【正文】 一）日常服務 物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備管理及維修、養(yǎng)護（1）房屋主體的維修、養(yǎng)護和管理；（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護保養(yǎng)；（3）各類小修范圍內的泥工、瓦工、木工的修補及小五金的安裝維護；（4）中央空調系統(tǒng)運行維護；（5）高低壓配電室設備運行維護；（6）鍋爐房系統(tǒng)運行維護；（7）消防系統(tǒng)設備運行維護；（8）中央監(jiān)控系統(tǒng)設備運行維護；（9）弱電系統(tǒng)（電話、電視、廣播）設備運行維護；（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設備系統(tǒng)運行維護；（11）給排水系統(tǒng)運行維護；（12）電梯系統(tǒng)運行維護；（13）污水處理系統(tǒng)運行維護；（14）院內路燈公共走廊照明系統(tǒng)的維護；（15）立體停車設備運行、維護保養(yǎng)； 物業(yè)管理區(qū)域內安全防范、公共秩序維護；（1）門崗保衛(wèi)；（2）醫(yī)院重要設備和庫房區(qū)域的治安巡視；（3）醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安巡視；（4）地面及地下車庫的車輛引導、停放管理；（5）閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)控；（6）報刊、郵件的收發(fā)；（7）醫(yī)院物資出入放行登記管理。物業(yè)管理區(qū)域的消防管理物業(yè)管理區(qū)域內車輛（機動車和非機動車）行駛、停放及場所管理；物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的帳務管理；投標項目以外的院內勤雜事物。 公共綠化的養(yǎng)護和管理n 掌握花草樹木的特性，做好特種植物的檔案；n 花草樹木生長正常、綠化效果好，有良好的觀賞效果，無樹木枯死和歪斜，發(fā)現(xiàn)死樹應在三日內清除并適時補種；n 草坪及時清除雜草，有效控制雜草滋生，無垃圾，無煙頭紙屑；n 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好，適時修剪；n 適時組織防凍保暖、預防病蟲害，無明顯病蟲害跡象；n 綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。四、 管理目標及指標承諾我們將根據(jù)《北京市優(yōu)秀大廈評比標準》和國家醫(yī)院管理相關考核標準以及《恒瑞物業(yè)管理標準》，緊密配合醫(yī)院經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃，并承諾達到招標文件中提出的物業(yè)的服務質量與要求： 合同階段n 在合同期內全身心為用戶服務，成為用戶的好保姆、好管家、好朋友。(完好面積+基本完好面積)/總面積100%≥98%制定切實可行的維修計劃2房屋零修急修及時率100%100%住戶報修后10分鐘內到達現(xiàn)場,急修項目要求5分鐘內趕到現(xiàn)場?；卦L率100%100%依公司規(guī)定按時回訪。完好設備/設備總數(shù)100%≥98%制定設備維修保養(yǎng)計劃；有定期保養(yǎng)、維修、巡視、運行、操作檢查、設備安全檢查記錄。依公司制定的保潔作業(yè)標準測定100天每日清潔達到標準，專人巡視、檢查。發(fā)生火災次數(shù)/管理面積總數(shù)100%=0建立消防制度，宣傳消防知識；配備消防器材。12管理人員專業(yè)培訓合格率100%達標上崗，各專業(yè)上崗證齊全達標合格人數(shù)/參加培訓人員總數(shù)100%=100加強管理人員考核制度，實行獎懲制度。合格者，準予錄用。國家要求必須持有上崗證、操作證的相關工種，杜絕無證上崗，證件必須經(jīng)驗證合格后方可錄用。一般保潔服務實行全天候8小時，特殊服務部位實行全天候24小時工作制；陪護、運送等服務工作按醫(yī)院要求雙方議定；各專業(yè)部門的具體工作起始時間本著質量達標，無干擾服務又符合醫(yī)院要求等原則具體制定。第四部分項目的接管與移交要點：★ 站在客戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益★ 確保物業(yè)具備正常的使用功能★ 掌握物業(yè)的性能與特點為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件第一章 項目接管驗收物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；（2）相應安全、防范措施和管理方案。２、營造氛圍，創(chuàng)造舒適就醫(yī)環(huán)境我們將針對本物業(yè)項目的特點制訂公共關系計劃，尤其在接管期內創(chuàng)造各種機會和條件加強與用戶的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。－－現(xiàn)場氣氛莊重熱烈，布置彩旗彩球；－－邀請有關領導和媒體；－－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮；－－儀式上應充分展示我管理人員的干練作風、保安員的訓練有素和保潔員的勤快周到，建立社會信心。六、接管驗收工作目標明確交接雙方的責、權、利關系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。二、房屋移交接管內容建筑外檐； 梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內及樓道配電箱； 配電柜；公共部位照明。 一、 前期介入工作計劃如我公司能成為北京市第二醫(yī)院項目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項目施工進度，制訂科學、成熟的物業(yè)管理工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實的基礎。 在交付前先作驗收，并向客戶匯報一切安裝工程上所未達設計規(guī)格及要求事項。 協(xié)助檢查施工質量。 提供成品保護措施。 在對物業(yè)實施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項目的特點設計度身定制管理模式，制訂相應的規(guī)章及草擬有關文件、印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作，以便有序地對物業(yè)進行管理。 為各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負的責任及工作范圍，同時灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識。 相關法律法規(guī)252。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個月，安排重溫培訓，使員工服務素質保持公司規(guī)定標準。另一方面，做好開荒保潔工作，進入日常工作狀態(tài)；安全護衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設備維修人員做好檢查工作，保證公共設備設施的完好，以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。詳細的物業(yè)管理用房配備如下：表1項目內 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉庫（A類物資）護工、保潔辦公室1間護工男女宿舍各1間運送中心合計面積M2204510102010115二、前期開辦費表21項目序號名稱數(shù)量單位單價合計一、維修工具費用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個1510盒尺（3米）1個8小計178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個1518電筆1支5小計99空調工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計405弱電工具238326弱電工具1套34527場強儀1臺200028網(wǎng)線檢測器1個38小計2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個86030電鉆1個45031電焊機1臺96032鋼鋸1個1033手砂輪1個38034疏通機1臺158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個11039三爪150型1個3340三爪200型1個4641油槍1個4042油壺1個843線盤（50米）2個150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機1套8047土建維修工具1套2548割刀1個5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個23052鋁合金梯子（2米）1個24053鋁合金梯子（）1個270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個5560云石機1個35061拉鉚槍1個5062搖表1個13563萬用表3個18064鉆頭2套9065電焊機用線10米14014元/米66焊把1個3067手搖疏通機2個9268氬輻焊機1臺300069大錘4鎊1把30小計13641二、綠化用具費用1手動割草機1臺3503502膠管100米27003噴霧水壺1個20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個101010噴霧器1個606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計1565三、保安裝備費用1崗亭2個400080002對講機12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個604805電視機3臺100030006飲水機4臺2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個10040012消防板手3把206013防毒面罩4個3012014鋼架床19個200380015被褥38套3001140小計47440合 計66483第六部分 擬建立的組織機構與人員的配備要點：★ 內培外引、按部就班、落實培訓★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構設置與人員的配備一、管理中心組織架構圖物業(yè)管理中心103人項目經(jīng)理1人工程部24人保安部31人保潔部45人物業(yè)部2人主管2人液氧站1人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人保潔員人體檢中心3人住院部保安3人自行車管理2人車場管理5人消防中控員3人保安員人領班2人主管1人領班2人主管1人主管1人會計1人空調工2人鍋爐工3人電梯工3人二、物業(yè)管理中心部門設置與職責說明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項目，將專門成立醫(yī)院項目管理中心，采取直線職能機構，實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。具體職責是：n 負責處理對客戶服務工作包括：受理服務和投訴、客戶溝通、對外協(xié)調、檔案管理、財務管理等；n 負責管理中心內部人事、檔案、行政管理。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務工作的主要職能部門。（二）人員配備方案及標準根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項目的具體情況，并結合我們以往管理經(jīng)驗，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務人員共計103人，其中：項目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會計1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領班2人，保潔員43人。1人4工程主管大專以上學歷，機電、曖通專業(yè)，具有初級以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識，持證上崗，有組織和協(xié)調能力。30人2保潔領班40歲以下，五官端正，動作麻利，有星級酒店或清潔公司工作經(jīng)