【導(dǎo)讀】開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級。平方公里；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。黃浦區(qū)交通四通八達。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各主要地點的公交線。路，并且也是上海目前唯一的地鐵中轉(zhuǎn)站，地鐵一號線、二號線在此交匯。上海的行政文化中心，是上海發(fā)展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口；黃浦區(qū)將以其特有的資源優(yōu)勢，在未來發(fā)展中迸發(fā)出巨大的能量。效管理機制，全面提高城市管理的現(xiàn)代化水平。資銀行、證券公司、保險公司、跨國公司地區(qū)總部、國內(nèi)大企業(yè)集團總部和產(chǎn)業(yè)化中心。4．老城廂地區(qū)。進一步開發(fā)、完善豫園商業(yè)旅游區(qū)，不斷強化和完善旅游功能，以文化促旅游，次物質(zhì)和文化生活需求的現(xiàn)代化聚居區(qū)。

　　

【正文】 住宅 2020 年 1～ 8 月份消化率為 87%， 2020 年新增住宅消化率為 %，消化率增長有所提高。 黃浦區(qū) 高檔住宅 2020年1~8月消化率： 75% 黃浦區(qū) 頂級住宅 2020年 1~8月消化率： 87% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 從消化率的增長率來看，高檔住宅市場明顯快于頂級住宅市場 ? 黃浦高檔住宅市場處于良性發(fā)展時期。而頂級住宅市場還處于剛剛起步的階段，但是隨著濱江改造的不斷深入，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。 從黃浦區(qū)自身的細分市場潛力來看：黃浦高檔住宅市場目前所占市場份額和區(qū)域競爭力上都占有一定優(yōu) 勢，處于良性發(fā)展時期。相比之下，黃浦區(qū)頂級住宅市場則還處于剛剛起步的階段，供應(yīng)、消化總量都較小，未來發(fā)展情況仍待市場考驗。 2. 黃浦區(qū)高端商品房價格分析 根據(jù) 2020 年黃浦區(qū)高端商品房的供應(yīng)案例分析，高端住宅市場成交總價在 99到 122 萬元之間，整體價格不高，比靜安、長寧和浦東成交價均偏低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 黃浦及其他區(qū)域高端住宅價格比較 地區(qū) 黃浦區(qū) 長寧 靜安 浦東 成交價格（萬元） 99～ 122 140～ 180 128～ 163 190～ 285 數(shù)據(jù)截至到 2020年 6月 周邊競爭市場分析 分析思路： 由于目前上海整體高端住宅市場中分為高檔住宅 (800010000 元 /平方米 )和頂級住宅(10000 元 /平方米以上 )兩檔，其在單價、總價、房型面積、物業(yè)品質(zhì)等方面存在較大差距，因此本行將分別對兩個市場加以研究。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭性高檔住宅市場分析 ? 物業(yè)總價 本項目的競爭性高檔住宅的主力總價主要集中在 80140 萬元之間。其中 2020 年開發(fā)的物業(yè)總價集中在 80~120 萬元， 2020 年上市物業(yè)的總價則集中在 100140 萬元。 2020 年新上市物業(yè)的總 價要高于存量市場物業(yè)，除了新上市物業(yè)單價較高外，其單位面積也較存量物業(yè)單位面積大，因此造成了總價高的現(xiàn)象。例如，思南花園的三房就在 135 平方米以上，總價高達 120150 萬。其價格定位明顯高于平均水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 建筑類型 市中心的土地稀缺性使得開發(fā)商只能選擇建造高層或小高層物業(yè)。在競爭性高檔住宅中 16%為純高層物業(yè)，而其余的 75%物業(yè)則為了使小區(qū)物業(yè)不致呆板呆滯，選擇小高層與高層物業(yè)相混合的建筑形式。如：綠地名人坊、上海一街區(qū)等新開樓盤都采用了這種建筑形式。此外，還有 9%的物業(yè)提出了“層疊式別墅”的概念，如 ：春天花園。 ? 房屋面積 在競爭性高檔住宅中，一房面積集中面積在 6576 平方米，二房集中面積在 100115 平方米，三房集中面積在 135150 平方米，四房及以上集中面積在 180220平方米。但是，也有一些物業(yè)在房型設(shè)計上較有特色，例如：靜安一街區(qū)就在小區(qū)內(nèi)設(shè)計了 89 平方米左右的小兩房、東淮海公寓設(shè)置了115120 平方米的三房，銷售業(yè)績都十分火爆。小戶型設(shè)計在競爭性高檔住宅中贏得了消費者的青睞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房型比例 在本項目的競爭性物業(yè)中三房所占的比例最大，超過了 50%，二房的比例則是 35%，而一房與 四房的比例分別為 3%和 10%。但是，海琪苑的房型比例就較特殊，為了規(guī)避風險，該案二房及以下的比例達到 44%。其房型比例為二房占 44%，三房占 55%，四房則僅占 1%。 ? 交付狀態(tài) 雖然競爭性高檔住宅的交付標準仍以毛坯房交付為主，占到了 87%。但是，帶裝修的物業(yè)也占 13%。出現(xiàn)這一現(xiàn)象主要是因為 2020 年以來，隨著上海政府對住房菜單裝修的不斷推廣，裝修房正在逐漸被市場接受。在競爭性物業(yè)中， 2020 年新推的靜安楓景苑、水清木華都是裝修物業(yè)，使得競爭性物業(yè)中的裝修物業(yè)比例較高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 物業(yè)管理公司及費用 競爭性物業(yè)中 聘請專業(yè)物業(yè)管理公司的比例很高，達到了 44%，平均物業(yè)管理費為 元 /平方米/月。這主要是因為靜安一街區(qū)、 UPTOWN 等物業(yè)都聘請了專業(yè)公司管理，使得平均物業(yè)管理費用較高。 和 800010000 元 /平方米的高檔住宅不同， 10000 元 /平方米以上的頂級住宅在物業(yè)總價，建筑類型、房型面積及比例等方面都存在著不同： ? 物業(yè)總價 從總價來看，本項目的競爭性頂級住宅總價集中在 120 萬 180 萬。頂級住宅的二房總價集中在120~148 萬元，三房總價集中在 158~180 萬。但是也有如世茂濱江花園，該案的二房總價在 194254萬，三房總價更是高達 324532 萬，明顯高于平均水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 建筑類型 從競爭性頂級住宅的建筑形式來看，由于位于市中心地段或者處于濱江區(qū)域，往往地價較高，錯落的高層可以擁有更多的濱江景觀。因此純高層建筑甚至向世茂濱江這樣的超高層在市場上占到了絕對多數(shù)，即使在混合型小區(qū)中，也是以高層和小高層的混合形式為主的。但是 2020 年新推物業(yè)中，也出現(xiàn)了臨潼苑這樣的層疊式別墅物業(yè)。 ? 房屋面積 競爭性頂級住宅的一房集中面積在 70~89 平方米，二房集中面積在 112~125 平方米，三房集中面積在 153~170 平方米 ，四房及以上集中面積在 180~330 平方米。頂級住宅的房型面積明顯較高檔住宅要大。世茂濱江花園更是設(shè)置了 120159 平方米的二房和 20333 平方米的三房，凸現(xiàn)其豪宅的產(chǎn)品定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 房型比例 一房所占比例是因為有世茂濱江花園等頂級住宅的獨特投資性房型所至。由于沿江具有景觀優(yōu)勢，為了營造景觀舒適住宅，因此在競爭性頂級住宅中大房型仍然占據(jù)物業(yè)主要位置，比例較高尤其是四房以上的比例較競爭性高檔住宅要高出了 6 個百分點，凸現(xiàn)出該類物業(yè)的豪華產(chǎn)品定位。例如世茂濱江花園，該案的房型比例為一房占 10%，二房、三房和四房分 別占 30%，其獨特的房型比例設(shè)置凸現(xiàn)其豪華的產(chǎn)品定位。 ? 交付狀態(tài) 從市場供應(yīng)來看，頂級住宅中的裝修房比例很高，達到 %。這也是因為上海幾個知名裝修物業(yè)物業(yè)全集中在濱江地區(qū)，如：世茂濱江花園、仁恒濱江園。此外，還有如靜安楓景苑、古北中央花園等新推出的頂級住宅也采用了裝修交付的形式，所以，頂級住宅的裝修比例較高檔住宅明顯要高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 物業(yè)管理 頂級住宅宅對于物業(yè)管理公司也比較重視，專業(yè)公司的比例很高，達到 50%。相應(yīng)的，在濱江豪宅中，物業(yè)管理費用主要集中在 3~ 元 /平方米 /月，但也有如世茂濱江花園的物業(yè) 管理費高達 5 元/平方米 /月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 綜上分析可見，高檔住宅和頂級住宅在產(chǎn)品品質(zhì)上存在以下的不同： 對比標準 高檔住宅 頂級住宅 物業(yè)總價 供應(yīng)市場整體集中在80140 萬。 供應(yīng)市場整體集中在 120~180 萬，二房 120~148 萬，三房 158~170 萬。 建筑類型 供應(yīng)中以高層與小高層為主。但也有層疊式別墅出現(xiàn) 供應(yīng)中以高層與小高層為主，建筑形式更加豐富，超高層和層疊式別墅都有出現(xiàn)。 房屋面積 一房集中面積 6576，二房集中面積 100~115，三房集中面積 135~150，四房及以上集中面 積 180~220。 一房集中面積 7089，二房集中面積 112~125，三房集中面積 153~170，四房及以上集中面積 180~330。 房型比例 供應(yīng)方面以三房為主占52%，二房占 35%，一房和四房的比例分別為 3%和 10%。 供應(yīng)方面以三房為主占 60%，二房占 23%，一房和四房的比例分別為 1%和 16%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 交付狀態(tài) 供應(yīng)市場中以毛坯房交付為主，占 87%。 供應(yīng)中裝修房比例較高，占 %。 物業(yè)管理 供應(yīng)中委托專業(yè)物管公司的比例達到 44%，平均物管費為 元。 /平方米 /月。 供應(yīng)中委托專業(yè)物業(yè)管理公 司比例較高，達 50%，平均物管費為 3 元。 因此，考慮到本項目地塊的實際情況，根據(jù)市場供應(yīng)中高檔住宅和頂級住宅在品質(zhì)之間存在的不同，在產(chǎn)品定位時應(yīng)該加以區(qū)別。 綜合分析： 區(qū)域市場： 本案所處區(qū)域在未來幾年內(nèi)將會有較大的推案量，市場競爭壓力明顯增強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從產(chǎn)品品質(zhì)來看，總體品質(zhì)有明顯的上升，區(qū)域?qū)⒅饾u形成高端市場格局 高端總體市場： 高端產(chǎn)品呈現(xiàn)幾大趨勢 產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)異化 地段核心化 城市景觀化（借城市主要景觀，如：江景、公園、城市建筑等） 區(qū)域集中化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料