20xx萬科的納稅籌劃萬科納稅籌劃分析-資料下載頁
2025-01-16 23:16本頁面
【正文】 利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。
單位：萬元 2020年 2020年 2020年 主營業(yè)務(wù)收入 土地增值稅 預(yù)繳土地增值稅 () 圖表1主營業(yè)務(wù)收入情況表 圖表 2土地增值稅情況表 圖表 3預(yù)繳土地增值稅 由上面三個圖標(biāo)可以看出，萬科A（000002）的營業(yè)收入在近三年基本保持穩(wěn)定，營業(yè)稅金及附加中的土地增值稅在2020年大幅下降，但在2020年又提高到2,673,807,，預(yù)繳土地增值稅來看，萬科A（000002）在2020年預(yù)繳土地增值稅為負(fù)，且2020年預(yù)繳數(shù)額大幅增加到1,175,718,。2020年預(yù)繳稅費人民幣4,900,760,，2020年將預(yù)繳稅費人民幣1,979,482, 元計入資產(chǎn)科目。萬科A通過預(yù)繳土地增值稅、將預(yù)繳土地增值稅計入資產(chǎn)科目費用遷移等籌劃方法使得2020年的土地增值稅金額下降。
“臨界點”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率）來確定增值稅適用稅率的， 要實現(xiàn)臨界點節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。改變增值率的方法有：合理定價、增加扣除額。如萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元。
原方案，該批住宅以2 410萬元的價格出售。
如果萬科A進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2 400萬元，分析如下：（稅法規(guī)定，增值率不超過20%時，不用繳納土地增值稅） 單位（萬元） 售價 增值率 增值稅適用稅率 土地增值稅 稅后利潤 原方案 2410 ％ 30% 123 287 籌劃后方案 2400 20% 0 0 400 可見，納稅籌劃使萬科A減少稅收支出113萬元（400287），稅后利潤增加了113萬元。
計算過程：根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用，還可以加扣320萬元[（500+100+1 000）20％]。％[（2 4105001001 000—80—320）247。（500+100+1 000+80+320）100％]。根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30％的稅率繳納土地增值稅113萬元[（2 4105001001 00080320）30％]。企業(yè)稅后利潤為287萬元（2 4105001001 00080320123）。
如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2 400萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20％[（2 400500100—1 000—80—320）247。（500+100+1 000+80+320）100％]。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為400萬元（2 4005001001 00080320）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出113萬元（400287）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該利用利息支出籌劃法，盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。
比如，萬科A開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付800萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費1400萬元，財務(wù)費用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費用的最高額為：（800＋1400）10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費用的最高額為：200＋（800＋1400）5%=310（萬元）?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。
按現(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以降低稅負(fù)；第二，根據(jù)新的31號文件，開發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定，而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請到所得稅核定征收。
我們以房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)排名前十位的兩間標(biāo)桿企業(yè)萬科與富力來做個比較分析：富力集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門窗制造公司、會所公司等眾多下屬公司。萬科一直強(qiáng)調(diào)專業(yè)化，只專注于住宅項目開發(fā)，其他業(yè)務(wù)一律不碰或進(jìn)行外包，所以要應(yīng)對土地增值稅就很難，因為沒有可以利用的上下游公司，必須去 “造殼”。
現(xiàn)在萬科內(nèi)部也在啟動設(shè)計公司、裝修公司和貿(mào)易公司等來進(jìn)行土地增值稅的籌劃。
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