【導(dǎo)讀】以在分析商業(yè)街之前需先說說商業(yè)經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟得到持續(xù)發(fā)展。行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機遇。二是市場需求旺盛。示，目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在200條以上。業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)和需求卻存在一定的錯位，商業(yè)地產(chǎn)面臨成本居高不下、經(jīng)營模式落后等難題。圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險加大等趨勢的出現(xiàn)。促使一些開發(fā)商實。施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃?！疤髦椤睙o錫，位于長江三角洲幾何中心，處于滬寧杭中心地帶；東距上海128公里；西距南京183公里；是我國著名的十大旅游城市之一。無錫在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，居于滬寧。際競爭力的城市群體。貿(mào)流通業(yè)總體呈現(xiàn)出較快的、健康的增長態(tài)勢，商貿(mào)流通經(jīng)濟呈現(xiàn)出“三新三快”態(tài)勢。截止到2020年10月，無錫在銷商鋪有28個，總面積近80萬平米。息萬千，閑置率只代表調(diào)查時的狀況。

　　

【正文】 8%租賃 租 金 3200 元 /平米 .年 閑置率 關(guān)門 6 家，閑置率 6%。 經(jīng)營種類 服飾 23 家，占 %；餐飲類 20 家，占 %；美容美發(fā)類8 家，占 %；美術(shù)工藝品類店鋪 7 家，占 %；單位、辦事機構(gòu)類 6 家，占 %；副食品 4 家，占 %；煙酒店 5 家，占 %；醫(yī)療、保健類 4 家，占 %；小百貨店 4 家，占%；其他（金銀珠寶、婚紗攝影、學(xué)校、賓館、鮮花店、飾品店、足浴、化妝品、復(fù)印社等）共 21 家，占 %。 店鋪所 在樓層 一層： 88%的商鋪； 二層：餐飲、美容美發(fā)、足浴等；三層：沒有商鋪； 四層：避風(fēng)塘。 商業(yè)形態(tài) 以服飾、餐飲、休閑娛樂為主，有較高檔次和品位。 復(fù) 興 路 復(fù)興路東西走向，東接中山路，西至解放西路，商業(yè)街較短但比較寬，在中山路的輻射下，復(fù)興路人氣較旺。本商業(yè)街上高樓較多，共有店鋪 48 家，大型酒店較多，如：天瑞大酒店、天外天大 酒店、太平洋大飯店等。餐飲類（大型酒店 3 家、中型餐飲 4家、小吃店 2家）共 9 家，占 %。電子通訊、通信產(chǎn)品 10 家，占 %；政府機關(guān)、單位 9 家，占 1%，有無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、無錫市房屋置換中心、無錫市房地產(chǎn)市場、無錫市住房公積金管理中心等。煙酒類商店 4 家，占 %；服飾店有 3 家，占 %；超市、便利店、照相館、中高檔美容美發(fā)各有 2 家，各占 %，其他寫字樓、眼鏡店、圖文社、飲水機專賣、茶葉店各 1 家。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 7） 店鋪總數(shù) 48 家 面 積 2060 平米居多， 最小15 平米 權(quán)屬關(guān)系 98%租賃 租 金 1500 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營種類 餐飲類共 9 家，占 %；電子通訊通信產(chǎn)品 10 家，占 %；政府機關(guān)、單位 9家，占 %；煙酒類商店 4家，占 %；服飾店有 3 家，占 %；超市便利、照相館、中高檔美容美發(fā)各有 2 家，各占 %，其他（寫字樓、眼鏡店、圖文社、飲水機專賣、茶葉店各 1 家）共 7 家，占 %。 店鋪所 在樓層 一、 二層：餐飲、服飾、通訊業(yè)、廣告等； 三層及以上：浴場等。 商業(yè)形態(tài) 以餐飲、電子通訊 通信業(yè)為主，其他商業(yè)形態(tài)配套。 健 康 路 健康路北到復(fù)興路，南至解放南路。此商業(yè)街主要經(jīng)營服裝，并且以女裝居多，顧有 “服飾一條街 ”之稱。這里是年輕人購買服飾、飾品最愛來的地方之一，特別是年輕女性更是樂此不疲。所以這里人流量特別大，加上街道較窄，所以顯得十分擁擠，因此也帶動了小餐飲業(yè)的發(fā)展。 健康路總店鋪約 118 家，服飾類 72家，占 %，其中中檔服飾有 66 家左右，占了服飾的%，而高檔服飾只有 6 家左右；飾品 7家，占 %；餐飲類 7 家（中型餐飲 6家，咖啡屋 1 家），占 %；鞋店 4家，占 %；金融類 8 家，占 7%；煙酒店有 4 家，占 %；音像制品、茶葉店、信息服務(wù)中心各 2 家，其他 KTV 歌城、票務(wù)中心、行政中心、培訓(xùn)中心、足浴、影樓、美容店、電信網(wǎng)點之類各 1 家，不成規(guī)模，起配套服務(wù)作用。 本街商鋪除 1家是買來自用外，其他都是租賃關(guān)系。由于人氣旺，生意興隆，本商業(yè)街無店鋪空置。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 8） 店鋪總數(shù) 118 家 面 積 20200 平米 權(quán)屬關(guān)系 99%租賃 租 金 4500 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營種類 服飾類 72 家，占 61%；飾品 7 家，占 %； 餐飲類 7 家，占 %；鞋店 4 家，占 %；金融類 8 家，占 %；煙酒店有 5 家，占 %；其他音像制品、茶葉店、信息服務(wù)中心、KTV 歌城、票務(wù)中心、行政中心、培訓(xùn)中心、足浴、影樓、美容店、電信網(wǎng)點之類各 2 家，共 15 家，占 %。 店鋪所 在樓層 一層：服飾、飾品； 二層：餐飲、網(wǎng)吧等； 三層以上：休閑浴場、培訓(xùn)中心、專業(yè)護膚等。 商業(yè)形態(tài) 中低檔服飾一條街，以女裝居多。 新 生 路 新生路北至縣前東街，南至朝陽廣場，是一條與中山路平行的商業(yè)街。但街道較窄，發(fā)展受限，其繁榮程度不及 中山路，街道、建筑比較陳舊。 新生路商業(yè)街上共有商鋪 39 家，其中餐飲類 15 家，占 %，包括 2家港臺餐飲、 3家中型餐飲、 3 家小吃店、 6 家咖啡屋酒吧和 1 家茶樓；服飾類 4 家，占 %；煙酒類店鋪有4 家，占 %；有 1 家高檔連鎖經(jīng)營的西餅店；美容美發(fā)店有 3家，占 %，檔次比較高，有 2 家是連鎖經(jīng)營的；金融類（銀行、證券） 3 家，占 %；其他有連鎖便利店、美容品專賣、房屋中介、干洗店、藥店、照相館、政府部門等各 1 家。 可以看出本商業(yè)街以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。 （商鋪基本 數(shù)據(jù)詳見附表 9） 店鋪總數(shù) 39 家 面 積 50150平米居多 最小 20 平米 權(quán)屬關(guān)系 96%租賃 租 金 6500 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營種類 餐飲類 15 家，占 %；服飾類 4 家，占 %；煙酒類店鋪有 4 家，占 %；美容美發(fā)店有 3 家，占 %；金融類3 家，占 %；其他有西餅店、連鎖便利店、美容品專賣、房屋中介、干洗店、藥店、照相館、政府部門、炒貨店等各1 家，共 10 家，占 %。 店鋪所 在樓層 一、二層：餐飲、服飾、副食品、美容美發(fā)； 三層及以上 ：茶館等。 商業(yè)形態(tài) 以餐飲為主，服飾其次，其他各類商業(yè)形態(tài)配套存在。 后 西 溪 后西溪東至中山路，與崇寧路相連；西至解放西路。整個商業(yè)街較短，但人流量很大，商氣也很旺，店鋪較多，總共有 53 家。其中，服飾類有 25 家，占 %；布料經(jīng)營有 5 家，占%，所以服飾和布料共占了店鋪總數(shù)的 %，與健康路連成一片，形成更大規(guī)模的服飾類專賣街以及布料的批發(fā)、零售；餐飲店 7 家，占 %；美容美發(fā) 4 家，占 %；飾品類店有 3 家，占 %；另外皮具店、食雜店以及公司單位各有 2 家；足浴、電器商場、數(shù)碼圖片經(jīng)營店之類各有 1 家，都沒形成規(guī)模，起配套服務(wù)作用。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 10） 店鋪總數(shù) 53 家 面 積 1560 平米居多 權(quán)屬關(guān)系 100%租賃 租 金 2500 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營種類 服飾類有 25 家，占 %；布料經(jīng)營有 5家，占 %；餐飲店 7 家，占 %；美容美發(fā) 4 家，占 %；飾品類店有 3家，占 %；另外皮具店、食雜店以及公司單位各有 2 家，足浴、電器商場、數(shù)碼圖片經(jīng)營店之類各有 1 家，共 9 家，占17%。 店鋪所 在樓層 一、 二層：餐 飲、服飾、副食品店； 三層：餐飲（麻辣涮）。 商業(yè)形態(tài) 以服飾、飾品為主，與健康路共同打造服飾街。 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 CBD（中央商務(wù)區(qū)）商圈是無錫商業(yè)的集中地，無錫經(jīng)濟的發(fā)祥地，大小商鋪共有 793 家，空置 26 家，閑置率為 %。空置店鋪分布為：縣前東街 13 家，人民東路 7 家，崇寧路 6家，其他閑置率為零。 店鋪大小 10500 平米不等， 96%為租賃店鋪，租金在 12008400 元 /平米 .年之間，平均為 4100 元 /平米 .年左右。從商鋪的樓層分布看：一、二層主要經(jīng)營餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī) 療、美容美發(fā)等；三層及以上主要經(jīng)營餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)等。 店鋪總數(shù) 793 家 面 積 10500 平米 權(quán)屬關(guān)系 96%租賃 租 金 4100 元 /平米 .年 閑置率 空置 26 家，閑置率為 %。 店鋪所 在樓層 一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等； 三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務(wù)所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構(gòu)。 CBD 商圈已經(jīng)形成了以中山路為紐帶，人民中路為兩翼的商業(yè)集中營。并已經(jīng)形成了多條商業(yè)特色 街，如：中山路是集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性商業(yè)街；縣前街是以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學(xué)校等構(gòu)成的文化商業(yè)街；健康路是服飾一條街；后西溪是服飾、布料一條街；而人民路是餐飲、休閑娛樂的好去處；復(fù)興路是手機行業(yè)集中地。 中山路在道路拓寬改造工程完成后，作為中心商務(wù)區(qū)的主干道環(huán)境更加優(yōu)美， CBD 商圈更趨成熟。結(jié)合無錫發(fā)展大交通、大旅游、大流通的實際，進一步調(diào)整開發(fā)商業(yè)街功能，按照購、吃、住、游、玩、休閑等功能配套齊全的原則，對中山路實行 “調(diào) ”、 “轉(zhuǎn) ”、 “遷 ”、 “移 ”、“改 ”等多種形式的存量調(diào)整和功 能開發(fā)，將中山路建成一條具有鮮明地方文化個性，穿劃層次、用成系列、吃創(chuàng)特色，集購物、餐飲、觀光、娛樂、配套服務(wù)等諸多功能于一體的標(biāo)志性繁華商業(yè)街。主體框架是形成一條主線：即中山路標(biāo)志性繁華商業(yè)街；開發(fā)兩個休閑中心：即以城中公園和太湖娛樂城為核心的中山路北段休閑中心和從鎮(zhèn)巷到新開河的中山路南段休閑中心；建成三條專業(yè)特色內(nèi)街：即道長巷南北貨、副食品特色街，皇亭旅游工藝品、小吃特色街，以及中山路和南禪寺相連接的新生弄文化小商品特色街；改造四個重點地塊：即一百老大樓到書院弄地塊，城中公園沿街地塊，無錫日報社到新開河 地塊，二院急救大樓到新生弄地塊；培育五個主商業(yè)群：即勝利門專業(yè)商場商業(yè)群、三陽大型商場商業(yè)群、三鳳橋餐飲服務(wù)商業(yè)群、學(xué)前街八佰伴特色專賣商業(yè)群、朝陽廣場南禪寺文化旅游工藝品商業(yè)群。 二、火車站商圈 歷來人流量大的地方商業(yè)發(fā)達，而火車站是流動人口高度集中的地方，人流量巨大，商機無限，無錫在很早以前就形成了以火車站為核心，輻射四周的商業(yè)圈。但從全國范圍來說，一個城市的火車站地區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)一向是被人視為低檔次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁華程度遠(yuǎn)不如 CBD 商圈。 商圈范圍 火車站商業(yè)圈主要由通 運路和興源路組成，是無錫歷史較早的商圈之一。 商圈內(nèi)各商業(yè)街情況 通 運 路 通運路北至二百商廈，南接解放北路，形成了一條以服飾為主商業(yè)街。本此調(diào)查了最為集中的 16 家店鋪，其中：服飾店居多，有 11 家，占 %。如：萬家福服裝超市、頂點休閑服裝、服飾特賣場等；其他則是證券公司、銀行、商廈等，共 5 家，占了 %，餐飲類就 “樓外樓 ”1 家。這里租金一般在 2600 元 /平米 .年，相對市中心地段便宜很多，所以沒有空置店鋪。也說明火車站周邊人氣較旺，商業(yè)繁榮。不過受火車站改造的影響，目前這里人氣受到了暫時 的影響，但在改造完成后這里人氣會更旺，商業(yè)也會更發(fā)達興旺。 （商鋪基本數(shù)據(jù)詳見附表 11） 店鋪總數(shù) 16 家 面 積 20400 平米 權(quán)屬關(guān)系 98%租賃 租 金 2600 元 /平米 .年 閑置率 閑置率為零 經(jīng)營種類 服飾類 11 家，占 69%； 其他占 31%。 店鋪所 在樓層 一、 二層：服飾、食雜店； 三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。 商業(yè)形態(tài) 以經(jīng)營服飾為主，檔次相對較低。 商圈發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 由于是火車站附近，臟、亂是不爭的現(xiàn)實，經(jīng)營品種也比較單一，商品檔次相對較低。 近年來，無錫市全力推進大城市建設(shè)，對老城區(qū)進行拓寬改造，對新城區(qū)進行全新規(guī)劃，火車站前的改造如火如荼地進行，站前商貿(mào)區(qū)拔地而起。整個商貿(mào)區(qū)占地面積約為 公頃，建筑面積約 28 萬平方米，定位于國際流行的步行街，是市民休閑、娛樂、購物的理想場所。將該地區(qū)打造成一個綜合性購物休閑區(qū)，人們到此，并非目標(biāo)消費，而是作為一個休閑場所來逛逛，隨便購物、品食、看戲。作為綜合性步行街來說，這樣的體量在錫城也是令人矚目的。 因此，火車站前這一地段無論經(jīng)營還是投資，都是商家的首選之地。因為許多外地客戶都是要在無錫開拓市 場，火車站前區(qū)位成為他們打響自己的品牌的窗口?；疖囌厩皬V場整治有序，聯(lián)系火車站廣場與商貿(mào)區(qū)的兩座景觀橋已完工，古運河風(fēng)光無限，將來的地段價值潛力巨大。 商業(yè)街 — 副中心區(qū) 副中心區(qū)在由京杭運河、太湖大道、滬寧鐵路、錫澄路、通惠路所構(gòu)成的環(huán)形以內(nèi)，解放環(huán)路以外的區(qū)域。 副中心區(qū)是中心區(qū)的延伸，商業(yè)的繁華程度僅次于中心區(qū)，是城市經(jīng)濟的重要區(qū)域。副中心區(qū)包括五愛廣場商圈、南門商圈和北大街商圈，形成了各具特色的商業(yè)中心。隨著無錫建設(shè)特大城市的步伐，中心區(qū)的改造、延伸，副中心區(qū)與中心的界限將不再明顯，副中心區(qū)將得到 前所未有的發(fā)展機遇，并充滿無限商機和活力，必將成為眾多商家及投資者搶占的高地。 一、五愛廣場商圈 五愛廣場商圈位于市中心的西面，以五愛廣場為中心，輻射四周。此商圈緊鄰市中心，在市中心經(jīng)濟的影響、帶動下，發(fā)展迅速，人氣、商氣兩旺，并已形成了各具特色的商業(yè)中心，比如：人民西路上以夢之島為中心的數(shù)碼、通訊中心；縣前西街上的無錫鞋帽及皮具大市場；五愛北路上餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)繁榮。 商圈范圍 五愛廣場商圈由人民西路、五愛路、縣前西街三條商業(yè)街組成，以五愛廣場為核心。其中，縣前西街、人民西路分別與市中心區(qū)的 縣前東街和人民中路相連。 各商業(yè)街情況 人民