【導(dǎo)讀】關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識??????辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程?????????房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。消費等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)具有其它財產(chǎn)。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能。移動性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進行拆除。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，對土地、房屋的需求不斷上漲，準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。維修，少部分免租撥給單位使用。

　　

【正文】 價格 5? 0 計稅價格 3? 0（針對商品房） 3．綜合稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = [計稅價格－（房產(chǎn)原值）原成交價 ] % 開征時間： 2020 年 9 月 1 日 適用的對象和范圍： 個人出售、購買且居住不到一年的普通住宅（繼承、分析、拆遷不屬于出售類，均不征收）。 單位住宅、非住宅均要征收。 稅率 %的組成：營業(yè)稅 5%、城市建設(shè)維護稅 7%、教育費附加 4%，即 5%+5%（ 7%+4%） =% 4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方） 土地出讓金繳納標準 （ 元 /平方米） 土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八 繳納標準 600 500 400 300 200 100 80 50 年期修正系數(shù) 土地出讓金 = 土地分攤面積 土地等級 相應(yīng)的繳納 標準金額 年期修正系數(shù) ↓ 建筑面積247?？倶菍? 出讓 年期 20 以下 2125 2630 3135 3640 4145 4650 5155 5660 6165 6670 修正 系數(shù) 5．超額所得收益（房改房；繳款人為出讓方、即賣方） 房改房出售后，賣方取得的凈收益應(yīng)按超額累進比例繳納所得收益。 房改房交易住房標準價款 職務(wù)等級 一般干部 科級 處級 局級 廳 級 享受面積（平方米） 70 80 90 100 120 倍 （元） 273000 312020 351000 390000 468000 倍 （元） 336000 384000 432020 480000 576000 3000 元 /平方米 70 平方米 倍 = 27300 元 征收原則： 出售價小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價 大于 住房標準價款 倍，小于 住房標準價款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標準價款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 出售價款（不包括原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款） 特例：教師可增加 10 平方米（須提供教師資格證）、高層建筑可增加 10 平方米。 關(guān)于退稅：前一年←賣 40 萬→后一年 A、購房金額大于或等于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 100%； 大 于 倍以上的 50%部分 ，退 90%。 B、購房金額小于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 50%； 大于 倍以上的 50%部分 ，退 50%。 6． 20%個稅（繳款人為出讓方、即賣方） 應(yīng)繳稅額 = （出售價－房屋原值－合理費用） 20% 合理費用是指：購入該房屋時繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國有土地有償使用收入、交易手續(xù)費、評估費及出售該房屋時繳納的印花稅、營業(yè)稅及城建稅、教育費附加、土地收益金、評估費、交易手續(xù)費等。 開征時間： 2020 年 1 月 1 日 優(yōu)惠政策： 對出售自有住 房并在售房前后一年內(nèi)已按市場價重新購房的納稅人。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價 的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 對個人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得；以上確認需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明或承諾書。 對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價） 購買的公有住房。 個人所得稅申報納稅時應(yīng)提供以下資料： 1．房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件； 2．杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同及銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票報查聯(lián)原件； 3．契證原件； 4．購入和出售房屋時所支付費用的原始憑證原件、復(fù)印件； 5．住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購住房的，還應(yīng)提供所購住房的契證原件和房屋所有權(quán)證復(fù)印件； 6．納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或共有權(quán)人的身份證復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。 7．征收機關(guān)要求提供的其他資料。 房改房的交易專題 一、定義 ：房改房是指 職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房 。 二、房改房上市交易所應(yīng)具備的條件 （ 1） 上市買賣的房改房必須產(chǎn)權(quán)清晰。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 三、 出售房改房時原產(chǎn)權(quán)單位是否享有優(yōu)先購買權(quán) （ 1） 和原產(chǎn)權(quán)單位事先有約定的，原產(chǎn)權(quán)單位可享有優(yōu)先購買權(quán) 。 （ 2） 出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 四、 哪幾種情況的房改房須暫緩上市 ： （ 1） 已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié) 并取得房屋拆遷許可證的房改房 。 （ 2） 擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房 。 （ 3） 黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標準的房改房 （ 4） 經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房 抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 （ 5） 職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準，與原售房單位在公有住房（換購房 ） 賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。 （ 6） 法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。 五、 房改房贈與 的計 稅 標準： 贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。 被贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 契稅：按房屋評估價格的 3%繳納。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 土地出讓金 (直系贈與不交土地出讓金 ) 六、 房改房交換 的計 稅 標準： 房改房交換包括房改房與房改房、房改房與私房、房改房與商品房等交換行為。交換雙方互為買方和賣方。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，稅率為%。 印花稅 :雙方各按兩套交換房屋評估價之和的 %繳納。 契稅：由房屋評估價較低的一方根據(jù)交換房屋的差價，按 3%的稅率繳納。 所得收益：交換房屋的評估價 (不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款 )，小于住房標準價款（按規(guī)定享受的住房面積標準與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按 50%的比例繳納所得收益。 土地出讓金：房改房與房改房交換的雙方各按交換所得房屋的土地等級、分攤的土地面積（房改房土地使權(quán)證書上所載面積） (實際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于 66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù) )，按定額標準計算繳納土地出讓金；房改房與私房、房改房與商品房交換由承受房改房的一方繳納土地出讓金。 七、房改房上市交易實例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2 單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95年參加房改， 99 年 11 月以 21 萬元的價格賣于小張。此房屋評估價為 萬元，土地等級為二級，土地使用權(quán)證上所載土地分攤面積為 平方米，問買賣雙方應(yīng)繳納少稅費？ 答：賣方小王應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因小王購買并居住此房已超過一年，綜合 稅免繳。 印花稅： 224000 元 %=112 元 所得收益：評估價低于 萬元，免繳所得收益。 買方小張應(yīng)繳納的稅費有： 契稅： 224000 元 %=3360 元 印花稅： 224000 元 %=112 元 土地出讓金： 500=3350 元 小王應(yīng)繳納 112 元，小張應(yīng)繳納 6822 元，買賣雙方須繳納的稅費共計 6934 元。例 題二 ：老劉是單位的處級干部，有東三弄 7 幢 X 單元 402 室房屋一套，面積91平方米，個人出資擴面 1 平方米，金額 3300 元， 99年 8月 1日參加房改 ，和單位簽訂了公有住房買賣協(xié)議書，房改價為 萬元。 2020 年 3月 1日以 42 萬元的價格賣給小謝，評估價為 。土地等級為一級，土地分攤面積為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 （ 489000 元 3300 元 24000 元） %= 元 印花稅： 489000 元 %= 元 所得收益：因為老劉為處級干部，故所得收益的計算方法為： （ 489000 元 3300 元 432020 元） 50%=26850 元 （ 432020 元 351000 元） 25%=20250 元 共須繳納所得收益 47100 元。 買方小謝應(yīng)繳納的稅費有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2020 年 10 月買進一套房改房，土地分攤面積為10 平方米，土地等級為一級土地。（成本價為 22020 元，商品價為 12020 元，個人出資擴面為 11000 元）在 2020 年 1 月買進一套商品房，房價為 480000 元，在2020 年 5 月出售此房改房，房屋的成交金額為 400000 元，評估金額為 390000元，請計算在買進和賣出時所交的稅費與應(yīng)退回的稅費？（契稅，印花稅，所得收益，綜合稅，土地出讓金） 1．買進房改房：契稅：（ 12020+11000） % 買進商品房 : 契稅： 480000 % 印花稅： 480000 % 賣出房改房 : 契稅： 400000 % 印花稅： 400000 % 2 綜合稅：（ 400000— 22020— 12020— 11000） % 所得收益 :(400000— 12020— 11000— 336000) 50%+（ 336000—273000） 25% 土地出讓金： 10 600 所退稅費： (400000— 12020— 11000— 336000) 50% 90%+（ 336000— 273000） 25% 100% 例 題四 ：劉文，單位的一般干部，把自己大關(guān)東三苑 5幢 X單 元 301 室的房改房送與女兒劉玲玲，房屋評估價為 175000 元，土地等級為 5 級，土地分攤面積 平方米，兩人 共須繳納稅費多少元？ 答：贈與方劉文應(yīng)繳納的稅費有： 印花稅： 175000%= 元 受贈方劉玲玲應(yīng)繳納的稅費有： 契稅： 1750003%=5250 元。 印花稅： 175000%= 元 劉文應(yīng)繳納 元，劉玲玲應(yīng)繳納 元，兩人須繳納的稅費共計 7865元。 填寫成交報告指引 (一 )物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 (二 )清晰填寫該項交易之成交價格。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期 限。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細資料。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 (五 )分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚 (六 )核準人為各部門經(jīng)理，負有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。 其他注意事項： 1． 成交報告中“成交日期”為客戶雙方簽署正式或臨時合約日期。 2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶 須支付之傭金。 3． 物業(yè)顧問無須在成交報告中計算個人于交易中所分之傭金。 4． 成交報告在填寫時不得涂污。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 2．要有工作計劃： 每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。 4．針對