【導(dǎo)讀】湖邊水庫地區(qū)位于廈門本島東北部，處于高崎國際機(jī)場(chǎng)與會(huì)展中心的中間位置。規(guī)劃區(qū)面積，其中水域面。隨著廈門城市建設(shè)的推進(jìn)，城市面貌日新月異。現(xiàn)代化城市倡導(dǎo)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這使得湖邊水庫地區(qū)的資源價(jià)值日益凸現(xiàn)。根據(jù)廈門城市規(guī)劃之園林綠地規(guī)劃第一百三十七條河道、水體沿岸規(guī)定，湖邊水庫流域。范圍內(nèi)不得進(jìn)行會(huì)造成污染的開發(fā)建設(shè)。根據(jù)中南市政院編制的（廈門市湖邊水庫保護(hù)范圍。為，只允許建設(shè)樹木等綠化帶。湖邊水庫地區(qū)建筑功能布局紊亂，環(huán)境污糟，治安較差。廈門將從“海島城市”逐漸發(fā)展為“海灣城市”，最終將建成現(xiàn)代化國際性城市。在廈門，濱水的住宅多數(shù)是屬于高檔住宅，售價(jià)明顯高于其它住宅。良好的生態(tài)綠化是本地區(qū)最主要的優(yōu)勢(shì)條件。庫地區(qū)將起重要作用。如前所述，目前湖邊水庫的水質(zhì)有進(jìn)一步惡化的危險(xiǎn)。由此可以看出，廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度很快，且銷售價(jià)格與其它城市相比還不算高，

　　

【正文】 目尚未建成，但其廣告效應(yīng)已開始顯現(xiàn)。 表 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名 稱 單位 面積 開發(fā)商可開發(fā)用地 公頃 住宅建筑面積 低層 萬 m2 （含商住樓和 部分組團(tuán)級(jí)公建） 多層 萬 m2 小高層 萬 m2 高層 萬 m2 合計(jì) 萬 m2 公建建筑面積 （居住區(qū)級(jí)） 商業(yè) 萬 m2 賓館 萬 m2 教育 萬 m2 康健 萬 m2 其他公建設(shè)施 萬 m2 合計(jì) 萬 m2 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建筑面積 萬 m2 總建筑面積合 計(jì) 萬 m2 總?cè)莘e率 第五章 經(jīng)濟(jì)效益分析與地價(jià)測(cè)算 本次經(jīng)濟(jì)效益分析與地價(jià)測(cè)算對(duì)象地塊以熟地方式出讓，即政府負(fù)擔(dān)土地的整改費(fèi)用，包括拆遷安置補(bǔ)償、環(huán)境整治、高壓線入地費(fèi)用等。計(jì)算采用動(dòng)態(tài)分析方法，即考慮價(jià)格隨時(shí)間變化以及資金的時(shí)間成本，將所有支出及收入項(xiàng)目折算到基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)上的現(xiàn)值進(jìn)行投資回報(bào)分析及地價(jià)測(cè)算?；鶞?zhǔn)時(shí)間點(diǎn)定為 2020年 12月，即假設(shè)項(xiàng)目從 2020 年初啟動(dòng)。本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算的貼現(xiàn)率按 8%取值。 土地整改費(fèi)用 由于缺乏準(zhǔn)確的用地現(xiàn)狀及人口數(shù)據(jù) ， 本次經(jīng)濟(jì)分析及地價(jià) 測(cè)算是基于已有的一些規(guī)劃資料以及對(duì)湖里區(qū)相關(guān)政府部門的訪談來初步確定拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。測(cè)算結(jié)果有待相關(guān)的用地、人口、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等確切數(shù)據(jù)得到后再核實(shí)確認(rèn) 或調(diào)校，其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用可能更高。 集體用地征地費(fèi)用 依據(jù)《廈門湖邊水庫保護(hù)與利用規(guī)劃設(shè)計(jì)》報(bào)告，湖邊水庫地區(qū)集體用地規(guī)模為 1078畝，而根據(jù)湖里區(qū)相關(guān)政府官員介紹，征地費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照每畝 15萬元計(jì)算。據(jù)廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院和廈門市電力局 2020年 3月份編制的《湖邊水庫周邊地區(qū)高壓架空線入地專項(xiàng)規(guī)劃》，農(nóng)田及村鎮(zhèn)居住用地征地成本為 12萬元 /畝。在此我們 暫按 12萬元 /畝測(cè)算 ， 則： 集體用地征地總費(fèi)用 ＝ 1078畝 1 2萬元 /畝＝ 12,936萬元 ＝ 農(nóng)村住宅等建筑物拆遷賠償 本地區(qū)用地范圍內(nèi)的農(nóng)村住宅建筑物等的建筑面積尚無準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。據(jù)湖里區(qū)相關(guān)政府官員介紹，這些建筑可分成合法建筑、違章建筑和臨時(shí)搭建三類，對(duì)應(yīng)的面積測(cè)算和拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)也各不相同。 依據(jù)《廈門湖邊水庫保護(hù)與利用規(guī)劃設(shè)計(jì)》報(bào)告，湖邊水庫地區(qū)總計(jì)戶籍人口為 4291人，根據(jù)后坑村下轄 4個(gè)自然村的平均戶籍人口推算，湖邊水庫地區(qū)平均每戶 ，按此推算總戶數(shù)為 1938戶 。據(jù)此數(shù)據(jù)推算對(duì)建筑物的拆遷賠償費(fèi) 。 1 合法建筑 按每戶 200 平方米測(cè)算，拆遷總戶數(shù) 1938戶， 安置總建筑面積 387600平方米，按容積率 2，建筑形態(tài)擬為小高層，需預(yù)留 公頃土地作為住宅安置用地，由開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)。 建造及配套成本 = 萬平方米 1800元 /m2 ≈ 億元 2 違章建筑 按每戶 300 平方米計(jì)算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 800元 /平方米，總戶數(shù)仍按 1938戶計(jì)算。 補(bǔ)償金額＝ 1938戶 300 m 2/戶 800 元 /m2＝ 46512 萬元 ≈ 億元 3 臨時(shí)搭建 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，每戶 估計(jì)在 100平方米左右，根據(jù)湖里區(qū)相關(guān)政府官員介紹，可按照 120元 /m2標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。 補(bǔ)償金額＝ 1938戶 100 m 2/戶 120 元 /m2＝ 2326 萬元 4 農(nóng)村住宅 等 建筑物 拆遷賠償總費(fèi)用 在上述基礎(chǔ)上，可算得如下結(jié)果： 農(nóng)村住宅等建筑物拆遷賠償總費(fèi)用＝ 69768+46512+2326 ＝ 11,8606萬元 ≈ 工廠拆遷補(bǔ)償 依據(jù)《廈門湖邊水庫保護(hù)與利用規(guī)劃設(shè)計(jì)》報(bào)告，本地區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地為 911畝。按建筑容積率 估計(jì)，有建筑面積 364418 平方米。拆遷補(bǔ)償暫按 1500元 /m2計(jì)算 (設(shè)為 2020年 12月底時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) )，則： 工廠拆遷補(bǔ)償總額＝ 3644181500 元＝ 54,663 萬元 ≈ 億元 約相當(dāng)于每畝拆遷補(bǔ)償 60萬元。 據(jù)前述的 “ 湖邊水庫周邊地區(qū)高壓架空線入地專項(xiàng)規(guī)劃 ” ，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的拆遷成本為20萬元 /畝，建筑拆遷成本為 1000元 /m2。若按現(xiàn)狀建筑容積率為 ，則兩項(xiàng)合計(jì)也為每畝 60萬元。 環(huán)境整治 依據(jù)廈門市規(guī)劃院“湖邊水庫環(huán)境整治規(guī)劃”，環(huán)境整治一期工程包括新建和改建水庫周邊護(hù)岸及附屬工程、清淤及填方工程、污水工程、湖邊水庫放空管、水 庫管理處配套工程、調(diào)水工程、以及建設(shè)管理監(jiān)察費(fèi)用等共 ；二期工程包括環(huán)湖路工程、輔壩除險(xiǎn)加固、園林綠化生態(tài)環(huán)境工程等，共 。 環(huán)境整治總費(fèi)用為 億元。 高壓線入地費(fèi)用 據(jù)廈門市規(guī)劃院的資料，本片高壓線入地費(fèi)用為 。 土地整改總費(fèi)用 土地整改總費(fèi)用 = 億元 (集體用地征地費(fèi) )+ 億元 (建筑物補(bǔ)償 )＋ 億元 (工廠拆遷補(bǔ)償 )+ 億元 (環(huán)境整治 )+ 億元 (高壓線入地 ) = 億元。 綜上所述，整改總投入為 。 用地安排 規(guī)劃 總用地為 頃，其中 公頃作為村民永續(xù)經(jīng)營(yíng)用地， 公頃作為村民住宅安置用地，則 公頃可作市場(chǎng)化開發(fā)用地。 投資估算 建造和配套成本 參考廈門房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、本項(xiàng)目的定位以及相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們初步估計(jì)不同結(jié)構(gòu)形式的建筑的建造成本（包含內(nèi)部道路和綠化等）和大配套費(fèi) 在 2020 年 12月份時(shí)為下表數(shù)值，以后 以每年 5%速度上漲： 表 項(xiàng)目建造階段劃分 (單位：萬 m2) 名稱 低層 多層 小高層 高層 公建 2020年建造成本 (元 /m2) 1500 1600 1800 2020 1900 各業(yè)態(tài)總建筑面積 (萬 m2) 賓館 底商 其他 第一期20202009 A區(qū) 建筑面積(萬 m2) 4 0 B區(qū) 建筑面積(萬 m2) 0 C區(qū) 建筑面積(萬 m2) 0 0 第二期 20202020 建筑面積(萬 m2) 4 0 第三期 20202020 建筑面積(萬 m2) 0 其中別墅 表 單位建筑面積的建造和配套成本（元 / m2） 類型 建造成本 大配套成本 合計(jì) 低層 1250 250 1500 多層 1350 250 1600 小高層 1550 250 1800 高層 1750 250 2020 公建 1650 250 1900 為計(jì)算方便，假設(shè)各年建造費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣就可擬定一期 A區(qū)貼現(xiàn)年數(shù)為 ， B區(qū)為 ， C區(qū)為 。二、三期建造成本投入各自按照 50%、 30%、 20%劃分 3階段，對(duì)應(yīng)貼現(xiàn)年數(shù)分別為二期： 、 、 ；三期為： 、 、 。 則，一期 A、 B、 C區(qū)的建造成本折算到 2020年 12月的現(xiàn)值為： A區(qū)總建造及配套成本 =（低層建筑面積成本＋多層建筑面積成本 +小高層建筑面積成本＋高層建筑面積成本＋公建建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） =（ ＋ 4 ＋ ＋ ＋ ）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） =（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ B區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） =（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ C區(qū)總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）（ 1+5%） 247。（ 1+8%） =（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ 一期總建造及配套成本 =A區(qū) +B區(qū) +C 區(qū) = 二期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長(zhǎng)率247。貼現(xiàn)率 = 50%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 20%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ 三期總建造及配套成本 =∑（建筑面積成本）比率增長(zhǎng)率247。貼現(xiàn)率 = 50%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 30%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） + 20%（ 1+5%） 247。（ 1+8%） ≈ 綜上所述，商品房開發(fā)總建造及配套成本 =一期 +二期 +三期 = 億元 + 億元 + 億元 = 億元 前期勘測(cè)、設(shè)計(jì)等費(fèi)用 前期費(fèi)用按照總建造和配套成本的 8%計(jì)算，則： 前期費(fèi)用 = 8% ≈ 公建、道路、綠化等費(fèi)用 由于本項(xiàng)目是大片土地開發(fā)，公建、道路、綠化等費(fèi)用占有較高比例，可取銷售收入的4%作為開發(fā)商用于投 入基建、美化環(huán)境的支出。 公建、道路、綠化等費(fèi)用 =總銷售收入（見 ） 4% = 4% ≈ 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用按照總建造和配套成本的 5%計(jì)算， 管理費(fèi)用 = 5% ≈ 不可預(yù)見費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用按照總建造和配套成本的 4%計(jì)算， 不可預(yù)見費(fèi)用 = 億元 4% ≈ 億元 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按照銷售收入的 %計(jì)算， 銷售費(fèi)用 =總銷售收入（見 ） % ＝ % ≈ 需要說明的是，由于 前期費(fèi)用和 公建、道路、綠化等費(fèi)用 ，以及專業(yè)人員費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、銷售費(fèi)用等 所有費(fèi)用都在建造和配套成本或銷售收入的基礎(chǔ)上進(jìn)行百分比的取值，而建造和配套成本及銷售收入都是采取動(dòng)態(tài)計(jì)算的，因此，上述這些項(xiàng)目的計(jì)算結(jié)果也體現(xiàn)動(dòng)態(tài)結(jié)果。 總成本 =建造和配套成本 +前期費(fèi)用 +公建、道路、綠化等費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +地價(jià) = 元 + 億元 + 億元 + 億元 + + +地價(jià) = +地 價(jià) 稅費(fèi)和資金成本 稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) (俗稱二稅一費(fèi) )， 為銷售收入的 %。則 折算到 2020 年 12月的現(xiàn)值為： 總稅費(fèi)＝總銷售收入（見 ） 稅率 ＝ % ≈ 資金成本 由于總地價(jià)、總建造 和 配套 成本、 管理成本、拆遷安置補(bǔ)償成本 等 在動(dòng)態(tài)方式中已考慮了 資金的時(shí)間價(jià)值 ，實(shí)際上均已含利息，故在此不再單獨(dú)計(jì)算資金成本。 土地價(jià)格測(cè)算 開發(fā)商可開發(fā)用地地價(jià)測(cè)算 本節(jié)假設(shè)湖邊水庫地區(qū)由一個(gè)開發(fā)商開發(fā)進(jìn)行測(cè)算 ， 即對(duì)一、二、三期用地綜合考慮 ，在此基礎(chǔ)上確定一個(gè)統(tǒng)一的地價(jià)。 主要 采用假設(shè)開發(fā)法對(duì)土地價(jià)格 進(jìn)行 測(cè)算 ，即 湖邊水庫為一待建項(xiàng)目，假設(shè)建成后全部售出， 擬定投資利潤(rùn)率為 18%， 則地價(jià) x0的計(jì)算公式為： 總地價(jià) =總銷售收入－各項(xiàng)成本－總稅費(fèi)－利潤(rùn)總額 x0 =－ － － (x0+) 可得土地總地價(jià) x0約為 。 平均地價(jià) =總地價(jià) /開發(fā)商可開發(fā)用地 =( 10000)247。( 15) ≈ /畝 樓面地價(jià) =平均地價(jià) /容積率 =( /畝 10000247。 )247。 ≈ /m2 在上述測(cè)算中，開發(fā)商按其開發(fā)用地支付地價(jià)，對(duì)于用于村民永續(xù)經(jīng)營(yíng)用地及住宅安置用地開發(fā)商不支付地價(jià)。 總地價(jià) = 公頃 1 元 /m2≈ 億元 住宅用地地價(jià)測(cè)算 由于本項(xiàng)目是大盤開發(fā)，有大片的綠地、公建和廣場(chǎng)，住宅用地占 55%，因此，有必要針對(duì)住宅用地做一個(gè)地價(jià)測(cè)算，以便于開發(fā)商或者政府部門在決策方面進(jìn)行權(quán)衡。 根據(jù)用地平衡表，住宅用地面積為 ，建筑面積為 ，住宅用地容積率約為 ，據(jù)此 計(jì)算住宅用地地價(jià)如下： 住宅用地地價(jià) = 元 /m2 萬平方米 247。（ 15） ≈ 183萬元 /畝 收益 測(cè)算 假設(shè)（低）多層住宅售價(jià)為每平方米 5,000元，小高層售價(jià)為每平方米 4,600 元，高層售價(jià)為每平方米 4,500元，別墅售價(jià)為每平方米 6,500 元，商鋪和賓館售價(jià)為每平方米 6,600元，分別按照各自的建筑面積（低）多層 ，小高層 萬平方米，高層 萬平方米，別墅 ，商鋪和賓館 ，則 銷售總價(jià)為 。 第六章 土地出讓安排建議 針對(duì)湖邊水庫地區(qū)，建議在土地出讓時(shí)可考慮設(shè)置如下條件： 1 建議采用大盤開發(fā)，即湖邊水庫地區(qū)整體出讓，以便實(shí)施地區(qū)形象品牌再造策略，提升地區(qū)形象，帶動(dòng)周邊土地升值和城市發(fā)展； 2 要求投資開發(fā)商必須有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以保證開發(fā)的快速順利推進(jìn)； 3 水庫防護(hù)綠帶宜由投資開發(fā)商一并投資建設(shè)維護(hù)，以保證其建設(shè)和維護(hù)的檔次和質(zhì)量； 4 規(guī)劃用地范圍內(nèi)的公園也應(yīng)由投資開發(fā)商一并投資建設(shè)，以保證其建設(shè)的檔次和質(zhì)量，但建設(shè)費(fèi) 應(yīng)從上繳地價(jià)中扣除； 5 規(guī)劃用地范圍內(nèi)的高架電線入地也應(yīng)由投資開發(fā)商一并投資建設(shè)，以保證其建設(shè)的質(zhì)量，但建設(shè)費(fèi)應(yīng)從上繳地價(jià)中扣除； 6 規(guī)劃用地的招標(biāo)可采用“地價(jià) +開發(fā)設(shè)計(jì)方案”或“地價(jià) +開發(fā)設(shè)計(jì)方案 +電纜入地工程實(shí)施方案”的形式。