【正文】 營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強用戶同外部聯(lián)系。（4）進行投標可行性分析1）招標物業(yè)條件分析①物業(yè)性質(zhì)。投標公司要根據(jù)招標物業(yè)規(guī)模、自身收益情況及成本來分析資金來源結(jié)構(gòu)（3）收集招標物業(yè)相關(guān)資料 招標物業(yè)的相關(guān)資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素，因此，物業(yè)管理公司在投標初期應(yīng)多渠道全方位搜尋第一、二手資料：既包括招標公司和招標物業(yè)的具體情況，還應(yīng)包括投標競爭對手的情況。投標企業(yè)可以考慮的資金來源渠道主要有資金積累和銀行貸款。（2）籌措資金 物業(yè)管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素，它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。1．2．2 物業(yè)管理投標程序1．物業(yè)管理投標的準備階段（1）取得從業(yè)資格 從業(yè)資格是物業(yè)管理公司從事正常營業(yè)活動所必須具備的條件，也是物業(yè)管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。所謂真實性，即投標書內(nèi)容要真實，不能弄虛作假。1．2 物業(yè)管理投標1．2．1 物業(yè)管理投標的概念與原則物業(yè)管理投標是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件確定的各項管理服務(wù)要求與標準，以及國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標活動。(十一)宣傳、貫徹執(zhí)行(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)及其實施細則方式和設(shè)想(十二)整治鹿丹村環(huán)境的方案。(九)便民服務(wù)項目按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項分列。19．維修服務(wù)回訪率。17．住房有效投拆率與處理率。15．火災發(fā)生率。13．小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率。11．停車場、單車棚完好率。9．排水管、明暗溝完好率。7．道路完好率及使用率。5．綠化完好率。3．維修工程質(zhì)量合格率。(七)住宅區(qū)檔案的建立與管理(八)各項管理指標的承諾1．房屋完好率。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算、增收節(jié)支措施。(四)管理工作必需的物質(zhì)裝備計劃情況包括：管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。(二)管理人員配備包括：管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。2．歡迎社會各屆對此次招投標進行監(jiān)督和投訴，投訴電話：3210053255815。2．開標具體時間另行通知。2．市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比，如達不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進行財務(wù)審計，由中標單位承擔違約和賠償責任；如達到了規(guī)定要求，則按合同給予獎勵。(四)物業(yè)管理標準及獎罰1．鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)及標書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。11．中標單位應(yīng)交納風險抵押全30萬元，如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標，抵押金不予返還，押金期限為三年。9．在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進住時間。7．我局將在定標后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米，按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(311平方米，按微利房租金標準計租)，待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。5．在定標后三個月內(nèi)由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。3．原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費應(yīng)移交給中標單位。(三)有關(guān)說明1．中標單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營，自負盈虧。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。6．區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊。4．公共生活秩序。2．區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機電設(shè)備、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場待)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。5．公用設(shè)施及公共場所(地)情況：(1)道路：車行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)綠化面積53920平方米； (3)污水管長1809米，污水檢查井286座；雨水管長2367米，雨水檢查井261座，雨水進水井71座；(4)化糞池6座；(5)路燈22盞；(6)垃圾箱25個；(7)體育設(shè)施：籃球場一個，占地面積500平方米；門球場一個，占地面積300 平方米；(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；(9)單車房建筑面積3739平方米，其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米)，被改為車管、綠化、清潔、保安等員工宿舍的有315平方米，被改為倉庫的有126平方米。3．多層住宅樓共24棟，單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套)，公寓210間。(一)鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況1．總占地面積70396平方米。 [閱讀資料] 鹿丹村物業(yè)管理招標書鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū)，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。（2）附文 物業(yè)說明書。6．附件附件是對招標文件主體部分文字說明的補充，包括附表、附文和附圖。此外，合同特殊條款還可以是對合同一般條款未包括的某些特殊情況的補充，如：關(guān)于延遲接管而賠償?shù)木唧w規(guī)定，以及有關(guān)稅務(wù)的具體規(guī)定等。（15）合同份數(shù) （16）合同生效 5．合同特殊條款為了適應(yīng)特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。（13）主導語言與計量單位 語言是漢語還是英語等，計量單位要統(tǒng)一。（11）合同修改 該條款應(yīng)申明對于合同的未盡事項，需進行修改、補充和完善的，甲乙雙方必須就所修改的內(nèi)容簽訂書面的合同修改書，作為合同補充協(xié)議。如在該條款中規(guī)定以仲裁作為解決爭議的途徑等。（8）履約保證金 該條款主要是規(guī)定中標人在簽訂合同后，為保證合同履行而須提交的履約保證金的比例，以及提供履約保證金的形式。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。（6）索賠 索賠條款主要說明在投標人發(fā)生違約行為時，招標人有權(quán)按照索賠條款規(guī)定提出索賠。（4）合同期限 一般可參照委托管理的期限。（2）適用范圍 寫明合同的適用范圍。7）履約保證金。6）合同協(xié)議書的簽署。5）授予合同時變更數(shù)量的權(quán)力。3）接受和拒絕任何投標的權(quán)力。2）資格最終審查。（6）授予合同 1）定標準則。6）評標原則及方法。即寫明投標人在必要時有權(quán)澄清其投標文件內(nèi)容。3）對投標文件響應(yīng)性的確定，即審查投標文件是否符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定且沒有重大偏離和保留。（5）開標和評標 包括以下內(nèi)容：1）對開標規(guī)則的說明。這些格式通常包括：投標書格式、授權(quán)書格式、開標一覽表、投標價格表、項目簡要說明一覽表及投標人資格證明書格式等。如果由于采取邀請招標或議標方式招標，而沒有進行投標資格預審，還應(yīng)要求投標人按預定格式和要求遞交投標人資格的證明文件。（3）投標書的編寫 投標人須知中應(yīng)詳細列出對投標書編寫的具體要求。具體說明如下：（1）總則說明 主要對招標文件的適用范圍、常用名稱、合格的投標人和投標費用進行說明。說明書和圖紙應(yīng)在附件部分作詳細說明。對于各項目的不同服務(wù)標準和要求，可以編列一張“技術(shù)規(guī)范一覽表”加以綜合。2．技術(shù)規(guī)范及要求這一部分主要是說明招標物業(yè)管理項目的具體內(nèi)容及服務(wù)所應(yīng)達到的標準、要求。如果采用邀請招標方式招標，投標邀請書往往作為投標通知書而單獨發(fā)給潛在投標人；如果采取公開招標方式招標，往往是先發(fā)布招標公告和資格預審通告。其主要內(nèi)容包括：招標人名稱、項目名稱、地點、范圍、技術(shù)規(guī)范及要求的簡述、招標文件的售價、投標地點、投標截止時間、開標時間地點等。具體可歸納為組成招標文件的六要素：投標邀請書、技術(shù)規(guī)范及要求、投標人須知、合同一般條款、合同特殊條款、附件（附表、附圖、附文等）。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項目其招標文件的內(nèi)容各異。評標者可以要求有關(guān)投標者予以澄清補充之后仍可參與評標。②標書A、B可以通過預審。因為它們沒有提供招標文件所要求的重要文件或沒有就重要內(nèi)容做出說明，并且這樣的遺漏很可能導致投標者不能按業(yè)主或開發(fā)商的要求完成物業(yè)管理服務(wù)。標書D：沒有提出提供特殊服務(wù)的保證措施。標書B：以固定價格報價，但要求調(diào)整報價。在招標文件中，開發(fā)商明確規(guī)定了標價應(yīng)按確定價格報送，而且物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)接管驗收期間就接管物業(yè)開展工作；在服務(wù)內(nèi)容上，除普通的日常管理外，還要求能提供病人照料、老年人護理及兒童上學放學接送等特約服務(wù)。這樣，確定出中標企業(yè)。一般先選擇報價最低的投標書，然后針對投標企業(yè)情況及投標書包括報價予以綜合評議，認為合理的，才予以定標。③定標方法。比如，如果投標人的標價最低，但經(jīng)審查，其服務(wù)內(nèi)容不符合招標項目要求，這樣的標書則不能定標。一般來說，物業(yè)管理招標人會選擇報價最低的投標書定標，但這并不意味著招標人一定選擇最低報價者。②招標人再評審。C．主要服務(wù)方式與特殊服務(wù)。如果大多數(shù)投標報價均與標底相差太大，招標者則應(yīng)重新審核標底，直至查明主要原因。B．報價及補充說明。評審的內(nèi)容主要是：A．服務(wù)質(zhì)量。定標程序包括評委會評審、招標人再評審。[閱讀資料]表11 物業(yè)管理投標評分標準表（可作為招標評標的參考，假設(shè)有ABCD四家物業(yè)管理企業(yè)投標）項目指標分數(shù)現(xiàn)場打分備注ABCD1．開發(fā)建設(shè)期的協(xié)調(diào)與管理10 主動協(xié)調(diào)，提出建議10 被動接受，調(diào)整服務(wù)6 不予參與，獨立運行2 不能協(xié)調(diào)02．報價10 報價較優(yōu)10 報價符合招標底價7 報價可以接受4 報價不盡合理13．管理措施10 管理方法較優(yōu)，各種技術(shù)力量強大，管理設(shè)備先進10 管理方法適合，擁有各種技術(shù)力量，配備所需管理設(shè)備8 管理方法一般，擁有一般技術(shù)力量，配備一些管理設(shè)備5 管理方法陳舊，技術(shù)力量薄弱，管理設(shè)備較少或陳舊24．服務(wù)機構(gòu)設(shè)置10 機構(gòu)設(shè)置科學合理，管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)較優(yōu)10機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)滿足需要8 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)一般，大體能滿足需求5 機構(gòu)設(shè)置、管理人員、工作人員數(shù)量、素質(zhì)、職稱結(jié)構(gòu)混亂，不能滿足要求25．日常服務(wù)30 有類似經(jīng)驗，能超質(zhì)量完成30 有管理經(jīng)驗，能完成要求20 有較少經(jīng)驗，服務(wù)與要求略有出入10 無管理經(jīng)驗，服務(wù)與要求有較大出入56．特約服務(wù)10 主動為住戶著想，提供高質(zhì)量服務(wù)10 能按業(yè)主要求完成8 能部分完成業(yè)主要求5 不能完成業(yè)主要求27．管理制度10 有嚴格的管理監(jiān)督制度，并保證運行10 有運行制度，但缺乏嚴格的監(jiān)督制度5 無嚴格的管理運行制度28．現(xiàn)場答辯10 答辯人答辯內(nèi)容充實，能正確迅速的回答問題，回答問題嚴密合理10答辯內(nèi)容一般，基本能正確的回答問題，回答問題基本合理6答辯內(nèi)容欠妥，不能正確迅速的回答問題，回答問題不盡合理33）物業(yè)管理定標。評標報告的主要內(nèi)容應(yīng)包括：列出參加競標的公司總數(shù)及各自名稱，以及因各種原因其標書被列為“廢標”的投標企業(yè)名稱；概述評標的具體原則、方法等；評述可能中標的幾份標書；分析標價的合理性、與標底價的比較結(jié)果；說明標書是否符合招標文件要求；評價投標企業(yè)資信及類似經(jīng)驗等。D．編寫評標報告。C．評議物業(yè)管理企業(yè)的答辯情況。服務(wù)措施評審：主要評審其管理方法的選擇，各種技術(shù)力量的擁有程度，管理設(shè)備的配備等方面是否能夠保證服務(wù)質(zhì)量，同時具有可行性。管理服務(wù)方案評審包括服務(wù)機構(gòu)設(shè)置評審、服務(wù)措施評審、標價評審。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。B．評委評審標書,其主要內(nèi)容包括：a．關(guān)于企業(yè)概況及其信譽的評審。審查如有偏差，評標委員會應(yīng)在通知投標公司并征得其同意的情況下予以更正。評標委員會審查的內(nèi)容主要有：a．投標人投標資格審查，即判斷投標企業(yè)是否符合投標條件；b．投標書內(nèi)容完整性檢查，包括投