【正文】 “誠(chéng)”。 它主要通過(guò)良心和輿論來(lái)約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。 從內(nèi)容上講，主要涉及三個(gè)方面：職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。 職業(yè)道德在性質(zhì)上具有專(zhuān)業(yè)性，其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定事實(shí)上的穩(wěn)定性、連續(xù)性?？陀^方面。 （四）激勵(lì) 1尊重 2業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo) 第八章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)素質(zhì) 第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德 一、道德和職業(yè)道德 （一）道德 道德是指人們?cè)谏鐣?huì)生活實(shí)踐中所形成的關(guān) 于善惡、是非的觀念、情感和行為習(xí)慣，并依靠社會(huì)輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。 （ 2） 傭金制。控制好合同管理、信息管理等關(guān)鍵性的崗位。 4機(jī)構(gòu)的高層管理者要以身作則。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式 一、（一）直線 參謀制組織形式 （二） 分部制組織結(jié)構(gòu)形式 （三） 矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式 （四） 網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門(mén)設(shè)置 （一）業(yè)務(wù)部門(mén) （二）業(yè)務(wù)支持部門(mén) （三）客戶(hù)服務(wù)部門(mén) （四）其他部門(mén) 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置的基本原則 “因事設(shè)崗，因崗設(shè)人”，工作豐富化。 服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)是特許經(jīng)營(yíng)取得成功的基礎(chǔ)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式 一、無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)模式 二、直營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)模式 目的主要是獲得更多信息資源，以規(guī)?；?jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本的降低。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以分為單一從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和復(fù)合型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。其專(zhuān)業(yè)性有兩層含義：一是其從業(yè)人員基礎(chǔ)知識(shí)、操作水平的專(zhuān)業(yè)性；二是經(jīng)紀(jì)企業(yè)組織分工的專(zhuān)業(yè)性。（ 3）不可儲(chǔ)存性。它具有以下 3個(gè)性質(zhì)：（ 1）非實(shí)物性。 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的性質(zhì) 首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè) 。 收益倍數(shù)法，公式 62： 房地產(chǎn)價(jià)格 =房地產(chǎn)凈收益 *收益倍數(shù) 64成立條件： 1純收益 2貼現(xiàn)率 3有年限 a 每年不變 r每年不變 收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。用收益法求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。 （ 3） 以某一個(gè)比較案例的修正價(jià)格為主，同時(shí)參考其他實(shí)例的修正價(jià)格，確定比準(zhǔn)價(jià)格。 此資料來(lái)自企業(yè) 時(shí)間修正系數(shù) =1+價(jià)格變動(dòng)率 5確定對(duì)象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 （ 1） 算術(shù)平均法。 價(jià)格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。 將比較案例與對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行比較的方法有兩種，一種稱(chēng)為直接比較，另一種稱(chēng)為間接比較。 （ 3） 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4個(gè)方面的統(tǒng)一： （ 1） 統(tǒng)一采用單位價(jià)格。 （ 5） 成交日期。 （ 3） 建筑結(jié)構(gòu)與對(duì)象房地產(chǎn)相同。 （二）比較法的操作流程 搜集交易實(shí)例 篩選比較案例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 修正比較案例 確定比準(zhǔn)價(jià)格 1搜集交易實(shí)例 必須是實(shí)際成交的價(jià)格信息 2選 擇比較案例房地產(chǎn) 此資料來(lái)自企業(yè) 篩選的標(biāo)準(zhǔn)是： （ 1） 用途與對(duì)象房地產(chǎn)相同。 比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。類(lèi)似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質(zhì)特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的基本因素和條件，均與對(duì)象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開(kāi)發(fā)成本。這種代價(jià)不僅包括開(kāi)發(fā)商向外支付的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則指成本應(yīng)獲得的利潤(rùn)。實(shí)際地價(jià)的價(jià)值構(gòu)成包括：一定年數(shù)的地租、級(jí)差地租 I全部、級(jí)差地租 II部分（勞動(dòng)投入所產(chǎn)生的級(jí)差地租）。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格 =土地價(jià)格 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 +利潤(rùn) +房地產(chǎn)稅 一、土地價(jià)格 土地價(jià)格，按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，是 1地租的資本化， 2占有、使用、收益和處分的權(quán)利而支付的費(fèi)用。 三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （一）不同性質(zhì)的影響因素 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政 和政治因素，及理化因素。 （六） 均衡原理和適合原理 房地產(chǎn)在什么情況下才能達(dá)到最高最佳使用呢？有兩個(gè)前提：一是當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分處于均衡狀態(tài)，二是當(dāng)房地產(chǎn)本體與周?chē)h(huán)境處于適合狀態(tài)。 （五）變動(dòng)原理 變動(dòng)原理必須確定一個(gè)基準(zhǔn)日期（稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)）。房地產(chǎn)的均衡價(jià)格主要是由需求狀況決定的。 二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理 （一）預(yù)期原理 此資料來(lái)自企業(yè) 首先取決于在其耐用期內(nèi)效用、供求關(guān)系的預(yù)期。如：通過(guò)對(duì)客戶(hù)方面信息的分析，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以了解客戶(hù)的偏好、所能接受的價(jià)位，并指導(dǎo)查找房源信息和篩選房源，最終促使交易成功；通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解，能夠及時(shí)的把握市場(chǎng)方向，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前的狀況，便于很好的開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；在新樓盤(pán)銷(xiāo)售過(guò)程中，通常要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、客戶(hù)以及交易樓盤(pán)等信息的分析，才能合理制定市場(chǎng)推 此資料來(lái)自企業(yè) 廣計(jì)劃、銷(xiāo)控計(jì)劃，并進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)、價(jià)格調(diào)整等一系列步驟；在一手房經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要利用買(mǎi)方的信息，通過(guò)分析其偏好，才能找到與之匹配的房源，增 大交易成功的概率。 不同的信息發(fā)布過(guò)程，由于其任務(wù)的不同，發(fā)布時(shí)間不同，影響到使用資金的多少、發(fā)布信息的不同、使用媒體的不同。 信息通過(guò)加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報(bào)告等形式展現(xiàn)出來(lái)。 二、房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)信息的特征 1共享性 =正外部性 2多維性 3積累性 4時(shí)效性 5增值性 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的作用 1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的基本功能 2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值 3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè) 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則 1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性 此資料來(lái)自企業(yè) 2加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性 3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性 4促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的網(wǎng)絡(luò)化 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的收集 1收集公開(kāi)傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息 2從有關(guān)單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息 3現(xiàn)場(chǎng)收集 4利用網(wǎng)絡(luò)獲取 三、房地 產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的加工整理 加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編寫(xiě)和研究這幾個(gè)環(huán)節(jié)。這四方面缺一不可。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)并為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)的信息。 此資料來(lái)自企業(yè) （三） 經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利義務(wù)不等造成的糾紛 （四） 經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的糾紛 （五） 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛 （六） 締約過(guò)失造成的糾紛 （七） 經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識(shí)不足造成的合同糾紛 （八） 其他原因造成的合同糾紛 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避與處置 （一） 制訂示 范合同文本 示范合同文本可以發(fā)揮多重作用： （ 1）既不干涉經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行，又可以將合法的合同規(guī)則通過(guò)公開(kāi)的途徑進(jìn)行示范，鼓勵(lì)、督促合同當(dāng)事人自覺(jué)把握自己的權(quán)利義務(wù)關(guān)系； （ 2）示范合同文本的推廣，有利于合同當(dāng)事人通過(guò)比較，改變交易陋習(xí)和不自覺(jué)的違規(guī)、違法、違約行為； （ 3）示范合同文本的推廣，可以保護(hù)社會(huì)的弱勢(shì)群體，避免受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害； （ 4）示范合同文本也是政府管理機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會(huì)公開(kāi)進(jìn)行宣傳，維護(hù)消費(fèi)者利益、行業(yè)形象和政府的政策導(dǎo)向的有效手段。 （二）二手房經(jīng)紀(jì)合同 其特點(diǎn)是合同要求完成的事務(wù)應(yīng)當(dāng)完備。 房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租（有些地區(qū)和城市開(kāi)展這種預(yù)租活動(dòng)），現(xiàn)房出租；存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。 3房地產(chǎn)居間合同的義務(wù) （ 1） 如實(shí)報(bào)告的義務(wù) （ 2） 盡力提供居間服務(wù)的義務(wù) 此資料來(lái)自企業(yè) （ 3） 保守秘密的義務(wù) 4委托人的義務(wù) =經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利 （ 1） 支付報(bào)酬的義務(wù) （ 2） 支付 必要費(fèi)用的義務(wù) 二、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)與房屋租賃是房地產(chǎn)交易中交易性質(zhì)不同的行為，買(mǎi)賣(mài)是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營(yíng)行為。居間合同的委托人的給付義務(wù)具有不確定性，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。指示居間合同即居間人向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，媒介居間行為則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒介妁方式促成其交 易。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù) =委托人的權(quán)利 （ 1） 按照指示處理事務(wù)的義務(wù) （ 2） 親自處理事務(wù)的義務(wù) 此資料來(lái)自企業(yè) （ 3） 向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù) （ 4） 處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù) 4委托人的義務(wù) =經(jīng)紀(jì)人的權(quán)利 （ 1） 承擔(dān)后果的義務(wù) （ 2） 承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù) （ 3） 給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù) （ 4） 承擔(dān)賠償損失的義務(wù) （二）房地產(chǎn)居間合同 1房地產(chǎn)居間合同的涵義 居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。 2房地產(chǎn)代理合同的特征 除緊急情況外，代理人不能超越被代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)