余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況報(bào)告doc24-地產(chǎn)綜合-資料下載頁(yè)
2025-08-05 08:23本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】余杭區(qū)位于浙江省北部，杭嘉湖平原南端，西依天目山麓，南瀕錢塘江。湖平原與浙西丘陵山地的過(guò)渡地帶。地域形態(tài)上，余杭從東、北、西三面成弧形拱衛(wèi)杭州，地勢(shì)略轉(zhuǎn)向高原，海拔為5～7米。余杭處于北亞熱帶南緣季風(fēng)氣候區(qū)，季風(fēng)交替規(guī)律顯著，季節(jié)變化明顯，形成春季多雨，秋季氣爽，冬季干冷的氣候特點(diǎn)，年平均氣溫16℃。常年11月下旬初霜，3月中旬終霜，平均降雨量1150～1550毫米，年降水日為130～145天。余杭區(qū)共有土地，其中耕地，占%；林地，占%；水域面積，占%。境內(nèi)主要河流是東苕溪、京杭運(yùn)河與上塘河，通航里程；杭州覽橋機(jī)場(chǎng)緊臨區(qū)境，距區(qū)治臨平鎮(zhèn)僅10公里。年4月，杭縣建制撤銷，屬杭州市郊區(qū)。4月，錢塘聯(lián)社撤銷，恢復(fù)縣建制，定名余杭縣，縣治設(shè)臨平鎮(zhèn)。1994年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2020年3月，撤市設(shè)區(qū)。全區(qū)人口出生率‰,死亡率‰，據(jù)抽樣調(diào)查顯示，城區(qū)居民年人均可支配。息化“余杭農(nóng)網(wǎng)”也于年底正式開(kāi)通。
【正文】 藕花洲大街、美食一條街等處，各家小飯店就在門口擺開(kāi)一溜兒清爽的白色桌椅，這邊廂爐火正旺、刀鏟丁當(dāng)；那邊廂筵席初開(kāi)、觥籌交錯(cuò)，桌上清清爽爽幾道家常小菜：炒薯藤、霉千張、醬爆螺螄。 如果不從建筑和風(fēng)俗上考慮，仿佛到了歐洲的某個(gè)小鎮(zhèn) 。 城區(qū)配備了各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及相關(guān)生活配套。 住在這里，運(yùn)動(dòng)可以到體育館和游泳館，購(gòu)物可 以到面積 2 萬(wàn)多平方米的利群購(gòu)物中心，看病有余杭區(qū)第一醫(yī)院和婦保醫(yī)院，子女讀書有余杭區(qū)一小、實(shí)驗(yàn)小學(xué)和余杭區(qū)高級(jí)中學(xué)等名校 。 臨平政府也有意識(shí)努力將城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)繁榮的小都市，增加余杭的人居理念，這種種措施將會(huì)促使余杭的房地產(chǎn)市場(chǎng)走得更深遠(yuǎn)。 余杭樓市三大房產(chǎn)板塊分析 隨著市場(chǎng)化程度逐步深入發(fā)展，杭州越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始看好余杭的樓市發(fā)展，并視機(jī)介入余杭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致余杭房地產(chǎn)的逐漸成熟，我們這里分析的三大板快主要從余杭樓市開(kāi)發(fā)品質(zhì)上劃分，實(shí)際上呈現(xiàn)三個(gè)梯隊(duì)性質(zhì)，從整體上將了解現(xiàn)在余杭的基本情況 ，為余杭個(gè)樓市板快提供參考價(jià)值。 第一板塊是原來(lái)屬于余杭的地塊，即城西的蔣村、三墩，城東的九堡、下沙，這四個(gè)地方自從 1996 年劃入杭州行政區(qū)域以后，一度成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)先入駐的熱點(diǎn)區(qū)域。目前已經(jīng)成為杭州老城區(qū)居民居住的新選擇。 “ 創(chuàng)新 ” 效應(yīng)所帶來(lái)的高額利潤(rùn)促使開(kāi)發(fā)商不斷向杭州外圍進(jìn)發(fā)，從而帶動(dòng)了其周邊區(qū)域如閑林、星橋、老余杭等鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 第二板塊即成熟的臨平、老余杭板塊，這一板塊的真正形成于上世紀(jì) 90 年代中期，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)大概在 1000 元／平方米左右，從 1998 年至今，余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管也有波動(dòng)，但總 的說(shuō)來(lái)房產(chǎn)價(jià)格是穩(wěn)步上升的。臨平房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1999年下半年開(kāi)始火速增溫，商品房?jī)r(jià)格從 2020 年的 1200－ 1600 元／平方米上升到目前的 2500－ 2900 元／平方米，并且有繼續(xù)上升的跡象；而老余杭也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，其價(jià)格從 1999 年的 1000－ 1100 元／平方米一直攀升至目前的1800－ 2100 元／平方米，三年內(nèi)房?jī)r(jià) 翻番 。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 21 頁(yè) 第三板塊指上個(gè) 世紀(jì)末才發(fā)展起來(lái)的閑林、星橋、喬司、良渚、五常等鎮(zhèn)，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的制約，該板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展 相當(dāng)滯后。由于受遠(yuǎn)郊 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)和余杭即將撤市設(shè)區(qū)的影響， 2020 年下半年 以來(lái)，杭州大量知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司紛紛出擊余杭土地市場(chǎng)，興起了大規(guī)模的圈地?zé)幔绕湟蚤e林、五常、良渚、星橋等地為主，這些知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，拉動(dòng)了區(qū)域房?jī)r(jià)的提高，同時(shí)也帶動(dòng)了余杭本地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平，在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 四 、余杭樓市優(yōu)勢(shì)分析 在建設(shè)施工和房屋銷售方面，余杭樓市取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，商品價(jià)格走勢(shì)和開(kāi)發(fā)銷售指標(biāo)上，充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，透過(guò)樓市升溫現(xiàn)象，造成這種情況的原因有很多方面： 首先，余杭房產(chǎn)商的預(yù)熱。早在撤市設(shè)區(qū)之前，余杭的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了向精品發(fā)展的萌芽。許多當(dāng)?shù)?的開(kāi)發(fā)商具備了一定的品牌意識(shí)，臨平城內(nèi)涌現(xiàn)了一批頗具檔次的物業(yè)，如四維碧天家園、新城花園等精致住宅區(qū)，品質(zhì)較高，有第二個(gè)杭州蔣村商住區(qū)相同的市場(chǎng)魅力。 其次，地理位置優(yōu)越。余杭、杭州一脈相連，大開(kāi)發(fā)商對(duì)此地青睞有加。余杭與杭州兩地，古有京杭運(yùn)河一線相牽，今又有滬杭高速繞城而過(guò)。余杭與杭州成了緊緊相連的兩片熱土，從余杭的東西北大門都可以到達(dá)杭州主城區(qū)。余杭還是連接杭州與上海的樞紐之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海與杭州的聯(lián)系日益緊密，這也為兩地之間的區(qū)域 ——— 余杭的城市化帶來(lái)了機(jī)遇。 余杭的交通條件也在改善。余 杭區(qū)政府為了使余杭更好地融入大杭州都市圈，進(jìn)行了大手筆的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)。近期開(kāi)工建設(shè)的“一橋六路”，總投資近 2億元，輕軌工程、 33929 工程等，都為杭州至余杭沿途的發(fā)展帶來(lái)了翻天覆地的變化。余杭的房產(chǎn)商算了一筆賬，在余杭購(gòu)房和在杭州購(gòu)房的差價(jià)足以購(gòu)買一輛 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 21 頁(yè) 私車。例如，從星橋天都城驅(qū)車到杭州市中心區(qū)域僅需 30 分鐘，所以， “ 住在余杭，工作在杭州 ” 是現(xiàn)實(shí)可行的。 第三、地鐵概念。隨著地鐵的規(guī)劃建設(shè)，原來(lái)杭州與臨平之間的交通不便狀況大大改善，而地鐵成本的低廉也是有目共睹的。杭州城市未來(lái)國(guó)際化趨勢(shì)，必將引入大杭州概念主題， 住在杭州，郊區(qū)化房產(chǎn)漸成趨勢(shì)。 再次，經(jīng)濟(jì)繁榮為“住在余杭”提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。余杭的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)三年名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，尤其是臨平區(qū)塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展神速。同時(shí)，余杭區(qū)政府正在加大力度投資建設(shè)商業(yè)中心。目前，該區(qū)正積極引進(jìn)民間資本，力圖將余杭建設(shè)成為繼西湖后的又一個(gè)旅游天堂。目前已有多個(gè)項(xiàng)目敲定并投入建設(shè)。其中，由浙江天都實(shí)業(yè)公司投資 3個(gè)億，占地 1000畝的歡樂(lè)四季公園將在今年 10月開(kāi)園 。這種大型樓盤的深入開(kāi)發(fā)，將為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供廣闊的市場(chǎng)想象空間，同時(shí)表明投資者的信心。 五、余杭樓市不足點(diǎn)分析 市場(chǎng)前期策劃不夠， 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商要注意市場(chǎng)的細(xì)分。 現(xiàn)在的弊病是同類產(chǎn)品供應(yīng)量太大，有些雷同。探究原因，主要在于，余杭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不太注重房地產(chǎn)策劃公司的作用，在市場(chǎng)一片向好的情況下，在近兩年還沒(méi)有擔(dān)憂，一旦市場(chǎng)承受達(dá)到飽和，會(huì)導(dǎo)致一部分樓盤因結(jié)構(gòu)和配套不合理，將被市場(chǎng)所淘汰； 房屋戶型偏大。 像很多小城鎮(zhèn)一樣，在余杭房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 110 平方米以下的戶型幾乎找不到， 分析臨平現(xiàn)有樓盤的特點(diǎn)，臨平居民的自有住房率很高，現(xiàn)在購(gòu)房的幾乎都是“二次置業(yè)”，追求舒適享受，所以 120 平方米以上的大戶型 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁(yè) 共 21 頁(yè) 最受歡迎。 130 平方米是主 流戶型， 180 平方米甚至 300 平方米的戶型也不鮮見(jiàn)； 隨著市場(chǎng)樓盤的供應(yīng)量進(jìn)一步增大，這種戶型不利于很多消費(fèi)者人群，將樓盤的受眾降至低水準(zhǔn)。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)參差不齊 從開(kāi)發(fā)臨平房地產(chǎn)企業(yè)判斷，有 建筑企業(yè) 、 貿(mào)易公司 、服裝公司等等 ， 這些企業(yè)往往對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)一無(wú)所知，只是根據(jù)感性判斷有較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 眾多非房開(kāi)企業(yè)殺入房市，圖的是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。由此，賺取高額利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商的最直接的市場(chǎng)動(dòng)機(jī)，使很多開(kāi)發(fā)商在房屋建筑上不從消費(fèi)者的人居環(huán)境考慮，造成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品整體市場(chǎng)水平不高，不適合市場(chǎng)需求和發(fā)展。 地鐵概念的實(shí)現(xiàn)需要 一個(gè)過(guò)程。 目前來(lái)看，還是很少有在杭州工作者到余杭買房自己居住的。一方面，道路狀況還沒(méi)有徹底改善，花費(fèi)很多時(shí)間和精力，另外，沿途有收費(fèi)站，導(dǎo)致交通狀況大大不便，地鐵的實(shí)現(xiàn)還需要相當(dāng)長(zhǎng)過(guò)程，如果花五六年時(shí)間，對(duì)投資者的信心打擊很大，也是目前市場(chǎng)的不足之一。 居住習(xí)慣。 余杭畢竟是一個(gè)獨(dú)立的小鎮(zhèn)發(fā)展而來(lái)，城市整體配套和杭州有一定的差距，這種差距也會(huì)促使準(zhǔn)備對(duì)余杭樓市投資的消費(fèi)群體信心不足。目前還沒(méi)有杭州本地人到余杭購(gòu)房，而余杭城市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將引入眾多概念，吸引外地購(gòu)買者， 尤其是杭州巨大的消費(fèi)群體。
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