【導(dǎo)讀】亂等情況，房?jī)r(jià)成為了關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，“國(guó)六條”出臺(tái)了。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2020年9月底前向社會(huì)公布。案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門(mén)備案。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上。述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)。目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?？钍赘犊畋壤坏玫陀?0%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)

　　

【正文】 房產(chǎn)投資者以及想購(gòu)買(mǎi)第二套以上自住房的消費(fèi)者，首付比例的增加和稅收政策的變化等，必將會(huì)受到限制。因此，對(duì)這部分消費(fèi)者更需要謹(jǐn)慎。新政剛出臺(tái)，雖然社會(huì)各方都已在第一時(shí)間做出了反應(yīng)，但就目前形勢(shì)還不明朗的情況下，持幣觀望不失為好的應(yīng)對(duì)方法，以不變應(yīng)萬(wàn)變。 對(duì)于部分短線(xiàn)投資者，也可嘗試變短期為長(zhǎng)期，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)類(lèi)型物業(yè)或是將住房出租，以取得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。 二手房中介市場(chǎng) 行業(yè)重洗牌，業(yè)務(wù)再轉(zhuǎn)向 房地產(chǎn)代理是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)附屬業(yè)，同房地產(chǎn)業(yè)過(guò)著同呼吸、共命運(yùn)的日子。隨著新一輪房地產(chǎn)行業(yè)政府宏觀調(diào)控 政策的推行，中介市場(chǎng)又將面臨一次新的篩選。在經(jīng)歷了去年七部新政的風(fēng)風(fēng)雨雨后，中介代理公司將如何面對(duì)當(dāng)前的又一輪調(diào)控政策呢？ 二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用 (三 )調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅 。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁(yè) 共 46 頁(yè) 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從 2020 年 6 月 1 日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò) 5 年 (含 5 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò) 5 年 (含 5 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 這條政策旨在抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，同時(shí)，也給中介公司帶來(lái)了影響。目前市場(chǎng)中存在的中介公司，主要提供二手房屋的租賃代理和買(mǎi)賣(mài)代理服務(wù)，營(yíng)業(yè)額也主要來(lái)源于這兩種服務(wù)的收費(fèi)。新政中住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，將住房二手買(mǎi)賣(mài)免征營(yíng)業(yè)稅的享受時(shí)間推遲了 3 年，即個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售全額征收營(yíng)業(yè)稅。措施對(duì)防止房市出現(xiàn)新一輪炒作潮有積極作用，但這導(dǎo)致了房屋轉(zhuǎn)手機(jī)會(huì)成本的提高，以投資為目的的售房者低買(mǎi)高賣(mài)計(jì)劃受到重創(chuàng)，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方出手都將更加慎重，中介公司 的房屋買(mǎi)賣(mài)代理業(yè)務(wù)量會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下滑。另外，該政策的實(shí)行，也將使一部分囤積房源的中介公司遭受打擊。獲得免稅條件難度的加大導(dǎo)致了較高轉(zhuǎn)讓稅款的支付，使得傳統(tǒng)的利用囤積房源賺取差價(jià)的盈利渠道受阻。 對(duì)于中小中介公司而言，這個(gè)政策無(wú)疑于當(dāng)頭一棒，因?yàn)檫@些公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)較為單一、多以買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)為主。去年國(guó)家房產(chǎn)新政的實(shí)施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)上眾多中介公司慘遭淘汰。在新政頒布之后，全國(guó) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁(yè) 共 46 頁(yè) 中介公司倒聲不斷。北京中介 3 個(gè)月內(nèi)倒閉一成，成都小中介在進(jìn)行調(diào)整后，數(shù)量至少減少了 30%。可以預(yù)測(cè)， 2020 年的新政又將對(duì)全國(guó)的中介 市場(chǎng)進(jìn)行再一次的清牌，中介總量將會(huì)繼續(xù)減少。對(duì)于較大的品牌中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)。市場(chǎng)份額會(huì)受到影響，因?yàn)槎址抠I(mǎi)賣(mài)減少了，而另一方面，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者也減少了。此時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)就體現(xiàn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的較量，只有通過(guò)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和完善服務(wù)才能立足于市場(chǎng)。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)正常健康發(fā)展的必備條件。 五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難 (十三 )積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。 引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。 二手房買(mǎi)賣(mài)的勢(shì)頭隨著新政的頒布而被遏制， 房屋租賃將會(huì)成為熱點(diǎn)，逐漸升溫。部分無(wú)法負(fù)擔(dān)新房高額價(jià)格的準(zhǔn)二手房購(gòu)買(mǎi)者， 如果在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)沒(méi)有與賣(mài)主達(dá)成高額營(yíng)業(yè)稅支付上的共識(shí)，很可能直接轉(zhuǎn)向住房租賃市場(chǎng)，等今后住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到一定調(diào)整后，再理性出手購(gòu)房。政府對(duì)于住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)的積極推動(dòng)，除了能解決低收入家庭的住房困難外，也給了中介公司帶來(lái)了新的業(yè)務(wù)拓展空間。多種形式的換購(gòu)及租賃模式將會(huì)使中介服務(wù)的方式多元化，致力于中低階層家庭住房需求的服務(wù)將成為一種趨勢(shì)。能夠順應(yīng)形勢(shì)政策變化，不斷創(chuàng)新的中介結(jié)構(gòu)將會(huì)得到發(fā)展壯大。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁(yè) 共 46 頁(yè) 總結(jié) ： 新政 的出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制炒房、控制投資，為了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。隨著市場(chǎng)的逐漸成熟和消費(fèi)者逐漸理性，小中介得以生存的價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸消失，收房賣(mài)房，賺取差價(jià)的方法將會(huì)被排斥。因此，小中介在宏觀調(diào)控下遭到洗牌的趨勢(shì)日益明顯，實(shí)力較為強(qiáng)勁的品牌中介將會(huì)在這個(gè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的市場(chǎng)中積極的尋找市場(chǎng)擴(kuò)張。未來(lái)的中介市場(chǎng)將會(huì)被一批大型的品牌中介所瓜分。誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范發(fā)展將是中介公司賴(lài)以發(fā)展的基礎(chǔ)；服務(wù)多元化、創(chuàng)新化將是其競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。 四、四大城市“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái) 成都： 出臺(tái)《關(guān)于成都市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià) 格的實(shí)施意見(jiàn)》 住房供應(yīng) □ 合理提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例 □ 適當(dāng)控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設(shè)規(guī)模 土地供應(yīng) □ 優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )的土地供應(yīng) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 41 頁(yè) 共 46 頁(yè) □ 嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，堅(jiān)決停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 記者昨日獲悉，為了引導(dǎo)和促進(jìn)我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，我市出臺(tái)了《關(guān)于成都市調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施意見(jiàn)》，就 住房保障、住房建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和房源信息的發(fā)布等內(nèi)容進(jìn)行了明確規(guī)定。據(jù)了解，今明兩年我市普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建房目標(biāo)，將于今年 9 月底前向社會(huì)公布。 住房 建一批中低價(jià)位、中小套型住房 據(jù)了解，將于近日出臺(tái)的《成都市城市公共住房制度實(shí)施方案》將會(huì)進(jìn)一步加大對(duì)中低收入、特別是貧困家庭住房的保障力度，實(shí)現(xiàn)人人有房住的目標(biāo)。《意見(jiàn)》中規(guī)定，市級(jí)各部門(mén)要根據(jù)《實(shí)施方案》積極建立適應(yīng)不同保障對(duì)象的、分層次、多形式的公共住房體系，加大住房保障力度。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房要實(shí)行 “ 按照標(biāo) 準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng) ” ；廉租住房按照 “ 應(yīng)保盡保 ” 的原則執(zhí)行。同時(shí)，《意見(jiàn)》還要求政府要有計(jì)劃地建設(shè)一批中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，有條件地面向社會(huì)出售。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁(yè) 共 46 頁(yè) 為了加大住房保障的力度，我市還將從調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求，充分運(yùn)用土地、規(guī)劃等調(diào)控手段，合理提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制商業(yè)用房、辦公用房等非住宅建設(shè)規(guī)模。與此同時(shí)，《意見(jiàn)》還要求要多渠道解決居民的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)部分居民通過(guò)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)來(lái)解決居住問(wèn)題。 土地 中心城區(qū)加大居住用地供應(yīng)量 加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在中心城區(qū)加大居住用地供應(yīng)量，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房 )的建設(shè)；其他區(qū) (市 )縣應(yīng)結(jié)合本地市場(chǎng)需求，科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房 (含經(jīng)濟(jì)適用住房 )的土地供應(yīng)。嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，堅(jiān)決停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 從今年 6 月 1 日起，新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟(jì)適用房 )面積所占比重，必須達(dá)到新開(kāi)工住房開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積 的 70%以上。 清理 出讓土地閑置兩年以上收回 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁(yè) 共 46 頁(yè) 《意見(jiàn)》要求各地要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管，加大對(duì)閑置土地的清理和處置力度，堅(jiān)決打擊各類(lèi)囤積土地的行為。要督促已出讓土地盡快開(kāi)發(fā)形成住房產(chǎn)品，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，對(duì)出讓土地閑置兩年以上的，應(yīng)依法予以收回。對(duì)不履行控制性項(xiàng)目建設(shè)要求、蓄意延緩項(xiàng)目施工進(jìn)度的違法違規(guī)行為，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)肅查處。 檢查 商品房銷(xiāo)售違規(guī)要堅(jiān)決查處 如何規(guī)范開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為？《意見(jiàn)》規(guī)定，市房管局要定期開(kāi)展商品房銷(xiāo)售專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)無(wú)證預(yù)售、捂盤(pán)惜售、囤積房源、發(fā)布 不實(shí)價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度信息、惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)、誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)等行為，要堅(jiān)決查處。同時(shí)，還要加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，制定《成都市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，確保商品房預(yù)售資金用于相關(guān)工程建設(shè)，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)劃 今明兩年建房目標(biāo) 9 月底前公布 為了全盤(pán)把控房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，《意見(jiàn)》要求市房管局要開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息。根據(jù)調(diào)查的信息，制定住房建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)劃中要明確 “ 十 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁(yè) 共 46 頁(yè) 一五 ” 期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建房目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)?“ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。為了讓老百姓了解房源情況，理性購(gòu)房，《意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)于確定的建房目標(biāo)和規(guī)劃，要在 2020 年 9 月底前向社會(huì)公布。 北京： 力推中低價(jià)商品房 5 月 29 日，北京市建委、規(guī)劃委、國(guó)土局、發(fā)改委、財(cái)政局共同敲定了以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和整頓銷(xiāo)售秩序?yàn)楹诵膬?nèi)容的調(diào)控方案。主要內(nèi)容一是推出 67 個(gè)中低價(jià)位普通商品房樓盤(pán)，二是要求預(yù)售許可證發(fā)放 3 日內(nèi)，樓盤(pán)必須敞開(kāi)銷(xiāo)售，不得進(jìn)行銷(xiāo)控。這成為北京執(zhí)行中央精神的具體方案。 北京市國(guó)土局局長(zhǎng)張維還指出，下一步市國(guó)土局將重點(diǎn)對(duì) 2020年已出讓的住宅項(xiàng) 目，特別是 “831” 前協(xié)議出讓的住宅項(xiàng)目加強(qiáng)推進(jìn)。最新消息顯示，北京市年度 “ 住宅建設(shè)規(guī)劃 ” 已經(jīng)開(kāi)始編制，將于 8 月底之前上報(bào)中央，此間還可能有新的更為詳細(xì)的措施出臺(tái)。 南京： 嚴(yán)打 “ 十大 ” 違規(guī)行為 南京市房管局針對(duì)開(kāi)發(fā)商 “ 囤房惜售 ” 等行為出臺(tái)了 “ 新十條 ” ，從本月 1 日起，正式生效并實(shí)施。 一、嚴(yán)格自律，透明交易，規(guī)范銷(xiāo)售，杜絕炒作樓盤(pán)、哄抬房 ； 二、未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不以任何形式銷(xiāo)售；不以 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁(yè) 共 46 頁(yè) 任何形式收取定金、房款等； 三、確保網(wǎng)上公示的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度一致，保 障購(gòu)房者知情權(quán)。 四、對(duì)即將開(kāi)盤(pán)的普通商品房，嚴(yán)格按照物價(jià)主管部門(mén)核準(zhǔn)的價(jià)格銷(xiāo)售。 五、對(duì)目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，嚴(yán)格控制房屋價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)。 六、對(duì)已辦理在建工程抵押的房屋，事先告知購(gòu)房人，未經(jīng)債權(quán)人同意，不與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，不以任何形式收取房款。 七、所售樓盤(pán)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之后 30 日內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，在簽約后 30 天內(nèi)為購(gòu)房者辦理登記備案，不一房二賣(mài)，不囤積房源，不惜售，不拒售，嚴(yán)格控制樓盤(pán)換手率。 八、加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部人員的教育和管理，銷(xiāo)售人員持證上崗。對(duì)內(nèi)部人員炒賣(mài)或與他人串通炒賣(mài)房號(hào)或期房的嚴(yán)肅處理 。 九、規(guī)范填寫(xiě)商品房買(mǎi)賣(mài)契約。 十、在政府統(tǒng)一部署和指導(dǎo)下，按照 “ 四節(jié)一環(huán)保 ” 要求，積極參與經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房和廉租房建設(shè)，在改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，讓更多的中、低收入家庭住上好房子。 重慶： 第二套房首付最少 4 成 購(gòu)買(mǎi)第二套商品房，不管是投資或者居住，首付可能普遍從目前的 3 成提高到至少 4 成。重慶市銀行界人士近日透露，該市銀監(jiān)局正 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁(yè) 共 46 頁(yè) 在制定本地實(shí)施細(xì)則，可能將全市購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付全部定格為最少 4 成。 重慶銀監(jiān)局人士說(shuō)， “ 國(guó)六條 ” 要求銀行在房貸上區(qū)別對(duì)待，尤其是建面 90 平方米以上的房屋首 付必須 3 成，其目的是引導(dǎo)房產(chǎn)理性發(fā)展，嚴(yán)控貸款風(fēng)險(xiǎn)， “ 但目前這還沒(méi)有全部確定 ” 。目前，該市各商業(yè)銀行仍然處于觀望狀態(tài)，因?yàn)閾?dān)心流失客戶(hù)，都沒(méi)有公布具體的房貸細(xì)則。