【正文】 20 年，超過部分的無效。 ，必須取得其他共有人的書面同意。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體 情況，一定要屬實。否則造成損失應(yīng)負責賠償。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。 定買賣雙方在規(guī)定的時間內(nèi)簽定正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，如一方違約則適用定金法則。 定金不得超過總價款的 20%，超過部分無效。出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。如果沒有約定，則王某轉(zhuǎn)租必須事先征得房東的同意。黃某取得了該房屋所有權(quán)后，即要求趙某搬遷，趙某將房屋租賃 合同拿給黃看，但黃某表示這是你與前任房主的事，與我無關(guān)。請問我結(jié)婚后，這套房產(chǎn)會不會在若干年后變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)（新婚姻法對此有何規(guī)定？）。最高貸款額度不得超過總房款的二分之一。 二、杭州市二手房交易稅費 1．契稅（繳款人為承受方、即買方） 契稅是指房屋 所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)變時，按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收一次性稅收。 房改房交易住房標準價款 職務(wù)等級 一般干部 科級 處級 局級 廳 級 享受面積（平方米） 70 80 90 100 120 倍 （元） 273000 312020 351000 390000 468000 倍 （元） 336000 384000 432020 480000 576000 3000 元 /平方米 70 平方米 倍 = 27300 元 征收原則： 出售價小于 倍的 部分 ，免 征 所得收益； 出售價 大于 住房標準價款 倍，小于 住房標準價款 倍的部分，按 超額部分的 25%繳納所得收益；大于 住房標準價款 倍以上的部分，按 超額部分的 50%繳納所得收益。 對個人出售已購公有住房取得的所得，暫不征收個人所得稅。 （ 2） 出售在學校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 印花稅：按房屋評估價格的 %繳納。 七、房改房上市交易實例 例 題一 ： 小王是單位的一般干部，有采荷小區(qū) X 幢 2 單元 301 室房屋一套，面積 平方米， 95年參加房改， 99 年 11 月以 21 萬元的價格賣于小張。 買方小謝應(yīng)繳納的稅費有：契稅： 489000 % 印花稅 : 489000 % 土地出讓金： 600 例題三 ：某事業(yè)單位員工顧在 2020 年 10 月買進一套房改房，土地分攤面積為10 平方米，土地等級為一級土地。 (四 )傭金收入須填寫清楚業(yè)主傭金、客戶傭金、收傭日期等。 每天要理理自己的思路，對一天的工作進行總結(jié)，對明天的工作做到心中有數(shù)，凡事做得明明白白。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作方法 1．整理：將樓盤資料和客戶資料系統(tǒng)化地歸類，便于查找或記憶。 (三 )業(yè)主、租客資料必須填寫清楚是公司還是私人資料，有關(guān)主及租客（或買家）資料須根據(jù)租賃（或買賣）合約上雙方提供的資料填寫。土地等級為一級，土地分攤面積為 平方米，問買賣雙方共須繳納稅費多少元？ 答： 賣方老劉應(yīng)繳納的稅費有： 綜合稅：因老劉出售的房改房購進并居住不足一年，應(yīng)按規(guī)定繳納綜合稅。 所得收益：交換房屋的評估價 (不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款 )，小于住房標準價款（按規(guī)定享受的住房面積標準與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同） 倍的，免繳所得收益；大于 倍小于 倍的部分，按 25%的比例繳納所得收益；大于 倍以上的部分，按 50%的比例繳納所得收益。 五、 房改房贈與 的計 稅 標準： 贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：按房屋評估價格的 %繳稅。 （ 2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。個人在出售住房前一年內(nèi)已另購住房的，其購房金額大于或等于所出售住房出售價 的，免征個人所得稅；購房金額小于所出售住房出售價的，按另購住房金額占所出售住房出售價的比例減征個人所得稅。 稅率 %的組成：營業(yè)稅 5%、城市建設(shè)維護稅 7%、教育費附加 4%，即 5%+5%（ 7%+4%） =% 4．土地出讓金（劃撥土地；繳款人為承受方、即買方） 土地出讓金繳納標準 （ 元 /平方米） 土地等級 一 二 三 四 五 六 七 八 繳納標準 600 500 400 300 200 100 80 50 年期修正系數(shù) 土地出讓金 = 土地分攤面積 土地等級 相應(yīng)的繳納 標準金額 年期修正系數(shù) ↓ 建筑面積247。 ２． 購房人（借款人）提交的資料 ： （ 1） 收入證明（單位收入證明，并可選擇提供存款證明、有價證券、其他房地產(chǎn)證明及其他收入證明）； 身份證和戶口簿及婚姻狀況證明；配偶身份證； （ 2） 若購房人為企業(yè)法人的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書、公司章程 、驗資報告及近期財務(wù)報表和貸款證等有關(guān)證件資料。 （二）二手房貸款的額度、限期、利率、方式： 二手房貸款額度： 商業(yè)貸款：商業(yè)用房最高不超過擬購買住房的評估價值或?qū)嶋H合同成交價的（以低者為準） 60%，住房不得超過 80%。 黃某無權(quán)要求趙某搬出房屋，直至租賃合同期滿。1997 年 9 月李某打算將這套房子賣掉，問趙某是否有興趣，趙表示無錢購買。請問王某有沒有權(quán)利將我的房屋轉(zhuǎn)租給其他人？ 【解答】 王某與房東之間簽定了《房屋租賃合同》，合同依法成立，合法有效。 【解答】 根據(jù)我國的司法解釋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。如需要修改，最好在涂改處經(jīng)雙方簽字確認或合同修改校對章。 第四條：我方收到意向金后幾日內(nèi)完成買方、賣方及我方居間協(xié)議的簽訂。 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》的 使用：（略 參見《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》） 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的使用： 第一條：注意意向金與定金的不同之處。當我方介紹的求購方看過甲方的房屋后的六個月內(nèi)，與甲方完成買賣交易或利用了我方提供的信息、機會等但未通過我方完成買賣交易的，都應(yīng)向我方支付傭金。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。 ，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。根據(jù)法律 規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當分行經(jīng)理面手寫的委托書。簽字順序為：申請人 分行主管 秘書。簽字順序為申請人 分行主管 秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。 1． 所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。 3． 如代收客戶樓 款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。當物業(yè)顧問有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復機或停機。這樣責任清晰，方便管理。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。 （八） 客戶放盤時應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看樓方法，如業(yè)主可隨時安排上門看樓有 助于成交。 4） 如業(yè)主有多個樓盤，中原在短期內(nèi)為業(yè)主全部出租；在此情況下，業(yè)主極有 可能要求減傭。 另一方面，若業(yè)主只是將物業(yè)出售，必須問清楚該物業(yè)是否辦理按揭、于哪間銀行、銀行欠款多少等，并必須注明于新樓盤登記表內(nèi)，這有助于物業(yè)顧問掌握談判情況及情況控制交易進度，同時，須應(yīng)提醒業(yè)主這項交易需先償還按揭尾款始能出 售，如買家有興趣，會通過銀行按揭付款方式購房。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時 間及租約性質(zhì)，即問清業(yè)主在有實際客戶時可否與租客提早解約。當填寫新樓盤登記表時，所以資料必須填妥清楚；同時必須以正楷認真書寫有關(guān)內(nèi)容，以免影響錄入，最終影響物業(yè)顧問自身查盤工作。留下物業(yè)顧問手機、電話。 盡量莫讓客戶等待，但若非得已按音樂鍵前確認客戶意愿。拿到名片后，可放置于自己名片的上端夾內(nèi)。有時為表示特別尊敬，可用雙手迎握。 女：莊重、不得露腳趾 忌 男：黑褲白襪 女：太前衛(wèi) 二． 握手的順序： 主人、長輩、上司、女士主動伸出手，客人、晚輩、下屬、男士再相迎握 手。 WHEN：何時 —— 房東要出租、出售的物業(yè)何時能交付下家使用。協(xié)議中客戶的姓名及其他需要填寫的內(nèi)容要求物業(yè)顧問填寫，不要讓客戶自己填。 五、怎么正確對待客戶 1．保護自己的客戶，不讓別人搶走。 2．第一時間委托。 5．高的收入，擁有自豪。 9．橋梁與潤滑劑。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人的基本要求和作用 一、 房地產(chǎn)中介的市場功能 1． 節(jié)省業(yè)主和買家的時間 —— 業(yè)務(wù)由中介專業(yè)人員操作完成進行謀劃。又基于污水排 放設(shè)計及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。 影響樓價因素 （一）地區(qū) 基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。 (一般在 20 層以上 ) ξ 混合結(jié)構(gòu) ： 指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)成，故不可隨便拆移，否則有垮下來的危險。 ξ 裙 樓 ： 從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等， 多用作商場、會所或其他配套設(shè)施。 ξ 單身公寓 ： 也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積一般在 30 個平方米以下。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中 央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間及茶水間 。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當樓房建成驗收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預售契約出小業(yè)主證。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟適用房一類。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。房地產(chǎn)的價值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。房地產(chǎn)價值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費品，普通家庭往往傾其一生的積蓄也難以買得起一套商品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營要素。 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。在國外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動產(chǎn)”。房地產(chǎn)的使用周期長，作為不動產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。 6． 供給的有限性。 （二）土地 以往土地采用批租、招標、協(xié)議、拍賣方式，但自 2020 年 1 月 1 日起所有土地都要進行拍賣。 經(jīng)濟適用房 ： 是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 直管房 ： 是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接 管理、出租、 維修，少部分免租撥給單位使用。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時的一種交稅憑證。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓（樓高不超過 18層）。 ξ 準現(xiàn)樓 ： 已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類。 （三）樓層 在同一個高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點。加上中國人傳統(tǒng)認為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。 4．買賣雙方在直接議價時容易發(fā)生爭論：中 介可協(xié)調(diào)氣氛，掌握尺度。 12．提高市場合理利用。 3．開發(fā)不足：客戶找不到要的房源及客源等于客戶要去別家公司成交。 5．創(chuàng)同類房的最底價。 4．多介紹客戶看不見的優(yōu)點。 (二 )要努力做到五要素： WHO：誰 —— 到店里來咨詢要賣房、出租房的客人是否是房東本人。有的房東不一定愿意說原因，但是我們可以旁敲側(cè)擊尋求答案，做到心中有數(shù)，從而找到其死穴（弱點）。當然，過緊地握手，或是只用手指部分漫不經(jīng)心地接觸對方的手都是不禮貌的。 雙目應(yīng)注視對方，微笑致意或問好，多人同時握手時應(yīng)順序進行，切忌交叉握手。 五 .電話接聽禮儀 掌握本店行銷動態(tài)，確實了解房源?！澳钦f —— ”。 想辦法把客戶拉進來，“公司內(nèi)有詳盡的資料，順便喝杯茶”。而座向亦應(yīng)填妥。 （六） 租售價格必須以單一價格填寫，若業(yè)主叫價為 50 萬元至 60 萬元時，應(yīng)以最低價填寫。同時，應(yīng)敬告業(yè)主不應(yīng)為少付傭金，而錯失盡快成交機會。因為這將大量省卻業(yè)主安排每個單位的看樓、議價、談判、審閱及簽署租約工作，避免浪費業(yè)主寶貴時間。因為客戶想租或買物業(yè)時，必定想多看幾個單位作比較，故鑰匙齊備可立刻安排看樓以加快客戶之決定時間。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應(yīng)實際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機會，最終得益亦是業(yè)主。物業(yè)顧問最重要是知道