【正文】 發(fā)現(xiàn)或接報機房內伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 空調機房內的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機房內對應管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關打至HAND即可實現(xiàn)手動控制。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內照明，電梯停止運行。 在火災情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 在梯頭或梯尾的啟動開關處用梯匙啟動電扶梯。 在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉變行程方向 檢查確認扶梯級無乘客。 停止電扶梯運行。 待完全停止后，再轉向啟動。 三、電梯運行管理規(guī)定 物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。 進行檢查時，應放置工作牌。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 搬運有可能超載的沉重物件時，應及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。 日常清潔電梯轎廂內外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 當值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。 每季度末對電梯電源開關柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 確定電梯轎廂位置。 當電梯停在距某平層位置約177。60 cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層177。15cm位置上。 (5)使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 事后書面報告物管部經理。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。 監(jiān)控中心當值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 電梯維修員將故障電梯關閉。 即刻將情況報告物管部經理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內設備維修規(guī)程 接到維修單，應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應的班組進行維修工作。 物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 根據(jù)維修內容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。 到達用戶后應經用戶許可后方能進入室內。 當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。 因用戶自購設備故障無法維修的，應詳細向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設備的供應商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。 故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結果，請用戶簽名確認。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經理復核簽名，于當日交給物管部文員。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應追查，確實屬人為因素的應追究維修工的責任。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設備運行規(guī)定 消防中心值班員負責消防中心內消防設備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。 如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 當日值班人員要負責消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵，水漬，油漬。 由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 物管部和內保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內保部，并提出相應的臨時措施，確保大樓消防安全。 二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。 清潔錄音機磁頭和機械部分。 檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 保養(yǎng)結束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設備檢查表。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。 清除控制箱表面和內部的灰塵，檢查箱內器件。 檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動啟動風機檢查運行情況。 工作結束后，填寫消防風機檢查表。 四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設備日常保養(yǎng)表。 清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 檢查控制箱內器件，緊固接線端子，清潔箱內及表面灰塵。 檢查手動開關控制盒，清潔按鈕上的污物。 檢查卷閘上下行程開關，開關滑軌加潤滑油。 檢查電動剎車手動開關和手動起閘裝置。 手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調整上下行程開關位置，令卷閘開啟或關閉處于適當?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 五、應急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 各樓層應急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。 巡查人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。檢查內容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。 應急燈具應保持清潔。第 33 頁 共 33 頁