20xx萬科的納稅籌劃萬科納稅籌劃分析(完整版)
【正文】 方案:房地產(chǎn)公司單獨(dú)成立物業(yè)公司，由物業(yè)公司代收這部分費(fèi)用，從而免去這部分營業(yè)稅。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。
（二）萬科A企業(yè)所得稅的籌劃分析： 下面將著重通過萬科A因?qū)ν饩栀浂硎艿亩愂諆?yōu)惠政策來分析其納稅籌劃情況： 捐贈的金額和期限 %的高票通過了出資一億元無償參與汶川地震災(zāi)后重建的預(yù)案。
而若萬科將一億元一次性捐贈。
一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。而要實(shí)現(xiàn)臨界點(diǎn)節(jié)稅，就需要通過改變增值率來改變稅率。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅額 。在預(yù)征的情況下稅收支出占銷售額的比重已達(dá)812%，如清算，則會達(dá)15%以上，一線城市甚至?xí)_(dá)到銷售額的20%以上。如萬科A欲建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元。
如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為20％[（2 400500100—1 000—80—320）247。對于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：（800＋1400）10%=220（萬元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該公司所能扣除費(fèi)用的最高額為：200＋（800＋1400）5%=310（萬元）。
按現(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營業(yè)稅的稅差就可以降低稅負(fù)；第二，根據(jù)新的31號文件，開發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定，而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請到所得稅核定征收。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。
如果萬科A進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2 400萬元，分析如下：（稅法規(guī)定，增值率不超過20%時(shí)，不用繳納土地增值稅） 單位（萬元） 售價(jià) 增值率 增值稅適用稅率 土地增值稅 稅后利潤 原方案 2410 ％ 30% 123 287 籌劃后方案 2400 20% 0 0 400 可見，納稅籌劃使萬科A減少稅收支出113萬元（400287），稅后利潤增加了113萬元。下面以萬科為例說明利用房地產(chǎn)優(yōu)惠政策和籌劃方法的可行性。第一種是代建房方式。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。納稅人可以通過事前籌劃，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。
在兼并企業(yè)中，對于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。其中向中國紅十字會捐出 200 萬元，用于四川省巴中市南江縣流壩鄉(xiāng)小學(xué)和興馬鄉(xiāng)衛(wèi)生院的重建工作” 稅法規(guī)定：企業(yè)如通過中國紅十字會、宋慶齡基金會等慈善機(jī)構(gòu)時(shí)則可以100%稅前列支，不受此比例限制。
根據(jù)新企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予扣除，超過部分則不允許。對于萬科而言，無論采用房屋抵債還是采用由乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為其代銷房屋的方式，其利益都不受影響。即需要繳納的營業(yè)稅為：5%5%= 由此，= (轉(zhuǎn)讓)次數(shù) 我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。最大的好處在于對經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的購房者，無疑是絕佳的購房渠道，當(dāng)然首先要求購房者繳納定金，現(xiàn)在北京已有這種銷售方式。
二、總體稅負(fù)情況（單位：萬元） 公司經(jīng)營及稅負(fù)情況 年份 2020 2020 2020 2020 主營業(yè)務(wù)收入 納稅合計(jì) () 稅負(fù)率 % % % % 年份 稅種 2020 2020 2020 2020 企業(yè)所得稅 增值稅 (.) () 個人所得稅 營業(yè)稅 () () 土地增值稅 () () 房產(chǎn)稅 教育費(fèi)附加 () () 城建稅 () () 其他 () 合計(jì) () 單位：萬元 經(jīng)營及稅負(fù)情況 1000000 0 1000000 2000000 3000000 4000000 5000000 6000000 2020 2020 2020 2020
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