【正文】 （3）填寫(xiě)方式規(guī)范 投標(biāo)書(shū)最好用打字方式填寫(xiě)，或者用墨水筆工整填寫(xiě)：除投標(biāo)人對(duì)錯(cuò)處作必要修改時(shí)，投。另外，單項(xiàng)管理的投標(biāo)，可以參照上述有關(guān)條目編寫(xiě)，但是比較簡(jiǎn)單；又由于是單項(xiàng)管理，所以要求對(duì)該投標(biāo)項(xiàng)目編寫(xiě)得更詳細(xì)一些，數(shù)據(jù)更確定一些。（10）社區(qū)文化（11）愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰內(nèi)容3．編制投標(biāo)文件應(yīng)注意的事項(xiàng)（1）確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺 投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫(xiě)，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)；重要數(shù)據(jù)未填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理。（7）管理規(guī)章制度 包括公約規(guī)章等管理?xiàng)l規(guī)、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度、檔案管理制度等（8）各項(xiàng)管理指標(biāo) 包括指標(biāo)要求、不達(dá)標(biāo)的處理、爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的設(shè)想等。（5）必需具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃 包括職工住房和管理用房計(jì)劃,器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計(jì)劃。（4）管理人員①管理人員的配備 依照高效、精簡(jiǎn)原則，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況配置。④信息反饋渠道。②運(yùn)作機(jī)制，包括計(jì)劃目標(biāo)管理、協(xié)調(diào)監(jiān)督管理；經(jīng)濟(jì)管理、行政管理、質(zhì)量管理、協(xié)調(diào)管理，經(jīng)理日常管理責(zé)任制等等。（3）管理的方式、方法 ①內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置。（2）標(biāo)書(shū)的序言 主要寫(xiě)三個(gè)方面：公司簡(jiǎn)介、認(rèn)定投標(biāo)對(duì)象、簡(jiǎn)述管理策略。如果前面要冠以投標(biāo)單位就是四個(gè)部分組成，即投標(biāo)單位、投標(biāo)對(duì)象名稱(chēng)、內(nèi)容、文種，如物業(yè)管理公司關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理的建議書(shū)。管理顧問(wèn)服務(wù)期限，通常自接受委托開(kāi)始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止；管理運(yùn)作服務(wù)期限，自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。此項(xiàng)應(yīng)具體包括：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容；物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容；用戶入住及裝修期間的管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容；管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容。在具體編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)時(shí)，應(yīng)針對(duì)物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問(wèn)題作詳細(xì)分析。2）分析投標(biāo)物業(yè)和管理要點(diǎn)。1）介紹本物業(yè)管理公司的概況和經(jīng)歷。此先生在及前后共有年的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其物業(yè)管理顧問(wèn)的經(jīng)歷計(jì)有、等。項(xiàng)目經(jīng)理及部門(mén)人員配置表管理部門(mén)人數(shù)： 領(lǐng)導(dǎo)層職能部門(mén)職責(zé)2．物業(yè)管理專(zhuān)案小組主要成員簡(jiǎn)介：1)董事總經(jīng)理：統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案組最高負(fù)責(zé)人。 投標(biāo)單位：（蓋章）上級(jí)主管部門(mén)：（蓋章）日期： 年 月 日樣本3：物業(yè)管理專(zhuān)案小組配備1．由我物業(yè)公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。負(fù)責(zé)為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。說(shuō)明對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目管理運(yùn)作中的人員安排、工作規(guī)劃、財(cái)務(wù)管理等內(nèi)容。簡(jiǎn)要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績(jī)等。包括對(duì)承包方式、價(jià)款計(jì)算方式、服務(wù)款項(xiàng)收取方式、材料設(shè)備供應(yīng)方式等情況的說(shuō)明。包括資格證明文件（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼及行業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、授權(quán)書(shū)、代理協(xié)議書(shū)等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶意見(jiàn)書(shū)、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書(shū)等）。概要介紹投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)等情況。附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標(biāo)文件的規(guī)定確定，但應(yīng)注意各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求準(zhǔn)備齊全，缺少任何必須文件的投標(biāo)書(shū)將被排除在中標(biāo)人之外。7．除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。6．我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3%交納保證金萬(wàn)元（大寫(xiě)）。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。3．一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)書(shū)中承諾的質(zhì)量等級(jí)。樣本1：投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)業(yè)主：__________1．根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字（ ）第（ ）號(hào)的__________物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以 萬(wàn)元的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。1）投標(biāo)致函。因此，投標(biāo)人除了應(yīng)以合理報(bào)價(jià)、先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為其投標(biāo)成功打好基礎(chǔ)外，還應(yīng)學(xué)會(huì)如何包裝自己的投標(biāo)文件，如何在標(biāo)書(shū)的編制、裝訂、密封等方面給評(píng)委留下良好的印象，以爭(zhēng)取關(guān)鍵性評(píng)分。所有投標(biāo)文件都必須按投標(biāo)文件中的規(guī)定，在投標(biāo)截止時(shí)間之前送至招標(biāo)人。標(biāo)書(shū)的正本及每一份副本應(yīng)分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記（正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)），兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的規(guī)定寫(xiě)明投遞地址及收件人，并注明投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱(chēng)、“在某日某時(shí)（指開(kāi)封日期）之前不要啟封”等。（8）封送標(biāo)書(shū)、保函 投標(biāo)文件全部編制好后，投標(biāo)人應(yīng)可派專(zhuān)人或通過(guò)郵寄將標(biāo)書(shū)投送給招標(biāo)人。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。此時(shí)，投標(biāo)人的保證金將作為投標(biāo)文件的組成部分之一。投標(biāo)保函的主要內(nèi)容包括：擔(dān)保人、被擔(dān)保人、受益人、擔(dān)保事由、擔(dān)保金額、擔(dān)保貨幣、擔(dān)保責(zé)任、索償條件等。2）填寫(xiě)《要求開(kāi)具保函申請(qǐng)書(shū)》及其他申請(qǐng)所要求填寫(xiě)的表格，按銀行提供的格式一式三份。投標(biāo)保函的期限、索賠及返還條件通常在投標(biāo)人須知中規(guī)定。（7）辦理投標(biāo)保函 投標(biāo)人一旦中標(biāo)就必須履行相應(yīng)的義務(wù)，為防止投標(biāo)人違約給招標(biāo)人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，在報(bào)送投標(biāo)書(shū)時(shí)，招標(biāo)人通常要求投標(biāo)人出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標(biāo)人中標(biāo)后不能履約時(shí)，招標(biāo)人可通過(guò)出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分賠償經(jīng)濟(jì)損失。2）風(fēng)險(xiǎn)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用是主觀設(shè)定的，應(yīng)在計(jì)算結(jié)束后予以復(fù)核，綜合各渠道所得信息分析做出報(bào)價(jià)決策。（6）標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整 對(duì)于試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過(guò)進(jìn)一步評(píng)估才能最后確定標(biāo)價(jià)。管理服務(wù)費(fèi)用在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價(jià)乘以工作量得出。月）65戶0．30元/個(gè)585元/月（9）樓梯打掃10次/月5元/次50元/月（10）水池清洗4次/年40元/次160元/年（11）化糞池清洗1次/年300元/次300元/年（12）綠化用水50噸/月（13）值班用水250噸/月(14)值班用電540度/月216元/月(15)市政維護(hù)65戶/月5元/戶325元/月(16)工雜費(fèi)65戶/月3元/戶195元/月合計(jì)(全年) 每月每戶收取 3．其他物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入 （含政策補(bǔ)貼） 4．其他營(yíng)業(yè)收入 二、資金流出項(xiàng)目1．本物業(yè)管理全年發(fā)生費(fèi)用服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容費(fèi)用金額（1）土建、水電、特種修理養(yǎng)護(hù)：5000=5000元5000元（2）路面溝管理修理養(yǎng)護(hù)按小修經(jīng)費(fèi)的40%計(jì)算：500040%=2000元2000元（3）房屋大修基金預(yù)提按80元/平方米，周期15年計(jì)算：805000/15=（4）保安保安員3人，按每人每月500元計(jì)算：500312=18000元18000元（5）環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)員2人，按每人每月300元計(jì)算：300212=7200元7200元（6）保潔垃圾清清運(yùn)按120桶/月，5元/桶計(jì)算：121205=72007200元（7）綠化、滅蚊、打蠟綠化面積730平方米，維護(hù)費(fèi)2元/平方米；打蠟面積1325平方米，打蠟費(fèi)1元/平方米：7322＋13251=2785元2785元（8）公用水電煤費(fèi)用支出公用路燈按300元/月計(jì)算：30012=3600元3600元（9）人員費(fèi)用支出管理員2人，按每人每月500元計(jì)算：250012=12000元12000元（10）管理費(fèi)用支出按上述⑴～⑼項(xiàng)合計(jì)乘以3%計(jì)算：3%=總計(jì)＋=2．營(yíng)租費(fèi)用8萬(wàn)元3．公共關(guān)系費(fèi)4．相關(guān)稅費(fèi)5．利息費(fèi)用6．總公司管理費(fèi)三、現(xiàn)金流量（5）標(biāo)價(jià)試算 以上工作完成后，投標(biāo)者便可進(jìn)行標(biāo)價(jià)試算。月）600元/月（6）綠化員2人350元/（人月）1200元/月（4）水電工1人400元/（人月）1000元/月（2）保安員3人500元/（人戶88974。下面仍以公寓為例，其資金來(lái)源計(jì)劃見(jiàn)表13。3）接管期間收入。物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)中主要的現(xiàn)金流入和流出項(xiàng)目為：1）標(biāo)書(shū)規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。制定資金計(jì)劃的目的，一是復(fù)核投標(biāo)可行性研究結(jié)果；二是做好開(kāi)標(biāo)階段向開(kāi)發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準(zhǔn)備。表12 公寓管理服務(wù)內(nèi)容及工作量房屋名稱(chēng)公寓類(lèi)型公寓居民戶數(shù)居住戶65戶占地面積1200平方米建筑面積5000平方米人口數(shù)：198 幢 數(shù)：1物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi)容構(gòu)成及工作量1土建、水電、特種修理養(yǎng)護(hù)水電工1人、管理員2人；值班用水250噸/月，值班用電540度/月，綠化用水50噸/月2房屋附屬設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)電梯一部，消防管道、避雷帶，水泵2臺(tái)3路面溝管修理養(yǎng)護(hù)按小修經(jīng)費(fèi)的40%計(jì)算4房屋設(shè)備設(shè)施大修電梯3年一次，水泵3年一次，房屋大修15年為一周期5保安保安員3人6環(huán)衛(wèi)清運(yùn)環(huán)衛(wèi)員2人7保潔保潔員2人，垃圾清運(yùn)100桶/月，垃圾袋30個(gè)/（戶10）整個(gè)工作安排。9）需要招標(biāo)人提供的幫助、條件。7）經(jīng)濟(jì)效益分析。5）服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到的滿意率。如人員配備要精簡(jiǎn)，一專(zhuān)多能。2）分析項(xiàng)目的難點(diǎn)，確定重點(diǎn)，有針對(duì)性地拿出管理思路。制定方案應(yīng)考慮：1）將招標(biāo)項(xiàng)目參數(shù)列出，全方位考慮，越細(xì)越好。（3）制定管理服務(wù)方法及工作量。3）業(yè)主主要情況，包括收入層次、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)等由投標(biāo)人可自行安排人員與時(shí)間進(jìn)行調(diào)查。物業(yè)管理公司應(yīng)盡量利用這一機(jī)會(huì)，認(rèn)真準(zhǔn)備、仔細(xì)查看，參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，甚至可以就設(shè)計(jì)的不合理之處提出修改意見(jiàn)，或提出更好的設(shè)計(jì)建議。在考察過(guò)程中，投標(biāo)人必須就以下方面進(jìn)行細(xì)致了解：1）物業(yè)管理在物業(yè)竣工前期介入，則應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)查看工程土建構(gòu)造，內(nèi)外安裝的合理性，尤其是消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、電力交通通訊設(shè)備等，必要時(shí)做好日后養(yǎng)護(hù)、維護(hù)要點(diǎn)記錄，圖樣更改要點(diǎn)記錄，交與開(kāi)發(fā)商商議。投標(biāo)人還應(yīng)注意要對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)規(guī)定，如開(kāi)標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)保證書(shū)等，尤其是圖樣、設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求和范圍予以足夠重視，仔細(xì)研究。若不能發(fā)現(xiàn)或不予重視，將可能影響投標(biāo)文件的編制、影響投標(biāo)的成功，甚至影響中標(biāo)后合同的履行。（1）購(gòu)買(mǎi)并閱讀招標(biāo)文件 投標(biāo)人要想取得招標(biāo)文件必須向招標(biāo)人購(gòu)買(mǎi)，而取得招標(biāo)文件之后如何閱讀，成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司必須在決定投標(biāo)之前認(rèn)真考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素，并從自身?xiàng)l件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將其發(fā)生的概率或造成的損失減少到最小。此外，當(dāng)物業(yè)管理公司從事國(guó)際投標(biāo)時(shí)，還可能面臨政治風(fēng)險(xiǎn)。④其他風(fēng)險(xiǎn)。③自然條件。②經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4）風(fēng)險(xiǎn)分析 在國(guó)內(nèi)從事物業(yè)管理投標(biāo)，通?？赡苊媾R以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：①通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。④經(jīng)營(yíng)方式差異。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其熟悉當(dāng)?shù)匚幕L(fēng)俗的優(yōu)勢(shì)提供令業(yè)主滿意的服務(wù)。公司正在接管的物業(yè)數(shù)量、所提供服務(wù)的質(zhì)量則從另一方面更為真實(shí)地印證其實(shí)力大小。②同類(lèi)物業(yè)管理公司的規(guī)模及其現(xiàn)有接管物業(yè)的數(shù)量與質(zhì)量。3）競(jìng)爭(zhēng)者分析①潛在競(jìng)爭(zhēng)者。⑤劣勢(shì)分析。④財(cái)務(wù)管理優(yōu)勢(shì)。③技術(shù)優(yōu)勢(shì)。②人力資源優(yōu)勢(shì)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理方法或合作經(jīng)驗(yàn)，這在競(jìng)標(biāo)中極易引起開(kāi)發(fā)商的注意；從成本角度考慮，以往的類(lèi)似管理經(jīng)驗(yàn)可以使現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開(kāi)支。因此，物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商已建物業(yè)質(zhì)量的調(diào)查，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標(biāo)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽(yù)較好、易于協(xié)調(diào)的物業(yè)開(kāi)發(fā)商，盡可能在物業(yè)開(kāi)發(fā)的前期介入，既能保證物業(yè)質(zhì)量，又便于日后管理。包括開(kāi)發(fā)商的技術(shù)力量、信譽(yù)度等。例如，招標(biāo)書(shū)上寫(xiě)明必須提供某項(xiàng)服務(wù)，而本地又僅有一家專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司可提供該項(xiàng)服務(wù)，則投標(biāo)公司應(yīng)注意招標(biāo)人與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否關(guān)系密切，以及其他物業(yè)管理公司與該專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司是否有合作關(guān)系等。有時(shí)招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)人的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對(duì)于其他投標(biāo)公司而言是極為不利的。這些特殊服務(wù)很可能成為某些投標(biāo)公司的競(jìng)投優(yōu)勢(shì)，因此，必須認(rèn)真對(duì)待，考慮其支出費(fèi)用、自身的技術(shù)力量以及可尋找的分包伙伴，從而形成優(yōu)化的投標(biāo)方案；反之，則應(yīng)放棄競(jìng)標(biāo)。②特殊服務(wù)要求。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個(gè)安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強(qiáng)住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營(yíng)造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更注重一對(duì)一的服務(wù)特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要