上海住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃及投資咨詢粗探doc14-公寓住宅-資料下載頁
2025-08-05 10:38本頁面
【導(dǎo)讀】住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成。現(xiàn)針對(duì)一案例，欲對(duì)上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。劃容積率為，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)。遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬元/畝，最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在4980—6980元/M2。領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。實(shí)際上，目前上海住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型，它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50M2左
【正文】 標(biāo)準(zhǔn)估算： 15元 /M2*52500M2=79萬元 小計(jì)： 3092萬元 E、不可預(yù)見費(fèi) 按（ A） —— （ D）各項(xiàng)費(fèi)用的 5%估算 （ 9975+9866+1184+3092） *5%=24117*5%=1206萬元 大量管理資料下載 AE小計(jì)： 25323萬元 F、建設(shè)期貸款利息 假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的 30%， 25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動(dòng)銷售， 45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款 1— 3年貸款利率為 %，貸款資金平均占用時(shí)間為 ，則建設(shè)貸款利息為： 25323*45%*[（ 1+%） ]=951萬元 建設(shè)開發(fā)成本匯總表： 工程項(xiàng)目 分項(xiàng)項(xiàng)目 估算金額（萬元） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用 出讓金 3675 動(dòng)拆遷費(fèi)用 6300 小計(jì) 9975 主體工程建設(shè)費(fèi) 住宅商品房 地下工程 結(jié)構(gòu) 2988 建筑 機(jī)電設(shè)備 開辦費(fèi) 小計(jì) 7171 獨(dú)立式地下停車庫 地下工程 結(jié)構(gòu) 0 建筑 機(jī)電設(shè)備 開辦費(fèi) 19 小計(jì) 1478 公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 便民商店 其他配套設(shè)施 小計(jì) 238 大量管理資料下載 變電所 變壓器 480 配電設(shè)備 320 備用柴油發(fā)電機(jī) 土建 16 小計(jì) 925 室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（ 1 座） 鋼筋混凝土基層 5 聚胺脂類面層 22 場(chǎng) 地設(shè)備 5 進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13 進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9 小計(jì) 54 主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì) 9866 室外工程費(fèi) 1184 工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 592 開發(fā)商籌建管理費(fèi) 197 住宅配套費(fèi) 1594 人防配套費(fèi) 0 市政建設(shè)配套費(fèi) 630 有關(guān)部門收取各種手續(xù)費(fèi) 79 小計(jì) 3092 不可預(yù)見費(fèi) 1206 建設(shè)期貸款利息 951 項(xiàng)目總開發(fā)成本（萬元） 26274 三、項(xiàng)目開發(fā)盈利性分析 住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取 8%）： 住宅商品房： 49800M2*6180 元 /平方米 *（ 18%） =28314 萬元 大量管理資料下載 獨(dú)立式地下車位： 10 萬元 /個(gè) *136 個(gè) *（ 18%） =1251 萬元 小計(jì) 29565 萬元 住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本 26274 萬元 開發(fā)利潤(rùn)： 2956526274=3291 萬元 利潤(rùn)率： 開發(fā)利潤(rùn) /開發(fā)成本 =3291/26274*100%=% 假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用 2 年時(shí)間，開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的 30%，即 25323*30%=7597 萬元 開發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率： 開發(fā)利潤(rùn) /（自有資金 *2） *100%=3291/（ 7597*2） *100%=% 盈虧平衡分析： 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入 =建設(shè)開發(fā)成本 盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià) *49800*（ 18%） +100000*136*（ 18%） =262740000 盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià) =5462 元 /平方米 即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)超過 5462 元 /平方米，則開發(fā)項(xiàng)目盈利 如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)低于 5462 元 /平方米，則開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損 相比房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估而言，房地產(chǎn)前期策劃，投資及盈利性分析所涉及的項(xiàng)目?jī)?nèi)容多，范圍廣，信息數(shù)據(jù)量大。本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)主要來源有以下幾個(gè)方面：（ 1）國(guó)家有關(guān)民用建筑設(shè)計(jì)參考指標(biāo)（ 2）國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃參考指標(biāo)（ 3）上海市建設(shè)工程造價(jià)信息資料（ 4）上海市房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（ 5） 中國(guó)人民銀行發(fā)布的存貸款利率（ 6）上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)（ 7）通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)研究得到的信息數(shù)據(jù)（ 8）作者以往在建筑設(shè)計(jì)、工程造價(jià)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所積累的有關(guān)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。上述信息資料及數(shù)據(jù)具有動(dòng)態(tài)性和時(shí)效性，本文內(nèi)所采用的信息數(shù)據(jù)僅供參考，在引用時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況加以必要的修正。目前階段，國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)過于單一，知識(shí)的含金量不高。而從事含金量較高的房地產(chǎn)策劃、投資咨詢、市場(chǎng)分析、物業(yè)代理應(yīng)該作為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)今后發(fā)展的方向，這類比房地產(chǎn)評(píng)估更高層次 的咨詢業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)評(píng)估人員提供了更廣闊的舞臺(tái)，本文對(duì)上海住宅小區(qū)的策劃、投資咨詢作了一些不成熟的、粗淺的探索，不妥之處，敬請(qǐng)大家批評(píng)指正。
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