【正文】 每月每戶收取 3．其他物業(yè)經(jīng)營收入 （含政策補貼） 4．其他營業(yè)收入 二、資金流出項目1．本物業(yè)管理全年發(fā)生費用服務項目服務內(nèi)容費用金額（1）土建、水電、特種修理養(yǎng)護：5000=5000元5000元（2）路面溝管理修理養(yǎng)護按小修經(jīng)費的40%計算：500040%=2000元2000元（3）房屋大修基金預提按80元/平方米，周期15年計算：805000/15=（4）保安保安員3人，按每人每月500元計算：500312=18000元18000元（5）環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)員2人，按每人每月300元計算：300212=7200元7200元（6）保潔垃圾清清運按120桶/月，5元/桶計算：121205=72007200元（7）綠化、滅蚊、打蠟綠化面積730平方米，維護費2元/平方米；打蠟面積1325平方米，打蠟費1元/平方米：7322＋13251=2785元2785元（8）公用水電煤費用支出公用路燈按300元/月計算：30012=3600元3600元（9）人員費用支出管理員2人，按每人每月500元計算：250012=12000元12000元（10）管理費用支出按上述⑴～⑼項合計乘以3%計算：3%=總計＋=2．營租費用8萬元3．公共關系費4．相關稅費5．利息費用6．總公司管理費三、現(xiàn)金流量（5）標價試算 以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應確保做到以下幾點：1）明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；2）計算或復核服務工作量；3）掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；4）掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；5）擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。管理服務費用在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量得出。服務單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標準（國家規(guī)定了管理服務單價的除外），應根據(jù)不同物業(yè)的情況，結合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上綜合研究分析。（6）標價評估與調(diào)整 對于試算結果，投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價。1）試算所用的基礎數(shù)據(jù)可能部分是預測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎進行審查，必要時予以調(diào)整。2）風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。3）可能由于估價人員的原因，致使估價偏高或偏低，對此要參考幾個估價人員的估價結果，取平均值做出最終報價。（7）辦理投標保函 投標人一旦中標就必須履行相應的義務，為防止投標人違約給招標人帶來經(jīng)濟損失，在報送投標書時，招標人通常要求投標人出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標人中標后不能履約時，招標人可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟損失。投標保函通常由投標人開戶銀行或其主管部門出具。投標保函的期限、索賠及返還條件通常在投標人須知中規(guī)定。辦理投標保函通常應經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。2）填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。3）提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。投標保函的主要內(nèi)容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。除辦理投標保函外，投標人還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標人的保證金將作為投標文件的組成部分之一。投標人應于投標截止之日前將保證金交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。（8）封送標書、保函 投標文件全部編制好后，投標人應可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。封送標書的一般做法是：投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記（正本和副本有差異，以正本為準），兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時（指開封日期）之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，要寫明投標人的地址和名稱；若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標人對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。所有投標文件都必須按投標文件中的規(guī)定，在投標截止時間之前送至招標人。1．2．3 物業(yè)管理投標文件物業(yè)管理投標書是對投標人前述準備工作的總結，是投標人的投標意圖、報價策略與目標的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標競爭的成敗。因此，投標人除了應以合理報價、先進技術和優(yōu)質(zhì)服務為其投標成功打好基礎外，還應學會如何包裝自己的投標文件，如何在標書的編制、裝訂、密封等方面給評委留下良好的印象，以爭取關鍵性評分。1．物業(yè)管理投標書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標書的組成 物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標人必須提交的全部文件。1）投標致函。又叫投標綜合說明，實際上就是投標人的正式報價信，其主要內(nèi)容有：①表明投標人完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè)管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；②表明投標人接受該項目合同委托管理期限；③表明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說明投標報價的有效期；⑤表明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對招標人接受其他投標人的理解。樣本1：投標綜合說明書業(yè)主：__________1．根據(jù)已收到的招標編號為物招審字（ ）第（ ）號的__________物業(yè)的招標文件，遵照《市物業(yè)管理招標投標管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究上述招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要的所有內(nèi)容后，我方愿以 萬元的總投標價，承擔上述物業(yè)的全部管理工作。2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標書中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務。3．一旦我方中標，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達到我方所遞交的標書中承諾的質(zhì)量等級。4．一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織來設計、組織管理工作。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。6．我方同意招標文件中各條款，并按投標標價總額3%交納保證金萬元（大寫）。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。7．除非另外達成協(xié)議并生效，招標文件、招標文件補充通知、招標答疑紀要、中標通知書和本投標文件將構成約束我們雙方的合同。投標單位：（印鑒）法定代表人或委托代理人：（簽字、蓋章）日期： 年 月 日2）附件。附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標文件的規(guī)定確定，但應注意各種商務文件、技術文件等均應依據(jù)招標文件要求準備齊全，缺少任何必須文件的投標書將被排除在中標人之外。這些文件主要包括：①公司簡介。概要介紹投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績等情況。②公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件（營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權書、代理協(xié)議書等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等）。③公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。④物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的職務、以往業(yè)績等。⑤物業(yè)管理組織實施規(guī)劃。說明對該物業(yè)項目管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務管理等內(nèi)容。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務： 技術職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。負責為物業(yè)提供物業(yè)管理服務，簽署上述物業(yè)的投標文件，進行合同談判，簽署合同和處理與之有關的一切事務。特此證明。 投標單位：（蓋章）上級主管部門：（蓋章）日期： 年 月 日樣本3：物業(yè)管理專案小組配備1．由我物業(yè)公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗和較強指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子?？傌撠熑耍椖拷?jīng)理）和各級負責人（部門人員）配置見下表。項目經(jīng)理及部門人員配置表管理部門人數(shù)： 領導層職能部門職責2．物業(yè)管理專案小組主要成員簡介：1)董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項發(fā)展計劃，為此專案組最高負責人。2)董事：專職處理該發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務工作。此先生在及前后共有年的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，其物業(yè)管理顧問的經(jīng)歷計有、等。（2）物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務要點、服務內(nèi)容、服務形式和費用。1）介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷。除介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，著重指出類似此次招標物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。2）分析投標物業(yè)和管理要點。主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的重點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。在具體編寫投標書時，應針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析。3）介紹本公司將提供的管理服務內(nèi)容及功能。此項應具體包括：開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務內(nèi)容；物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內(nèi)容；用戶入住及裝修期間的管理顧問服務內(nèi)容；管理運作服務內(nèi)容。4）說明將提供的服務形式、費用和期限。管理顧問服務期限，通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止；管理運作服務期限，自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。2．投標書寫作技巧（1）標書的標題 標題一般由三部分組成，即投標對象名稱、內(nèi)容、文種，如小區(qū)物業(yè)管理標書。如果前面要冠以投標單位就是四個部分組成，即投標單位、投標對象名稱、內(nèi)容、文種，如物業(yè)管理公司關于小區(qū)物業(yè)管理的建議書。至于標書這個文種的名稱有“標書”、“建議書”“投標方案”等。（2）標書的序言 主要寫三個方面：公司簡介、認定投標對象、簡述管理策略。若把對本公司的情況介紹作為序言，意味著對投標對象擬管理的方式方法具有推薦和設想的作用，對標書后續(xù)內(nèi)容具有呼應效果。（3）管理的方式、方法 ①內(nèi)部管理機構設置。即管理投標對象所設置的機構。②運作機制，包括計劃目標管理、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理；經(jīng)濟管理、行政管理、質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理，經(jīng)理日常管理責任制等等。③工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質(zhì)量標準，房屋維修養(yǎng)護工作流程及質(zhì)量標準，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機電設備、檔案等各項管理流程及質(zhì)量標準，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。④信息反饋渠道。⑤管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實各個崗位工作。（4）管理人員①管理人員的配備 依照高效、精簡原則，結合項目實際情況配置。②管理人員的培訓 規(guī)定管理處主任應具有上崗證，員工上崗前須經(jīng)專業(yè)培訓和考試，所有員工每年須保證的專業(yè)學習時間，培訓計劃、適當?shù)呐嘤柗绞胶兔鞔_的培訓目標。（5）必需具備的物質(zhì)裝備計劃 包括職工住房和管理用房計劃,器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計劃。（6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。（7）管理規(guī)章制度 包括公約規(guī)章等管理條規(guī)、內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度、檔案管理制度等（8）各項管理指標 包括指標要求、不達標的處理、爭創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的設想等。（9）便民服務項目 包括有償服務和無償服務，列出各種代辦服務和特約服務項目。（10）社區(qū)文化（11）愿意承受的有關獎罰內(nèi)容3．編制投標文件應注意的事項（1）確保填寫無遺漏，無空缺 投標文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理。因此投標人在填寫時務必小心謹慎。另外，單項管理的投標，可以參照上述有關條目編寫，但是比較簡單；又由于是單項管理，所以要求對該投標項目編寫得更詳細一些，數(shù)據(jù)更確定一些。（2）不得任意修改填寫內(nèi)容 投標人所遞交的全部文件均應由投標人法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標人負責人在修改處簽字。（3）填寫方式規(guī)范 投標書最好用打字方式填寫，或者用墨水筆工整填寫：除投標人對錯處作必要修改時，