)合理變動(dòng)及前期投入補(bǔ)貼（根據(jù)商家 面積大小和前期投入費(fèi)用，可上下浮動(dòng)） 入住前開盤或后一定時(shí)間內(nèi)開業(yè)的給予一定的免租期和免物管費(fèi)，但不可能給商家現(xiàn)金補(bǔ)貼。 四 優(yōu)惠具體辦法如下 1 三年內(nèi)低租金：租金初步控制在 20— 25 元 /平方米。 2 對(duì)進(jìn)駐商家將給予報(bào)紙廣告的宣傳支持。 3 對(duì)一些特別大戶商家可采取 一年免租金 4 對(duì)一些形象店可采取免一年物管費(fèi)。 5 其他優(yōu)惠參考： 0 利潤期商家補(bǔ)貼 (包括裝修補(bǔ)貼 )， 6 向政府及主管部門爭取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益； 五 招商方式 1 售后返租 投資者買下商鋪后將 物業(yè)租給發(fā)展商經(jīng)營，租金標(biāo)準(zhǔn)（返還率）一般以成交額的一定比例確定（如每年 8%－－ 12%），返租期通常是 3 年或 5 年。返租方式適合以投資者為主要目標(biāo)客戶的項(xiàng)目。 實(shí)現(xiàn)返租有兩大好處：一方面，投資者收鋪后將商鋪?zhàn)饨o發(fā)展商，有穩(wěn)定的租金收入；另一方面，商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營有助做旺商場(chǎng)，返租期滿投資者收回一個(gè)成熟旺鋪 2 保租營銷 通常購買商鋪可按成交總額的 5－－ 6 成向銀行申請(qǐng)按揭貸款，余款 4－－ 5 成作購鋪首期款。保租營銷是指投資者在訂購商鋪時(shí)，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，首期無需全額支付，只需支付首期款的一部分（通常是 1－－ 2 成），然后買家將商鋪委托發(fā)展商代理經(jīng)營四至五年，發(fā)展商應(yīng)付租金用于抵扣買家余下未付的購鋪首期款，委托經(jīng)營期期滿后發(fā)展商將商鋪交回買家自行經(jīng)營管理。 實(shí)施保租營銷，發(fā)展商把商場(chǎng)開業(yè)后能否旺場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與麻煩“承包”起來，先將“生鋪”做成旺鋪之后才向買家交還商鋪，免除了買家怕商場(chǎng)前期經(jīng)營。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 13 頁 3 先租后售 有意購買商鋪?zhàn)鼋?jīng)營場(chǎng)地的商家先租用商鋪，按月交租金，在一定時(shí)期內(nèi)（通常是 2－－ 3 年）如果租用商家決定購買該商鋪，發(fā)展商按租用時(shí)議定的價(jià)格出售，之前所交的租金總額可轉(zhuǎn)作購鋪首期款，辦理成交手續(xù)和銀行按揭手續(xù)后，商 鋪產(chǎn)權(quán)歸商家所有。 先租后售的另一種情況是，承租商不一定就是購買者，發(fā)展商先將商鋪出租，然后再找投資者，買家購買后發(fā)展商將此前所收租金總額連同對(duì)租金的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給投資者。 4 減免首期款 購鋪的首期款是成交價(jià)的 40%－－ 50%，較高的首期款制約了投資者的購買熱情。發(fā)展商為了刺激客戶的購買沖動(dòng)，實(shí)施減免首期款策略。投資者再購買商鋪時(shí)，只需支付成交價(jià)的 20%－－ 30%作首期款，然后辦理 5－－ 6 年成按揭貸款，余款由發(fā)展商提供免息貸款，買家可在一定期間（ 2－－ 5 年）分期返還給發(fā)展商。減免首期款有效地降低了 置業(yè)門檻。 5 以租代售 有意購鋪的商家先承租商鋪經(jīng)營，然后按協(xié)議每月向發(fā)展商交納租金，等支付的資金總額達(dá)到當(dāng)初議定的商鋪總價(jià)款時(shí)，商鋪則銷售給承租者，商鋪產(chǎn)權(quán)歸商戶所有；如果商戶在協(xié)議期中止合約，沒有付足租金（購鋪款），則以租代售計(jì)劃終止執(zhí)行，商鋪仍歸發(fā)展商所有。
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