【導(dǎo)讀】錯層仍然是今年流行的房型,其普遍程度更甚于去年。在可承受的范圍內(nèi)，追求面積合理性。據(jù)統(tǒng)計，上海全市二房的平均面積已經(jīng)由。面積從138平方米降至130平方米，集中供應(yīng)面積在110-130平方米。時下購房主力正從高收入群體向中收入群體轉(zhuǎn)變，購房者在平均單位購房面積沒。有下降，而是呈逐漸上升趨勢。開樓盤的三房戶型比已經(jīng)與二房戶型比接近。據(jù)統(tǒng)計，二房所占比例時下已從48%. 下降至42%，而三房卻已從39%上升至45%?，F(xiàn)在新開的樓盤中，小高層基本上是板式，高層中板式。傳統(tǒng)點式建筑因自身遮擋。許多新開樓盤設(shè)計儲藏室、洗衣房，主臥室設(shè)。這些房間面積小，功能獨立，為消費者帶來諸多便利，使房間更加整。新開樓盤的臥室的開間基本上在4米左右，有的甚至達到了5. 新開樓盤流行雙景住宅，即指“公園借景”和“小區(qū)內(nèi)景”的融合。但新千年新開樓盤中，已經(jīng)由親近自然的。計小高層需求仍將升高，達到與多層需求持平。另一方面也表明高層的預(yù)售總體上升勢頭。目前以銷售殆盡。

　　

【正文】 地區(qū)域內(nèi)屬大規(guī)模樓盤，當(dāng)?shù)乜驮磳幽芊袢セ绱舜蟊P。 該兩個風(fēng)險點同時也是機會點，如能找對目標(biāo)消費群，塑造樓盤高檔形象，營銷上確立差異化，則能快速去化。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 36 營銷戰(zhàn)略 以市場挑戰(zhàn)者的身份，正面進攻進入市場，展開差異化營銷。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 37 營銷推廣營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品補位： 以實力人士為主力消費市場，結(jié)合主力群特點及區(qū)域樓盤房型狀況，在房型上補缺。 產(chǎn)品錯位、傳播錯位： 在產(chǎn)品內(nèi)環(huán)境特色、傳播推廣等上進行錯位營銷，與周邊樓盤產(chǎn)生差異特色； 產(chǎn)品搶位、消費群搶占： 搶占樓盤地位；通過特色吸納部分區(qū)域外客源。 整體上： 通過房型、規(guī)劃、總價市場的區(qū)隔，本案獨特賣點，創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)的唯一性，產(chǎn)生排他性，占據(jù)市場優(yōu)勢。 本案賣點： 品牌優(yōu)勢 + 口碑優(yōu)勢 ＋ 特色內(nèi)環(huán)境 + 特色會所 ＋ 優(yōu)秀特色房型 中心地理位置（便捷交通、生活中心） 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 38 賣點： 一、 大家風(fēng)范優(yōu)質(zhì)住宅 一樣地段，規(guī)劃更加完善；一樣規(guī)模，配合更加周全；一樣綠化，環(huán)境更加人性；一樣面積，房型更加適用；寬松居家尺度，國際時尚房型，全新住宅，盡顯國際潮流生活。 二、 買環(huán)境 內(nèi)有超過 50%綠化率，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有四個大型中央綠地廣場。 空氣指數(shù)：優(yōu)級 鮮氧指數(shù)： 10萬 m2園林生態(tài)社區(qū) 綠化指數(shù)： 50%以上綠化率 園林指數(shù)：四大生態(tài)中心園林組團 景觀指數(shù)：春夏秋冬景觀各項休閑小品 三、 買會所 8800平方米會所，休閑生活一應(yīng)俱全。生活就是享受。 小區(qū)除設(shè)有社區(qū)托兒所、幼兒園、診所生活設(shè)施，更配有家庭膳食中心、洗衣中心、音像資料交流中心、花草、寵物托管中心等人性化服務(wù)設(shè)施，讓業(yè)主享有無微不至的生活關(guān)懷。 四、 買成熟配套 生活配套近在咫尺，生活需求就在家門口。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 39 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 40 營銷推廣營銷傳播 階段性傳播，浪潮式推廣 在傳播上采用階段式傳播，即結(jié)合工程進度、時點等密集型廣告?zhèn)鞑ヅc稀疏型傳播相間，搶占銷售時機，進行突破性的運作，達到最有效利用廣告資源。 在一股強勢宣傳后，猶如浪潮，利用浪的慣性繼續(xù)推動銷售，如此一 浪一浪，達成不斷的小高潮和持續(xù)的去化，有利于大盤銷售。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 41 戰(zhàn)役推廣公關(guān)活動 系列一： 《現(xiàn)代昌里更昌盛》記者招待會 發(fā)表整個新社區(qū)設(shè)想、進程 體現(xiàn)使命感是發(fā)展商，但高于發(fā)展商 帶出本項目花園，簡要介紹 系列二： “十大名家做休閑顧問”活動 主 題： “十大名人做生活顧問” 目 的： 巧妙利用新聞公關(guān)，發(fā)揮發(fā)展商的背景優(yōu)勢和時點特征，創(chuàng)造本案在未開盤時的推廣，引出本案為浦東明珠個案的明確概念。 形 式： 由專家、高級人士、記者三家從不同的角度談?wù)撘粋€樓盤，記者作為主持，就一個熱點問題進行新聞 性的深入報道。 參加人員： 參 與 者： 專家、記者、文化人、發(fā)展商 主要媒體： 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 42 系列三： 活動主題：“住在昌里，享受上海！” 活動時間： 第一個月 活動形式： 發(fā)展商、專家、消費者之間的對話、討論 參 加 者： 政府（規(guī)劃局、房管局）官員、房地產(chǎn)業(yè)專家、發(fā)展商老總、消費者代表（政府行政人員、企業(yè)、大小老板、大眾代表）共 20 人。 活動內(nèi)容： 圍繞“ 上海人，怎么住 ”，就上海的今天、明天和房地產(chǎn)業(yè)、居住生活等內(nèi)容，由上述參加者分成十組進行對話、交流和討論，提出對本案建設(shè)的希望和建議。 活動配合： 在主要媒體進行新聞、軟 性文章的宣傳 禮 品： 為領(lǐng)導(dǎo)、專家送大禮盒，為其他參與者送紀(jì)念品 系列四： 設(shè)立展示廳，展示樓盤 在市區(qū)，或是大商場內(nèi)、或是租用獨立展示廳，配合現(xiàn)場售樓處，進行預(yù)認(rèn)購，現(xiàn)場可以舉辦現(xiàn)場 SHOW，有獎問答等形式活躍氣氛 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 43 系列五： 參加房展會，廣泛進行內(nèi)部認(rèn)購 參加房展會，展會現(xiàn)場順位排價預(yù)認(rèn)購，以期產(chǎn)生一定的轟動 利用公司內(nèi)部，或者系統(tǒng)內(nèi)部進行內(nèi)部認(rèn)購 一方面可以參加順位排價預(yù)認(rèn)購，一方面也可以以內(nèi)部價格買斷 系列六： 昌里杯 “三代人心目中的新昌里”征文活動 分老人、中青年、少年兒童三代，進行征 文 內(nèi)容限制：新舊上海對比、新上海隨想、上海未來展望 系列七 ： 《新昌里生活》電視討論 結(jié)合征文，邀請獲獎?wù)摺⒊鞘幸?guī)劃專家、社會學(xué)專家進行電視討論節(jié)目 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 44 系列八 ： “歡樂游園送大獎”公關(guān)活動 邀請市民，自由參觀社區(qū) 系列九 ： 電話 CALL 本案：針對散戶 目 的： 以新穎的形式吸引消費者的注意；為有購買意向的客戶提供方便 內(nèi) 容： （ 1）只要客戶撥通電話，售樓人員將根據(jù)您的要求，登記下您滿意的房源，并留下您的聯(lián)系方式，今后及時通知您樓盤的最新動態(tài)及您所需辦理的相關(guān)手續(xù)。 （ 2）只要客戶撥通電話， 定下您方便的時間，來售樓處領(lǐng)取優(yōu)惠卡，只要您于約定的時間內(nèi)領(lǐng)取了優(yōu)惠卡，您將保留對該房源的優(yōu)先挑選權(quán)及優(yōu)惠權(quán)。 （ 3）如果一個房源已經(jīng)有多個人預(yù)定，以排隊原則處理，最先預(yù)定的客戶放棄時，由下一位客戶排隊原則補上。原則上一人只能選擇一處房源。 （ 4）優(yōu)惠購買權(quán)保留至預(yù)認(rèn)購活動結(jié)束。 形 式： 選擇 23 處大型賣場做宣傳場地，專設(shè)電話和人員咨詢 每個賣場設(shè)一部電話，鎖定一個號碼直通本案售樓處 每個電話旁布置一塊展板，介紹活動內(nèi)容 人員咨詢只在周末每天一個賣場做流動宣傳 媒體宣傳： 通過報紙廣告補充宣傳“ CALL 本案活動”的內(nèi)容 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 45 系列十： 長期活動 活動形式： 直接針對本案目標(biāo)客源，通過一個組織的形式，長期的接觸，網(wǎng)羅目標(biāo)消費對象， 爭取好感 ，獲得購買。將短期活動與長期活動結(jié)合起來，成立一個 繽紛生活俱樂部 。作為一個載體，消化目標(biāo)客源。有了這樣一個組織，這樣一個溝通平臺后，后期的活動可根據(jù)實際情況、實際需要、實際結(jié)點展開 時點設(shè)計： 靈活機動。如會所完工：即正式開盤時，可組織活動，既介紹本案會所設(shè)施情況，以產(chǎn)品進一步吸引消費者，又通過屆時對其中已購業(yè)主的表彰，以氣氛渲染，爭取新的消費群 系列十一： 軟廣告運作 利 用報紙、電視等媒體進行以軟性宣傳為主廣告攻勢 軟硬廣告結(jié)合展開樓盤宣傳 配合預(yù)認(rèn)購，軟硬廣告開始宣傳。