20xx萬(wàn)科的納稅籌劃萬(wàn)科納稅籌劃分析-資料下載頁(yè)
2025-01-16 23:16本頁(yè)面
【正文】 利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。
單位：萬(wàn)元 2020年 2020年 2020年 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 土地增值稅 預(yù)繳土地增值稅 () 圖表1主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況表 圖表 2土地增值稅情況表 圖表 3預(yù)繳土地增值稅 由上面三個(gè)圖標(biāo)可以看出，萬(wàn)科A（000002）的營(yíng)業(yè)收入在近三年基本保持穩(wěn)定，營(yíng)業(yè)稅金及附加中的土地增值稅在2020年大幅下降，但在2020年又提高到2,673,807,，預(yù)繳土地增值稅來(lái)看，萬(wàn)科A（000002）在2020年預(yù)繳土地增值稅為負(fù)，且2020年預(yù)繳數(shù)額大幅增加到1,175,718,。2020年預(yù)繳稅費(fèi)人民幣4,900,760,，2020年將預(yù)繳稅費(fèi)人民幣1,979,482, 元計(jì)入資產(chǎn)科目。萬(wàn)科A通過(guò)預(yù)繳土地增值稅、將預(yù)繳土地增值稅計(jì)入資產(chǎn)科目費(fèi)用遷移等籌劃方法使得2020年的土地增值稅金額下降。
“臨界點(diǎn)”籌劃法，土地增值稅是按照增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率）來(lái)確定增值稅適用稅率的， 要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅，就需要通過(guò)改變?cè)鲋德蕘?lái)改變稅率。改變?cè)鲋德实姆椒ㄓ校汉侠矶▋r(jià)、增加扣除額。如萬(wàn)科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為100萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元。
原方案，該批住宅以2 410萬(wàn)元的價(jià)格出售。
如果萬(wàn)科A進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬(wàn)元，分析如下：（稅法規(guī)定，增值率不超過(guò)20%時(shí)，不用繳納土地增值稅） 單位（萬(wàn)元） 售價(jià) 增值率 增值稅適用稅率 土地增值稅 稅后利潤(rùn) 原方案 2410 ％ 30% 123 287 籌劃后方案 2400 20% 0 0 400 可見(jiàn)，納稅籌劃使萬(wàn)科A減少稅收支出113萬(wàn)元（400287），稅后利潤(rùn)增加了113萬(wàn)元。
計(jì)算過(guò)程：根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用，還可以加扣320萬(wàn)元[（500+100+1 000）20％]。％[（2 4105001001 000—80—320）247。（500+100+1 000+80+320）100％]。根據(jù)稅法的規(guī)定，應(yīng)該按30％的稅率繳納土地增值稅113萬(wàn)元[（2 4105001001 00080320）30％]。企業(yè)稅后利潤(rùn)為287萬(wàn)元（2 4105001001 00080320123）。
如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20％[（2 400500100—1 000—80—320）247。（500+100+1 000+80+320）100％]。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為400萬(wàn)元（2 4005001001 00080320）。該納稅籌劃使企業(yè)減少稅收支出113萬(wàn)元（400287）。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該利用利息支出籌劃法，盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。
比如，萬(wàn)科A開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付800萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1400萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員通過(guò)核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：（800＋1400）10%=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：200＋（800＋1400）5%=310（萬(wàn)元）?？梢?jiàn)，在這種情況下，公司提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。
按現(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開(kāi)發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營(yíng)業(yè)稅的稅差就可以降低稅負(fù)；第二，根據(jù)新的31號(hào)文件，開(kāi)發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定，而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請(qǐng)到所得稅核定征收。
我們以房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)排名前十位的兩間標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科與富力來(lái)做個(gè)比較分析：富力集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門(mén)窗制造公司、會(huì)所公司等眾多下屬公司。萬(wàn)科一直強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)化，只專(zhuān)注于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其他業(yè)務(wù)一律不碰或進(jìn)行外包，所以要應(yīng)對(duì)土地增值稅就很難，因?yàn)闆](méi)有可以利用的上下游公司，必須去 “造殼”。
現(xiàn)在萬(wàn)科內(nèi)部也在啟動(dòng)設(shè)計(jì)公司、裝修公司和貿(mào)易公司等來(lái)進(jìn)行土地增值稅的籌劃。
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