【正文】 前 不征房產(chǎn)稅 但出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用，或出租、出借的 商品房 ——按規(guī)定征收房產(chǎn)稅 3征稅范圍 ——城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 征稅范圍不包括農(nóng)村 4計稅依據(jù)及稅率 房產(chǎn)稅計稅依據(jù) ——房產(chǎn)余值 租金收入 房產(chǎn)稅稅率 ——采用比例稅率 % 12% 4% 5應(yīng)納稅額的計算 ①從價計征 ——依據(jù)房產(chǎn)余值 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)原值（ 110%～ 30%） % a房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的 —— 各附屬設(shè)備或一般不單獨計價的配套設(shè)施 b對原有房屋進(jìn)行改建擴(kuò)建的要相應(yīng)增加房屋原值 c對投資聯(lián)營的房產(chǎn) 參與利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險 ——從價計征 收取固定收入不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的 ——從租計征 d對融資租賃房屋 ——從價計征 ② 從租計征 應(yīng)納稅額 =租金收入 X12%（ 4%） 6稅收優(yōu)惠 房產(chǎn)稅屬于地方稅給予地方一定減免權(quán)限 有利于因地制宜處理問題 ①自用 非營業(yè)用 ——免征房產(chǎn)稅 5項 ②經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) ——11項 7征收管理納稅申報 納稅義務(wù)發(fā)生時間 ——大多次月起 納稅期限 ——按年計算，分期繳納 納稅地點 納稅申報 二 工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅會計處理 1應(yīng)設(shè)帳戶 ——―應(yīng)交稅金 ——房產(chǎn)稅 ” 2具體會計處理 借 管理費用 貸 應(yīng)交稅金 ——房產(chǎn)稅 三工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃方法 1利用相關(guān)企業(yè)轉(zhuǎn)移租金進(jìn)行納稅籌劃 將房產(chǎn)出租給與本企業(yè)經(jīng)營活動有聯(lián)系的企業(yè) 按低于市場同類房產(chǎn)出租價 收取租金 少收取租金通過向?qū)Ψ狡髽I(yè)購買低價原材料方法 得到補(bǔ)償 2利用稅法規(guī)定的免稅政策 第八章 工業(yè)企業(yè)土地增值稅 納稅籌劃方法 一土地增值稅有關(guān)規(guī)定 1納稅義務(wù)人 ——單位個人 2 征稅范圍 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 地上建筑物及附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 a征稅范圍界定 ——使用權(quán)是否為國家所有 產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)讓 是否取得收入 B具體情況判定 ①以出售方式轉(zhuǎn)讓 ——納入土地增值稅征稅范圍 ②以繼承贈與方式轉(zhuǎn)讓 —不納入稅征稅范圍 ③房地產(chǎn)出租 ——不屬于土地增值稅征稅范圍 ④房地產(chǎn)抵押 ——抵押期間不征土地增值稅 期滿，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移確定是否征稅 ⑤房地產(chǎn)交換 ——征土地增值稅 但個人互換自有居住用房地產(chǎn)可免征 ⑥ 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中暫免征收 對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的征稅 ⑦合作建房 ——建成后自用暫免 建成后轉(zhuǎn)讓征稅 ⑧企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ——暫免征收 ⑨房地產(chǎn)代建行為 —不屬于土地增值稅征收范圍 ⑩房地產(chǎn)的重新評估不屬于土地增值稅征收范圍 3稅率 ——4級超率累進(jìn)稅率 4應(yīng)納土地增值稅稅額計算 應(yīng)納稅額計算分以下 5步 ①收入總額 ——貨幣收入 實物收入 其他收入 ② 規(guī)定扣除項目 =下列各項合計 支付金額 ——支付地價款 繳納有關(guān)費用 開發(fā)成本 ——6項 開發(fā)費用 —利息 +（支付金額 +開發(fā)成本） X5% （支付金額 +開發(fā)成本） X10% 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 ——營業(yè)稅 城建稅 印花稅 教育費附加 其他扣除項目 —（支付金額 +開發(fā)成本） X20% 若為舊房，扣除項目 =下列合計數(shù) 取得土地使用權(quán)支付的金額 評估價格 =重置成本 X成新度折扣率 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 ——4稅 ③土地增值額 =收入總額 —規(guī)定扣除項目金額 ④計算比例，確定稅率 土地增值額 規(guī)定扣除項目金額 =比例 若 比例 ≤50% 適用稅率 30% 0 50% 比例 ≤100% 適用稅率 40% 5% 100% 比例 ≤200% 適用稅率 50% 15% 比例 200% 適用稅率 60% 35% ⑤ 應(yīng)納稅額 =增值額 X適用稅率 —扣除項目金額 X速算扣除率 5稅收優(yōu)惠 對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅收優(yōu)惠 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 比例不超過 20%免征 超過 20%按全部增值額征稅 對國家征用收回房地產(chǎn)免征 對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠 工作調(diào)動或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自有住房 居住滿 5年或 5年以上免征 居住滿 3年未滿 5年減半征收 居住未滿 3年按規(guī)定征收 6征收管理與納稅申報 二 工業(yè)企業(yè)土地增值稅會計處理 1應(yīng)設(shè)帳戶 ——其他業(yè)務(wù)支出 固定資產(chǎn)清理 應(yīng)交稅金 2具體會計處理 借 其他業(yè)務(wù)支出 ——工業(yè)企業(yè)兼營房地產(chǎn) 固定資產(chǎn)清理 ——工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已作為 貸 應(yīng)交稅金 固定資產(chǎn)入帳 三、工業(yè)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法 1明確征收范圍的規(guī)定 ——征稅范圍界定 2利息支出納稅籌劃 ——分 2種扣除 視能否分項目計息提供金融機(jī)構(gòu)證明 盡可能多扣除以減少稅負(fù) 3利用土地增值稅稅收優(yōu)惠政策