【正文】 度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關(guān)注個人所得稅計算問題。 例：某單位2001年支付給臨時聘用人員的勞務(wù)報酬，金額為18720元，是按照“工資、薪金所得”稅目計算繳納個人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報酬所得”稅目補繳個人所得稅。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2003]47號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584元。問題二： 指標12. 工資薪金項目平均負擔(dān)率 工資薪金項目平均負擔(dān)率=分析：如果企業(yè)工資薪金項目平均負擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項目平均負擔(dān)率，則判斷個人所得稅繳納情況異常。 指標13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額=分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個人所得稅為零申報的，判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，期末職工人數(shù)39人。2002年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司2002年個人所得稅繳納存在問題。. 指標14. “管理費用”、“營業(yè)費用”增減變動率與個人所得稅增減變動率對比≤0可判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2001年、2002年“管理費用”、“營業(yè)費用”中工資、%，個人所得稅增長率為零。個人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補助、過節(jié)費等計入“管理費用”、“營業(yè)費用”，未按規(guī)定繳納個人所得稅。 指標15. 企業(yè)年度個人所得稅均為零申報的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評估指標問題一：同指標1215問題二：同指標1215指標16. 資產(chǎn)負債表“應(yīng)付股利”科目變動分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動。三、企業(yè)所得稅評估指標（一）常見問題評估指標問題一： 指標17. 銷售（營業(yè)）成本增長率分析：銷售（營業(yè)）成本增長率大于20%的可判斷為存在異常。指標18. 管理費用增長率分析：管理費用增長率大于20%的可判斷為存在異常。 指標19. 銷售（營業(yè)）費用增長率分析：銷售（營業(yè)）費用增長率大于30%的可判斷為存在異常。指標20. 財務(wù)費用增長率分析：財務(wù)費用增長率大于40%的可判斷為存在異常。問題二：參見營業(yè)稅評估指標（二）特殊問題評估指標問題一：參見營業(yè)稅評估指標問題二： 指標21. 行業(yè)平均銷售利潤率分析：對行業(yè)中銷售利潤率與行業(yè)平均銷售利潤率存在很大差距的個案可判斷為存在異常。 第三節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估工作程序目前，與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)比較，物業(yè)管理業(yè)的評估資料獲取途徑更為有限，更多地依賴企業(yè)自身提供的資料。因此對該行業(yè)的納稅評估，評估工作與約談工作更加密不可分。一、評估工作（一）專職評估人員利用新系統(tǒng)中評估模塊，選擇評估指標對企業(yè)納稅情況和財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行測算；（二）專職評估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料，與指標測算對比分析；（三）制作《評估意見書》。企業(yè)基本情況：注冊時間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話、物業(yè)管理項目等；根據(jù)指標測算，列示有疑點的涉稅科目；根據(jù)指標測算，列示有疑點的涉稅事項。（四）審批評估工作由評估主管部門按照評估規(guī)程，逐項對比；審批后，轉(zhuǎn)入約談部門或退回評估部門。二、約談工作（一）根據(jù)《評估意見書》進行預(yù)案制作《約談通知書》及《送達回證》；準備讓企業(yè)提供的資料清單；聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報告表》；準備約談內(nèi)容，重點是評估疑點和相關(guān)法律法規(guī)政策。（二）約談了解企業(yè)經(jīng)營情況；了解企業(yè)各項內(nèi)部控制制度，包括工資福利及會計核算等制度；通過約談，核實《評估意見書》中有疑點的涉稅科目和涉稅事項；核實一些物業(yè)管理業(yè)通過指標不能反映的涉稅事項；宣傳稅法。（三）約談處理排除疑點案件、入庫案件（1）案件報告（2）案件審批（3）約談補稅入庫（4）案件歸檔不能排除疑點案件（1）制作《案源評估意見書》（2）交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。三、評估工作程序流程圖數(shù)據(jù)來源 新系統(tǒng)數(shù)據(jù)、外部數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)整合、指標計算 利用SPSS系統(tǒng)、納稅評估工作模塊進行數(shù)據(jù)整合計算 指標分析 結(jié)合企業(yè)基本情況、檢查中涉稅問題，假設(shè)涉稅事項、涉稅科目 出具文書 制作《評估意見書》 審 批批準約談 根據(jù)《評估意見書》進行預(yù)案： 制作《約談通知書》、《送達回證》 準備需企業(yè)提供的資料清單 聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報告表》準備約談內(nèi)容（評估疑點和相關(guān)法規(guī)） 實施約談 約談處理 約談案件報告 稅款入庫排除疑點、約談補稅 審 批 稅務(wù)檢查報告 統(tǒng)計歸檔 無 法 排 除 疑 點 →審批→ 實 施 稅 務(wù) 檢 查行業(yè)評估 ——物業(yè)管理業(yè)附錄一：物業(yè)管理業(yè)常見涉稅問題及評估指標對應(yīng)表稅種問題種類問 題主要手段對應(yīng)評估指標對應(yīng)案例所需資料營業(yè)稅常見問題一、未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入計入應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、長期應(yīng)付款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款，未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。指標14案例1案例2案例3* 營業(yè)稅入庫額、納稅總額（大系統(tǒng)）、* 預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款（資產(chǎn)負債表）二、收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費用、支出類科目，逃避納稅。指標5案例4* 凈利潤、銷售成本、銷售費用、管理費用（損益表、所得稅申報表）特殊問題一、價外費用未作計稅依據(jù)物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。指標6* 經(jīng)營活動現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）二、應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。指標7案例5* 營業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)收入（損益表、所得稅申報表）三、暫收款項未申報繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時或入住后準備裝修時，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。指標8* 貨幣資金流入額（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）四、從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。指標9* 銷售收入、銷售稅金（損益表、所得稅申報表）五、房屋銷售收入未繳納營業(yè)稅 房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬物業(yè)部自行進行物業(yè)管理，或房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)完畢后翻牌成立物業(yè)管理公司，銷售房屋時，不按規(guī)定繳納營業(yè)稅。指標10* 營業(yè)收入（損益表）* 預(yù)收帳款（資產(chǎn)負債表）個人所得稅常 見問 題一、 勞務(wù)報酬不申報納稅或按工資薪金 申報納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時工作人員的勞務(wù)報酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個人所得稅，而不是按勞務(wù)報酬的稅率代扣代繳稅款。 指標11案例6* 管理費用、營業(yè)費用（損益表）二、不全額申報納稅 按月發(fā)放的工資、補助、獎金、過節(jié)費等不是全部并入工資、薪金繳納個人所得稅，而是計入“其他應(yīng)付款”等往來科目，逃避繳納個人所得稅。指標1215* 個人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報表）* 管理費用、營業(yè)費用（損益表）特 殊問 題一、出差補助未繳納個人所得稅 以現(xiàn)金形式發(fā)放的出差補助未并入工資薪金合并納稅。指標1215* 個人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報表）*管理費用、營業(yè)費用（損益表）二、發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅 發(fā)放股利、實物等未代扣代繳個人所得稅。指標1215指標16* 個人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報表）*管理費用、營業(yè)費用（損益表）* 應(yīng)付股利（資產(chǎn)負債表）企業(yè)所得稅常見問題一、不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 超標準的支出計入成本、費用類科目，作為稅前扣除，少繳企業(yè)所得稅。指標1720案例7* 營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用（損益表、所得稅申報表）二、未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少繳企業(yè)所得稅 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款”、“應(yīng)付賬款” 、“其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)付款”、“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，少繳企業(yè)所得稅。參見營業(yè)稅指標參見營業(yè)稅資料特殊問題一、以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅 物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費收入、教育費附加返還、國家補貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。參見營業(yè)稅指標參見營業(yè)稅資料二、重復(fù)列支成本、費用 在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。指標21* 凈利潤、營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用、銷售稅金及附加、其他業(yè)務(wù)利潤、所得稅（損益表、企業(yè)所得稅申報表）編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第71頁 共75頁附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費一覽表稅(費)種類稅率計稅(費)前提稅(費)計算標的納稅(費)義務(wù)人營業(yè)稅百分之五銷售建筑物及其它土地附著物(即不動產(chǎn))銷售收入銷售單位百分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓方百分之五房屋出租租金收入出租方百分之五至百分之二十中介、服務(wù)服務(wù)費、營業(yè)收入服務(wù)單位印花稅萬分之三銷售建筑物及其它土地附著物(即不動產(chǎn))銷售合同金額立合同雙方萬分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、合同金額立書據(jù)、合同雙方千分之一租賃租賃合同金額立合同雙方五元領(lǐng)取土地使用證及房屋所有權(quán)證件領(lǐng)取人契稅百分之六個人購買房屋成交金額買受人百分之三房屋典當(dāng)?shù)洚?dāng)金額承典人百分之六房屋贈與評估現(xiàn)值受贈人百分之六外國企業(yè)和外國人購商品房購房金額買受人百分之三華僑、港澳臺同胞用僑匯購買商品房購房金額買受人企業(yè)所得稅百分之三十三房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅前利潤企業(yè)土地增值稅百分之三十至百分之六十轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額轉(zhuǎn)讓方固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅百分之五單位購買商品住宅銷售額購房單位百分之十五單位購買非住宅銷售額購房單位零三資企業(yè)和個人購房免購房者城市維護建設(shè)稅百分之七市區(qū)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之五郊縣城鎮(zhèn)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之一農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方教育費附加百分之三市區(qū)、郊區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方房產(chǎn)稅千分之十二單位自用房屋房產(chǎn)原值房屋所有權(quán)人百分之十二房屋出租租金收入房屋所有權(quán)人房屋登記費雙方各二元/件房屋買賣、租賃件數(shù)買賣（租賃）雙方房屋買賣手續(xù)費雙方各百分之一房屋買賣成交價格買賣雙方房屋租賃手續(xù)費雙方各百分之一房屋租賃年租金租賃雙方房屋贈與手續(xù)費公房贈與建筑面積受贈人私房贈與件數(shù)受贈人房屋繼承析產(chǎn)手續(xù)費房屋繼承析產(chǎn)建筑面積繼承人、析