【導(dǎo)讀】如今的嘉興是國務(wù)院批準(zhǔn)的第一批沿海經(jīng)濟(jì)開。桐鄉(xiāng)市，全市陸地面積3915平方公里，總?cè)丝?60萬。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高。上世紀(jì)90年代以來，尤其是2020年后，嘉興市區(qū)經(jīng)濟(jì)始終保持著高速的發(fā)展勢頭。元，同比增長%。人均GDP直逼4000美元，接近中等收入國家和地區(qū)水平。在這樣的情況下，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律而言，恩格爾系數(shù)將下降，用于居住、交通、娛樂等方面的消費(fèi)支出將逐漸增加。口始終保持著小幅增長的趨勢，增長幅度較為緩慢。嘉興素有魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府的美寓。嘉興受上海開發(fā)開放的輻射、蘇南開。（市）均進(jìn)入中國百強(qiáng)縣前30強(qiáng)和“浙江省小康縣”行列。成一小時(shí)交通圈，使得嘉興成為了大陸滬杭蘇地區(qū)炙手可熱的新投資熱點(diǎn)。城市地位進(jìn)一步得到提高。

　　

【正文】 大型超市： 從好又多的經(jīng)營情況來看，區(qū)域內(nèi)超市市場基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 ； 專業(yè)市場：目前周邊僅僅存在一個(gè)電器專賣市場，經(jīng)營情況尚可，可以 考慮其他例如生鮮超市之類的專業(yè)市場； 商業(yè)廣場：戴夢得購物廣場經(jīng)過多年經(jīng)營仍然沒有租滿 5 層的營業(yè)面積，由此可見商業(yè)廣場競爭的激烈程度，從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進(jìn)入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項(xiàng)目； 業(yè)態(tài)分析：嘉興當(dāng)?shù)貙?duì)于高檔休閑娛樂場所具有一定的消費(fèi)熱情，且競爭較少，市場發(fā)展空間較大。 五、酒店 供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 陽光大酒店 戴夢得大酒店 嘉興賓館 e 代商務(wù)連鎖酒店 星級(jí) 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號(hào) 中山路、禾興路 中山路 123 號(hào) 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務(wù)人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當(dāng)?shù)鼗閼c及國 內(nèi)商務(wù)人士 政府公務(wù)人員為主 中檔商務(wù)人士 總套數(shù) 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標(biāo)準(zhǔn)房 880（豪標(biāo)） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務(wù) 項(xiàng)目名稱 配套服務(wù) 陽光大酒店 七個(gè)能容納 20200 人的大小會(huì)議室 ， 五 個(gè)風(fēng)格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會(huì) 等。 戴夢得大酒店 高檔華麗的宴會(huì)廳，富麗堂皇的中餐廳， 17 間風(fēng)格迥異、頗具特色的宴會(huì)包廂，均能嘗到鮮美佳肴。 25 樓的旋轉(zhuǎn)餐廳 ， 計(jì)算機(jī)智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點(diǎn)播系統(tǒng)、中央空調(diào)、迷你吧、背景音樂等全套設(shè)備 。 嘉興賓館 中西風(fēng)格的餐廳、 13 個(gè)宴會(huì)廳、 400 多個(gè)餐位， 8 個(gè)大小會(huì)議室 。 e 代商務(wù)酒店 數(shù)字電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、國際國內(nèi)長途電話。 其他區(qū)域供應(yīng) 《 嘉興世茂花園大酒店 》 ⑴ 基 礎(chǔ)資料 地理位置： 嘉興 320 國道嘉興七號(hào)橋 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 42020 平方米 星級(jí)： 5 星 總套數(shù)： 173 套 ⑵ 價(jià)格 豪華單人房 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 精致套間 表價(jià) 528 488 658 淡季 折扣 79 折 79 折 79 折 ⑶ 配套設(shè)施 風(fēng)格各異的中、西餐廳可供上千人同時(shí)用膳；功能齊全的大小會(huì)議廳 ， 健身房、網(wǎng)球場、KTV 等健身娛樂設(shè)施。擁有商務(wù)會(huì)議、演講報(bào)告、個(gè)人沙龍 等 各類會(huì)議廳五個(gè)。 ⑷ 經(jīng)營定位 融吳越文化與經(jīng)典時(shí)尚為一體的豪華商務(wù)度假酒店。 未來供應(yīng) 國際 中港城 ，總建 筑面積一百萬平方米，城內(nèi)設(shè)：中國首個(gè)最大的零關(guān)稅 CEPA 中心商貿(mào)城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬平方米， 五星級(jí)國際酒店 10 萬平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂城 5 萬平方米。 結(jié)論 經(jīng)過可行性分析和市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，嘉興老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí)酒店 1 家， 5 星級(jí)酒店暫時(shí)屬于市場空白點(diǎn)，但考慮到后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級(jí)酒店及“世茂花園大酒店”兩個(gè) 5 星級(jí)項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 酒店業(yè)不同于其它高端服務(wù)行業(yè)，其主要特點(diǎn)是必須擁有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的客源，而從嘉興城市的發(fā)展來看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對(duì)于商務(wù)人士吸引并不具有優(yōu)勢，高檔酒店需求有限。 通過綜合分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目所在位置雖處于嘉興市的商業(yè)中心和老城區(qū)，但酒店行業(yè)競爭激烈，從各酒店 68 折的折扣情況可以看出市場內(nèi)客源明顯不足，另外該類產(chǎn)品經(jīng)營培育時(shí)期長、不利于資金快速回籠，因此建議本項(xiàng)目不建造酒店產(chǎn)品。 第三部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內(nèi)，距離嘉興市火車站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場江南大廈和戴夢得購物中心臨近周邊 。 嘉興老城區(qū)的絕對(duì)核心地段、嘉興市商業(yè)中心、嘉興市人心中的城市中心點(diǎn)。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開發(fā)數(shù)量有限，目前周邊尚未形成居住氛圍，只有“中山名都”及“嘉華廣場”幾個(gè)較新的住宅項(xiàng)目。 人們對(duì)周邊的認(rèn)可度相當(dāng)高，從中山名都的前期熱銷可見一斑，另外周邊住宅市場上的產(chǎn)品在產(chǎn)品品質(zhì)上還有相當(dāng)大的提升空間，也為本項(xiàng)目提供了有利的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 三、商業(yè)概況 客源仍以本地客源及長線投資客為主，尤其是沿街的住宅底商基本上供不應(yīng)求，由此可見嘉興市當(dāng)?shù)貙?duì)于商鋪的需求程度。 區(qū)域內(nèi)的底商較為發(fā)達(dá)。中山路沿線住宅項(xiàng)目底 層均規(guī)劃有體量較大的沿街商鋪；此類業(yè)態(tài)已得到市民的認(rèn)可，但由于網(wǎng)點(diǎn)分散，無法滿足一站式消費(fèi)的模式。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項(xiàng)目供應(yīng)較多，但由于經(jīng)營管理不利及定位偏差造成目前的經(jīng)營困境，應(yīng)該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限。 消費(fèi)人口 消費(fèi)群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬人 嘉興市內(nèi) 約 30 萬人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬人 旅游觀光等流動(dòng)消費(fèi)群 約 100 萬人 分析： 預(yù)計(jì)，包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等流動(dòng)消費(fèi)群體 約兩百三十萬人次以上 ，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目及周邊固定的支撐人口約 32 萬人 。 商業(yè) 消費(fèi)群分析 等 . 嘉興市內(nèi) 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動(dòng)人群 10% 商業(yè) 消費(fèi)群 嘉興下屬區(qū)域 20% 四、各產(chǎn)品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前周邊尚未形成一定的居住氛圍，但客戶對(duì)項(xiàng)目所處的區(qū)位認(rèn)可度較高。 ? 目前中山路沿線的高檔住宅均價(jià)在 5000 元左右，且去化保持在 2030 套 /月，市場需求旺盛！ ? 未來供應(yīng)有限，老城區(qū)開發(fā)進(jìn)入尾聲，可供地塊較少，市場競爭壓力相對(duì)較小。 結(jié)論： 本項(xiàng)目的區(qū)位條件下，高檔住宅產(chǎn)品開發(fā)可以得到利潤保障，而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，建議在本項(xiàng)目中配置高檔住宅產(chǎn)品，以此作為項(xiàng)目穩(wěn)定的利潤來源和快速回籠資金的保障。 ⑵ 寫字樓 市場背景： ? 嘉興區(qū)域?qū)懽謽堑膬r(jià)格和 住宅相比，并沒有明顯的優(yōu)勢，例如“中山名都”中住宅均價(jià) 4800 元，而寫字樓均價(jià)僅有 5100 元。 ? 從開發(fā)利潤角度衡量，寫字樓的成本要高于普通住宅而售價(jià)卻與住宅大致相當(dāng)，開發(fā)利潤低于住宅產(chǎn)品。 ? 從市場需求角度衡量，寫字樓 去化速度 明顯 慢于住宅 ，目前市場上住宅去化月均在30 套左右，而寫字樓月均去化僅 1000 方左右，市場風(fēng)險(xiǎn)大于開發(fā)住宅 。 ? 隨著新樓盤的推出，會(huì)進(jìn)一步降低寫字樓市場的空間，減少單位內(nèi)的去化。 結(jié)論： 從快速回籠資金和降低市場風(fēng)險(xiǎn)兩方面考量，建議本項(xiàng)目放棄寫字樓產(chǎn)品形態(tài)的開發(fā)。 ⑶ 酒店式公寓 市場背景 ： ? 供應(yīng)上， 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 ? 價(jià)格上，目前市場上 酒店公寓的價(jià)格 在 50006400 左右，周邊普通戶型住宅項(xiàng)目價(jià)格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 ? 去化上，目前在售的“江南 mall”及“國浩廣場”去化情況均在 80%以上，而“國浩廣場”在小戶型產(chǎn)品和大戶型產(chǎn)品同時(shí)銷售的情況下小戶型的熱銷更加能夠生動(dòng)的看到小戶型產(chǎn)品的市場活力。 結(jié)論： 酒店式公寓存在明顯的市場機(jī)會(huì)點(diǎn) ，建議作為項(xiàng)目的輔助產(chǎn)品類型。 ⑷ 商業(yè) 市場背景： 底 商： 底商大多采用沿街 2 層商鋪的形式出現(xiàn)，底層商鋪價(jià)格也在 萬元左右，而從 “ 中山名都 ” 和 “ 財(cái)富廣場 ” 商鋪的熱銷情況可以看出，市場對(duì)于這種臨街型商鋪還是具有較強(qiáng)的需求，市場機(jī)會(huì)點(diǎn)明顯 。 商業(yè)街： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經(jīng)營不善，但同時(shí)看到華庭街內(nèi)商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報(bào)計(jì)算售價(jià)在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 商 場： 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經(jīng)過 5 年多的經(jīng)營仍在不斷調(diào)整中，可見商場經(jīng)營的艱辛。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進(jìn)入的情況下嘉興市場內(nèi)不足以引入另外的商場項(xiàng)目。 專業(yè)賣場： 目前周邊僅僅存在一個(gè)電器專賣市場，經(jīng)營情況尚可，可以考慮其他例如生 鮮超市之類的專業(yè)市場。 結(jié)論： 大型商場不予考慮，重點(diǎn)打造商鋪和商業(yè)街模式，同時(shí)可以考慮引入特色專業(yè)賣場增加人流和商業(yè)氛圍。 ⑸ 酒店 市場背景： ? 嘉興老城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有供應(yīng) 4 星級(jí)酒店 2 家，三星級(jí) 酒店 1 家， 租賃情況一般。 ? 未來供應(yīng)量大， 后續(xù)中港城內(nèi)準(zhǔn)備建造 5 星級(jí)酒店及“世茂花園大酒店”兩個(gè) 5星級(jí)項(xiàng)目的內(nèi)外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 結(jié)論： 酒店需要穩(wěn)定的客源和市場培育期，不利于資金回籠，基本不予考慮。