【導(dǎo)讀】在中國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事房地產(chǎn)經(jīng)。紀(jì)活動必須以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為載體。供信息和專業(yè)服務(wù)來進行牽線說合，促成交易。贏利為目的，通過傭金方式取得其服務(wù)的報酬。求，提供說合買賣的中介服務(wù)。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就是為交易雙方互通信息、提供專項。服務(wù)、受一方委托與另一方具體接觸磋商的橋梁。1．活動范圍的廣泛性。2．活動內(nèi)容的服務(wù)性。的，即委托人目標(biāo)的承受人。4．活動目的的有償性。5．活動責(zé)任的確定性。過簽訂經(jīng)紀(jì)合同，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。法律關(guān)系，是經(jīng)紀(jì)活動中雙方誠實守信的基礎(chǔ)。大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人與委托人。之間無長期固定的合作關(guān)系。成功并從委托人取得報酬的商業(yè)行為。人直接承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的商業(yè)行為。3．行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受委托人的委托，勞動收入、經(jīng)營收入和風(fēng)險收入的綜合體。國家保護經(jīng)紀(jì)機構(gòu)擁有從事合法。人與委托人自行約定。時應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，并依法納稅和繳納行政管理費。起到促進商品流通的作用。托事項后，由委托人向其支付的報酬。

　　

【正文】 ③ 轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同。 4．商 品房銷售基本流程 ① 購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤； ② 購房人查詢該樓盤的基本情況； ③ 購房人與商品房開發(fā)商訂閱商品房買賣合同； ④ 交易過戶登記。 5．二手房買賣基本流程 ① 購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象； ② 交易雙方簽訂房屋買賣合同； ③ 交易過戶登記。 ★★考點 4： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓基本流程 作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種方式， ▲ 房地產(chǎn)交換的主要含義是 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 的互換 。但在目前特定階段，房地產(chǎn)交換還包括公房與公房的交換、公房與私房的交換，盡管不同交換形式的流程并不完全一致，但總體來講，都要經(jīng)過以下幾個基本流程： ① 換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等渠道尋找房源； ② 交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同； ③ 到房地產(chǎn)登記機構(gòu)進行換房合同登記備案和審核； ④ 交換雙方支付差價款和相關(guān)稅費； ⑤ 產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。 ★★★考點 5： 房屋買賣合同 ▲ 房屋買賣合同一般是指 二手房買賣合同 ， 目前建設(shè)部還沒有制訂全國統(tǒng)一的二手房買賣合同示范文本 。但各地政府尤其是上海、深圳這些二 手房市場發(fā)展比較成熟的地方已經(jīng)制訂了二手房的房屋買賣合同示范文本。 （一）主要合同條款： 一般而言，二手房的房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款： 1．買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或者名稱、依據(jù)； 2．買賣房地產(chǎn)的坐落、地點、面積； 3．房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況； 4．房地產(chǎn)買賣的價格、支付方式和期限； 5．房地產(chǎn)交付日期； 6．違約責(zé)任； 7．爭議解決處理辦法； 8．買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項。 （二）簽訂二手房買賣合同的注意事項 由于二手房的房屋買賣是一種復(fù)雜的民事行為，涉及法律關(guān)系比較眾多，當(dāng)事人在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)注意以下幾點： 1．共有人的權(quán)利。 2．權(quán)益轉(zhuǎn)移。 3．房屋質(zhì)量。 4．承租人優(yōu)先購買權(quán)。 5．集體所有土地上房屋的買賣對象。 6．住房戶口遷移。 7．維修基金交割。 8．物業(yè)管理費、公用事業(yè)費具結(jié)。 ★★考點 6： 房地產(chǎn)贈與 ▲ 房地產(chǎn)贈與可分為 生前贈與 和 遺贈 二種 。 1．生前贈與基本流程 第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書，贈與書與受贈書經(jīng)公證機關(guān)公證后有效。 第二步，贈與雙方持經(jīng)公證的贈與書與受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理贈 與登記領(lǐng)證手續(xù)。 2．遺贈基本流程 第一步， （ 03） 房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部分贈送給受贈人，此遺贈書也須經(jīng) 公證機關(guān)公證 后才有效 。 第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與； 第三步，受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。 ★★ 考點 7： 《 商品房購銷合同示范文本 》 （ 03） 1995年為規(guī)范房地產(chǎn)市場， 國家建設(shè)部、工商行政管理局 印發(fā)了《 商品房購銷合同示范文本 》 。 示范文本主要包括以下條款 ： 1．合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等； 2．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的座落、面積、預(yù)售許可證號、設(shè)施狀況等基本情況； 3．計價方式及價款； 4．面積差異處理辦法； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論 考點 12 5．付款方式及期限； 6．交付期限； 7．違約責(zé)任； 8．規(guī)劃、設(shè)計變更的約定； 9．交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定； 10．爭議解決處理辦法； 11．相關(guān)附件及補充條款； 12．當(dāng)事人約定的其他條款。 ★★★考點 8： ▲ 房屋轉(zhuǎn)租一般流程 房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人在租賃期間將承租的房屋部分或全部再出租的行為，其一般流程為： ① 原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租； ② 原承租人與承租人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同； ③ 將轉(zhuǎn)租合同和原房屋租賃證到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房屋轉(zhuǎn)租合同登記備案； ④ 領(lǐng)取經(jīng)注記蓋章的原房屋租賃證，繳納有關(guān)稅費。 特別要指出的是 ，房屋轉(zhuǎn)租除必須符合一般房屋租賃的必要條件，還必須注意以下幾點： 1．房屋轉(zhuǎn)租必須取得原出租人的書面同意； 2．轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期； 3．轉(zhuǎn)租合同生效后，承租人必須同時履行原租賃合同的權(quán)利義務(wù)； 4．轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更解除或終止的，轉(zhuǎn)租合同隨之變更，解除或終止。 ★考點 9： 房屋租賃合同 房屋租賃合同是指出租人在一定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給承租人占有、使用收益的協(xié)議。 ▲ 與房屋買賣合同相區(qū)別，房屋買賣合同是將房屋的 占有、使用、收益、處分 等權(quán)利轉(zhuǎn)移給買 受人，而房屋租賃合同是將房屋轉(zhuǎn)移給承租人 占有、使用 并取得 收益 ，而房屋仍屬出租人所有，承租人不能對房屋行使處分權(quán) ，租賃期滿承租人就必須將承租房屋歸還出租人。 (03 單 )出租房屋的用途應(yīng)按（ ）的用途使用。 ★★考點 10： 房屋租賃合同條款 城市房屋租賃管理辦法第九條規(guī)定，房屋租賃合同 必須具備以下條款 ： 1．當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。 2．房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施及設(shè)備狀況。 3．租賃用途 。 4．房屋交付日期。 5．租賃期限。 6．租金及支付方式和期限。 7．房屋的使用要求和修繕責(zé)任。 8．房屋返還時的狀態(tài)。 9．違約責(zé)任。 10．當(dāng)事人約定的其他條款。 以上是房屋租賃合同的一般內(nèi)容，若租賃雙方采取轉(zhuǎn)租，商品房預(yù)租、先租后售、售后包租等方式，除具備這些條款外，還應(yīng)具備法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 ★★考點 11： 房地產(chǎn)抵押的概念及主要方式 ▲ 房地產(chǎn)抵押 是指債務(wù)人或者第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供土地使用權(quán)、房屋和房屋期權(quán)作為債 權(quán)擔(dān)保的法律行為 。在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法處分該抵押物并就處分所得的價款優(yōu)先得 到 償還。 房地產(chǎn)抵押按房地產(chǎn)的現(xiàn)狀主要可分為：土地使用權(quán)抵押、建設(shè)工程抵押、預(yù)購商品房期權(quán)抵押、現(xiàn)房抵押。 ★★★考點 12： 土地使用權(quán)抵押的一般流程 ▲ 土地使用權(quán)抵押是指以政府 有償出讓方式 取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用權(quán)設(shè)定抵押 。在中國，土地所有權(quán)不能抵押，以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨抵押。土地使用權(quán)抵押的一般流程為： 第一步， 債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提 供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保 。 第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。 第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。 第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。 ★考點 13： 建設(shè)工程抵押一般流程 建設(shè)工程抵押是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)期間將在建的房屋及土地使用權(quán)全部或部分設(shè)定抵押。建設(shè) 工程抵押，其一般流程為： 第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。 這一行為應(yīng)符合以下條件： 1．抵押人必須取得了土地使用權(quán)證，并應(yīng)有建設(shè)用土規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 2．投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上； 3．建設(shè)工程抵押所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該建設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論 考點 13 工程總承包合同或者建設(shè)工程施工總承包合同約定的建設(shè)工程造價； 4．該建設(shè)工程承包合同是能形成獨立使用功能的房屋的； 5．該建設(shè)工程范圍內(nèi)的 商品房尚未預(yù)售； 6．已簽有資金監(jiān)管協(xié)議； 7．符合國家關(guān)于建設(shè)工程承發(fā)包管理的規(guī)定； 已確定施工進度和竣工交付日期。 第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。 第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。 第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 第 五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。 ★考點 14： 房地產(chǎn)抵押合同的生效 現(xiàn)房抵押是指獲得所有權(quán)的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押?，F(xiàn)房抵押一般流程為： 第一步，債務(wù)合同成立。 第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。 第三步，抵押雙方持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。 第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。 第五步，債務(wù)履行 完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。 ★★★★考點 15： 房地產(chǎn)抵押合同 1． (02)房地產(chǎn)抵押合同是 從合同 。 2．房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的 (02)抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在 。 3． (02)房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的 (02)抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓時連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓 。 4． (02)房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有 占有、使用、受益權(quán) 。 5．房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。 6． (02)抵押權(quán)人處分抵 押物須按法律規(guī)定的程序進行 。 ▲ 處分抵押物可選擇 拍賣、變賣 或 折價 方式處分 。 ★考點 16： 根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同。抵押雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押變更合同。一宗抵押物存在兩個以上抵押權(quán)人的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 抵押合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。 (03 單 )下 列說法中，不正確的是（）。 ，抵押人提供的商品房預(yù)售合同必須是經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的 ，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項權(quán)證書，登記機關(guān)保管房地產(chǎn)權(quán)利證書 、變賣或者折價方式 第 5 章 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù) ★★考點 1： 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的主要類型 （ 02）房地產(chǎn)代理 是指 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在授權(quán)范圍內(nèi)，以 委托人 名義與第三者進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取委托人傭金的行為 。 根據(jù)服務(wù)對象的不同，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)可分為 賣方 代理和 買 方 代理。 ★★★★考點 2： 房地產(chǎn)賣方代理 房地產(chǎn)賣方代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)行為。 委托人為 房地產(chǎn)開發(fā)商、存量房的所有者 或是 出租房屋的業(yè)主 。相對應(yīng)的，受需要購買或承租房屋的機構(gòu)或個人委托而進行的代理行為稱為買方代理。 ★★★考點 3：（ 03） 房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)類型 1． 商品房銷售代理 。 商品房銷售代理主要有 獨家代理、共同代理、參與代理 三種形式。 2． 房屋出租代理 。 3． 二手房出售代理 。 ★★★★★考點 4： 房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程 房 地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的類型眾多，但其基本業(yè)務(wù)流程具有共性。主要包括以下環(huán)節(jié)： 1．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開拓 由于房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)競爭的激烈性，如何開拓業(yè)務(wù)，爭取客戶是房地產(chǎn)代理機構(gòu)生存、發(fā)展的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)開展的前提。 2．房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)洽談 當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與其進行業(yè)務(wù)洽談。（ 03） 業(yè)務(wù)洽談時先要 傾聽客戶的陳述 ，充分了解客戶意圖與要求，同時衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要查清委托人是否對委托事務(wù)具備相應(yīng)