【正文】 一次 熟悉掌握基本方法及技巧5 園藝服務(wù)工作手冊 每月一次 熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)6 病蟲害消殺與防治 每月一次 熟悉掌握基本方法及技巧7 消防知識(shí)及訓(xùn)練 每季度一次 熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能8 突發(fā)應(yīng)急事件處理 每季度一次 提高突發(fā)事件處理能力 爭創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)規(guī)劃、具體實(shí)施方案與各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)的承諾 ．1總體規(guī)劃和實(shí)施方案 在房地產(chǎn)管理體制深化改革，物業(yè)管理不斷發(fā)展的新形勢下，根據(jù)建設(shè)部、省、市有關(guān)創(chuàng)建“全國物業(yè)管理示范小區(qū)“的精神，為了對(duì)物業(yè)進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化管理，提高整體管理水平和經(jīng)營效益，創(chuàng)建”全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)“、特制訂如下規(guī)則和實(shí)施方案：總體規(guī)劃以人為中心，服務(wù)為主體，業(yè)主滿意為目標(biāo)。以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，使物業(yè)具有文明高雅安全整潔的壞境，并成為溫州市物業(yè)管理的亮點(diǎn)。具體規(guī)劃實(shí)施專業(yè)化、社會(huì)化管理，具有完善的資料、圖紙、檔案，內(nèi)部管理制度，外部公約、守則等齊全。入住率達(dá)50%后成為學(xué)校的學(xué)生委員會(huì)，并明確物業(yè)管理公司業(yè)委會(huì)的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。管理人員進(jìn)行嚴(yán)格的上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)率達(dá)100%。房屋外觀完好、整潔，房屋完好率達(dá)98%以上。水電等設(shè)施保養(yǎng)良好，運(yùn)行正常。污水排放通暢。綠化率達(dá)到綠化辦要求。實(shí)施24小時(shí)保安值班制度。實(shí)施方案：準(zhǔn)備階段。公司建立領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)個(gè)部門的相互協(xié)調(diào)與溝通。以確保各項(xiàng)工作的真正落實(shí)。實(shí)施階段。進(jìn)行公司內(nèi)部自我評(píng)分，發(fā)現(xiàn)存在問題，并落實(shí)有關(guān)人員進(jìn)行限期同時(shí)整改跟蹤檢查。階段。公司將按模擬檢查的內(nèi)容對(duì)學(xué)生公寓的工作進(jìn)行最后檢查并整改問題，同時(shí)將按要求準(zhǔn)備申報(bào)資料并及時(shí)上報(bào)是房管局物業(yè)處并做好迎檢工作。 各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)承諾表序號(hào) 指標(biāo)名稱 國家評(píng)分指標(biāo) 投標(biāo)指標(biāo) 管理指標(biāo)的承諾1 房屋完好率 98% 100% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。2 房屋維修及時(shí)率 98% 100% 接到維修通知15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；及時(shí)完成并建立回訪記錄。3 維修合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步到位，并進(jìn)行回訪，以確保維修工程合格，滿足客戶需要。4 管理費(fèi)收繳率 98% 100% 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民、用之于民。 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng) 目 時(shí)間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 地基基礎(chǔ) 半年 一 檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。 每季 一 1．適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 每年 一 1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表（續(xù)）序號(hào) 項(xiàng) 目 時(shí)間間隔 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板 每季 一 1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 柱 每季 一 1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 承重墻 每季 一 1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 每年 一 1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。3 非承重墻 每月 一 1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 每年 一 2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。5 樓地面 每季 一 1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 每年 一 1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6 公共通道、門廳等 每周 一 檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 每半年 一 檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。補(bǔ)換損壞的地板。修復(fù)空鼓的地板。 每年 一 油漆扶手。7 外墻面 鋁型材、玻璃幕墻、大理石 每周 一 修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 每半年 一 1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。 每年 一 1．雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。2．對(duì)于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 備注 臺(tái)風(fēng)暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。大風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、暴雨過后及時(shí)進(jìn)行巡查。外墻清洗選用適宜的清潔劑。更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。3．建議每25年翻新外墻面一次。8 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 每月 一 2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。9 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 每半年 一 1．更換門窗的易磨損部件。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào) 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1 路面路基 每周 一 檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 每周 一 檢查玻璃燈罩有無破損。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈口、燈柵有無損壞。 每季 一 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) 每半年 一 1．油漆燈具支架。2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。3. 油漆燈具線管一次。3 停車場（庫） 每日 一 檢查路面有無積水。檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標(biāo)志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 每月 一 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢查擋車器是否正常。4 溝渠池井 每周 一 檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。檢查雨水篦有無異常。 每季 一 檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時(shí)清污。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時(shí)修復(fù)。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)或更換。5 雕塑、建筑小品 每周 一 全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時(shí)修復(fù)。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。6 公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施 每周 一 保證標(biāo)識(shí)清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。 每半年 一 1．檢查完好程度，加固。7 管網(wǎng) 每日 一 檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。檢查管線固定支架的松緊情況。 每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。2．管網(wǎng)支架完好。 每半年 一 1．管道刷漆。2．檢查或更換管網(wǎng)。3．發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào) 實(shí)施名稱 保養(yǎng)周期 備注1 配電設(shè)施 一個(gè)季度 每日定時(shí)巡檢2 生活水泵 一個(gè)月 3 進(jìn)水泵設(shè)備 一個(gè)季度 4 消防水泵 半年 每月檢查一次第五部分 計(jì)劃成本核算書 學(xué)生公寓年度物業(yè)管理預(yù)算1)收入 首年收入 次年收入物業(yè)服務(wù)收入 (詳見附件)其他收入(有償服務(wù)等)2)支出 首年收入 次年收入薪金、福利等（詳見附件）員工薪金員工福利小計(jì)（2）工程維修及設(shè)備養(yǎng)護(hù) ① 供電設(shè)施維修② 給排水系統(tǒng)維修照明系統(tǒng)維修其他不可預(yù)見費(fèi)用小計(jì) 首年支出 次年支出（3）管理費(fèi)用① 綠化管理費(fèi)用② 保潔費(fèi)用③ 學(xué)生公寓綜合服務(wù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用垃圾清運(yùn)費(fèi)小計(jì)（4）行政辦公費(fèi) 首年支出 次年支出① 公司行政費(fèi)② 服裝費(fèi)③ 折舊費(fèi)④ 營業(yè)稅金小計(jì)支出總計(jì)3）收支情況2010年（預(yù)計(jì)入住率96%）功能建筑面積/平方米 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理費(fèi) 小計(jì)住宅 (平方米月)總計(jì)收入2011年（預(yù)計(jì)入住率99%）建筑面積/平方米 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 管理費(fèi) 小計(jì)住宅 (平方米月)總計(jì)收入職務(wù) 月薪資/元 人數(shù) 小計(jì)/元管理處主任管理員房管維修高配電工保安員保潔員總計(jì)員工薪金福利費(fèi)用3項(xiàng)合計(jì): 第六部分 結(jié)束語 浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓作為溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級(jí)學(xué)生公寓,管理好該公寓具有特殊的意義,對(duì)溫州市物業(yè)服務(wù)水平的提高也有很大的促進(jìn)作用,我們公司有信心管理好浙江東方職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓的物業(yè)。第 42 頁 共 42 頁