【正文】 州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開(kāi)始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程 度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。 名稱(chēng) 路段 概況 價(jià)格 金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元 /平米，住宅22003000 元 /平米 鴻府 曙光東路183 號(hào) 住宅樓高 26 層，總建筑面積3 萬(wàn)平米，總戶(hù)數(shù) 168 戶(hù) 住宅均價(jià)約 3600 元 /平米 藍(lán)色港灣 柳新街 66號(hào) 住宅樓高分 1 1 26 層三種，裙樓為商場(chǎng) 住宅均價(jià)超過(guò) 3000 元 /平米 建佳商住樓 映山街 1 樓 60 個(gè)鋪面（ 1438 平米），2 樓 1600 平米，住宅 38 樓50 套 1 樓商鋪 26800— 33800 元 /平米，住宅 2880 元 /平米， 振億大廈 五一路 總建筑面積 7000 ㎡ 商鋪 43000 元 /平米 , 住宅3100— 3200 元 /平米 新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514 ㎡ 起價(jià) 23000 元 /平米 ,最高價(jià)42020 元 /平米 金運(yùn)來(lái)大廈 解放南路 總建筑面積 1 萬(wàn)平米 商鋪 3500040000 元 /平米 ,住宅 3100— 3600 元 /平米 嘉園商住樓 中山西路 占地 1 畝，總建面積 3000 ㎡ 商鋪 20200 元 /平米 ,住宅2118— 2758 元 /平米 聲福居 斜陽(yáng)路 占地 3 畝，總建面積 5000 ㎡ 住宅起價(jià) 2188 元 /平米 大量管理資料下載 25 ⑶ 柳北區(qū) 名稱(chēng) 路段 概況 價(jià)格（元 /平米） 歐雅城市廣場(chǎng) 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街 360米長(zhǎng) 一層 80009000，二層約 4000；住宅折后價(jià)在 16001938 景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪 8500 怡江園 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層獨(dú)立鋪面） 商鋪在 35004000；住宅在折后 1700 多 桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售 美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約 50 平米） 約 4000 點(diǎn)評(píng)： 柳北區(qū)的商 鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在 80009000 元 /㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在 35004000 元 /㎡之間。 ⑷魚(yú)峰區(qū) 名稱(chēng) 路段 概況 價(jià)格 聲福馨閣 屏山大道 低改工程項(xiàng)目 1 樓 15000 元 /平米（送地下室）， 3 樓 2900 元 /平米（ 3 樓送天臺(tái)） 連華大廈 駕鶴路 占地面積 2197 平米，建筑面積 7248 平米， 2 樓為商鋪， 37 樓為寫(xiě)字樓 1 樓 21000— 27000 元 /平米， 2 樓 7800 元 /平米 國(guó)泰大廈 駕鶴路 建筑面積 6800 平米， 2樓商場(chǎng)， 4 樓產(chǎn) 權(quán)酒店 首層 2100033000 元 / 平米 ,2 層 7000 元 /平米 ,34 層30004000 元 /平米 點(diǎn)評(píng)： 目前魚(yú)峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開(kāi)發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。 大量管理資料下載 26 現(xiàn)階段商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的總結(jié) ⑴供應(yīng)量持續(xù)增加 ,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力 2020— 2020 年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知， 下列商業(yè)樓盤(pán)中的大盤(pán) 將成 為未來(lái)銷(xiāo)售阻力的考量因素： 序號(hào) 樓盤(pán)名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模 1 五星商業(yè)步行街 城中 萬(wàn)㎡ 2 時(shí)代商廈 城中 約 萬(wàn)㎡ 3 藍(lán)色港灣 城中 約 1 萬(wàn)㎡ 4 鴻府 城中 約 萬(wàn)㎡ 5 淘園世家 城中 約 萬(wàn)㎡ 6 華天世紀(jì) 城中 約 1 萬(wàn)㎡ 7 本項(xiàng)目 城中 約 萬(wàn)㎡ 8 新時(shí)代商業(yè)港 柳南 19 萬(wàn)㎡ 9 溫州商貿(mào)城 柳南 萬(wàn)㎡ 10 谷埠街國(guó)際商城 柳南 22 萬(wàn)㎡ 11 新佳華大廈 柳南 萬(wàn)㎡ 12 潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng) 柳南 3 萬(wàn)㎡ 13 匯鑫源商 城 魚(yú)峰 萬(wàn)㎡ 14 五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng) 魚(yú)峰 萬(wàn)㎡ 15 長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng) 魚(yú)峰 —— 16 康城商鋪 柳北 萬(wàn)㎡ 17 歐雅城市廣場(chǎng) 柳北 萬(wàn)㎡ 18 香森麗園 柳北 —— 19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚(yú)峰 萬(wàn)㎡ ⑵ 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選 傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 大量管理資料下載 27 假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。 商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車(chē)）對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性 商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒(méi)有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無(wú)法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各 發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。 物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)?；? 根據(jù)中國(guó)加入 WTO 的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐 大量管理資料下載 28 步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)?；?zhuān)業(yè)化方向發(fā)展。 開(kāi)發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化將成為未來(lái)商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) ，潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城等一 批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家注意。 振興柳州商業(yè) —— 構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面 構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。 規(guī)劃到 2020 年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北專(zhuān)”（生產(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車(chē)機(jī)電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場(chǎng)格局。 商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題 買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開(kāi)發(fā)要求。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。 商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見(jiàn)于項(xiàng)目 大量管理資料下載 29 概念和對(duì)推廣手法的克隆。如本市 “步行街概念” 的炒作。 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位 很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣(mài)得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。 有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無(wú)法聯(lián)想起或無(wú)法用什么詞 語(yǔ)去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買(mǎi)家往往難以將它納入購(gòu)買(mǎi)商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。 如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。 營(yíng)銷(xiāo)策略單一 目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷(xiāo)策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷(xiāo)策略的多姿多彩，“排號(hào)預(yù)定”是近期用得較濫的手法。 建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求 在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷(xiāo)售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過(guò)提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手 段，來(lái)達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē) 大量管理資料下載 30 場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平不能同步發(fā)展 在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。 而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專(zhuān)業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門(mén)或其 屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶(hù)眼里，既欠缺專(zhuān)業(yè)性，又欠缺客觀性。 很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳眩膊皇前l(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。 大量管理資料下載 31 七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析 柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及主要商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額分析 柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽(yù)。 2020 年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 80 億元，全市批發(fā)零 售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近 10 萬(wàn)人， 批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值 21 億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的 25%。 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %。其中，城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；各縣及縣以下的零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %； 近年來(lái)，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè) 中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、集約化方向發(fā)展。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營(yíng)流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。 大量管理資料下載 32 從各行業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)看， 2020 年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長(zhǎng) %、%和 %；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，完成 22094 萬(wàn)元和 30671 萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。 而在各主要商 場(chǎng)營(yíng)業(yè)方面： 中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向 ， 2020 年百貨公司、中糖公司的中小商場(chǎng)年銷(xiāo)售額分別比上年同期下降 %、 %。 而大型綜合性商場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)， 2020 年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷(xiāo)售 52819 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %，工貿(mào)大廈 2020 年?duì)I業(yè)額比 2020 年增長(zhǎng) %，而醫(yī)藥總公司增長(zhǎng)%。 尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍 ， 2020 春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷(xiāo)售 3965 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) %；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷(xiāo)售 1434 萬(wàn)元 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 柳州市居民收入水平分析 2020 柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為 億元，比年初增長(zhǎng)%；而至 2020 年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增 大量管理資料下載 33 長(zhǎng) %，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。 至 2020 年末 ，柳州金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) %。 受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實(shí)的影響，居民收入增長(zhǎng)加快： 在居民年收入方面： 2020 年在崗職工平均工資為 12969 元， 與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。 在居民可支配收入方面： 2020 年，柳州城市居民可支配收入 7928 元，同比增長(zhǎng) %，人民生活水平穩(wěn)步提高。 柳州市居民消費(fèi)支出分析 居民人均消費(fèi)性支出： 2020 城市居民人均消費(fèi)性支出為 6010 元； 2020 上半年城市居民人均消費(fèi)性支出 3112 元，比去年同期增長(zhǎng) %。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。 大量管理資料下載 34 居民消費(fèi)價(jià)格 ： 2020 上半年柳州市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %，比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。八大類(lèi)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降： 八大類(lèi)消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長(zhǎng)，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類(lèi)以及