【導(dǎo)讀】我們所說的房地產(chǎn)市場，是指房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某種特定房地產(chǎn)的交易價格達(dá)成一致的任何安排。京市房地產(chǎn)市場、上海市房地產(chǎn)市場。但一般來說，房地產(chǎn)市場所包括的地域范圍越大，其研究。的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。研究與發(fā)展用房市場等）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。需要，有時還可以進(jìn)一步物物業(yè)的檔次或等級細(xì)分。抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)市場上的買家購買房地產(chǎn)的目的主要是有自用和投資兩類。以便完成最佳的房地產(chǎn)交易、取得預(yù)期的收益。場定位，物業(yè)開發(fā)建議和工程施工監(jiān)理。項目定位的內(nèi)容有產(chǎn)品定位、客戶。市場調(diào)查的目的是為管理部門提供參考依據(jù)。銷售難點調(diào)查包括客戶的家具安排、房間人員安排、日常家居活動安排等內(nèi)容。2客戶調(diào)查3報盤區(qū)域和成交區(qū)域調(diào)

　　

【正文】 3推廣宣傳 （三）介紹說明 二、交易洽談 在此階段，客戶一般比較關(guān)注的問題大致有以下幾個方面； （一）價格 作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在促成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵循的原則。 1關(guān)系公開 如果路途遠(yuǎn)可由委托方付交通費 經(jīng)紀(jì)人帶買方看樓 簽委托購買合同 經(jīng)紀(jì)人與賣家聯(lián)系洽談 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 22 頁 2業(yè)務(wù)公正 3公平議價 4立字為據(jù) （二）產(chǎn)權(quán)明晰 （三） 房屋質(zhì)量 （四） 有關(guān)費用 （五） 其他 第三節(jié) 簽約成交 二、簽約成交 （二）簽約注意事項 1房地產(chǎn)權(quán)利與風(fēng)險的 轉(zhuǎn)移 2優(yōu)先購買權(quán) （ 1）承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 對于已經(jīng)出租的房屋，如要出售，必須提前一個月通知承租人，方可投入市場。 （ 2）共有人優(yōu)先購買權(quán)。 （ 3）國家優(yōu)先購買權(quán)。 三、付款手續(xù) （一）定金 1定金的概念 《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！? 第九十條規(guī)定：“定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定 金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！? 第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十?！? 第九十三條規(guī)定：“定金合同可以是單獨書面合同，包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款?！? （二）付款 1付款方式 （ 1）一次性付款 （ 2）按揭付款 （ 3）分期付款 四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 （一） 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請 （二） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記稅費 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)按政府規(guī)定繳納相關(guān)的稅費。主 要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、所得稅、契稅等。 （三） 其他費用 （四） 房屋交付 第四節(jié) 住房抵押貸款 一、住房抵押貸款概述 （一）住房抵押貸款的概念 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 22 頁 目前我國個人住房貸款主要有四種形式：公積金貸款、住房抵押貸款、住房儲蓄貸款、其他擔(dān)保貸款，其中公積金貸款為政策性貸款，住房抵押貸款為商業(yè)性貸款。 （二）住房抵押貸款的特征 （三）住房抵押貸款的要素 1住房抵押貸款的成數(shù) 2借貸年期 3利息 （四）住房抵押貸款基本條件與要求 1基本條件 （ 1）銀行同意給予貸款額度。 （ 2）購房者有完善的購房手續(xù)。 （ 3）購房人辦理住 房抵押貸款需提供資料。 （ 4）擔(dān)保手續(xù) （ 5）評估報告 2約定條件 二、住房抵押貸款還款計劃 （一）等額償還的住房抵押貸款方式（等額還本付息） 等額償還的住房抵押貸款方式也有其缺陷： 1利率變化的風(fēng)險。 2借款人前期壓力大。 （二）等額償還的計算公式 月利率 (1+月利率 )還款總期數(shù) 每月還款額 = 貸款本金 (1+月利率 )還款總期數(shù) 1 三、辦理住房抵押貸款手續(xù)及程序 （一） 辦理住房抵押貸款申請 （二） 銀行審核購房者有關(guān)的資料 （三） 辦理簽約、抵押登記、保險 手續(xù) 合同條款規(guī)定： （四） 開立專門還款帳戶 （五） 支付貸款 （六） 還款 五、住房抵押貸款注意事項 （一） 無力繼續(xù)償還貸款本息 （二） 房屋貶值風(fēng)險 （三） 利率變化風(fēng)險 （四） 房屋處理風(fēng)險 第九章 房屋租賃及其他居間業(yè)務(wù) 第一節(jié) 房屋租賃 一、租賃居間主要業(yè)務(wù) （一） 招租居間業(yè)務(wù) （二） 代租代管 轉(zhuǎn)讓居間步驟 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 22 頁 一、接受委托 （一） 房屋出租委托 （二） 承租委托 二、查勘核實 三、市場推廣 四、洽談簽約 （ 1）租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： 1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； 2）所租賃房屋的基本情況，包括坐落位置、面積、裝修及設(shè)施 等； 3）租賃用途，押金、租金及交付方式，租賃的期限； 4）維修責(zé)任與裝修約定； 5）轉(zhuǎn)租的約定，雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)；租賃合同變更或解除的條件； 租賃雙方在簽訂租賃合同書時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有義務(wù)告訴租賃雙方注意，有下列情形之一的，房屋出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償。 1） 房屋承租人擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或擅自調(diào)換使用房屋的； 2） 房屋承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途的； 3） 房屋承租人累計拖欠房租費 6個月以上的； 4） 房屋承租人利用承租房屋進(jìn)行違法活動的； 5） 房屋承租人故意損壞承租房屋的； 6） 違 反法律規(guī)定的其他情形。 五、租賃登記手續(xù) （一） 辦理《房屋租賃許可證》 （二） 租賃登記 （三） 交納稅費 由于各地租賃稅費都有所不同，一般包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅，教育費附加、城建稅、印花稅等。 七、注意事項 （二） 3房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將其承租的房屋部分或全部再出租的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立書面轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并到房屋所在地的縣級以上房產(chǎn)行政管理部門辦理登記備案。 第二節(jié) 其他居間業(yè)務(wù) 二、房地產(chǎn)項目居間服務(wù) （一） 項目轉(zhuǎn)讓與合作 （二） 舊房改造包裝租售 （三） 舊城改造 三、其他綜合性 居間業(yè)務(wù) （一） 租售結(jié)合 （二） 房屋理財 （三） 購銷租聯(lián)動交易 （四） 房屋置換 第十章 房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中的投資顧問 第一節(jié) 居間業(yè)務(wù)涉及的房地產(chǎn)投資范圍 （二）房地產(chǎn)投資的概念 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營投資的涵義 （四）房地產(chǎn)置業(yè)消費投資 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 22 頁 二、房地產(chǎn)經(jīng)營投資的特征 （一） 投資的產(chǎn)品價值的雙重性與價格的多樣性 （二） 投入量大 （三） 投資回收期長 （四） 投資具有保值性和增值性 （五） 投資所受影響因素多 （六） 投資操作技巧性強(qiáng) 三、房地產(chǎn)投資分析的基本指標(biāo) （一）投資成本 2房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資成本 （二）投資回收期 （三）投資利潤率 （四）資本金利潤率 （五）資本金凈利潤率（現(xiàn)金 回報率） 四、投資房地產(chǎn)的風(fēng)險 （一） 流動性風(fēng)險 （二） 購買力變化的風(fēng)險 （三） 經(jīng)營性風(fēng)險 （四） 社會風(fēng)險 （五） 自然風(fēng)險 第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析 一、房地產(chǎn)買賣投資分析 房地產(chǎn)買賣投資一般為短線投資，投資者主要是利用市場變化，通過對市場信息的調(diào)配分析，對未來市場的預(yù)測等決策過程，投入一定的資金，以低價購入房地產(chǎn)，待價而沽。通過賺取差價獲取利潤，帶有一定的投機(jī)性。一般主要從以下幾個方面去幫助客戶進(jìn)行分析： （一） 商品分析 1商品基本品質(zhì)分析 2價值分析 （二）市場分析 1城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響市場 2政策變化影響市場需求 3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊城改 造帶來的需求變化 4經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與周期對市場需求的影響 5城市土地供應(yīng)對市場需求變化的影響 6盤整資產(chǎn)增加二手樓市場供應(yīng)量 看案例 103 第三節(jié) 租賃經(jīng)營投資分析 一、置業(yè)租賃投資 以經(jīng)營為目的的置業(yè)租賃投資是一種長線投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在為投資者進(jìn)行置業(yè)投資分析時，可從以下幾個方面進(jìn)行分析： （一）投資形式比較分析（投資股票、債券、儲蓄與房地產(chǎn)比較） （二）房地產(chǎn)置業(yè)租賃投資市場比較分析（商業(yè)、住宅、辦公、廠房等） （三）購置出租房屋選擇的比較分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 22 頁 看案例 105 二、房屋租賃投資 房地產(chǎn)租賃投資是行紀(jì) 行為與投資行為的混合體。行紀(jì)又稱信托，就是指行紀(jì)人受他人委托，以自己的名義代他人購物或寄售物品，并取得報酬的法律行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在進(jìn)行房地產(chǎn)租賃投資分析時，可從以下幾個方面進(jìn)行分析： （一） 包租條件分析 （二） 整改投資成本控制與分析 （三） 經(jīng)營成本分析 （四） 租賃市場分析比較