【導讀】北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況。分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟特性分析。海問可以提供的服務。商業(yè)地產(chǎn)狀況與相關(guān)政策。流通商業(yè)的主要運營模式。商業(yè)在首都社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用顯著增強。競爭性商業(yè)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)初步形成。商業(yè)現(xiàn)代化水平與國際先進商業(yè)的差距進一步縮小。北京商業(yè)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將發(fā)生根本性的改變。商業(yè)地產(chǎn)的供應大幅增加，市場需求變化不大，出現(xiàn)階段性飽和。人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理通知》對商業(yè)地產(chǎn)。銀行信貸的變化將促使商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商改變原來的操作策略、營銷。商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化程度較高，影響項目差異化定位。商鋪投資者專業(yè)投資水平的迅速提升將導致未來市場競爭的加劇。充分體現(xiàn)商業(yè)為人服務的功能，以滿足不同人群的不同需求作為商業(yè)發(fā)展。充分發(fā)揮北京“首都、古都、國際大都市”三方面的優(yōu)勢，發(fā)展與之相適。優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，加快國有商業(yè)體制改革，進一步鼓勵多種所有制經(jīng)濟共。依靠引進主力店商家吸引人流，帶動其他商鋪人氣

　　

【正文】 本 77, 90, 96, 34, 299,銷售費用 12, 25, 12, 50,管理及其他費用 3,財務費用 2, 6, 10, 8, 5, 34, 67,預備費 1, 1, 1, 1, 1, 1, 1, 9,稅前利潤 82, 97, 53, 107, 202, 152, 155, 383,所得稅 17, 35, 66, 50, 51, 126,凈利潤 82, 97, 36, 71, 135, 102, 103, 256,累計凈利潤 82, 180, 216, 144, 8, 93, 197, 454, BICI 第 頁 52 模式三現(xiàn)金流量情況 現(xiàn)金流量表2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總額開發(fā)成本 82,313 97,898 324,006 602,180 686,310 605,036 474,257 2,872,000現(xiàn)金凈流出 82,313 97,898 121,319 70,225 19,701 36,711 2,149 430,316收入 0 0 67,562 177,318 222,203 189,441 157,370 813,895住宅銷售收入 0 0 32,400 16,200 16,200 0 0 64,800商業(yè)用房銷售收入 0 0 26,325 94,163 104,288 65,813 25,313 315,900商業(yè)用房出租收入 0 0 8,687 66,491 100,906 122,624 130,977 429,685車庫出租收入 0 0 150 465 810 1,005 1,080 3,510自營收入其他現(xiàn)金凈流入 0 0 67,562 177,318 222,203 189,441 157,370 813,895項目現(xiàn)金流 (82,313) (97,898) (53,757) 107,093 202,503 152,730 155,221 383,579累計現(xiàn)金流 (82,313) (180,211) (233,968) (126,874) 75,629 228,358 383,579 767,158 BICI 第 頁 53 主要風險提示 市場風險分析 ? 市場的需求和供給的不平衡，以及宏觀經(jīng)濟、政策情況是產(chǎn)生市場風險的主要因素，項目的好壞首先是受市場風險影響的 競爭對手眾多 租售能力要求高 未來市場不確定性 ? 盡管房地產(chǎn)行業(yè)存在很大的發(fā)展空間，但是目前北京市場眾多的樓盤還是在一定程度上加大了本項目的市場風險，因而作出風格和作出特色是從競爭對手中脫穎而出，贏得廠商和客戶青睞的關(guān)鍵 ? 任何商品的推銷和推廣都和銷售的作用密不可分，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此，因而不斷提高項目的銷售能力是本項目成功的關(guān)鍵 ? 市場都有不確定性，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點，不可能一次性消化當年的所有產(chǎn)品，因而未來的租售業(yè)績將在很大程度上決定于市場的情況，更好地做好市場規(guī)劃將能很好地減小市場的風險 BICI 第 頁 54 主要風險提示 經(jīng)營風險分析 ? 如果具備了一定的市場環(huán)境，經(jīng)營能力將在絕大程度上決定項目的盈利能力和盈利水平，提高項目的經(jīng)營能力，例如租售管理能力、物業(yè)管理能力以及服務水平等是降低經(jīng)營風險的關(guān)鍵 成本控制關(guān)鍵 租售管理風險 經(jīng)營管理風險 ? 項目實施需要不斷優(yōu)化，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項成本費用，降低投資成本將能直接降低項目的風險 ? 剛才提到項目的租售能力是非常重要的，那么對市場營銷的管理工作同樣重要，具體方法有對營銷方式、營銷渠道以及營銷人員的管理 ? 在沒有自營業(yè)務的情況這里主要是指物業(yè)管理和售后服務工作的開展情況，如果在有自營業(yè)務的情況下，以更為有效的方式推廣自營業(yè)務也是降低經(jīng)營風險的一環(huán) BICI 第 頁 55 主要風險提示 金融財務風險分析 ? 上面提及項目的很大部分資金來自于銀行貸款，那么還款壓力是影響項目的開發(fā)模式以及經(jīng)營模式的關(guān)鍵，要更好的做好項目管理工作，同樣需要注意更好地降低項目的金融財務風險 還款壓力 資金回收壓力 ? 在保證項目盈利能力的基礎(chǔ)上，我們建議盡量選擇最快回收項目資金的開發(fā)和經(jīng)營模式，這將在很大程度上減緩企業(yè)的還款心理壓力以及實際還款能力 ? 通過多種付款方式促銷，盡量從銷售中回收投資是我們建議的銷售方式，力求開發(fā)資金按預期回籠，從另外一個角度消減企業(yè)的金融財務風險 169。 2020 Beijing Investment Consultants, Inc. 海問咨詢 BICI Confidential ? 企業(yè) 企業(yè)企業(yè)企業(yè) BICI 第 頁 57 主要結(jié)論 ? 總體上將，通過對以上市場、價格、成本、利潤以及現(xiàn)金流量等分析，我們可以看出該項目回報率是很好的，盡管具有一定的市場、經(jīng)營和金融財務風險，但是我們相信在企業(yè)不斷提升管理能力和抗風險能力的同時，該項目基本上是可行的 ? 另外，隨著北京經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，北京舉辦奧運會對北京基礎(chǔ)設(shè)施要求的提高，政府對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和人民生活水平的不斷改善，該地區(qū)的房地產(chǎn)前景發(fā)展良好 BICI 第 頁 58 ? 北京市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)概況 ? 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟特性分析 ? 項目可行性分析 ? 基本財務測算 ? 海問可以提供的服務 目錄 BICI 第 頁 59 ? 海問特色與優(yōu)勢 ? 海問主要業(yè)務 ? 與項目的結(jié)合點 ? 下階段工作 * 將在另外文件“業(yè)績管理程序”中詳述 分鐘寺區(qū)域經(jīng)濟特性分析 BICI 第 頁 60 海問的特色與優(yōu)勢 獨特的服務模式 國際化的專業(yè)人才 網(wǎng)絡(luò)化知識供應體系 財務顧問 + 管理咨詢 一體化的咨詢服務模式 ? 解決企業(yè)發(fā)展方向問題 ? 解決企業(yè)內(nèi)部管理問題 ? 解決企業(yè)資源瓶頸問題 國際視野 + 本地思維 復合型的專業(yè)人才 ? 國際化的專業(yè)知識 ? 國內(nèi)大型企業(yè)的實際運作經(jīng)驗 ? 對中國獨特的發(fā)展階段的 ? 深入研究和深刻認識 知識供應網(wǎng)絡(luò) + 案例積累 創(chuàng)新性服務成果 ? 網(wǎng)絡(luò)化的知識供應渠道 ? 特定的與客戶溝通方式 ? 長期的經(jīng)驗積累 全局性 + 前瞻性 可持續(xù)發(fā)展的解決方案 國際化理念 + 本土化行為 可操作性強的解決方案 失敗教訓 + 成功總結(jié) 分享經(jīng)驗的解決方案 BICI 第 頁 61 海問咨詢提供的專業(yè)服務 海問能提供全方位的財務顧問專業(yè)服務和管理咨詢專業(yè)服務 (1) 財務顧問服務產(chǎn)品 首次公開發(fā)行 增發(fā)和配股 私募融資 ?股份制改制方案設(shè)計 ?股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?業(yè)務重整 ?機構(gòu)調(diào)整 ?融資工具比較 ?融資方案設(shè)計 ?投資項目可行性研 ?公司業(yè)務重組 ?資產(chǎn)及負債重組 ?機構(gòu)及人員重組 ?資本結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?項目價值評估 ?項目可行性研究 ?戰(zhàn)略投資者引進 公司重組 兼并和收購 投資評估 會計財務服務 ?并購方案設(shè)計 ?目標公司選擇和價值評估 ?并購后的整合 ?金融工具安排 ?投資項目盡職調(diào)查 ?投資項目可行性研究 ?投資項目綜合評價 ?投資方案設(shè)計 ?會計咨詢 ?財務制度設(shè)計 ?制度實施輔導 ?公司價值評估 ?融資方案設(shè)計 ?投資者推介 ?法律財務咨詢 項目融資 BICI 第 頁 62 海問咨詢提供的專業(yè)服務 海問能提供全方位的財務顧問專業(yè)服務和管理咨詢專業(yè)服務 (2) 發(fā)展戰(zhàn)略及管理 組織機構(gòu)及管理體系 業(yè)務及流程重組 人力資源管理 營銷管理 財務管理 運營管理 并購及整合 管理咨詢服務產(chǎn)品 ?公司發(fā)展戰(zhàn)略 ?公司業(yè)務戰(zhàn)略 ?戰(zhàn)略規(guī)劃制定流程 ?新產(chǎn)品 /新業(yè)務戰(zhàn)略 ?組織的核心能力 ?公司法人治理結(jié)構(gòu) ?組織結(jié)構(gòu)設(shè)計 ?管理運行體系設(shè)計 ?人力資源管理流程 ?薪酬激勵方案 ?MBO/期 /股權(quán)方案 ?業(yè)績考評方案 ?公司 /項目價值評估 ?并購策略 ?并購整合方案 ?品牌管理策略 ?營銷診斷 ?營銷組織及管理設(shè)計 ?營銷信息系統(tǒng) ?財務管理診斷 ?財務制度制定及實施 ?財務管理流程 ?成本管理 ?生產(chǎn)布局 ?供應鏈管理 ?產(chǎn)品研發(fā)管理 ?業(yè)務重整 ?機構(gòu)調(diào)整 ?關(guān)鍵業(yè)務流程識別 ?業(yè)務流程再造 BICI 第 頁 63 海問與本項目的結(jié)合點 客戶需求 項目規(guī)劃 招商 內(nèi)部管理 融資 海問角色 合作 適當參與 合作 合作 主要任務 協(xié)助客戶制定完整的項目運作及實施規(guī)劃： ? 因素分析 ? 財務測算 ? 推廣計劃 ? 實施方案等 適當提供可選擇對象 策劃各種融資渠道： ? 戰(zhàn)略投資者 ? 行業(yè)合作伙伴 ? 銀行貸款 ? …… 協(xié)助客戶建立完整有效的內(nèi)部管理體系： ? 組織結(jié)構(gòu) ? 管理制度 ? 管理流程 ? 人力資源 ? …… BICI 第 頁 64 下一步工作計劃－協(xié)助企業(yè)制定可實施的商業(yè)計劃 ? 在下一步工作計劃中，撰寫商業(yè)計劃書是非常重要的一個環(huán)節(jié)，一個好的商業(yè)計劃書將對公司產(chǎn)品的銷售、公司形象的提高以及更為有效、有利的制定各種策略以及吸引投資者都有非常重要的重要。海問在這方面具有很強的優(yōu)勢和豐富的經(jīng)驗，我們將在以下方面對商業(yè)計劃書進行詳細的描述： ? 公司介紹 （包括公司戰(zhàn)略、產(chǎn)品特點、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)以及公司優(yōu)勢等等） ? 市場風險 （市場介紹、目標市場、顧客的購買準則、銷售策略以及市場滲透和銷售量） ? 競爭性分析 （主要包括競爭者分析，以及競爭策略或消除壁壘等） ? 產(chǎn)品與服務 （包括產(chǎn)品品種規(guī)劃、研究與開發(fā)、未來產(chǎn)品和服務規(guī)劃以及實施計劃等） ? 市場與銷售 （主要包括市場計劃、銷售策略、銷售渠道以及市場推廣等計劃） ? 財務計劃 （包括財務年度報表、資金需求、預計收入報表、資產(chǎn)負債預計表、現(xiàn)金流量表等） ? 附件 （主要包括管理層人員簡歷、行業(yè)關(guān)系、競爭對手的文件資料、公司現(xiàn)狀、主要顧客名單以及新聞剪報與發(fā)行物、市場營銷、專門術(shù)語等）