【導讀】如今的嘉興是國務院批準的第一批沿海經濟開。桐鄉(xiāng)市，全市陸地面積3915平方公里，總人口360萬。經濟發(fā)展水平較高。上世紀90年代以來，尤其是2020年后，嘉興市區(qū)經濟始終保持著高速的發(fā)展勢頭。元，同比增長%。人均GDP直逼4000美元，接近中等收入國家和地區(qū)水平。在這樣的情況下，按照經濟發(fā)展規(guī)律而言，恩格爾系數將下降，用于居住、交通、娛樂等方面的消費支出將逐漸增加?？谑冀K保持著小幅增長的趨勢，增長幅度較為緩慢。嘉興素有魚米之鄉(xiāng)，絲綢之府的美寓。嘉興受上海開發(fā)開放的輻射、蘇南開。（市）均進入中國百強縣前30強和“浙江省小康縣”行列。成一小時交通圈，使得嘉興成為了大陸滬杭蘇地區(qū)炙手可熱的新投資熱點。城市地位進一步得到提高。

　　

【正文】 大型超市： 從好又多的經營情況來看，區(qū)域內超市市場基本飽和，不適合建造大規(guī)模的超市 ； 專業(yè)市場：目前周邊僅僅存在一個電器專賣市場，經營情況尚可，可以 考慮其他例如生鮮超市之類的專業(yè)市場； 商業(yè)廣場：戴夢得購物廣場經過多年經營仍然沒有租滿 5 層的營業(yè)面積，由此可見商業(yè)廣場競爭的激烈程度，從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內不足以引入另外的商場項目； 業(yè)態(tài)分析：嘉興當地對于高檔休閑娛樂場所具有一定的消費熱情，且競爭較少，市場發(fā)展空間較大。 五、酒店 供應 項目名稱 陽光大酒店 戴夢得大酒店 嘉興賓館 e 代商務連鎖酒店 星級 4 星 4 星 3 星 / 位置 中山路 368 號 中山路、禾興路 中山路 123 號 中山路、禾興路 客戶群 高檔商務人士，外籍 旅游參觀人群 嘉興當地婚慶及國 內商務人士 政府公務人員為主 中檔商務人士 總套數 195 216 117 250 早餐 西式、中式 中式 中式 中式 標準房 880（豪標） 560 480 198 套房 1280 880980 / 598 公寓房 / / / / 豪華套房 1880 1380 2800 598 加床 / 100 不詳 68 淡季折扣 6 折 79 折 6 折 7 折 配套服務 項目名稱 配套服務 陽光大酒店 七個能容納 20200 人的大小會議室 ， 五 個風格各異的餐廳中餐廳、日本料理、頂上泰國魚翅 等 保齡球 館、 游泳池 、 網球場 、 棋牌室 、 桑拿中心 、 美容中心 、 夜總會 等。 戴夢得大酒店 高檔華麗的宴會廳，富麗堂皇的中餐廳， 17 間風格迥異、頗具特色的宴會包廂，均能嘗到鮮美佳肴。 25 樓的旋轉餐廳 ， 計算機智能管理，衛(wèi)星電視、 VOD 視頻點播系統(tǒng)、中央空調、迷你吧、背景音樂等全套設備 。 嘉興賓館 中西風格的餐廳、 13 個宴會廳、 400 多個餐位， 8 個大小會議室 。 e 代商務酒店 數字電視、免費寬帶上網、國際國內長途電話。 其他區(qū)域供應 《 嘉興世茂花園大酒店 》 ⑴ 基 礎資料 地理位置： 嘉興 320 國道嘉興七號橋 總占地面積： 公頃 總建筑面積： 42020 平方米 星級： 5 星 總套數： 173 套 ⑵ 價格 豪華單人房 豪華標準間 精致套間 表價 528 488 658 淡季 折扣 79 折 79 折 79 折 ⑶ 配套設施 風格各異的中、西餐廳可供上千人同時用膳；功能齊全的大小會議廳 ， 健身房、網球場、KTV 等健身娛樂設施。擁有商務會議、演講報告、個人沙龍 等 各類會議廳五個。 ⑷ 經營定位 融吳越文化與經典時尚為一體的豪華商務度假酒店。 未來供應 國際 中港城 ，總建 筑面積一百萬平方米，城內設：中國首個最大的零關稅 CEPA 中心商貿城，占地 30 平方米；高尚住宅區(qū) 60 萬平方米， 五星級國際酒店 10 萬平方米 ；法式紅磨坊演藝娛樂城 5 萬平方米。 結論 經過可行性分析和市場調查發(fā)現，嘉興老城區(qū)內現有供應 4 星級酒店 2 家，三星級酒店 1 家， 5 星級酒店暫時屬于市場空白點，但考慮到后續(xù)中港城內準備建造 5 星級酒店及“世茂花園大酒店”兩個 5 星級項目的內外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 酒店業(yè)不同于其它高端服務行業(yè)，其主要特點是必須擁有一個持續(xù)穩(wěn)定的客源，而從嘉興城市的發(fā)展來看，嘉興城市處于杭 州和上海的夾縫中對于商務人士吸引并不具有優(yōu)勢，高檔酒店需求有限。 通過綜合分析，我司認為，本項目所在位置雖處于嘉興市的商業(yè)中心和老城區(qū)，但酒店行業(yè)競爭激烈，從各酒店 68 折的折扣情況可以看出市場內客源明顯不足，另外該類產品經營培育時期長、不利于資金快速回籠，因此建議本項目不建造酒店產品。 第三部分：項目 SWOT 分析 一、項目區(qū)位優(yōu)勢 分析： 位于嘉興市老城區(qū)內，距離嘉興市火車站僅 公里，臨近嘉興市東西主干道中山路及禾興南路，嘉興最好的商場江南大廈和戴夢得購物中心臨近周邊 。 嘉興老城區(qū)的絕對核心地段、嘉興市商業(yè)中心、嘉興市人心中的城市中心點。 二、住宅概況 由于老城區(qū)住宅開發(fā)數量有限，目前周邊尚未形成居住氛圍，只有“中山名都”及“嘉華廣場”幾個較新的住宅項目。 人們對周邊的認可度相當高，從中山名都的前期熱銷可見一斑，另外周邊住宅市場上的產品在產品品質上還有相當大的提升空間，也為本項目提供了有利的產品機會點！ 三、商業(yè)概況 客源仍以本地客源及長線投資客為主，尤其是沿街的住宅底商基本上供不應求，由此可見嘉興市當地對于商鋪的需求程度。 區(qū)域內的底商較為發(fā)達。中山路沿線住宅項目底 層均規(guī)劃有體量較大的沿街商鋪；此類業(yè)態(tài)已得到市民的認可，但由于網點分散，無法滿足一站式消費的模式。 華庭街、梅灣街等商業(yè)街項目供應較多，但由于經營管理不利及定位偏差造成目前的經營困境，應該說在核心商圈的商業(yè)發(fā)展?jié)摿o限。 消費人口 消費群體 人口 老城區(qū) 約 2 萬人 嘉興市內 約 30 萬人 嘉興下屬區(qū)域 約 100 萬人 旅游觀光等流動消費群 約 100 萬人 分析： 預計，包括嘉興下屬區(qū)域及旅游觀光客等流動消費群體 約兩百三十萬人次以上 ，整個商業(yè)項目及周邊固定的支撐人口約 32 萬人 。 商業(yè) 消費群分析 等 . 嘉興市內 40% 老城區(qū) 30% 旅游觀光流動人群 10% 商業(yè) 消費群 嘉興下屬區(qū)域 20% 四、各產品 SWOT 分析 ⑴ 住宅 市場背景： ? 目前周邊尚未形成一定的居住氛圍，但客戶對項目所處的區(qū)位認可度較高。 ? 目前中山路沿線的高檔住宅均價在 5000 元左右，且去化保持在 2030 套 /月，市場需求旺盛！ ? 未來供應有限，老城區(qū)開發(fā)進入尾聲，可供地塊較少，市場競爭壓力相對較小。 結論： 本項目的區(qū)位條件下，高檔住宅產品開發(fā)可以得到利潤保障，而風險相對較低，建議在本項目中配置高檔住宅產品，以此作為項目穩(wěn)定的利潤來源和快速回籠資金的保障。 ⑵ 寫字樓 市場背景： ? 嘉興區(qū)域寫字樓的價格和 住宅相比，并沒有明顯的優(yōu)勢，例如“中山名都”中住宅均價 4800 元，而寫字樓均價僅有 5100 元。 ? 從開發(fā)利潤角度衡量，寫字樓的成本要高于普通住宅而售價卻與住宅大致相當，開發(fā)利潤低于住宅產品。 ? 從市場需求角度衡量，寫字樓 去化速度 明顯 慢于住宅 ，目前市場上住宅去化月均在30 套左右，而寫字樓月均去化僅 1000 方左右，市場風險大于開發(fā)住宅 。 ? 隨著新樓盤的推出，會進一步降低寫字樓市場的空間，減少單位內的去化。 結論： 從快速回籠資金和降低市場風險兩方面考量，建議本項目放棄寫字樓產品形態(tài)的開發(fā)。 ⑶ 酒店式公寓 市場背景 ： ? 供應上， 在過去的兩年里，嘉興酒店式公寓的市場供給量很少，總共才 1000 套左右的房源。 ? 價格上，目前市場上 酒店公寓的價格 在 50006400 左右，周邊普通戶型住宅項目價格要高出 15— 20%，剔出裝修成本仍然要高出 10%以上 。 ? 房型面積上 ， 酒店式公寓的面積都比較小，基本都是 3060 平米的。 ? 去化上，目前在售的“江南 mall”及“國浩廣場”去化情況均在 80%以上，而“國浩廣場”在小戶型產品和大戶型產品同時銷售的情況下小戶型的熱銷更加能夠生動的看到小戶型產品的市場活力。 結論： 酒店式公寓存在明顯的市場機會點 ，建議作為項目的輔助產品類型。 ⑷ 商業(yè) 市場背景： 底 商： 底商大多采用沿街 2 層商鋪的形式出現，底層商鋪價格也在 萬元左右，而從 “ 中山名都 ” 和 “ 財富廣場 ” 商鋪的熱銷情況可以看出，市場對于這種臨街型商鋪還是具有較強的需求，市場機會點明顯 。 商業(yè)街： 開發(fā)商的短期行為造成目前如華庭街這樣的一流地段的商業(yè)街經營不善，但同時看到華庭街內商鋪一層租金在 50200 元 /平方米 /月，按照 89%投資回報計算售價在 750030000 元之間，而且臨街商鋪全部滿租，由此可見如果引入品牌招商管理公司并進行準確市場定位， 商業(yè)街的模式仍然具有很好的發(fā)展前景 。 商 場： 江南商廈在嘉興的龍頭商場地位仍然無人可及，而戴夢得購物中心經過 5 年多的經營仍在不斷調整中，可見商場經營的艱辛。從區(qū)域發(fā)展來看，在沒有大量外來人口進入的情況下嘉興市場內不足以引入另外的商場項目。 專業(yè)賣場： 目前周邊僅僅存在一個電器專賣市場，經營情況尚可，可以考慮其他例如生 鮮超市之類的專業(yè)市場。 結論： 大型商場不予考慮，重點打造商鋪和商業(yè)街模式，同時可以考慮引入特色專業(yè)賣場增加人流和商業(yè)氛圍。 ⑸ 酒店 市場背景： ? 嘉興老城區(qū)內現有供應 4 星級酒店 2 家，三星級 酒店 1 家， 租賃情況一般。 ? 未來供應量大， 后續(xù)中港城內準備建造 5 星級酒店及“世茂花園大酒店”兩個 5星級項目的內外夾攻，客源爭奪必然十分激烈。 結論： 酒店需要穩(wěn)定的客源和市場培育期，不利于資金回籠，基本不予考慮。