【正文】 一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 園藝服務(wù)工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標準6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 消防知識及訓(xùn)練 每季度一次 熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能8 突發(fā)應(yīng)急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實施方案與各項服務(wù)指標的承諾 ．1總體規(guī)劃和實施方案 在房地產(chǎn)管理體制深化改革，物業(yè)管理不斷發(fā)展的新形勢下，根據(jù)建設(shè)部、省、市有關(guān)創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范小區(qū)“的精神，為了對物業(yè)進行社會化、專業(yè)化管理，提高整體管理水平和經(jīng)營效益，創(chuàng)建”全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)“、特制訂如下規(guī)則和實施方案：總體規(guī)劃以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標。以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使物業(yè)具有文明高雅安全整潔的壞境，并成為溫州市物業(yè)管理的亮點。具體規(guī)劃實施專業(yè)化、社會化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案，內(nèi)部管理制度，外部公約、守則等齊全。入住率達50%后成為學(xué)校的學(xué)生委員會，并明確物業(yè)管理公司業(yè)委會的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。管理人員進行嚴格的上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)率達100%。房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達98%以上。水電等設(shè)施保養(yǎng)良好，運行正常。污水排放通暢。綠化率達到綠化辦要求。實施24小時保安值班制度。實施方案：準備階段。公司建立領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)個部門的相互協(xié)調(diào)與溝通。以確保各項工作的真正落實。實施階段。進行公司內(nèi)部自我評分，發(fā)現(xiàn)存在問題，并落實有關(guān)人員進行限期同時整改跟蹤檢查。階段。公司將按模擬檢查的內(nèi)容對學(xué)生公寓的工作進行最后檢查并整改問題，同時將按要求準備申報資料并及時上報是房管局物業(yè)處并做好迎檢工作。 各項服務(wù)指標承諾表序號 指標名稱 國家評分指標 投標指標 管理指標的承諾1 房屋完好率 98% 100% 落實責(zé)任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。2 房屋維修及時率 98% 100% 接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；及時完成并建立回訪記錄。3 維修合格率 100% 100% 分項檢查，一步到位，并進行回訪，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4 管理費收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費取之于民、用之于民。 房屋本體維修養(yǎng)護計劃表序號 項 目 時間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容1 地基基礎(chǔ) 半年 一 檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。 每季 一 1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 每年 一 1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。房屋本體維修養(yǎng)護計劃表（續(xù)）序號 項 目 時間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。3 非承重墻 每月 一 1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每年 一 2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6 公共通道、門廳等 每周 一 檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 每半年 一 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。補換損壞的地板。修復(fù)空鼓的地板。 每年 一 油漆扶手。7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石 每周 一 修補外墻飾面裂縫、脫落部分。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 每半年 一 1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 每年 一 1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴大。 備注 臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進行巡查。外墻清洗選用適宜的清潔劑。更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進行。3．建議每25年翻新外墻面一次。8 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補。 每月 一 2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。9 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。公用設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表序號 項目 時間 次數(shù) 維修養(yǎng)護內(nèi)容1 路面路基 每周 一 檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。2路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈口、燈柵有無損壞。 每季 一 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù) 每半年 一 1．油漆燈具支架。2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。3. 油漆燈具線管一次。3 停車場（庫） 每日 一 檢查路面有無積水。檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。 每月 一 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢查擋車器是否正常。4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。檢查雨水篦有無異常。 每季 一 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。5 雕塑、建筑小品 每周 一 全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時修復(fù)。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6 公共標識標牌等設(shè)施 每周 一 保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。 每半年 一 1．檢查完好程度，加固。7 管網(wǎng) 每日 一 檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。檢查管線固定支架的松緊情況。 每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。2．管網(wǎng)支架完好。 每半年 一 1．管道刷漆。2．檢查或更換管網(wǎng)。3．發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 設(shè)備養(yǎng)護計劃表序號 實施名稱 保養(yǎng)周期 備注1 配電設(shè)施 一個季度 每日定時巡檢2 生活水泵 一個月 3 進水泵設(shè)備 一個季度 4 消防水泵 半年 每月檢查一次第五部分 計劃成本核算書 學(xué)生公寓年度物業(yè)管理預(yù)算1)收入 首年收入 次年收入物業(yè)服務(wù)收入 (詳見附件)其他收入(有償服務(wù)等)2)支出 首年收入 次年收入薪金、福利等（詳見附件）員工薪金員工福利小計（2）工程維修及設(shè)備養(yǎng)護 ① 供電設(shè)施維修② 給排水系統(tǒng)維修照明系統(tǒng)維修其他不可預(yù)見費用小計 首年支出 次年支出（3）管理費用① 綠化管理費用② 保潔費用③ 學(xué)生公寓綜合服務(wù)設(shè)施設(shè)備運行維護費用垃圾清運費小計（4）行政辦公費 首年支出 次年支出① 公司行政費② 服裝費③ 折舊費④ 營業(yè)稅金小計支出總計3）收支情況2010年（預(yù)計入住率96%）功能建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入2011年（預(yù)計入住率99%）建筑面積/平方米 管理費標準 管理費 小計住宅 (平方米月)總計收入職務(wù) 月薪資/元 人數(shù) 小計/元管理處主任管理員房管維修高配電工保安員保潔員總計員工薪金福利費用3項合計: 第六部分 結(jié)束語 浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓作為溫州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級學(xué)生公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對溫州市物業(yè)服務(wù)水平的提高也有很大的促進作用,我們公司有信心管理好浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓的物業(yè)。第 42 頁 共 42 頁