【正文】 部分業(yè)主可能對市場不了解，而未能于放盤時訂下價格，遇此情況物業(yè)顧問需詳盡解釋最新市場情況及以專業(yè)意見提供價格給業(yè)主參考。物業(yè)顧問還須注意單位內(nèi)部間隔有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細節(jié)。判斷意向。 留電話：買方、賣方：填客戶登記表。 先自報姓名，再詢問對方身份。 要養(yǎng)成檢查名片夾內(nèi)是否還有名片的習(xí)慣；名片的遞交方法：將各個手指并攏，大拇指輕夾著名片的右下，使對方好接拿，以弧狀的方式遞交于對方的胸前。和年輕女性或異國女性握手，一般男士不要先伸手。那么這個房源就是我們中原獨家代理的房源。 WHERE： 哪里 —— 房子的具體位置及房東的去向都是需要了解的。 7．接侍客戶的口訣：誘之以利、說之以理、動之以情、逼之以力、系之以約。 8．成交后及時收回傭金。 6．處理事情的能力不足：專業(yè)知識不足，借口多。 3．成長效率最高 的行業(yè)。 7．中介接觸面廣，信息集中，買賣雙方匯集在中介公司信息室中。如一些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。反之，一個低層可能是陰暗局促、人車嘈雜的地方，固然不是一個理想的居住環(huán)境。包括安全防盜系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、設(shè)備自控系統(tǒng)及物業(yè)管理系統(tǒng)等。橫向推力會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。 ξ 使用面積 ： 除磚墻外，實際室內(nèi)可以使用到的面積。 ξ 別 墅 ： 小區(qū)內(nèi)獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織長期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房；按市政府規(guī)定的有關(guān)優(yōu)惠政策購買的公有住房。 amp。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品 質(zhì)。房地產(chǎn)構(gòu)成社會經(jīng)濟生活中的巨大財富，也是關(guān)系到國計民生的重要財產(chǎn)和資源，在一國的總財富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。 中 介 部 物 業(yè) 顧 問 入 職 培 訓(xùn) 手 冊 目 錄 ? 房地產(chǎn)特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 中介部收放款制度 ??????????????????? （ 2123） ? 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報告指引 ?? ???????????????????? （ 41） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 ???????????????? （ 4344） 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對象。 3． 品質(zhì)的差異性。 7． 用途的多樣性。 商品房 ： 有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 amp。 自管房 ： 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥給村民建造住宅的用地。 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 建筑面積 ： 即實用面積加分攤面積，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分攤面積、共同墻分攤面積、陽臺面積之和（全封閉陽臺計全部，不封閉陽臺計一半） ξ 實用面積 ： 基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開始計算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開始計算。 ξ 剪力墻 ： 因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強風(fēng)或地震產(chǎn)生的橫向推力。其運作模式是在大廈施工時預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。況且如果大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光十足。 (六 ) 配套 若樓房有周邊環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值亦 將相應(yīng)提高。 6．多數(shù)買賣雙方都沒有足夠的法律常識和購買經(jīng)驗：中介可以幫助雙方減少法律糾紛，避免被訛騙。 2．每天可以遇到不同的人。 5．話說的太滿：客戶的記性好的很，你把話說的太滿，但卻做不到。 7．有一般裝修、家具布置等房地產(chǎn)相關(guān)知識。 6．多談潛在的價值。如不是房東本人，那在簽居間協(xié)議的時候客人名字應(yīng)簽在代理人處，并要求其下次將房東的委托書及相關(guān)資料帶來 。房東在介紹了房子的情況后，及時向他（她）提出看房要求，既能讓房東感覺我們工作的敬業(yè)和效率，實際上又拖延了房東原本打算去另外中介公司掛牌的時間，最終使其打消去別家中介公司的念頭。年輕者、職務(wù)低者被介紹給年長者、職務(wù)高者時，應(yīng)根據(jù)年長者、職務(wù)高者的反應(yīng)行事，即當(dāng)年長者、職務(wù)高者用點頭致意代替握 手時，年輕者、職務(wù)低者也應(yīng)隨之點頭致意。 四．名片的使用： 一般名片都放在襯衫的左側(cè)口袋或西裝的內(nèi)側(cè) 口袋，名片最好不要放在褲子口袋 。 “您好，皇家地產(chǎn)文華店” —— 電話表情：熱忱、積極、專業(yè)、略帶微笑。 轉(zhuǎn)電話：“ R” +“ ***”，接其他分機：“ 40”。 交換名片后，記住客戶名字，頭銜。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。針對業(yè)主放盤價，物業(yè)顧問應(yīng)輕微踩價，令業(yè)主心里感覺其價格 可能稍貴，有利于后繼談判工作。相反，如業(yè)主想盡快成交，應(yīng)加付傭金以刺激物業(yè)顧問士氣，所謂重賞之下必有勇夫，樓盤亦可盡早成交。 5） 此外，部分金額較大的成交，業(yè)主亦可能要求減傭，理由金額大小的交易工 作量亦是一樣，但大額成交支付傭金卻大大提高，故應(yīng)作出合理調(diào)整。千萬不能待一切準(zhǔn)備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。遇此情況必須盡量套出業(yè) 主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。 中介部收放款制度 一、收據(jù)管理規(guī)定 1． 只有加蓋財務(wù)部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認。收據(jù)的合計金額與財務(wù)部總賬、存折相對，如不符將追究有關(guān)人員的責(zé) 任。地鋪以外的收款必須在 8 個工作日 內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在 8 個工作時內(nèi)交還給秘書。 3． 秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務(wù)部，財務(wù)部審查有關(guān)單據(jù)后補款。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識 一． 房屋租賃 租賃主體的審查： （ 1） 承租方：要求租賃房屋的一方 . 對該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為 18 周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于 16 周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達到當(dāng)?shù)仄骄钏剑虎诰裰橇顩r上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔(dān)自己行為所產(chǎn)生的法律后果 ；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書 （ 2） 出租方：提供房屋 ,要求將該房屋出租的一方 對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查： （ 1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利； （ 2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同， 查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。 注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（ 1）無民事行為能力人：指不滿 10 周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（ 2）限制民事行為能力人：指 10 周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（ 3） 完全行為能力人：指滿 18 周歲的公民。 e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法 定繼承或其他遺贈的情況。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認傭金 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補充協(xié)議的，該補充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。 其他注意事項： 合同簽訂基本要求： 合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。否則，約定不明無效。 房屋出租共有人要點頭 【問題】 我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過他的同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？ 【解答】 依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前 4 個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效 力。 辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程 一、貸款程序 ： 二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。 公積金貸款：最高貸款年限為 30 年。它是一種兼有行為 性質(zhì) 的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù) 等特點。 B、購房金額小于所出售住房出售價的， 大于 倍，小于 倍的 25%部分 ，退 50%； 大于 倍以上的 50%部分 ，退 50%。 7．征收機關(guān)要求提供的其他資料。 （ 3） 黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房 （ 4） 經(jīng)購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房 抵押 押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外 。 綜合稅：交換購買并居住超過一年的房改房可以免征綜合稅；交換購買并居住不足一年的房改房按交換房屋評估價減去購入原價的差額繳納綜合稅，稅率為%。 買方小張應(yīng)繳納的稅費有： 契稅： 224000 元 %=3360 元 印花稅： 224000 元 %=112 元 土地出讓金： 500=3350 元 小王應(yīng)繳納 112 元，小張應(yīng)繳納 6822 元，買賣雙方須繳納的稅費共計 6934 元。 填寫成交報告指引 (一 )物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶 須支付