【正文】 （7）包裝整潔美觀 投標文件應保證字跡清楚、文本整。（6）報價合理 投標人應對招標項目提出合理的報價。（4）不得改變標書格式 若投標人認為原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原標書格式。（2）不得任意修改填寫內(nèi)容 投標人所遞交的全部文件均應由投標人法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應由投標人負責人在修改處簽字。因此投標人在填寫時務必小心謹慎。（9）便民服務項目 包括有償服務和無償服務，列出各種代辦服務和特約服務項目。（6）經(jīng)費收支測算 包括測算依據(jù)；經(jīng)費收支預算表；收支情況簡表及分析；提高管理服務費標準后，收支預算一覽表；其他因素，如住戶入住率及公建配套不完善而影響收入等因素。②管理人員的培訓 規(guī)定管理處主任應具有上崗證，員工上崗前須經(jīng)專業(yè)培訓和考試，所有員工每年須保證的專業(yè)學習時間，培訓計劃、適當?shù)呐嘤柗绞胶兔鞔_的培訓目標。⑤管理工作的控制方式，主要對上至經(jīng)理下至各部門的人員情況動態(tài)的掌握和控制，以求從崗到人落實各個崗位工作。③工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質量標準，房屋維修養(yǎng)護工作流程及質量標準，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機電設備、檔案等各項管理流程及質量標準，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。即管理投標對象所設置的機構。若把對本公司的情況介紹作為序言，意味著對投標對象擬管理的方式方法具有推薦和設想的作用，對標書后續(xù)內(nèi)容具有呼應效果。至于標書這個文種的名稱有“標書”、“建議書”“投標方案”等。2．投標書寫作技巧（1）標書的標題 標題一般由三部分組成，即投標對象名稱、內(nèi)容、文種，如小區(qū)物業(yè)管理標書。4）說明將提供的服務形式、費用和期限。3）介紹本公司將提供的管理服務內(nèi)容及功能。主要指出此次投標物業(yè)的特點和日后管理上的重點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。除介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，著重指出類似此次招標物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。（2）物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容 物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理服務要點、服務內(nèi)容、服務形式和費用。2)董事：專職處理該發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務工作?？傌撠熑耍椖拷?jīng)理）和各級負責人（部門人員）配置見下表。特此證明。樣本2：法定代表人資格證明書單位名稱：物業(yè)管理公司地址： 省 市 街 號姓名： 姓 名： 年 齡： 民族：職務： 技術職稱： 身份證號碼：系物業(yè)管理公司的法定代表人。⑤物業(yè)管理組織實施規(guī)劃。④物業(yè)管理專案小組的配備。③公司對合同意向的承諾。②公司法人地位及法定代表人證明。這些文件主要包括：①公司簡介。投標單位：（印鑒）法定代表人或委托代理人：（簽字、蓋章）日期： 年 月 日2）附件。若我方違約，則扣除所交納的全部保證金。5．我方同意所遞交的投標文件在投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標有可能中標，我方將受此約束。4．一旦我方中標，我方保證按投標文件中的物業(yè)管理班子及管理組織來設計、組織管理工作。2．一旦我方中標，我方保證按我方所遞交的標書中承諾的期限和招標文件中對承包期限的要求如期按質提供服務。又叫投標綜合說明，實際上就是投標人的正式報價信，其主要內(nèi)容有：①表明投標人完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè)管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；②表明投標人接受該項目合同委托管理期限；③表明本投標如被接受，投標人愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說明投標報價的有效期；⑤表明本投標書連同招標人的書面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對招標人接受其他投標人的理解。1．物業(yè)管理投標書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投標書的組成 物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標人必須提交的全部文件。1．2．3 物業(yè)管理投標文件物業(yè)管理投標書是對投標人前述準備工作的總結，是投標人的投標意圖、報價策略與目標的集中體現(xiàn)，其編制質量的優(yōu)劣將直接影響投標競爭的成敗。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，要寫明投標人的地址和名稱；若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標人對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。封送標書的一般做法是：投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本（通常正本1份，副本2份）。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。投標人應于投標截止之日前將保證金交至招標機構指定處。除辦理投標保函外，投標人還可以保證金的形式提供違約擔保。3）提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限。辦理投標保函通常應經(jīng)過以下程序：1）向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。投標保函通常由投標人開戶銀行或其主管部門出具。3）可能由于估價人員的原因，致使估價偏高或偏低，對此要參考幾個估價人員的估價結果，取平均值做出最終報價。1）試算所用的基礎數(shù)據(jù)可能部分是預測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎進行審查，必要時予以調(diào)整。服務單價的確定不可套用統(tǒng)一收費標準（國家規(guī)定了管理服務單價的除外），應根據(jù)不同物業(yè)的情況，結合競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術上綜合研究分析。試算前，投標者應確保做到以下幾點：1）明確領會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；2）計算或復核服務工作量；3）掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；4）掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；5）擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。月）700元/月（7）垃圾清運100桶/月5元/桶500元/月（8）垃圾袋30個/（戶月）400元/月（5）環(huán)衛(wèi)員2人300元/（人月）1500元/月（3）樓管員4人300元/（人6元（1）管理員2人500元/（人表13 資金來源計劃表物業(yè)簡介：1幢樓，1部電梯，1個化糞池，64戶，綠化面積730㎡一、資金流入項目數(shù)量單價費用1．管理基金10萬元2．服務費用收取65戶114．07/月4）其他資金來源。2）接管期間費用支出。資金計劃應以資金流量為依據(jù)進行測算，一般來說，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。月），水池清洗4次/年，化糞池清洗1次/年8綠化、滅蚊、打蠟綠化員2人，綠化面積730平方米，打蠟面積1325平方米（4）制定資金計劃 資金計劃應當在確定了管理服務內(nèi)容及工作量的基礎上制定。下面以公寓為例，其管理服務內(nèi)容及工作量見表12。如辦公用房、停車場等，應列專章提出。8）社會效益分析。6）成本測算。4）確定分階段達到的目標。3）合理的人力配置。如人員、設備、設施的數(shù)量等。 通常投標人可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的內(nèi)容、方法及工作量，為制定相應的管理方案打下基礎。4）當?shù)氐臍夂颉⒌刭|、地理條件等與接管后的服務密切相關的條件，如北方地區(qū)，冬季需要采暖，物業(yè)管理應注意提供供暖服務與相應的暖氣設備維修管理。2）物業(yè)管理在竣工后期介入，則應按以下標準考察項目；工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖樣要求；技術經(jīng)檢驗是否達到國家規(guī)定的質量標準，能否滿足使用要求；竣工工程是否達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備是否運轉正常；設備調(diào)試、試運轉是否達到設計要求；是否確保外在質量無重大問題；周圍公用設施分布情況。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與開發(fā)商更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。（2）標前調(diào)查與現(xiàn)場考察 招標人將按照招標程序組織參與投標人統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關的介紹，幫助投標人充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價。因此，投標人必須認真仔細地閱讀標書，并盡可能找出疑點，再按其不同性質與重要性，將其劃分為“招標前由招標人明確答復”和“計入索賠項目”兩類。招標文件可能會由于篇幅較長而出現(xiàn)前后文不一致、某些內(nèi)容表述不清的情況。2．物業(yè)管理投標的實施階段在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標。這些因素都可能導致物業(yè)管理公司即使競標成功也會發(fā)生虧損。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟損失甚至影響信譽。如水災、地震等自然災害發(fā)生而又不能構成合同規(guī)定的“不可抗力”條款時，物業(yè)管理公司將承擔的部分損失。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當?shù)匚幕牧私?，不能提供高質量服務，導致虧損或遭業(yè)主辭退。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升，導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算，甚至出現(xiàn)虧損。實體經(jīng)營與分包經(jīng)營具有不同的優(yōu)劣勢，將導致報價的相應差異，投標人可針對招標物業(yè)所在地、項目類型、服務要求等具體情況權宜從事。與異地物業(yè)管理公司相比，他們可能具有與當?shù)赜嘘P部門特殊關系的優(yōu)勢，一可減少進入障礙；二可利用以往業(yè)務所形成業(yè)務網(wǎng)絡，分包物業(yè)管理，從而具有成本優(yōu)勢。③當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。一般大規(guī)模的物業(yè)管理公司就意味著成熟的經(jīng)驗、先進的技術和優(yōu)秀的品質，就是在以其規(guī)模向人們展示其雄厚的實力，這在很大程度上將影響招標人的選擇判斷。指可能參與競投的物業(yè)管理企業(yè)有哪些，這些企業(yè)的資質狀況、財務狀況、人才結構、技術力量、社會信譽等，對競投結果都會產(chǎn)生影響。這主要體現(xiàn)在與競爭者的優(yōu)勢比較上。指公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，是否擁有如工程師、園藝師、護士等專業(yè)技術人員。指公司是否有人才儲備，在已接管物業(yè)中是否具有熟練和經(jīng)驗豐富的管理人員，或是否進行了人員培訓。因此，投標者應針對招標物業(yè)的情況，分析本公司以往類似經(jīng)驗，確定公司的競爭優(yōu)勢。2）本公司投標條件分析①以往類似的物業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)的質量取決于開發(fā)商的設計、施工質量。④物業(yè)開發(fā)商狀況。因此在閱讀標書時，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的一些特殊要求，做出優(yōu)、劣勢判斷。③物業(yè)招標背景。有些物業(yè)可能會由于其特殊的地理環(huán)境、特殊的服務對象及某些特殊功用等，需要一些特殊服務。不同的管理內(nèi)容必然對物業(yè)管理公司提出不同的服務要求和技術要求，與此相適應，物業(yè)管理公司采取的措施、制定的方案也自然不同。了解、區(qū)分招標物業(yè)的性質非常重要，因為不同性質的物業(yè)所要求的服務內(nèi)容不同，所需技術力量不同，物業(yè)管理公司的優(yōu)劣勢也有明顯差異。資料來源大致有：報刊雜志、網(wǎng)絡信息、行業(yè)內(nèi)交流等。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經(jīng)營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。因此投標公司應根據(jù)自身財務狀況及招標物業(yè)的管理所需資金，做好資金籌措準備。物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營、獨立核算的法人機構，在國內(nèi)從事投標業(yè)務，必須取得工商行政管理局所頒發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，以證明其合法經(jīng)營資格；必須具備政府行業(yè)主管部門核準頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。所謂正當競爭，一是參加投標的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進行不正當競爭行為，倡導物業(yè)管理投標企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當競爭。物業(yè)管理投標應遵守真實性原則與正當競爭原則。包括整治項目、時間安排和經(jīng)費來源等(十三)提高管理服務水平新設想 (十四)愿意承受的有關獎罰上述項目應逐一列舉，要體現(xiàn)出合理、先進、完備可行，招標領導小組將以此作為評標依據(jù)，根據(jù)上述項目制訂具體評分標準，按照百分制度進行打分。(十)社區(qū)文化活動包括制度建設、場地(辦公、活動)安排、活動計劃和效果。20．居民對物業(yè)管理滿意率。 18．管理人員專業(yè)培訓合格率。16．違章發(fā)生率與處理率。14．消防設施設備完好率。12．公共文化設施、休息設施以及小品雕塑完好率。10．路燈完好率。8．化糞池、雨水井、污水井完好率。6．清潔、保潔率。4．管理費收繳率。2．房屋零修、急修及時率。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。(五)經(jīng)費收支預算應列明收入項目和支出項目預算，有文件規(guī)定的按規(guī)定測定，無文件規(guī)定的按市場價測定。(三)管理人員的培訓包括：培訓計劃、方式、目標等。附件：標書的項目和要求(一)競投單位擬采取的管理方式包括：內(nèi)部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。(六)其他事項1．違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀，或以任何方式采取不正當競爭手段的，一經(jīng)查實，由招標領導小組按規(guī)定給予處罰，取消其三年投標資格，已經(jīng)中標的終止委托管理合同，一切后果及損失由責任者自負。(五)投標、開標時間1．各竟投單位應于1996年11月29日前做好標書，密封后送至招標領導小組辦公室，逾期按棄權處理。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》出臺，則執(zhí)行此標準。12．原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分數(shù))下可以優(yōu)先中標。10．中標單位可按住宅區(qū)每年管理服務費基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。8．住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。6．我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內(nèi)按(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)的規(guī)定劃撥公用設施專用基金。4．在定標后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。2．鹿丹村委托管理的期限為三年。9．法律政策及合同規(guī)定的其它事項。7．社區(qū)文化活動。5．便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護。3．清潔衛(wèi)生。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容