【正文】 考慮。 恰當(dāng)?shù)膶硬畋憩F(xiàn)為迅速突破，隨后全面開(kāi)花。 ? 在低樓層、中間樓層敏感度較大 。 ? 高樓層敏感度小 。 ? 這是一個(gè)基本狀況，但需要結(jié)合景觀、戶(hù)型來(lái)具體分析和調(diào)整。 ? 意義： ? 在于考察均價(jià)變化對(duì)銷(xiāo)售結(jié)果的影響程度 。 ? 溢價(jià)的可能性 ? 方法： ? 如果 15％ 以?xún)?nèi) ， 視為不敏感 ， 可接受 。 560058006000620064006600%%%%均價(jià) 5900 6200 6500套數(shù)比例 % % %1 2 3低檔盤(pán)、小戶(hù)型：客戶(hù)對(duì)單價(jià)敏感； 中檔樓盤(pán)（中戶(hù)型）：客戶(hù)對(duì)單價(jià)、總價(jià)都較為敏感； 高檔樓盤(pán)（大戶(hù)型）：客戶(hù)只對(duì)總價(jià)敏感； 敏感分析之敏感方向的選取 （ 卡客戶(hù)意向或銷(xiāo)售人員意見(jiàn) ） 75％ 分位的價(jià)格敏感點(diǎn) 。 幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)值 ? 極差： 15~20% ? 層差： 10% ? 折扣率： % ? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高 2030% ?我們的主流客戶(hù)（是目標(biāo)客戶(hù)而不是淺層客戶(hù)）是否能普遍接受這個(gè)價(jià)位？ ?我們的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售策略是想從哪一部分（棟數(shù)、樓層或戶(hù)型）突破？?jī)r(jià)目表能否充分體現(xiàn)我們的策略？ ?價(jià)目表實(shí)施過(guò)程中是否能支撐價(jià)格的“爬坡”，并由此實(shí)現(xiàn)最終的銷(xiāo)售率？ 市場(chǎng)修正 。 將項(xiàng)目中的低 、 中 、 高層單位 ， 代表戶(hù)型單位分別與某幾個(gè)參照樓盤(pán)的同質(zhì)單位進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的比較 ， 反復(fù)試算調(diào)整 ， 以獲取全面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； （ 客戶(hù)會(huì)這樣去比 ） 價(jià)格表審核 ? 查丈報(bào)告 ?分戶(hù)、分棟、總面積； ?戶(hù)型分布（樓層） ?分戶(hù)型、分層統(tǒng)計(jì) ?交叉核對(duì) ?電子復(fù)核 +手工計(jì)算 ? 價(jià)格表調(diào)整 ? 總價(jià)調(diào)整 ?調(diào)整折扣率； ?調(diào)整價(jià)格表（實(shí)表 面價(jià)） ?分棟調(diào)整 ?調(diào)整基準(zhǔn)價(jià) ?分戶(hù)型調(diào)整 ?調(diào)整平面差 對(duì)開(kāi)盤(pán)階段 （ 一個(gè)月為宜 ） 的銷(xiāo)售單位作出趨勢(shì)性的預(yù)估 ， 以盡量掌控整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)程 。 ? 是對(duì)銷(xiāo)售策略的回顧和驗(yàn)證； ? 是對(duì)銷(xiāo)售方向的指導(dǎo)和確認(rèn)； ? 是對(duì)價(jià)格表的反思和梳理； ? 一個(gè)好的價(jià)格表，應(yīng)從銷(xiāo)控表上看到銷(xiāo)售的均好性； ? 充分了解市場(chǎng)是做好價(jià)格表的前提條件； ? 做價(jià)格表前，項(xiàng)目組成員必須“爬樓”，如無(wú)現(xiàn)樓，必須“爬”周邊物業(yè)； ? 開(kāi)盤(pán)后，必須立即調(diào)整價(jià)格表； 1. 小心！價(jià)格表上的數(shù)字就是錢(qián)，一個(gè)小數(shù)點(diǎn)都不能差。 2. 如果你用過(guò)于復(fù)雜的方式制訂價(jià)格表，一定是方式錯(cuò)了！ ? 美國(guó)出現(xiàn)了一個(gè)非常有趣的新定價(jià)模式，據(jù)美國(guó)當(dāng)?shù)孛襟w《 》報(bào)道，這是一位哈佛剛畢業(yè)的華裔年輕創(chuàng)業(yè)家 想出來(lái)的創(chuàng)業(yè)點(diǎn)子，她決定挑戰(zhàn)健身事業(yè)，創(chuàng)立了一個(gè)新的健身中心的獲利模式，并稱(chēng)之為“”，中文翻譯成“健身合約”。 ? 什么是 ?如果你想健身，可以免費(fèi)加入。免費(fèi)加入后，就可以免費(fèi)使用健身設(shè)施，但是前提條件是必須按照合約上規(guī)定的時(shí)間來(lái)堅(jiān)持健身。如果有一次你沒(méi)有來(lái)，就會(huì)處以罰款。 ? 也就是說(shuō)，在健身房運(yùn)動(dòng)的那些人，他們并沒(méi)有付錢(qián)，反而是沒(méi)有來(lái)的那些人，是他們來(lái)支付健身費(fèi)用、支持這間健身房，讓這間健身房繼續(xù)存活下去 ! ? 這樣的定價(jià)模式有道理嗎 ?有 ! ? 首先，打的是“幫助大家約束自己”的旗幟。因?yàn)橥ǔ４蠹叶贾粫?huì)口頭上說(shuō)要每周健身三次，但很少有人堅(jiān)持下來(lái)。因此，說(shuō)服大家 ——來(lái)吧，免費(fèi)的健身房 !如果你沒(méi)按時(shí)來(lái)，才需要付錢(qián) ! ? 這種定價(jià)模式其實(shí)是利用了消費(fèi)者的心理。因?yàn)檫@位創(chuàng)業(yè)家從哈佛經(jīng)濟(jì)學(xué)教授那邊學(xué)到，人們對(duì)于哪種事情更加有動(dòng)力 ?雖然未來(lái)的夢(mèng)想 (變瘦、變更健康 )是健身的動(dòng)力，但人們對(duì)“眼前立刻的好處”會(huì)更加敏感。所以，一時(shí)的免費(fèi)更能吸引消費(fèi)者。而且，不至于被人說(shuō)是在利用用戶(hù)的一時(shí)沖動(dòng)，有一些客戶(hù)真的因?yàn)槎_(kāi)始堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)，享受免費(fèi)的待遇 ! ? 另外，與客戶(hù)簽約的時(shí)候，不會(huì)收取任何費(fèi)用，但是應(yīng)該會(huì)先留下客戶(hù)的信用卡號(hào)碼。雖然客戶(hù)一開(kāi)始要謝謝創(chuàng)業(yè)家?guī)退麄兏跺X(qián)，讓他們可以免費(fèi)加入這個(gè)健身房，但是只要有一個(gè)星期沒(méi)有好好照著原定的運(yùn)動(dòng)日期堅(jiān)持運(yùn)動(dòng)，馬上就懲罰 25美元。如果中途停止，那么要馬上收 75美元。 ? 創(chuàng)業(yè)家是要自己開(kāi)健身房嗎 ?不 ! ? 原來(lái)，她只需要去和一些健身房談判，以特別優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)大量購(gòu)買(mǎi)十個(gè)、二十個(gè)、甚至上百個(gè)健身房會(huì)員卡，然后通過(guò)的方式向客戶(hù)收取“罰款”，從中賺取差價(jià)。健身房自然很樂(lè)意，因?yàn)槟芩查g增加好幾倍生意，而且全部的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁到了 a c t那里。所以，目前張怡芳已經(jīng)很輕松地和兩間知名健身中心有了合作，這兩間分別是“ ”和“ ”。 ? 會(huì)賠錢(qián)嗎 ? ? 可能會(huì)，但她更有可能賺到超級(jí)豐厚的利潤(rùn)。 ? 一開(kāi)始就打亂了市場(chǎng)的價(jià)格。因?yàn)橐婚_(kāi)始是免費(fèi) (或者是非?？鋸埖亩鄣拇笳蹆r(jià) )的，所以用戶(hù)們幾乎是想都不必想，就直接簽約了。問(wèn)題是之后會(huì)開(kāi)始扣錢(qián)，大家關(guān)心的是，他們可以扣多少錢(qián)可以扣的最大額度，會(huì)比一般健身房高，還是低呢 ?答案是高。 ? 如果原本一個(gè)月健身只要 30美元，可以大膽地讓沒(méi)遵守或提前結(jié)束的客戶(hù)付 75美元，而這些客戶(hù)都會(huì)心甘情愿地付款。因?yàn)樗麄兌继凶孕?，相信自己一定不?huì)被罰款，一定能繼續(xù)享受這個(gè)美好的免費(fèi)健身 !而且，客戶(hù)也能理解，應(yīng)該賣(mài)高一點(diǎn)，因?yàn)椋@就好像保險(xiǎn)公司一樣，為了負(fù)擔(dān)其他人的理賠，每個(gè)人理所當(dāng)然應(yīng)該多付一點(diǎn)。類(lèi)似的獲利模式，可能可以瞬間做出一間類(lèi)似保險(xiǎn)公司的規(guī)模，回籠一大堆資金，多到必須趕快拿出去投資不動(dòng)產(chǎn)或其他 ! ? 于是我們看到，一人一月罰一次的錢(qián)基本上就能抵消掉向健身房購(gòu)買(mǎi)一個(gè)健身名額的成本了。何況拿到的價(jià)格會(huì)更優(yōu)惠，還不用維護(hù)健身設(shè)備、沒(méi)有房租等壓力，利潤(rùn)絕對(duì)比開(kāi)健身房更豐厚。而失約的人總是比想象的更多，積少成多的罰金源源不絕地進(jìn)入賬戶(hù)。 ? 當(dāng)然，目前還是有缺點(diǎn)。它的定價(jià)的變化性還不夠，未來(lái)應(yīng)該有各式各樣的變化模式，讓人們可以更依照自己現(xiàn)在的狀況，設(shè)計(jì)出最適合自身的健身課程。這樣一來(lái)，有更多人會(huì)想加入這個(gè)瘋狂的免費(fèi)健身服務(wù)。 ? 就是這樣以免費(fèi)為“誘因”，利用客戶(hù)一定會(huì)自己出狀況、從而放棄自身的福利獲利。客戶(hù)被罰絕對(duì)無(wú)話(huà)可說(shuō) ——誰(shuí)叫你太相信自己的決心呢？ ? 只要人性永遠(yuǎn)都是這樣，那么，永遠(yuǎn)都是賺錢(qián)的。 謝 謝 :34:5822:3422::34 22:3422:34::34:58 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 34分 58秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 25, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 22:34:5822:34:5822:342/25/2023 10:34:58 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :34:5822:34Feb2325Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 22:34:5822:34:5822:34Saturday, February 25, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :34:5822:34:58February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 34分 58秒 22:34: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 10時(shí) 34分 :34February 25, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 34分 58秒 22:34:5825 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 下午 10時(shí) 34分 58秒 下午 10時(shí) 34分 22:34: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 25, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 22:34:5822:34:5822:342/25/2023 10:34:58 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :34:5822:34Feb2325Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 22:34:5822:34:5822:34Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :34:5822:34:58February 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 34分 58秒 22:34: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 下午 10時(shí) 34分 :34February 25, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 34分 58秒 22:34:5825 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 10時(shí) 34分 58秒 下午 10時(shí) 34分 22:34: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 22:34:5822:34:5822:342/25/2023 10:34:58 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :34:5822:34Feb2325Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 22:34:5822:34:5822:34Saturday, February 25, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :34:5822:34:58February 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 34分 58秒 22:34: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 下午 10時(shí) 34分 :34February 25, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 34分 58秒 22:34:5825 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 10時(shí) 34分 58秒 下午 10時(shí) 34分 22:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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