【導(dǎo)讀】招投標(biāo)是在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常用的一種競(jìng)爭(zhēng)性的交易形式。1999年8月30日全國(guó)人。大常委會(huì)第九屆十一次會(huì)議通過(guò)的我國(guó)第一部《招投標(biāo)法》，確立了強(qiáng)制性的招標(biāo)制度。材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)。它是指承包者按照招標(biāo)公告的要求與條件，提出投標(biāo)方案的法律行為。凡持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)，符合招標(biāo)者要求的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最佳對(duì)象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過(guò)程。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)活動(dòng)。物業(yè)管理服務(wù)水平，與國(guó)際物業(yè)管理接軌的一種措施。由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視、新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)表招標(biāo)廣告，公開(kāi)。進(jìn)行協(xié)商，確定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)。尺度應(yīng)對(duì)任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。若干家參加投標(biāo)，并書(shū)面通知各投標(biāo)單位。標(biāo)前會(huì)議通常安排在現(xiàn)場(chǎng)；或者先到現(xiàn)場(chǎng)視察，再集中開(kāi)標(biāo)前會(huì)。標(biāo)文件；組織投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；組織與中標(biāo)者簽訂合同。

　　

【正文】 ，實(shí)際上就是招標(biāo)人向中標(biāo)人授予承包合同，是整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的最后一個(gè)程序。在招標(biāo)與投標(biāo)中，合同的格式、條款、內(nèi)容等都已在招標(biāo)文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國(guó)際慣例，在正式簽訂合同之前 ，中標(biāo)人和招標(biāo)人 (開(kāi)發(fā)商或業(yè)主 )通常還要先就合同的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。以下所說(shuō)的合同，均是指雙方經(jīng)過(guò)磋商后擬簽訂的正式合同。 通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)簽訂的合同，一般由三部分組成：合同序文；合同內(nèi)容；合同結(jié)尾。 合同序文部分要寫(xiě)明訂立合同的雙方當(dāng)事人 (即招標(biāo)人與中標(biāo)人 )的法定名稱和地址。甲方當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)；乙方當(dāng)事人為中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)。 合同內(nèi)容即合同條款，是合同最主要的組成部分，一般包括技術(shù)性條款、財(cái)務(wù)條款和法律條款三類條款。下一章將對(duì)其進(jìn)行 詳細(xì)介紹。 合同結(jié)尾部分要寫(xiě)明簽訂合同的日期、地點(diǎn)以及擬訂合同的語(yǔ)言文字，最后還要寫(xiě)明合同生效日期，以及由合同雙方當(dāng)事人或代理人簽字。 通常情況下，招標(biāo)成交方式的合同，其形式是一份簡(jiǎn)單的協(xié)議書(shū)，合同的內(nèi)容都分散在招標(biāo)文件中，以及商談過(guò)程中對(duì)招標(biāo)文件和投標(biāo)文件的修改和補(bǔ)充所形成的書(shū)面材料中。合同一般分為兩部分，一部分是不變的，包括投標(biāo)須知和合同一般條件等；另一部分是合同特 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 殊條款、投標(biāo)文件、技術(shù)規(guī)格說(shuō)明及補(bǔ)充修改文件等。合同的格式都由招標(biāo)人預(yù)先擬好，待中標(biāo)人確定后再由雙方簽訂。合同協(xié)議書(shū)的格式將在下一章 專門(mén)介紹。 合同條款是構(gòu)成合同的主要內(nèi)容。合同條款因招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)和類型而異。然而，一般來(lái)說(shuō)不論哪一類合同，其主要條款總是由技術(shù)性條款、商務(wù)性條款和法律性條款構(gòu)成，其中主要包括：價(jià)格條款、支付條款、不可抗力條款以及索賠條款等。這些都屬于合同的一般條款，此外，還有合同特殊條款，也就是合同一般條款的補(bǔ)充和修改。無(wú)論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標(biāo)文件中的一部分。本書(shū)在下一章還會(huì)作詳細(xì)介紹。 (二 )合同的履行 合同的履行，是指合同雙方當(dāng)事人各自按照合同的規(guī)定完成其應(yīng)承 擔(dān)的義務(wù)的行為，在此特指中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目的行為。在合同履行過(guò)程中，有兩方面的問(wèn)題值得注意： 首先是合同履行的要求。按照法律規(guī)定，合同必須全部履行。這意味著：①違約一方不能以其他財(cái)物或賠償代替，即使支付了違約金或賠償金，雙方如果繼續(xù)要求履行的，則仍應(yīng)繼續(xù)履行。②履行合同時(shí)，在合同標(biāo)的物的品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量以及主體、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等方面都必須適當(dāng)。如我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓”。除非預(yù)先合同有約定或者經(jīng)招標(biāo)人 同意，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，對(duì)于項(xiàng)目主體或關(guān)鍵工作，必須由中標(biāo)人按要求完成。 其次是關(guān)于合同履行中的擔(dān)保。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定：“招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交”。根據(jù)國(guó)際慣例，招標(biāo)文件中通常應(yīng)規(guī)定在簽訂合同后的30 天內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)按照合同的條款和條件，向招標(biāo)人遞交一份履約保證金合同。履約保證金的金額通常為合同總金額的 10％，且通?？捎芍袠?biāo)人此前遞交的投標(biāo)保證金轉(zhuǎn)入，充當(dāng)履約保證金的一部分。保證金的額度大小，應(yīng)以擔(dān)保金額足以抵償中標(biāo)人違約時(shí)所造成的損失為原則。履約保證金合同通常以銀行保函的形式訂立，且履約保函的有效期通常要比合同期略長(zhǎng)一些。 (三 )資料整理與歸檔 合同簽訂后，標(biāo)志著招標(biāo)工作已經(jīng)結(jié)束，招標(biāo)人和投標(biāo)人 (這時(shí)為中標(biāo)人 )進(jìn)入一對(duì)一的長(zhǎng)期契約合同關(guān)系。由于物業(yè)管理合同具有長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，因此，為了讓業(yè)主或開(kāi)發(fā)商能夠長(zhǎng)期對(duì)中標(biāo)人的履約行為實(shí)行有效的監(jiān)督，招標(biāo)人 (業(yè)主或開(kāi)發(fā)商 )在招標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)對(duì)形成合同關(guān)系過(guò)程中的一系列契約和資料進(jìn)行妥善保存，以便查考。招標(biāo)活動(dòng)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，涉及大量的合同、文件及信件往來(lái)，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)其予以整理。通常這些 文件主要包括：①招標(biāo)文件；②對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書(shū)面文件；③招標(biāo)文件附件及圖紙；④中標(biāo)人投標(biāo)文件及標(biāo)書(shū)；⑤中標(biāo)后簽訂的承包合同及附件；⑥中標(biāo)人的履約保證書(shū)；⑦與中標(biāo)人的來(lái)往信件；⑧其他重要文件。另外，業(yè)主或開(kāi)發(fā)商還應(yīng)注意經(jīng)常核對(duì)物業(yè)中的實(shí)際項(xiàng)目和實(shí)際管理標(biāo)準(zhǔn)與原標(biāo)書(shū)和合同是否相符；合同期間，業(yè)主或開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)商辦一切事務(wù)時(shí)，要習(xí)慣于通過(guò)書(shū)信方式進(jìn)行，以便日后作為憑證。 第三節(jié) 物業(yè)管理投標(biāo)程序 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)在我國(guó)目前尚處于起步階段，迄今為止，國(guó)內(nèi)也僅有北京、廣州、南 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 京等地 進(jìn)行了初步嘗試，而參與投標(biāo)的物業(yè)管理公司更是寥寥可數(shù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在這一行業(yè)中投標(biāo)活動(dòng)的成功經(jīng)驗(yàn)暫且乏善可陳。然而，投標(biāo)的公平性與競(jìng)爭(zhēng)性又決定了它必將取代現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)商“包辦制”，成為業(yè)主選擇“管家”的主要形式。對(duì)于物業(yè)管理公司而言，要想在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的物業(yè)管理行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，乃至成為行業(yè)主導(dǎo)，就必須要盡快做好準(zhǔn)備，加入到投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行列之中，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展壯大。因此，了解物業(yè)管理投標(biāo)的程序與技巧，了解投標(biāo)中可能發(fā)生的爭(zhēng)議及其解決途徑，對(duì)于提高物業(yè)管理公司的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力以及保障其自身權(quán)益，都是非?，F(xiàn)實(shí)和迫切的。 雖然，由于投標(biāo)對(duì)象 —— 物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性與其他工程項(xiàng)目的實(shí)物性的差異，物業(yè)管理投標(biāo)具有許多區(qū)別于其他項(xiàng)目投標(biāo)的獨(dú)特之處，但同樣作為投標(biāo)，其必經(jīng)程序仍與其他項(xiàng)目投標(biāo)有著諸多相似之處，仍要經(jīng)歷前期準(zhǔn)備、購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)、可行性分析、編寫(xiě)及封送標(biāo)書(shū)等步驟。 一、投標(biāo)前期工作 (一 )取得從業(yè)資格 正如所有合法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人一樣，從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)所必須具備的首要條件，這自然也成為物業(yè)管理公司參與投標(biāo)前必須首先考慮的基本因素。按照國(guó)際與國(guó)內(nèi)的不同管理規(guī)定，物業(yè)管理公司要取得投標(biāo)資格所需履行的 手續(xù)也有所不同。 物業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)從事投標(biāo)業(yè)務(wù)，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。 首先，按照我國(guó)《公司法》規(guī)定，作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人機(jī)構(gòu)，物業(yè)管理公司 (或其所屬集團(tuán)公司 )必須擁有有關(guān)工商行政管理局所頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以證明其合法經(jīng)營(yíng)資格。營(yíng)業(yè)執(zhí)照式樣見(jiàn)圖 321。 其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)式樣見(jiàn)圖 322。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 鑒于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，隊(duì)伍良莠不齊，管理混亂的現(xiàn)狀 ，建設(shè)部已于 1999年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 (以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》 )，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。該《試行辦法》已于 2020年 1月 1日起正式實(shí)施，其目的是要通過(guò)資質(zhì)審查，嚴(yán)格控制物業(yè)管理隊(duì)伍質(zhì)量，提高服務(wù)水平，而對(duì)于從事物業(yè)管理投標(biāo)的物業(yè)管理公司，審查更加嚴(yán)格。 在該《試行辦法》出臺(tái)并正式實(shí)施之前，各級(jí)地方政府均是根據(jù)本地情況制訂并實(shí)施地區(qū)物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理辦法。如上海市根據(jù)《上海市物業(yè)管理公司資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》，將物業(yè)管理公司劃分為以下三個(gè)等級(jí)： ①一級(jí)物 業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 20萬(wàn)平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 3種以上，或管理涉外物業(yè)在 2種以上；并且所管理物業(yè)應(yīng)有 2個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò) 50％。 人員素質(zhì)要求：企業(yè)經(jīng)理或常務(wù)副經(jīng)理須從事專業(yè)物業(yè)管理工作 3年以上；并且公司應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 10人以上。 經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在 3 年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在 100萬(wàn)元以上 (含 100 萬(wàn)元 )。 ②二級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在 20萬(wàn)～ 50萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬(wàn)～ 20萬(wàn)平方米以上。 類型要求：公司所管理物業(yè)的類型在 2種以上，或管理物業(yè)中含有涉外物業(yè)；且所管理的物業(yè)需有 1個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，達(dá)標(biāo)面積超過(guò) 30％。 人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 6人以上。 經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限須在 2年以上；且注冊(cè)資本應(yīng)在 50萬(wàn)元以上 (含 50萬(wàn)元 )。 ③三級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)模要求：公司管理物業(yè)規(guī)模一般在 3 萬(wàn)～ 20 萬(wàn)平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在 1萬(wàn)～ 5萬(wàn)平方米以上。 人員素質(zhì)要求：具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員 3人以上。 經(jīng)營(yíng)實(shí)力要求：企業(yè)注冊(cè)資本 10萬(wàn)元以上 (含 10萬(wàn)元 )。 再如，天津市為規(guī)范行業(yè)秩序，推動(dòng)該市物業(yè)管理健康發(fā)展，也相應(yīng)出臺(tái)《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定辦法》、《天津市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則》，全面引入市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在 5萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 物業(yè)管理，應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積 20萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。 此外，該規(guī)則還對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的程序和方法做出了相應(yīng)規(guī)定。 以上這些規(guī)章制度僅僅是針對(duì)某些地區(qū)的個(gè)別特征而設(shè)置的，并不具有行業(yè)共性，而現(xiàn)行的《試行辦法》卻是在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)該《試行辦法》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)被劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。一級(jí)企業(yè)可參加全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級(jí)企業(yè)只限于參加全國(guó)范圍內(nèi) 30 萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)；三級(jí)企業(yè)只限于參加本省 (自治區(qū)、直轄市 )區(qū)域內(nèi) 15萬(wàn)平方米以下物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)、議標(biāo)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《試 行辦法》規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。未經(jīng)主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。《試行辦法》還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。?duì)于不符合原定資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由資質(zhì)等級(jí)評(píng)定初審部門(mén)提出降級(jí)或吊銷資質(zhì)證書(shū)的意見(jiàn)，報(bào)審批部門(mén)批準(zhǔn)后執(zhí)行。資質(zhì)等級(jí)的升級(jí)應(yīng)依次逐級(jí)上升，不得越級(jí)上升。 政府對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行這樣的劃分，并要求其按等級(jí)參與招標(biāo)投標(biāo)，無(wú)疑在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制上為物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)把好了關(guān)，同時(shí)也從體制上為維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)秩序，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)水平提供了有力保障。應(yīng)當(dāng)說(shuō) ，這一舉措不僅將在物業(yè)管理行業(yè)中建立起公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，而且還將推動(dòng)全國(guó)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的迅速發(fā)展。 物業(yè)管理公司參與國(guó)際投標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)規(guī)定，履行必要的手續(xù)。 (1)注冊(cè) 在招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)注冊(cè)，使其具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人資格，這對(duì)于進(jìn)行國(guó)際投標(biāo)的物業(yè)管理公司而言是一道必經(jīng)程序。注冊(cè)后經(jīng)該國(guó)政府核準(zhǔn)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司即可正式營(yíng)業(yè)，參與有關(guān)投標(biāo)工作。 由于不同國(guó)家法律法規(guī)的差異，他們對(duì)異國(guó)進(jìn)入的物業(yè)管理公司在注冊(cè)與遞交投標(biāo)書(shū)的先后次 序上的規(guī)定也有所不同。但無(wú)論注冊(cè)手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請(qǐng)時(shí)都必須按規(guī)定提交文件。由于不同國(guó)家所要求提交的文件種類不同，本書(shū)僅列舉說(shuō)明一些必須提交的主要文件： ①公司章程。物業(yè)管理公司注冊(cè)提交的公司章程必須對(duì)本公司的治理結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)體制做出充分說(shuō)明，其主要內(nèi)容包括：公司性質(zhì)、宗旨、注冊(cè)資本、營(yíng)業(yè)范圍、組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、總管理機(jī)構(gòu)所在地等。值得注意的是，由于我國(guó)實(shí)行《公司法》時(shí)間較短，加之獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)體制，我國(guó)公司成立時(shí)報(bào)批的組建文件往往與國(guó)際慣例有較大差別。因此，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司對(duì)外投標(biāo)時(shí)通常需另行 準(zhǔn)備一份對(duì)外適用的公司章程。 ②營(yíng)業(yè)執(zhí)照。國(guó)內(nèi)投標(biāo)公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本審查，凡在國(guó)內(nèi)已有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理公司通?？芍苯酉蛘袠?biāo)物業(yè)所在國(guó)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，辦理申請(qǐng)注冊(cè)手續(xù)。 ③關(guān)于分公司的證明。分公司的證明文件應(yīng)由物業(yè)管理總公司開(kāi)出，說(shuō)明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機(jī)關(guān)公證后生效。 ④資產(chǎn)負(fù)債表及損益表。這兩份報(bào)表從財(cái)務(wù)的角度反映出物業(yè)管理公司的財(cái)力、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)管理水平。 ⑤曾接管物業(yè)的名稱、規(guī)模、地點(diǎn)及服務(wù)質(zhì)量等。 ⑥辦事處人員名單和任職證書(shū)。即由辦事處負(fù)責(zé)人簽署委任的駐招標(biāo) 物業(yè)所在地工作人員名單以及他們的任職證明。 以上文件絕大多數(shù)都必須順序經(jīng)由省 (市 )公證處、國(guó)內(nèi)外事部門(mén)及駐招標(biāo)物業(yè)所在國(guó)的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 中國(guó)大使館或領(lǐng)事館公證，以表明文件的簽名、印章屬實(shí)，文件的副本、節(jié)本、影印本與原本相符。公證之后，諸文件便可生效。 (2)選擇代理人 物業(yè)管理公司如果在國(guó)外從事投標(biāo)，必將面臨異域文化所帶來(lái)的種種障礙，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性以及物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，又要求他們必須承擔(dān)較之于其他工程承包項(xiàng)目投標(biāo)更大的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，聘用代理人承辦注冊(cè)、咨詢等自己所不熟悉的當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)，不僅可節(jié)約費(fèi)用，還可 利用代理人對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的熟悉程度，增加其投標(biāo)成功的可能性。 當(dāng)然，代理的這些優(yōu)勢(shì)必須建立在代理人優(yōu)秀的前提之上，因此如何選擇合適的代理人也將成為投標(biāo)公司必須認(rèn)真對(duì)待的一個(gè)重要問(wèn)題。通常，代理人的作用主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： ①業(yè)務(wù)咨詢。代理人應(yīng)當(dāng)利用其在當(dāng)?shù)貜V泛的社會(huì)關(guān)系與以往經(jīng)驗(yàn)向投標(biāo)公司提供相關(guān)的重要信息，包括重大項(xiàng)目的招標(biāo)信息；開(kāi)發(fā)商情況；當(dāng)?shù)胤?、?jīng)濟(jì)情況；社會(huì)風(fēng)俗習(xí)慣