【導(dǎo)讀】更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。信任，讓我司參與到貴司巴蜀麗景商業(yè)部分營銷策劃的思考工作中來。目商業(yè)部分的方案進(jìn)行了思考，進(jìn)行了多種方案論證，提出定位策劃建議。貴司進(jìn)行近一步的探討。因時(shí)間緊迫，本報(bào)告有不妥之處還請貴司指正。在可影響范圍內(nèi)的商業(yè)門面數(shù)量僅為37家。小餐館，門面面積集中在50㎡，月租金僅約為30元/㎡·月。為115元/㎡·月。域人氣逐漸上升。規(guī)劃建設(shè)中的龍頭寺火車站也加大了項(xiàng)目周邊交通需求的分量。從未來兩三年來看，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)商鋪市場需求潛力大。業(yè)種大體分布如圖?？梢院芮宄闯?，區(qū)域商業(yè)門面集中在娛樂、飲食和日常用品方面，嚴(yán)重不足，且品牌商家少。人/分，車流量約為：17輛/分。隨著項(xiàng)目交通的日益完善，且與新牌坊立。紙上，因此，總體上，項(xiàng)目周邊人流量少，有效需求不足。行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場空置較多，基本能滿足行政辦公人員與來訪。人員對停車位的需求。

　　

【正文】 應(yīng)的成本費(fèi)用和投資回收期預(yù)算，雖然物流方案在成本費(fèi)用上為 5170 萬元，比商鋪方案高出 275 萬元，但其成本費(fèi)用的資金回收期約為 12 年，比商鋪方案要早約一年半或兩年。因此，我們建議項(xiàng)目采取物流定位方案，以下便對物流方案進(jìn)行營銷推廣思路的分析。 第四章 營銷推廣思路與銷售管理 一、營銷推廣目標(biāo) 根據(jù)項(xiàng)目物流方案的定位目標(biāo)，項(xiàng)目下一步將進(jìn)行工作是客戶儲(chǔ)備，我們認(rèn)為，現(xiàn)階段項(xiàng)目總體的定位目標(biāo)是： ①吸引商家目光，樹立物流中心形象 ②提高項(xiàng)目知名 度，加快客戶儲(chǔ)備 ③準(zhǔn)確把握市場，降低銷售抗性 ④創(chuàng)造品牌效應(yīng)，使商家具有信心 二、 入市時(shí)機(jī)及推廣節(jié)奏 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī) 我們將項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)定為 2020 年 8 月中旬，屆時(shí)需滿足以下條件： 存儲(chǔ)中心整改完畢并可投入使用 基本存儲(chǔ)器材齊全 完成門面場地平整 確定好基本物流工具 項(xiàng)目推廣節(jié)奏 我們初步制定項(xiàng)目如下推廣節(jié)奏： ? 2020 年 8月中旬 — 2020 年 9月中旬進(jìn)行項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作 ? 2020 年 9月中旬 — 2020 年月 10 月中旬進(jìn)行客戶儲(chǔ)備 前期準(zhǔn)備 客戶儲(chǔ)備 客戶確認(rèn) 投入運(yùn)營 后期客戶 儲(chǔ)備 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 2020 年 10月中旬 — 2020 年 11月中旬進(jìn)行客戶確 認(rèn) ? 2020 年 11月中旬 — 2020 年 12月底，投入運(yùn)營，并根據(jù)市場 及時(shí)調(diào)整硬 /軟件配套，更好適應(yīng)市場競爭。同時(shí)也為后期運(yùn)營 進(jìn)行客戶儲(chǔ)備。 三、營銷推廣策略 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢 項(xiàng)目交通優(yōu)勢明顯，在客戶儲(chǔ)備期內(nèi)，充分利用這一優(yōu)勢，能夠 對項(xiàng)目蓄勢產(chǎn)生一定促進(jìn)作用。另外，也要突出項(xiàng)目 周邊未來 配套日顯成熟的巨大潛力使項(xiàng)目形成良好的市場口碑，加大項(xiàng)目吸引力。具體策略如下： 在規(guī)劃開建的龍頭寺火車站進(jìn)行初步的早期客戶儲(chǔ)備工作，對較早落實(shí)合作事宜的客戶給予一定優(yōu)惠，如第一年的貨物存儲(chǔ)實(shí)行免收租金的措施，且對臨街 開放的門面客戶留有一定時(shí)間的營業(yè)適應(yīng)期。 以上策略對客戶均具有一定程度吸引力，項(xiàng)目定位為龍頭寺火車站旁獨(dú)一無二的物流中心，在降低運(yùn)輸成本，接近第一手消費(fèi)群上有比較大優(yōu)勢，如早期的客戶儲(chǔ)備進(jìn)行順利，則會(huì)大大增加后期客戶對項(xiàng)目的經(jīng)營信心，對項(xiàng)目推廣將有巨大促進(jìn)作用。 設(shè)立異地展場，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) 由于本項(xiàng)目目前所在商業(yè)配套還不成熟，人流量較少且項(xiàng)目推廣在即，急需提高項(xiàng)目知名度。在人流集中地段設(shè)立品質(zhì)較高的異地展場能夠充分體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，對客戶進(jìn)行接待，同時(shí)能夠吸引大量隨機(jī)客戶。 全方位 媒體推廣 全方位的媒體 推廣可使項(xiàng)目快速得到消費(fèi)者認(rèn)知，大范圍展示項(xiàng)目形象，推廣方式主要由報(bào)紙媒體、廣播電臺(tái)、現(xiàn)場包裝等組成，面向區(qū)域不同物流需求人群，最大限度宣傳項(xiàng)目。 開通網(wǎng)站信息 專業(yè)化的物流網(wǎng)站信息發(fā)布也是積累客戶的重要手段，由于運(yùn)輸和存儲(chǔ)貨物的量總體上較大，因此價(jià)值量高，客戶會(huì)通過他人介紹或登陸權(quán)威的網(wǎng)站進(jìn)行決策分析，這樣也有利于項(xiàng)目為后期的客戶儲(chǔ)備打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 分階段促銷活動(dòng) 項(xiàng)目定期在人流和物流集中地段（如運(yùn)輸火車站、港口等）舉辦推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 活動(dòng)能夠持續(xù)有效地使項(xiàng)目取得良好市場反映，在銷售困難期，舉辦推廣活動(dòng) 甚至比其他推廣方式更加有效。 物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是項(xiàng)目品牌的重要支撐，而且物流中心不但對原有小區(qū)有一定的影響還存在著很大安全隱患，需要管理人員具備高的服務(wù)素質(zhì)和能力，因此打造好的物業(yè)管理形象也會(huì)收到意想不到的效果。 四、媒體組合及廣告推廣策略 項(xiàng)目前期推廣主要媒體組合為： （ 1）報(bào)紙媒體 項(xiàng)目蓄勢期的報(bào)紙廣告主要以軟文方式為主，起到引起市場關(guān)注的作用；到項(xiàng)目售房部開放前制作 1－ 2 期報(bào)版廣告，起到項(xiàng)目開放告知的作用。 （ 2）廣播電臺(tái) 選擇重慶收聽頻率較高頻道如老百姓喜聞樂見的音樂頻道、專門針 對商業(yè)信息發(fā)布的供求信息頻道，在接收頻率最高的時(shí)段進(jìn)行宣傳。 廣告投放策略 本項(xiàng)目廣告投放可分三個(gè)階段來實(shí)施，分別針對客戶儲(chǔ) 備期、投入運(yùn)營期、后期客戶儲(chǔ)備期，各個(gè)期間的廣告形式、投放方式及主題均有所不同， 投放計(jì)劃 如下： （ 1）客戶儲(chǔ)備期 —— 廣告投放目的：增強(qiáng)市場對項(xiàng)目及項(xiàng)目所處片區(qū)的認(rèn)知，樹立項(xiàng)目形象，前期強(qiáng)力蓄勢，形成市場沸點(diǎn)。 —— 廣告投放時(shí)間： 2020 年 9月中旬至 10 月中旬。 —— 廣告投放方式： ? 報(bào)版廣告：平面廣告為主，兼軟文炒作，內(nèi)容主要以項(xiàng)目 形象為主，告知客戶部分項(xiàng)目信息。 ? 電波廣告：項(xiàng)目形象，咨詢方式等。 ? 其他廣告：均以項(xiàng)目展示為主，提高項(xiàng)目市場認(rèn)知。 —— 廣告投放主題： “ 西部第一物流基地，起點(diǎn)，由這里開始 ”等（告知項(xiàng)目信息） （ 2）投入運(yùn)營期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 廣告投放目的：主要將項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)勢給客戶最直接的訴求，使客戶在知曉項(xiàng)目的前提下將合作動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn) 化為合作行為。 —— 廣告投放時(shí)間： 2020 年 10月中旬至 11 月中旬。 —— 廣告投放方式： ? 報(bào)版廣告：軟文炒作為主，輔以平面廣告，可將項(xiàng)目硬件、軟件等內(nèi)容做一定展示。 ? 電波廣告：仍然為項(xiàng)目形象，加深消費(fèi)者印象。 ? 其他廣告：同樣以項(xiàng)目展示為主，進(jìn)一步提高項(xiàng)目市場認(rèn)知。 —— 廣告投放主題： “ 龍頭寺火車站旁，首選物流中心 ”等（訴求項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)勢） （ 3）后期客戶儲(chǔ)備期 —— 廣告投放目的：提示客戶投入運(yùn)營業(yè)基本信息，持續(xù)制造市場認(rèn)知度。 —— 廣告投放時(shí)間： 2020 年 11月中旬至 12 月初。 —— 廣告投放方式： ? 所有廣 告統(tǒng)一形象，告知投入運(yùn)營基本信息。 —— 廣告投放主題： “ 海、陸、空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，任你挑選 ”等（告知客戶已經(jīng)具備各項(xiàng)優(yōu)勢） 結(jié)束語 由于時(shí)間有限，我司掌握的項(xiàng)目情況也相對有限，在本項(xiàng)目的推廣建議中若有不當(dāng)之處還請貴司領(lǐng)導(dǎo)予以指正。同時(shí)我們也為因不同的見解造成的推廣思路、定位等方面與貴司最初構(gòu)想的分歧而請貴司諒解，可我們相信雖然我們的思路上有分歧，但希望都是可以將項(xiàng)目很長的推向市場。 最后衷心希望項(xiàng)目的各項(xiàng)營銷工作能獲成功。 ****房地產(chǎn)交易有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年 1月 10日