【導(dǎo)讀】經(jīng)紀(jì)具體是指為促成各種市場(chǎng)交易而從事的居間、代理及行紀(jì)等的有償服務(wù)活動(dòng)。2經(jīng)紀(jì)人提供中介服務(wù)，是以贏利為目的，通過(guò)傭金方式取得其勞動(dòng)服務(wù)的報(bào)酬。借助中介經(jīng)織的優(yōu)勢(shì)和有效的設(shè)備。主要是指人為、物力、財(cái)力在各種不同的使用方向之間的合理分配。在第三主體的委托事項(xiàng)，不屬于經(jīng)紀(jì)服務(wù)。傭金是經(jīng)紀(jì)人應(yīng)得的合法收入。經(jīng)紀(jì)人與委托人之間往往通過(guò)簽訂經(jīng)紀(jì)合同。大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人與委托人之間無(wú)長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。傭金可分為法定傭金和自由傭金。法定傭金具有強(qiáng)制效力，傭金的支付時(shí)間由經(jīng)紀(jì)人。擔(dān)等明確寫入合同。經(jīng)紀(jì)人收取傭金時(shí)應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，并依法納稅和繳納行政管理費(fèi)。傭金以經(jīng)紀(jì)合同為依據(jù)，回扣是由賣方暗中轉(zhuǎn)讓給買方具體經(jīng)辦人的一。部分讓利，收受回扣屬于違法違規(guī)行為。信息費(fèi)是出賣信息商品的銷售收入。能以及開辦的業(yè)務(wù)，能夠熟練辦理各種信貸手續(xù)。

　　

【正文】 房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由其最高最佳效用所決定的。 （六） 均衡原理和適合原理 房地產(chǎn)在什么情況下才能達(dá)到最高最佳使用呢？有兩個(gè)前提：一是當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分處于均衡狀態(tài)，二是當(dāng)房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。房地產(chǎn)的內(nèi)部均衡首先表現(xiàn)在土地的價(jià)值與建筑物價(jià)值之間的均衡。 三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （一）不同性質(zhì)的影響因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政 和政治因素，及理化因素。 1經(jīng)濟(jì)因素 （二）不同影響范圍和結(jié)果的因素 此資料來(lái)自企業(yè) 1一般因素 一般因素在時(shí)間上變動(dòng) 2區(qū)域因素 區(qū)域因素也會(huì)引起相應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平在時(shí)間上的變動(dòng) 3個(gè)別因素 個(gè)別因素是造成房地產(chǎn)價(jià)格個(gè)別性的直接因素。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 +利潤(rùn) +房地產(chǎn)稅 一、土地價(jià)格 土地價(jià)格，按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，是 1地租的資本化， 2占有、使用、收益和處分的權(quán)利而支付的費(fèi)用。 3一定年數(shù)地租的總額。實(shí)際地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租、級(jí)差地租 I全部、級(jí)差地租 II部分（勞動(dòng)投入所產(chǎn)生的級(jí)差地租）。土地開發(fā)成本主要指動(dòng)拆遷費(fèi)用、“七通一平”成本、地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套成本。土地開發(fā)利潤(rùn)則指成本應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn) 狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負(fù)擔(dān)的一切經(jīng)濟(jì)代價(jià)。這種代價(jià)不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)利潤(rùn)。利潤(rùn)有兩種，一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了開發(fā)商向外支付的一切費(fèi)用（不包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）后所剩的余額，另一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了除土地以外的一切開發(fā)費(fèi)用（包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）后的余額。房地產(chǎn)開發(fā) 成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發(fā)成本。 三、房地產(chǎn)稅 此資料來(lái)自企業(yè) 稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。營(yíng)業(yè)稅。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要方法 一、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法體系 其價(jià)格可以從三個(gè)方面來(lái)考察：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本，二是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用，三是市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)商品的成交價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。 二、 比較法 （一） 比較法是指依據(jù)市場(chǎng)交易資料，將對(duì)象房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，以后者已知的價(jià)格為參照，修正 得出對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。類似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質(zhì)特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的基本因素和條件，均與對(duì)象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。用比較法評(píng)估出來(lái)的試算價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理，對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值可以由近期成交的類似房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)決定。 （二）比較法的操作流程 搜集交易實(shí)例 篩選比較案例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 修正比較案例 確定比準(zhǔn)價(jià)格 1搜集交易實(shí)例 必須是實(shí)際成交的價(jià)格信息 2選 擇比較案例房地產(chǎn) 此資料來(lái)自企業(yè) 篩選的標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1） 用途與對(duì)象房地產(chǎn)相同。 （ 2） 規(guī)模與對(duì)象房地產(chǎn)相當(dāng)。 （ 3） 建筑結(jié)構(gòu)與對(duì)象房地產(chǎn)相同。 （ 4） 交易類型、交易情況與對(duì)象房地產(chǎn)相同。 （ 5） 成交日期。 （ 6） 處于對(duì)象房地產(chǎn)的同一供需圈。 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4個(gè)方面的統(tǒng)一： （ 1） 統(tǒng)一采用單位價(jià)格。 （ 2） 統(tǒng)一付款方式。 （ 3） 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。 （ 4） 統(tǒng)一幣種或貨幣單位。 將比較案例與對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。 價(jià)格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。 在直接比較方式下，如采用百分比調(diào)整法，適用公 式 61： 對(duì)象房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 =比較案例房地產(chǎn)實(shí)際售價(jià) *交易情況修正系數(shù) *交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（ 61） 房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)可采用， 交易情況的修正，一般有以下幾種： 時(shí)間因素修正系數(shù) =估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) /交易日期的價(jià)格指數(shù)。 此資料來(lái)自企業(yè) 時(shí)間修正系數(shù) =1+價(jià)格變動(dòng)率 5確定對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1） 算術(shù)平均法。 （ 2） 加權(quán)平均法。 （ 3） 以某一個(gè)比較案例的修正價(jià)格為主，同時(shí)參考其他實(shí)例的修正價(jià)格，確定比準(zhǔn)價(jià)格。 三、 收益法 收益法是將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。用收益法求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理和資本化原理。 收益倍數(shù)法，公式 62： 房地產(chǎn)價(jià)格 =房地產(chǎn)凈收益 *收益倍數(shù) 64成立條件： 1純收益 2貼現(xiàn)率 3有年限 a 每年不變 r每年不變 收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。 第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和功能 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從狹義上講，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的性質(zhì) 首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè) 。 其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是服務(wù)性企業(yè)。它具有以下 3個(gè)性質(zhì)：（ 1）非實(shí)物性。（ 2）生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)性。（ 3）不可儲(chǔ)存性。 此資料來(lái)自企業(yè) 最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是專業(yè)性企業(yè)。其專業(yè)性有兩層含義：一是其從業(yè)人員基礎(chǔ)知識(shí)、操作水平的專業(yè)性；二是經(jīng)紀(jì)企業(yè)組織分工的專業(yè)性。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的功能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的功能主要有：介紹功能、顧問(wèn)功能、資訊功能以及議價(jià)功能等。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以分為單一從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和復(fù)合型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 從經(jīng)紀(jì)人數(shù)量、資金、業(yè)務(wù)規(guī)模上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以分為大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、中型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 、小型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式 一、無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式 二、直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式 目的主要是獲得更多信息資源，以規(guī)模化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本的降低。 三、特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式 四、 直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)之比較 連鎖經(jīng)營(yíng)其擴(kuò)張成本會(huì)相對(duì)較高。 服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是特許經(jīng)營(yíng)取得成功的基礎(chǔ)。 五、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的確定 1是否有充足的客戶信息和房源信息 2是否有充足的人力資源 3整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是否會(huì)下降 規(guī)模適度是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在發(fā)展中必須注意的問(wèn)題，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)在根本上不決定于 此資料來(lái)自企業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量的多少 ，而決定于機(jī)構(gòu)所提供服務(wù)質(zhì)量的高低。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式 一、（一）直線 參謀制組織形式 （二） 分部制組織結(jié)構(gòu)形式 （三） 矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式 （四） 網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置 （一）業(yè)務(wù)部門 （二）業(yè)務(wù)支持部門 （三）客戶服務(wù)部門 （四）其他部門 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置的基本原則 “因事設(shè)崗，因崗設(shè)人”，工作豐富化。 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理的基本原則 1保證每個(gè)崗位的人員都具有適當(dāng)?shù)娜温氋Y格 2注重對(duì)員工在崗 位中的再學(xué)習(xí)和再培訓(xùn) 3不要姑息員工上些細(xì)小的違規(guī)行為。 4機(jī)構(gòu)的高層管理者要以身作則。 此資料來(lái)自企業(yè) 5控制好一些關(guān)鍵的崗位?？刂坪煤贤芾怼⑿畔⒐芾淼汝P(guān)鍵性的崗位。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理的主要內(nèi)容 （一）訓(xùn)練 （ 2）市場(chǎng)知識(shí) （ 3）公司政策及營(yíng)業(yè)方針 （ 4）營(yíng)銷技巧 （二）評(píng)估 （三）報(bào)酬 2報(bào)酬的給付方式 （ 1） 固定薪金制。 （ 2） 傭金制。 （ 3） 混合制。 （四）激勵(lì) 1尊重 2業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo) 第八章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)素質(zhì) 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 一、道德和職業(yè)道德 （一）道德 道德是指人們?cè)谏鐣?huì)生活實(shí)踐中所形成的關(guān) 于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會(huì)輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。道德包括 此資料來(lái)自企業(yè) 客觀和主觀兩個(gè)方面?？陀^方面。 （二）職業(yè)道德 職業(yè)道德是指人們?cè)趶氖赂鞣N職業(yè)活動(dòng)的過(guò)程中應(yīng)該遵循的思想、行為準(zhǔn)則和規(guī)范。 職業(yè)道德在性質(zhì)上具有專業(yè)性，其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定事實(shí)上的穩(wěn)定性、連續(xù)性。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的 總和。 從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)道德的形成及作用 職業(yè)道德是通過(guò)一定的教育訓(xùn)練，以及行業(yè)氛圍的熏陶、社會(huì)輿論的引導(dǎo)而形成的。 它主要通過(guò)良心和輿論來(lái)約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的基本要求 （一） 守法經(jīng)營(yíng) （二） 以“誠(chéng)”為本 “誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)?！?