【正文】 各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)章制度n 按照培訓(xùn)計(jì)劃定期對各部門員工進(jìn)行培訓(xùn)n 挑選和定制員工制服n 調(diào)配保安保潔等展示物業(yè)管理形象的相關(guān)崗位人員開始形象崗位運(yùn)作n 運(yùn)用物業(yè)管理服務(wù)的提早介入，有助于樹立物業(yè)公司品牌形象n 跟進(jìn)施工過程，保證順利交接為了保證日后管理工作順利開展，必須對醫(yī)院項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，在項(xiàng)目交付前期，我們將定期視察施工現(xiàn)場，及時提出維護(hù)客戶利益和保證施工質(zhì)量的意見和建議，如：178。 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程。178。 在交付前先作驗(yàn)收，并向客戶匯報一切安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。178。 對今后不便養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)記錄。178。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。178。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收。178。 提供成品保護(hù)措施。178。 緊隨竣工驗(yàn)收同步開展物業(yè)驗(yàn)收工作。n 訂立規(guī)章制度178。 在對物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對物業(yè)進(jìn)行管理。n 前期員工培訓(xùn)178。 在項(xiàng)目接管前，先行聘用基本管理員工，參與制訂物業(yè)管理相關(guān)管理制度。178。 為各級員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。培訓(xùn)課程包括但不限于以下內(nèi)容：252。 項(xiàng)目情況、物業(yè)管理公司基本情況252。 管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識252。 相關(guān)法律法規(guī)252。 物業(yè)管理工作基本知識和物業(yè)理念252。 各相關(guān)崗位應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn)252。 禮儀培訓(xùn)178。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。二、 接管前的工作計(jì)劃n 我公司對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，力爭在工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。n 在和甲方進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》和北京市大廈物業(yè)管理移交辦法）。對于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。另一方面，做好開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。第二章 項(xiàng)目前期開辦費(fèi)一、物業(yè)管理用房依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理中心辦公、會議用房；工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等；安全護(hù)衛(wèi)、保潔人員休息、更衣室、宿舍等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給用戶溝通聯(lián)絡(luò)物業(yè)管理中心帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下：表1項(xiàng)目內(nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護(hù)工、保潔辦公室1間護(hù)工男女宿舍各1間運(yùn)送中心合計(jì)面積M2204510102010115二、前期開辦費(fèi)表21項(xiàng)目序號名稱數(shù)量單位單價合計(jì)一、維修工具費(fèi)用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個1510盒尺（3米）1個8小計(jì)178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個1518電筆1支5小計(jì)99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計(jì)405弱電工具238326弱電工具1套34527場強(qiáng)儀1臺200028網(wǎng)線檢測器1個38小計(jì)2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個86030電鉆1個45031電焊機(jī)1臺96032鋼鋸1個1033手砂輪1個38034疏通機(jī)1臺158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個11039三爪150型1個3340三爪200型1個4641油槍1個4042油壺1個843線盤（50米）2個150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機(jī)1套8047土建維修工具1套2548割刀1個5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個23052鋁合金梯子（2米）1個24053鋁合金梯子（）1個270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗(yàn)電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個5560云石機(jī)1個35061拉鉚槍1個5062搖表1個13563萬用表3個18064鉆頭2套9065電焊機(jī)用線10米14014元/米66焊把1個3067手搖疏通機(jī)2個9268氬輻焊機(jī)1臺300069大錘4鎊1把30小計(jì)13641二、綠化用具費(fèi)用1手動割草機(jī)1臺3503502膠管100米27003噴霧水壺1個20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個101010噴霧器1個606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計(jì)1565三、保安裝備費(fèi)用1崗?fù)?個400080002對講機(jī)12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個604805電視機(jī)3臺100030006飲水機(jī)4臺2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個10040012消防板手3把206013防毒面罩4個3012014鋼架床19個200380015被褥38套3001140小計(jì)47440合 計(jì)66483第六部分 擬建立的組織機(jī)構(gòu)與人員的配備要點(diǎn)：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設(shè)置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項(xiàng)目經(jīng)理1人工程部24人保安部31人保潔部45人物業(yè)部2人主管2人液氧站1人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人保潔員人體檢中心3人住院部保安3人自行車管理2人車場管理5人消防中控員3人保安員人領(lǐng)班2人主管1人領(lǐng)班2人主管1人主管1人會計(jì)1人空調(diào)工2人鍋爐工3人電梯工3人二、物業(yè)管理中心部門設(shè)置與職責(zé)說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目，將專門成立醫(yī)院項(xiàng)目管理中心，采取直線職能機(jī)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。管理中心下設(shè)物業(yè)部、工程部、保安部、保潔部、形成以物業(yè)部為核心，三個專業(yè)部門作為支撐的客戶服務(wù)前項(xiàng)化組織結(jié)構(gòu)。 物業(yè)部物業(yè)部是物業(yè)管理中心的核心部門。同時，又兼顧管理中心內(nèi)務(wù)管理、客戶服務(wù)以及對外聯(lián)絡(luò)溝通工作，是管理中心的重要中樞，是面向客戶的重要窗口，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁。具體職責(zé)是：n 負(fù)責(zé)處理對客戶服務(wù)工作包括：受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、對外協(xié)調(diào)、檔案管理、財務(wù)管理等；n 負(fù)責(zé)管理中心內(nèi)部人事、檔案、行政管理。貫徹、傳達(dá)、監(jiān)督、檢查規(guī)章制度、發(fā)展規(guī)劃、指令決議執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)各部門之間工作；n 負(fù)責(zé)對客戶的公關(guān)、物業(yè)宣傳等工作；n 管理儲備物資，定期盤點(diǎn)，合理使用，加快存貨周轉(zhuǎn)，減少資金占用；n 狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，促進(jìn)增收節(jié)支等工作。工程部工程部是保證物業(yè)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行的專業(yè)技能部門。主要負(fù)責(zé)房屋建筑主體及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等管理工作。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務(wù)工作的主要職能部門。負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。保安部保安部是維護(hù)物業(yè)項(xiàng)目正常生活、居住秩序的重要職能部門，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、車輛與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。三、人員配備（一）人員配備計(jì)劃人員配置原則：內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)；誠實(shí)守信、愛崗敬業(yè)、一專多能；擇優(yōu)聘用、專業(yè)考核、定崗定責(zé)；服務(wù)熱情、耐心周到、專業(yè)管理。（二）人員配備方案及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，并結(jié)合我們以往管理經(jīng)驗(yàn)，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務(wù)人員共計(jì)103人，其中：項(xiàng)目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會計(jì)1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領(lǐng)班2人，保潔員43人。 管理人員配備方案及崗位要求序號崗位設(shè)置崗位要求人數(shù)1管理中心經(jīng)理專科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理5年以上，有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對管理中心工作有整體的思路和構(gòu)想，持建設(shè)部經(jīng)理資格證。1人2物業(yè)部主管大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，從事物業(yè)管理1年以上。1人3物業(yè)助理兼會計(jì)大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有很強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，有較強(qiáng)的財務(wù)管理能力，持建設(shè)部上崗證。1人4工程主管大專以上學(xué)歷，機(jī)電、曖通專業(yè)，具有初級以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。2人5保安主管退伍軍人、35歲以下，5年以上專業(yè)工作經(jīng)歷，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人6保潔主管高中以上學(xué)歷，40歲以下，身體健康，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力。1人 作業(yè)服務(wù)人員配備方案及要求序號崗位設(shè)置要求與配置說明人數(shù)1安全護(hù)衛(wèi)員要求身高172CM以上，30歲以下，退伍軍人優(yōu)先。30人2保潔領(lǐng)班40歲以下，五官端正，動作麻利，有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。2人3保潔員45歲以下，五官端正，身體健康，動作麻利。43人4工程維修員45歲以下，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及10年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，具有中級技工以上的相關(guān)技能等級資格，并通過本公司的專業(yè)考核。22人備注1． 作業(yè)服務(wù)人員必須身體健康，無傳染病，無不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級以上醫(yī)院體檢合格；2． 持有效的身份證、計(jì)劃生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明；第二章 人