【正文】 成本和利潤狹義的房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負擔的一切經(jīng)濟代價。這種代價不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)利潤。利潤有兩種，一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了開發(fā)商向外支付的一切費用（不包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）后所剩的余額，另一種是指房地產(chǎn)開發(fā)收益扣除了除土地以外的一切開發(fā)費用（包括開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息）后的余額。房地產(chǎn)開發(fā)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本和其他開發(fā)成本。三、房地產(chǎn)稅稅種主要有營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設(shè)稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。營業(yè)稅。第三節(jié) 房地產(chǎn)價格評估的主要方法一、 房地產(chǎn)價格評估的方法體系其價格可以從三個方面來考察：一是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本，二是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用，三是市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格。房地產(chǎn)估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。二、 比較法（一）比較法是指依據(jù)市場交易資料，將對象房地產(chǎn)同能與其形成替代關(guān)系的類似房地產(chǎn)進行比較，以后者已知的價格為參照，修正得出對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。類似房地產(chǎn)，是指其位置條件、物質(zhì)特征以及其他可能影響房地產(chǎn)市場價值的基本因素和條件，均與對象房地產(chǎn)之間存在相似性和可比性的市場交易實例。用比較法評估出來的試算價格通常稱為比準價格。比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學中的替代原理。替代原理，對象房地產(chǎn)的市場價值可以由近期成交的類似房地產(chǎn)的價格來決定。（二）比較法的操作流程搜集交易實例 篩選比較案例 建立價格可比基礎(chǔ) 修正比較案例 確定比準價格1搜集交易實例必須是實際成交的價格信息2選擇比較案例房地產(chǎn)篩選的標準是：（1） 用途與對象房地產(chǎn)相同。（2） 規(guī)模與對象房地產(chǎn)相當。（3） 建筑結(jié)構(gòu)與對象房地產(chǎn)相同。（4） 交易類型、交易情況與對象房地產(chǎn)相同。（5） 成交日期。（6） 處于對象房地產(chǎn)的同一供需圈。3建立價格可比基礎(chǔ)4個方面的統(tǒng)一：（1） 統(tǒng)一采用單位價格。（2） 統(tǒng)一付款方式。（3） 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。（4） 統(tǒng)一幣種或貨幣單位。將比較案例與對象房地產(chǎn)進行比較的方法有兩種，一種稱為直接比較，另一種稱為間接比較。大多采用直接比較法。價格調(diào)整的方法主要也有兩種：直接調(diào)整法和百分比調(diào)整法。在直接比較方式下，如采用百分比調(diào)整法，適用公式61：對象房地產(chǎn)評估價格=比較案例房地產(chǎn)實際售價*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)（61）房地產(chǎn)狀況的修正系數(shù)可采用，交易情況的修正，一般有以下幾種：時間因素修正系數(shù)=估價時點的價格指數(shù)/交易日期的價格指數(shù)。時間修正系數(shù)=1+價格變動率5確定對象房地產(chǎn)的比準價格（1） 算術(shù)平均法。（2） 加權(quán)平均法。（3） 以某一個比較案例的修正價格為主，同時參考其他實例的修正價格，確定比準價格。三、 收益法 收益法是將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價格的方法。用收益法求得的價格稱為收益價格。 收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的預(yù)期原理和資本化原理。 收益倍數(shù)法，公式62：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù)64成立條件：1純收益2貼現(xiàn)率3有年限 a 每年不變r每年不變收益法中的所謂“純收益”是指僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益，這種收益是指在其他要素均處于正常情況，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益，即客觀收益。第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的性質(zhì)和功能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從狹義上講，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動具有法人資格的經(jīng)濟組織。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的性質(zhì)首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是企業(yè)。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是服務(wù)性企業(yè)。它具有以下3個性質(zhì)：（1）非實物性。（2）生產(chǎn)與消費同時性。（3）不可儲存性。最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是專業(yè)性企業(yè)。其專業(yè)性有兩層含義：一是其從業(yè)人員基礎(chǔ)知識、操作水平的專業(yè)性；二是經(jīng)紀企業(yè)組織分工的專業(yè)性。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的功能 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的功能主要有：介紹功能、顧問功能、資訊功能以及議價功能等。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以分為單一從事經(jīng)紀活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和復(fù)合型的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。從經(jīng)紀人數(shù)量、資金、業(yè)務(wù)規(guī)模上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以分為大型經(jīng)紀機構(gòu)、中型經(jīng)紀機構(gòu)、小型經(jīng)紀機構(gòu)。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營模式一、無店鋪經(jīng)營模式二、直營連鎖經(jīng)營模式目的主要是獲得更多信息資源，以規(guī)?；?jīng)營實現(xiàn)運營成本的降低。三、特許加盟連鎖經(jīng)營模式四、 直營連鎖經(jīng)營和特許經(jīng)營之比較連鎖經(jīng)營其擴張成本會相對較高。服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準是特許經(jīng)營取得成功的基礎(chǔ)。五、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營規(guī)模的確定1是否有充足的客戶信息和房源信息2是否有充足的人力資源3整體服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水準是否會下降規(guī)模適度是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在發(fā)展中必須注意的問題，市場競爭勝負在根本上不決定于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)網(wǎng)點數(shù)量的多少，而決定于機構(gòu)所提供服務(wù)質(zhì)量的高低。第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的組織形式一、（一）直線 參謀制組織形式（二） 分部制組織結(jié)構(gòu)形式（三） 矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式（四） 網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的部門設(shè)置（一）業(yè)務(wù)部門（二）業(yè)務(wù)支持部門（三）客戶服務(wù)部門（四）其他部門第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的崗位設(shè)置一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的崗位設(shè)置的基本原則“因事設(shè)崗，因崗設(shè)人”，工作豐富化。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人員管理一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人員管理的基本原則1保證每個崗位的人員都具有適當?shù)娜温氋Y格2注重對員工在崗位中的再學習和再培訓3不要姑息員工上些細小的違規(guī)行為。4機構(gòu)的高層管理者要以身作則。5控制好一些關(guān)鍵的崗位?？刂坪煤贤芾怼⑿畔⒐芾淼汝P(guān)鍵性的崗位。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的人員管理的主要內(nèi)容（一）訓練（2）市場知識（3）公司政策及營業(yè)方針（4）營銷技巧（二）評估（三）報酬2報酬的給付方式（1） 固定薪金制。（2） 傭金制。（3） 混合制。（四）激勵1尊重2業(yè)務(wù)主管的領(lǐng)導(dǎo)第八章 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)素質(zhì)第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)道德一、道德和職業(yè)道德（一）道德道德是指人們在社會生活實踐中所形成的關(guān)于善惡、是非的觀念、情感和行為習慣，并依靠社會輿論和良心指導(dǎo)的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關(guān)系的規(guī)范體系。道德包括客觀和主觀兩個方面?？陀^方面。（二）職業(yè)道德職業(yè)道德是指人們在從事各種職業(yè)活動的過程中應(yīng)該遵循的思想、行為準則和規(guī)范。職業(yè)道德在性質(zhì)上具有專業(yè)性，其次，職業(yè)道德在內(nèi)容上具有一定事實上的穩(wěn)定性、連續(xù)性。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。從內(nèi)容上講，主要涉及三個方面：職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德的形成及作用職業(yè)道德是通過一定的教育訓練，以及行業(yè)氛圍的熏陶、社會輿論的引導(dǎo)而形成的。它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本要求（一） 守法經(jīng)營（二） 以“誠”為本“誠”的第一要義是真誠?！罢\”的第二要義是坦誠。（三） 恪守信用（四） 盡職守責（五） 公平競爭，團結(jié)合作第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)修養(yǎng)一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員心理素質(zhì)的基本要求（一） 自知、自信（二） 樂觀、開朗（三） 堅韌、奮進二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的基本禮儀修養(yǎng)（一） 電話中的禮儀（二） 儀容與著裝（三） 接待客戶時的儀態(tài)三、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的知識結(jié)構(gòu)這一知識結(jié)構(gòu)的核心就是房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本理論與實務(wù)知識。第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)技能一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的構(gòu)成（一）收集信息的技能（二）市場分析的技能（三）人際溝通的技能（四） 供需搭配的技能（五） 把握成交時機的技能二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的培養(yǎng)1認真學習有關(guān)操作方法2反復(fù)練習，不斷實踐3形成日常工作習慣4勤于思考、善于總結(jié)第九章 中國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)第一節(jié) 香港特別行政區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)二、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的基本制度（一） 執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度1牌照制度（二） 傭金制度傭金為樓價的百分之一（三） 糾紛處理制度（四） 信譽及風險賠償制度第二節(jié) 臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)二、臺灣房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的基本制度（一） 執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度（二） 傭金制度一般為成交標的的4%~5%。有的買方收4%，賣方收1%等。（三） 信譽制度（四） 風險防范制度（五） 糾紛處理制度 第十章 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)第二節(jié) 美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的基本制度一、執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓練制度（一） 執(zhí)業(yè)牌照制度二、傭金制度一般來說，對未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓的銷售傭金率為6%~10%，獨戶住宅的傭金率為3%~8%，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%~6%。三、糾紛處理制度四、信譽及風險賠償制度