房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的價(jià)格策劃(doc10)-地產(chǎn)價(jià)格-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈,地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的重要因素。而價(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的核心，是社會(huì)利益的結(jié)合點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有近80%的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案?jìng)?cè)重于價(jià)格策劃。所謂價(jià)格策劃,就是房地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷(xiāo)。它不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)。的其它有關(guān)方面,并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。它體現(xiàn)為兩個(gè)明顯特征：。不僅要求協(xié)調(diào)處理個(gè)案銷(xiāo)售中不同戶(hù)型之間。購(gòu)買(mǎi)行為可能產(chǎn)生的反應(yīng)方面。以樓市為基礎(chǔ)就是要求在不斷變化的市場(chǎng)中及時(shí)、準(zhǔn)確。地調(diào)整樓盤(pán)的價(jià)格水平，保證樓盤(pán)價(jià)格的有效性。加強(qiáng)對(duì)未來(lái)樓市的分析，使樓盤(pán)的價(jià)格保持適當(dāng)?shù)膹椥院皖A(yù)期性。一般而言成本是進(jìn)行樓盤(pán)定價(jià)的下限，是影響和制。約樓盤(pán)定價(jià)的重要因素。市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)對(duì)地產(chǎn)商的樓盤(pán)定價(jià)有著極大的制約作用。少則競(jìng)爭(zhēng)減弱，價(jià)格上升。即樓盤(pán)本身素質(zhì)及各種賣(mài)點(diǎn)的不同上。此時(shí)產(chǎn)品可以提高定價(jià)。
【正文】 的自由度。通常購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己提供效用的大小，發(fā)覺(jué)產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征，從而確定自己的期望價(jià)格。所以定價(jià)前必須認(rèn)真分析消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷，這些方面的價(jià)值判斷在不同的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段有所不同。如深圳， 1998年以前，購(gòu)房者的價(jià)值主要集中在戶(hù)型，即室內(nèi)功能配置是否合理上。隨著人們對(duì)環(huán)境保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)， 1998 年以后 ，樓盤(pán)的小區(qū)環(huán)境及樓盤(pán)周邊的環(huán)境已成為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的新賣(mài)點(diǎn)。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 根據(jù)地產(chǎn)商在市場(chǎng)的地位，在制定價(jià)格策略，進(jìn)行價(jià)格定位之前，首先必須確定價(jià)格策劃的目標(biāo)。這是地產(chǎn)商選擇定價(jià)方法的依據(jù)。一般的，樓盤(pán)的價(jià)格策略目標(biāo)有以下幾點(diǎn)： 最大利潤(rùn)目標(biāo)。獲取最大利潤(rùn)是發(fā)展商的重要目標(biāo)，但追求最大利潤(rùn)并非追求最高價(jià)格，而是追求企業(yè)長(zhǎng)期目標(biāo)的最大總利潤(rùn)。 銷(xiāo)售目標(biāo)。這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷(xiāo)售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售額達(dá)到最大。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)。許多發(fā)展商對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格很敏感，但并不希望進(jìn)行價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)，都會(huì)有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。 品牌目標(biāo)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)化為品牌的競(jìng)爭(zhēng)，如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造鞏固發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo)。 、政策因素 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，政府的作用非常大，為了對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，政府通常會(huì)制定一些政策、法律和法規(guī)。 1998 年，因不少單位爭(zhēng)趕 “福利分房末班車(chē) ”，突擊購(gòu)買(mǎi)商品房，使部分需求提前釋放，給1999年的地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。如北京市 1999年上半年的商品房銷(xiāo) 售面積僅為 1998 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所 有 ) 年全年總量的 25%。 1999年國(guó)家為消化大量的空置房取消營(yíng)業(yè)稅的政策。 廣州市物價(jià)局最近的一次調(diào)研表明，各項(xiàng)稅費(fèi)占地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的比重超過(guò) 25%，稅費(fèi)過(guò)重已成為房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)重要原因。廣州市政府 1999年 9月 1 日宣布取消 43 項(xiàng)行政機(jī)關(guān)事業(yè)收取的 “保證金 ”，其中就有 7項(xiàng)涉及房地產(chǎn)與建筑業(yè)的保證金項(xiàng)目。同年 12月取消 28項(xiàng)收費(fèi)，其中與房地產(chǎn)與建筑業(yè)直接相關(guān)的便有 11項(xiàng)，年底將房屋契稅從 3%降至 %。
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