【正文】 一）日常服務(wù) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理及維修、養(yǎng)護(hù)（1）房屋主體的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2）墻面、天花板、地面、門窗各類板材、磚面的維護(hù)保養(yǎng)；（3）各類小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補(bǔ)及小五金的安裝維護(hù)；（4）中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（5）高低壓配電室設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（6）鍋爐房系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（7）消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（8）中央監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（9）弱電系統(tǒng)（電話、電視、廣播）設(shè)備運(yùn)行維護(hù)；（10）真空泵房、氣泵房、水泵房設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（11）給排水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（12）電梯系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（13）污水處理系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)；（14）院內(nèi)路燈公共走廊照明系統(tǒng)的維護(hù)；（15）立體停車設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)； 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、公共秩序維護(hù)；（1）門崗保衛(wèi)；（2）醫(yī)院重要設(shè)備和庫(kù)房區(qū)域的治安巡視；（3）醫(yī)院門診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安巡視；（4）地面及地下車庫(kù)的車輛引導(dǎo)、停放管理；（5）閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)控；（6）報(bào)刊、郵件的收發(fā)；（7）醫(yī)院物資出入放行登記管理。物業(yè)管理區(qū)域的消防管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛（機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）行駛、停放及場(chǎng)所管理；物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的帳務(wù)管理；投標(biāo)項(xiàng)目以外的院內(nèi)勤雜事物。 公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理n 掌握花草樹木的特性，做好特種植物的檔案；n 花草樹木生長(zhǎng)正常、綠化效果好，有良好的觀賞效果，無(wú)樹木枯死和歪斜，發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在三日內(nèi)清除并適時(shí)補(bǔ)種；n 草坪及時(shí)清除雜草，有效控制雜草滋生，無(wú)垃圾，無(wú)煙頭紙屑；n 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，適時(shí)修剪；n 適時(shí)組織防凍保暖、預(yù)防病蟲害，無(wú)明顯病蟲害跡象；n 綠化地設(shè)有提示人們愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。四、 管理目標(biāo)及指標(biāo)承諾我們將根據(jù)《北京市優(yōu)秀大廈評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》和國(guó)家醫(yī)院管理相關(guān)考核標(biāo)準(zhǔn)以及《恒瑞物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》，緊密配合醫(yī)院經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃，并承諾達(dá)到招標(biāo)文件中提出的物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與要求： 合同階段n 在合同期內(nèi)全身心為用戶服務(wù)，成為用戶的好保姆、好管家、好朋友。(完好面積+基本完好面積)/總面積100%≥98%制定切實(shí)可行的維修計(jì)劃2房屋零修急修及時(shí)率100%100%住戶報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),急修項(xiàng)目要求5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。回訪率100%100%依公司規(guī)定按時(shí)回訪。完好設(shè)備/設(shè)備總數(shù)100%≥98%制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃；有定期保養(yǎng)、維修、巡視、運(yùn)行、操作檢查、設(shè)備安全檢查記錄。依公司制定的保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定100天每日清潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，專人巡視、檢查。發(fā)生火災(zāi)次數(shù)/管理面積總數(shù)100%=0建立消防制度，宣傳消防知識(shí)；配備消防器材。12管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%達(dá)標(biāo)上崗，各專業(yè)上崗證齊全達(dá)標(biāo)合格人數(shù)/參加培訓(xùn)人員總數(shù)100%=100加強(qiáng)管理人員考核制度，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度。合格者，準(zhǔn)予錄用。國(guó)家要求必須持有上崗證、操作證的相關(guān)工種，杜絕無(wú)證上崗，證件必須經(jīng)驗(yàn)證合格后方可錄用。一般保潔服務(wù)實(shí)行全天候8小時(shí)，特殊服務(wù)部位實(shí)行全天候24小時(shí)工作制；陪護(hù)、運(yùn)送等服務(wù)工作按醫(yī)院要求雙方議定；各專業(yè)部門的具體工作起始時(shí)間本著質(zhì)量達(dá)標(biāo)，無(wú)干擾服務(wù)又符合醫(yī)院要求等原則具體制定。第四部分項(xiàng)目的接管與移交要點(diǎn)：★ 站在客戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)客戶的合法權(quán)益★ 確保物業(yè)具備正常的使用功能★ 掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件第一章 項(xiàng)目接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。（1）接管儀式的組織和接管手續(xù)的辦理；（2）相應(yīng)安全、防范措施和管理方案。２、營(yíng)造氛圍，創(chuàng)造舒適就醫(yī)環(huán)境我們將針對(duì)本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)制訂公共關(guān)系計(jì)劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)和條件加強(qiáng)與用戶的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的就醫(yī)環(huán)境。－－現(xiàn)場(chǎng)氣氛莊重?zé)崃遥贾貌势觳是?；－－邀?qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和媒體；－－客戶代表及各協(xié)作單位代表參加典禮；－－儀式上應(yīng)充分展示我管理人員的干練作風(fēng)、保安員的訓(xùn)練有素和保潔員的勤快周到，建立社會(huì)信心。六、接管驗(yàn)收工作目標(biāo)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐； 梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內(nèi)及樓道配電箱； 配電柜；公共部位照明。 一、 前期介入工作計(jì)劃如我公司能成為北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目的物業(yè)管理者，將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度，制訂科學(xué)、成熟的物業(yè)管理工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開展，打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。 在交付前先作驗(yàn)收，并向客戶匯報(bào)一切安裝工程上所未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求事項(xiàng)。 協(xié)助檢查施工質(zhì)量。 提供成品保護(hù)措施。 在對(duì)物業(yè)實(shí)施管理之前，我們將根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)設(shè)計(jì)度身定制管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章及草擬有關(guān)文件、印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作，以便有序地對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)的責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。 相關(guān)法律法規(guī)252。 我們還將于物業(yè)正式接管后每6個(gè)月，安排重溫培訓(xùn)，使員工服務(wù)素質(zhì)保持公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，做好開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；安全護(hù)衛(wèi)人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接用戶。詳細(xì)的物業(yè)管理用房配備如下：表1項(xiàng)目?jī)?nèi) 容 描 述備注物業(yè)管理用 房名稱物業(yè)辦公室保安宿舍3間倉(cāng)庫(kù)（A類物資）護(hù)工、保潔辦公室1間護(hù)工男女宿舍各1間運(yùn)送中心合計(jì)面積M2204510102010115二、前期開辦費(fèi)表21項(xiàng)目序號(hào)名稱數(shù)量單位單價(jià)合計(jì)一、維修工具費(fèi)用水工工具（2套）3561十字螺絲刀1把82一字螺絲刀1把83大鉗子1把20410寸扳手1把155壁紙刀1把36管鉗3501把337管鉗4501把46812寸扳手1把229工具包1個(gè)1510盒尺（3米）1個(gè)8小計(jì)178電工工具（7套）69311十字螺絲刀1把812一字螺絲刀1把8138寸扳手1把1214偏口鉗1把1315老虎鉗1把2016尖嘴鉗1把1817工具包1個(gè)1518電筆1支5小計(jì)99空調(diào)工具（1套）40519組合式壓力表套23020漲管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524電筆支525壁紙刀把3小計(jì)405弱電工具238326弱電工具1套34527場(chǎng)強(qiáng)儀1臺(tái)200028網(wǎng)線檢測(cè)器1個(gè)38小計(jì)2383公共工具29電錘（沖擊鉆）1個(gè)86030電鉆1個(gè)45031電焊機(jī)1臺(tái)96032鋼鋸1個(gè)1033手砂輪1個(gè)38034疏通機(jī)1臺(tái)158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838鉗型電流表1個(gè)11039三爪150型1個(gè)3340三爪200型1個(gè)4641油槍1個(gè)4042油壺1個(gè)843線盤（50米）2個(gè)150300441把1545錘子2鎊1把2046PPR熱熔機(jī)1套8047土建維修工具1套2548割刀1個(gè)5349套絲扳手1把18050套絲用架子1套18051鋁合金梯子（）1個(gè)23052鋁合金梯子（2米）1個(gè)24053鋁合金梯子（）1個(gè)270054絕緣手套2雙204055絕緣拉桿1支8356高壓驗(yàn)電筆1支15057絕緣靴2雙5010058絕緣鞋21雙1531559高壓操作絕緣墊板1個(gè)5560云石機(jī)1個(gè)35061拉鉚槍1個(gè)5062搖表1個(gè)13563萬(wàn)用表3個(gè)18064鉆頭2套9065電焊機(jī)用線10米14014元/米66焊把1個(gè)3067手搖疏通機(jī)2個(gè)9268氬輻焊機(jī)1臺(tái)300069大錘4鎊1把30小計(jì)13641二、綠化用具費(fèi)用1手動(dòng)割草機(jī)1臺(tái)3503502膠管100米27003噴霧水壺1個(gè)20204花枝剪1把15155整形剪1把30306鐵鍬1把15157鋤頭1把15158鋼絲鉗1把10109水桶1個(gè)101010噴霧器1個(gè)606011鎬頭1把404012小推車1輛300300小計(jì)1565三、保安裝備費(fèi)用1崗?fù)?個(gè)400080002對(duì)講機(jī)12部1500180003警棍4根301204充電手電筒8個(gè)604805電視機(jī)3臺(tái)100030006飲水機(jī)4臺(tái)2008007雨衣9件807208雨鞋9雙201809防水手電2個(gè)12024010消防斧2把6012011ABC干粉滅火器4個(gè)10040012消防板手3把206013防毒面罩4個(gè)3012014鋼架床19個(gè)200380015被褥38套3001140小計(jì)47440合 計(jì)66483第六部分 擬建立的組織機(jī)構(gòu)與人員的配備要點(diǎn)：★ 內(nèi)培外引、按部就班、落實(shí)培訓(xùn)★ 掌握節(jié)奏，確保工作順利開展★ 人盡其才、物盡其用 第一章 管理架構(gòu)設(shè)置與人員的配備一、管理中心組織架構(gòu)圖物業(yè)管理中心103人項(xiàng)目經(jīng)理1人工程部24人保安部31人保潔部45人物業(yè)部2人主管2人液氧站1人配電室值班7人水電瓦工4人弱電維修2人保潔員人體檢中心3人住院部保安3人自行車管理2人車場(chǎng)管理5人消防中控員3人保安員人領(lǐng)班2人主管1人領(lǐng)班2人主管1人主管1人會(huì)計(jì)1人空調(diào)工2人鍋爐工3人電梯工3人二、物業(yè)管理中心部門設(shè)置與職責(zé)說(shuō)明如我公司接管北京市第二醫(yī)院項(xiàng)目，將專門成立醫(yī)院項(xiàng)目管理中心，采取直線職能機(jī)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。具體職責(zé)是：n 負(fù)責(zé)處理對(duì)客戶服務(wù)工作包括：受理服務(wù)和投訴、客戶溝通、對(duì)外協(xié)調(diào)、檔案管理、財(cái)務(wù)管理等；n 負(fù)責(zé)管理中心內(nèi)部人事、檔案、行政管理。保潔部保潔部是物業(yè)管理中心服務(wù)工作的主要職能部門。（二）人員配備方案及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)醫(yī)院物業(yè)項(xiàng)目的具體情況，并結(jié)合我們以往管理經(jīng)驗(yàn)，擬在醫(yī)院管理中心配備各類管理服務(wù)人員共計(jì)103人，其中：項(xiàng)目經(jīng)理1人，物業(yè)部主管1人，物業(yè)助理兼會(huì)計(jì)1人，工程部主管2人，工程維修人員22人，保安主管1人，保安員30人，保潔主管1人，保潔領(lǐng)班2人，保潔員43人。1人4工程主管大專以上學(xué)歷，機(jī)電、曖通專業(yè)，具有初級(jí)以上職稱，從事本專業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)，持證上崗，有組織和協(xié)調(diào)能力。30人2保潔領(lǐng)班40歲以下，五官端正，動(dòng)作麻利，有星級(jí)酒店或清潔公司工作經(jīng)