房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別-資料下載頁
2025-01-04 04:20本頁面
【正文】 潤(rùn)是穩(wěn)定而可觀的。以大連市的勝利廣場(chǎng)為例，開發(fā)時(shí)投資十幾個(gè)億，目前評(píng)估給四十多億，這就是物業(yè)升值的魅力所在。相比之下，傳統(tǒng)百貨業(yè)獲得利潤(rùn)的方式是一自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)形式，獲取利潤(rùn)。利潤(rùn)是可以答題估算出來的，每年的增長(zhǎng)幅度不大。特別是在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的情況下，打折讓利，無異于雪上加霜，將百貨業(yè)十分有限的利潤(rùn)再度削減。我們經(jīng)常聽到商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額很多，可是利潤(rùn)卻很少。 購物中心大多采取“三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相分離，把購物中心交由專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。開發(fā)與經(jīng)營(yíng)分開，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其職，實(shí)現(xiàn)真正分工合作。同時(shí)，購物中心還可以有效地提高商業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，因?yàn)橘徫镏行膬?nèi)的專業(yè)店要比其他單體店少得多，其管理費(fèi)用將大大降低，購物中心營(yíng)業(yè)員人均所負(fù)責(zé)的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同類的單體店；購物中心實(shí)行的是特色化、細(xì)分化和專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，相對(duì)而言的集客能力，特別是有效顧客的集客能力比較強(qiáng)。 購物中心開發(fā)中的問題 四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表 —— 購物中心 購物中心最大的魅力是靠物業(yè)的升值，這是一種長(zhǎng)線，一般情況下要十幾年才能收回投資。從國外的情況看，成功的購物中心沒有出售鋪面的。商業(yè)開發(fā)時(shí)在提供一個(gè)平臺(tái)，開發(fā)商要做的事兒是開發(fā)，而招商、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理應(yīng)由專業(yè)的公司來運(yùn)行，而不應(yīng)大包大攬，開發(fā)商要學(xué)會(huì)多條腿走路。 采取與零售商合作的方式。零售商有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有招商的能力和一整套有效地管理方法。商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，如果房地產(chǎn)不能順利銷售出去，風(fēng)險(xiǎn)是很大的；而對(duì)于商業(yè)公司而言，如果沒有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無法更快的發(fā)展和壯大，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力也不能得到增強(qiáng)，同樣也將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。購物中心以一位經(jīng)營(yíng)管理者的身份出現(xiàn)，將招攬?jiān)S多的百貨公司、精品專賣店、各種連鎖店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專賣店進(jìn)駐大型購物中心已成為商業(yè)項(xiàng)目的普遍選擇。 五 、商場(chǎng)客戶的需求 一個(gè)商場(chǎng)的招商成功與否，取決于商場(chǎng)對(duì)目標(biāo)客戶需求的透徹分析、商場(chǎng)形象包裝和全程的推廣方案。在香港、廣州、上海、深圳等先進(jìn)市場(chǎng)，成功的商業(yè)物業(yè)發(fā)展模式，商場(chǎng)都關(guān)注投資者以下的選擇標(biāo)準(zhǔn)： 開發(fā)商的實(shí)力、美譽(yù)度； 開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)； 項(xiàng)目所處位置是否以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品為主； 項(xiàng)目所處位置現(xiàn)有及潛在的消費(fèi)群體； 有與眾不同的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念； 該項(xiàng)目是否有上規(guī)模的影響力； 是否有相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)； 確切的竣工交付時(shí)間； 完善、嚴(yán)格、合理、平等的合同條款。 理智成熟的消費(fèi)將促成理智、成熟的開發(fā)，將促成一個(gè)健康繁榮的商業(yè)市場(chǎng)。 六、設(shè)計(jì)規(guī)劃與商場(chǎng)客戶的關(guān)系 在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上能夠立足而成功的商場(chǎng)，首要的條件當(dāng)然在于地理位置的特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)管理者的卓越經(jīng)營(yíng)方式；但商場(chǎng)原有自身的設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)商場(chǎng)的成功，商戶的經(jīng)營(yíng)狀況，以至租金的水平等影響非常重大。商場(chǎng) /購物中心的每一部分均有不同程度的直接影響商戶經(jīng)營(yíng)，其中主要包括如下幾點(diǎn)： （ 1）商場(chǎng)外圍 （ 2）大門出入口 （ 3）商場(chǎng)首層大堂 （ 4）公共區(qū)域和走道 （ 5）升降機(jī)及手扶電梯 （ 6）指示標(biāo)牌 （ 7）上落貨區(qū) （ 8）停車設(shè)施 （ 9）設(shè)備系統(tǒng) 微信公眾號(hào)：中國商業(yè)地產(chǎn)觀察 ? 官方微信號(hào)： ChinaCRE? 官方網(wǎng)站： ? 中國商業(yè)地產(chǎn)研究 分享商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)態(tài) 調(diào)研最新商業(yè)項(xiàng)目 解析全球特色商業(yè) Thanks For Your Time！ ChinaCRE China Commercial Real Estate 演講完畢，謝謝觀看！
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