【正文】 147500 / 95000 = 長期負(fù)債與運(yùn)營資金比率該比率是以長期負(fù)債除以營運(yùn)資金。長期債務(wù)會隨時(shí)間延續(xù)不斷轉(zhuǎn)化為流動(dòng)負(fù)債，并需動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)來償還。三、運(yùn)營能力 運(yùn)營能力分析主要是通過營運(yùn)能力比率來分析的。運(yùn)營能力比率主要包括：存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。其計(jì)算公式如下： 存貨周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營成本 / 存貨平均余額其中 存貨平均余額 = （期初存貨余額+期末存貨余額）/ 2根據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率，還可以進(jìn)一步計(jì)算存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)。通常認(rèn)為，此項(xiàng)比率越高越好。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是表明年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的次數(shù)。其計(jì)算公式如下： 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 應(yīng)收賬款平均余額其中： 應(yīng)收賬款平均余額 =（期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款）/ 2還可以通過計(jì)算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，來判斷應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。計(jì)算公式如下：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) = 360 / 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率公式中，應(yīng)收賬款應(yīng)是扣除估計(jì)壞帳損失后的凈額。（三）營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表明一定時(shí)期企業(yè)擁有的營運(yùn)資金，平均每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入。其計(jì)算公式如下： 運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均運(yùn)營資金其中： 平均運(yùn)營資金 =（期初運(yùn)營資金+期末運(yùn)營資金）/ 2 運(yùn)營資金 = 流動(dòng)資產(chǎn) — 流動(dòng)負(fù)債***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營收入為270000元，期初流動(dòng)資產(chǎn)為50910元，期末流動(dòng)資產(chǎn)為59100元，期初流動(dòng)負(fù)債為15000元，期末流動(dòng)負(fù)債為21000元，該公司2000年?duì)I運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下：平均營運(yùn)資金 = [（50910—15000）+（59100—21000）] / 2= 37005營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 37005 = 。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明企業(yè)一定時(shí)期的全部資產(chǎn)平均每元獲得經(jīng)營收入的水平。計(jì)算公式如下： 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 平均資產(chǎn)總額其中： 平均資產(chǎn)總額 =（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/ 2***物業(yè)管理有限公司2000年度經(jīng)營收入為270000元，期初資產(chǎn)總額80310元，期末資產(chǎn)總額為98400元，則該公司2000年度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計(jì)算如下： 平均資產(chǎn)總額 =（80310+98400）/ 2 = 89355 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 270000 / 89355 = 一般來說，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)資金的利用效果越好。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。盈利能力比率主要包括：經(jīng)營凈利率、經(jīng)營毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本保值增值率、資本收益率、成本利潤率等。其計(jì)算公式如下： 經(jīng)營凈利率 = 凈利潤 / 經(jīng)營收入 * 100%根據(jù)表42資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年經(jīng)營凈利率計(jì)算如下： 經(jīng)營凈利率 = 23144 / 57400 * 100% = %（二） 經(jīng)營毛利率經(jīng)營毛利率是毛利占經(jīng)營收入的百分比，其中毛利是指經(jīng)營收入與經(jīng)營成本的差。其計(jì)算公式如下：經(jīng)營毛利率 =（經(jīng)營收入—經(jīng)營成本）/ 經(jīng)營收入 * 100% =（57400—11660）/ 57400 *100% = 80%（三） 凈資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）的百分比，也叫凈值報(bào)酬率或權(quán)益報(bào)酬率。它是投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的一個(gè)重要依據(jù)。其計(jì)算公式如下： 資本保值增值率 = 期末所有者權(quán)益總額 / 期初所有者權(quán)益總額根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年資本保值增值率計(jì)算如下： 資本保值增值率 = / 208456 = 資本保值增值率是衡量投資者投入企業(yè)資金的完整性、保全性及增值性的重要指標(biāo)。（五） 資本收益率資本收益率是反映企業(yè)運(yùn)用投資者投入資金獲取收益能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式如下： 資本收益率 = 凈利潤 / 實(shí)收資本 * 100%根據(jù)表442資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年資本收益率計(jì)算如下： 資本收益率 = 23144 / 200000 *100% = 12%資本收益率越高，說明投資者投入資本的效益較好，反之，則差。它是凈利潤與全部成本、費(fèi)用的比值。 第二節(jié) 物業(yè)管理業(yè)評估指標(biāo)一、營業(yè)稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)1. 營業(yè)稅占納稅總額比重變化趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的營業(yè)稅占納稅總額比重也基本穩(wěn)定。例：對某物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅評估時(shí)，其2001年、2002年?duì)I業(yè)稅入庫金額（利用SPSS抓取大系統(tǒng)數(shù)據(jù)），計(jì)算營業(yè)稅占納稅總額比重，%，%，%，可判斷該公司營業(yè)稅繳納存在問題。 指標(biāo)2. 資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：存在較大數(shù)額長期掛帳，或與上年對比增減變化較大的列為異常。取得的餐費(fèi)收入12703元計(jì)入“預(yù)收帳款”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 指標(biāo)4. 資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)收賬款增長率與營業(yè)稅增長率對比分析：應(yīng)收賬款增長率應(yīng)在一定范圍內(nèi)小于等于營業(yè)稅增長率，否則可視為存在異常。例：某高檔公寓小區(qū)物業(yè)管理公司，2001年、2002年?duì)I業(yè)稅入庫額分別，%，兩年“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”，應(yīng)收賬款增長率畸高，%。檢查反饋結(jié)果：該公司2002年3月起代收代繳費(fèi)用，如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、收視費(fèi)等，加收的手續(xù)費(fèi)，將手續(xù)費(fèi)收入全部計(jì)入“其他應(yīng)收款”科目，未繳納營業(yè)稅。（二）特殊問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)6. 現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入與營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的對比分析：如果現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入＞營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，則判斷存在異常。問題三： 指標(biāo)8. 資產(chǎn)負(fù)債表中貨幣資金的變化率同營業(yè)收入的變化率比較分析：大于20%可視為企業(yè)在營業(yè)稅繳納方面存在疑點(diǎn)。問題五： 指標(biāo)10. “營業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的收入差異不大。二、個(gè)人所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)11. “管理費(fèi)用”和“營業(yè)費(fèi)用”變動(dòng)趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其工資支出也相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的差異不大。 例：某單位2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照“工資、薪金所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報(bào)酬所得”稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。問題二： 指標(biāo)12. 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率 工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率=分析：如果企業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率企業(yè)所屬行業(yè)工資薪金項(xiàng)目平均負(fù)擔(dān)率，則判斷個(gè)人所得稅繳納情況異常。例：某物業(yè)管理公司，期末職工人數(shù)39人。. 指標(biāo)14. “管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”增減變動(dòng)率與個(gè)人所得稅增減變動(dòng)率對比≤0可判斷為存在異常。個(gè)人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補(bǔ)助、過節(jié)費(fèi)等計(jì)入“管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”，未按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。三、企業(yè)所得稅評估指標(biāo)（一）常見問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)17. 銷售（營業(yè)）成本增長率分析：銷售（營業(yè)）成本增長率大于20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo)19. 銷售（營業(yè)）費(fèi)用增長率分析：銷售（營業(yè)）費(fèi)用增長率大于30%的可判斷為存在異常。問題二：參見營業(yè)稅評估指標(biāo)（二）特殊問題評估指標(biāo)問題一：參見營業(yè)稅評估指標(biāo)問題二： 指標(biāo)21. 行業(yè)平均銷售利潤率分析：對行業(yè)中銷售利潤率與行業(yè)平均銷售利潤率存在很大差距的個(gè)案可判斷為存在異常。因此對該行業(yè)的納稅評估，評估工作與約談工作更加密不可分。企業(yè)基本情況：注冊時(shí)間、注冊地址、注冊資金、法人代表、聯(lián)系電話、物業(yè)管理項(xiàng)目等；根據(jù)指標(biāo)測算，列示有疑點(diǎn)的涉稅科目；根據(jù)指標(biāo)測算，列示有疑點(diǎn)的涉稅事項(xiàng)。二、約談工作（一）根據(jù)《評估意見書》進(jìn)行預(yù)案制作《約談通知書》及《送達(dá)回證》；準(zhǔn)備讓企業(yè)提供的資料清單；聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報(bào)告表》；準(zhǔn)備約談內(nèi)容，重點(diǎn)是評估疑點(diǎn)和相關(guān)法律法規(guī)政策。（三）約談處理排除疑點(diǎn)案件、入庫案件（1）案件報(bào)告（2）案件審批（3）約談補(bǔ)稅入庫（4）案件歸檔不能排除疑點(diǎn)案件（1）制作《案源評估意見書》（2）交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。指標(biāo)14案例1案例2案例3* 營業(yè)稅入庫額、納稅總額（大系統(tǒng)）、* 預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款（資產(chǎn)負(fù)債表）二、收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。指標(biāo)6* 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）二、應(yīng)稅收入直接轉(zhuǎn)入稅后所得 物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)到“營業(yè)外收入”科目，逃避納稅。指標(biāo)8* 貨幣資金流入額（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）四、從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。指標(biāo)10* 營業(yè)收入（損益表）* 預(yù)收帳款（資產(chǎn)負(fù)債表）個(gè)人所得稅常 見問 題一、 勞務(wù)報(bào)酬不申報(bào)納稅或按工資薪金 申報(bào)納稅 未簽訂勞務(wù)合同的臨時(shí)工作人員的勞務(wù)報(bào)酬，為物業(yè)管理公司提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金，物業(yè)管理公司以工資、薪金形式代扣代繳個(gè)人所得稅，而不是按勞務(wù)報(bào)酬的稅率代扣代繳稅款。指標(biāo)1215* 個(gè)人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報(bào)表）* 管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（損益表）特 殊問 題一、出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅 以現(xiàn)金形式發(fā)放的出差補(bǔ)助未并入工資薪金合并納稅。指標(biāo)1215指標(biāo)16* 個(gè)人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報(bào)表）*管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（損益表）* 應(yīng)付股利（資產(chǎn)負(fù)債表）企業(yè)所得稅常見問題一、不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 超標(biāo)準(zhǔn)的支出計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，作為稅前扣除，少繳企業(yè)所得稅。參見營業(yè)稅指標(biāo)參見營業(yè)稅資料特殊問題一、以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅 物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。指標(biāo)21* 凈利潤、營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他業(yè)務(wù)利潤、所得稅（損益表、企業(yè)所得稅申報(bào)表）編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第71頁 共75頁附錄二：北京市物業(yè)經(jīng)營稅費(fèi)一覽表稅(費(fèi))種類稅率計(jì)稅(費(fèi))前提稅(費(fèi))計(jì)算標(biāo)的納稅(費(fèi))義務(wù)人營業(yè)稅百分之五銷售建筑物及其它土地附著物(即不動(dòng)產(chǎn))銷售收入銷售單位百分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓收入轉(zhuǎn)讓方百分之五房屋出租租金收入出租方百分之五至百分之二十中介、服務(wù)服務(wù)費(fèi)、營業(yè)收入服務(wù)單位印花稅萬分之三銷售建筑物及其它土地附著物(即不動(dòng)產(chǎn))銷售合同金額立合同雙方萬分之五轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、合同金額立書據(jù)、合同雙方千分之一租賃租賃合同金額立合同雙方五元領(lǐng)取土地使用證及房屋所有權(quán)證件領(lǐng)取人契稅百分之六個(gè)人購買房屋成交金額買受人百分之三房屋典當(dāng)?shù)洚?dāng)金額承典人百分之六房屋贈(zèng)與評估現(xiàn)值受贈(zèng)人百分之六外國企業(yè)和外國人購商品房購房金額買受人百分之三華僑、港澳臺同胞用僑匯購買商品房購房金額買受人企業(yè)所得稅百分之三十三房地產(chǎn)經(jīng)營所得稅前利潤企業(yè)土地增值稅百分之三十至百分之六十轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額轉(zhuǎn)讓方固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅百分之五單位購買商品住宅銷售額購房單位百分之十五單位購買非住宅銷售額購房單位零三資企業(yè)和個(gè)人購房免購房者城市維護(hù)建設(shè)稅百分之七市區(qū)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之五郊縣城鎮(zhèn)營業(yè)稅額納營業(yè)稅方百分之一農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方教育費(fèi)附加百分之三市區(qū)、郊區(qū)城鎮(zhèn)、農(nóng)村營業(yè)稅額納營業(yè)稅方房產(chǎn)稅千分之十二單位自用房屋房產(chǎn)原值房屋所有權(quán)人百分之十二房屋出租租金收入房屋所有權(quán)人房屋登記費(fèi)雙方各二元/件房屋買賣、租賃件數(shù)買賣（租賃）雙方房屋買賣手續(xù)費(fèi)雙方各百分之一房屋買賣成交價(jià)格買賣雙方房屋租賃手續(xù)費(fèi)雙方各百分之一房屋租賃年租金租賃雙方房屋贈(zèng)與手續(xù)費(fèi)公房贈(zèng)與建筑面積受贈(zèng)人私房贈(zèng)與件數(shù)受贈(zèng)人房屋繼承析產(chǎn)手續(xù)費(fèi)房屋繼承析產(chǎn)建筑面積繼承人