【導(dǎo)讀】應(yīng)集團(tuán)的邀請(qǐng)，人大專家組對(duì)集團(tuán)進(jìn)行了為期十天的調(diào)查研究。本次調(diào)查的目的是為公司的。期準(zhǔn)備，對(duì)各課題的背景有客觀的把握，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理情況有正確的了解。與公司高層領(lǐng)導(dǎo)和中層管理者進(jìn)行單獨(dú)或集體訪談，訪談對(duì)象近20人次。面向公司全體員工進(jìn)行了組織運(yùn)行狀況問卷調(diào)查，并用EXCEL軟件對(duì)調(diào)查結(jié)。果進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。3．查閱公司有關(guān)文獻(xiàn)資料。程中的正?，F(xiàn)象，只要公司上下能夠正視困境，達(dá)成共識(shí)，同心協(xié)力，共同參與經(jīng)營(yíng)管理的變革，集團(tuán)定能更快、更新、更高的發(fā)展?；趯?duì)公司的粗淺認(rèn)識(shí)和了解，我們撰寫了這份咨詢?cè)\斷報(bào)告。非但沒有遭受重創(chuàng)，反而脫穎而出，成為在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)占有舉足輕重的房地產(chǎn)開發(fā)商。這表明公司在干部的選拔使用上有獨(dú)到之處。轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部機(jī)制和管理水平的競(jìng)爭(zhēng)，即企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)，可謂“亂市出英雄”。

　　

【正文】 的。 2. 現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)較多地強(qiáng)調(diào)了牽制機(jī)制，特別是高層管理者之間的牽制機(jī)制，而忽視了協(xié)調(diào)機(jī)制 總裁 人力資源委員會(huì) 工程 副總裁 助理 副總裁 副總裁 工程部 策劃中心 物業(yè)公司 控股公司 融資部 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)副總監(jiān) 審計(jì)部 招標(biāo)小組 辦公室 預(yù)結(jié)算部 銷售部 客戶服務(wù)部 設(shè)計(jì)開發(fā)部 助理 助理 物資部 法律部 上市辦 上市公司經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 ____________________________________________________________________________________________ 3 從現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)中可以看出，一些配合關(guān)系密切的職能部門，由不同的高層領(lǐng)導(dǎo)分管，如工程由一位副總分管，而與之關(guān)系密切、需經(jīng)?；ハ鄥f(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)和物資部門，卻由另外一位高層領(lǐng)導(dǎo)分管。營(yíng)銷 策劃與銷售和客戶服務(wù)部門的關(guān)系很密切，前者直接影響到后者的業(yè)績(jī)，但這三個(gè)部門卻由不同的高層領(lǐng)導(dǎo)分管。預(yù)決算是工程的控制部門，銷售和客戶服務(wù)屬于業(yè)務(wù)部門，這兩類部門的工作性質(zhì)完全不同，而他們都?xì)w同一個(gè)高層領(lǐng)導(dǎo)分管。這樣的分工雖然是歷史形成的，有它一定的道理，但不利于部門間的協(xié)調(diào)，增加了協(xié)調(diào)的工作量，不利于加快工程的進(jìn)度和強(qiáng)化高層領(lǐng)導(dǎo)的最終成果責(zé)任。 3. 組織結(jié)構(gòu)和高層領(lǐng)導(dǎo)分工的主線不清楚 從現(xiàn)行組織結(jié)構(gòu)中，看不清楚組織運(yùn)作的主線。集團(tuán)的主業(yè)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是一種項(xiàng)目流程型運(yùn)作方式，房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)符合其業(yè)務(wù) 的性質(zhì)，應(yīng)按核心業(yè)務(wù)流程主線建立組織體系，而某現(xiàn)行的組織結(jié)構(gòu)和分工體系沒有體現(xiàn)這一原則。分工不合理，部門職責(zé)就很難明確定義，這不僅給部門履行職責(zé)帶來了不確定性，也給建立公正的績(jī)效考核體系造成了困難。 看來，組織結(jié)構(gòu)上反映出的問題，根源還在于業(yè)務(wù)流程的主線不清晰，顯然，要設(shè)計(jì)合理的組織結(jié)構(gòu)，首先要理清集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)流程主線。 缺少對(duì)核心業(yè)務(wù)流程的規(guī)范描述，沒有明確地按核心業(yè)務(wù)流程建立運(yùn)作體系，業(yè)務(wù)流程主線不清楚，流程責(zé)任不落實(shí) 集團(tuán)成立已經(jīng) 10 年，房地產(chǎn)項(xiàng)目從某花園開始，到國(guó)展苑、高爾夫一期和二期，及至剛開始 動(dòng)工的高爾夫三期，已經(jīng)實(shí)施了 5 個(gè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)說，房地產(chǎn)開發(fā)和工程流程怎么運(yùn)作，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)是很清楚的。但是領(lǐng)導(dǎo)心里清楚不等于每一位部門主管和每一個(gè)員工都很清楚，更不等于不需要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范的描述。遺憾的是，在調(diào)查中我們未能見到見諸于文件的正式的業(yè)務(wù)流程描述。目前公司正在進(jìn)行的 ISO—9002 認(rèn)證項(xiàng)目，雖然按要素對(duì)部分子流程進(jìn)行了描述，但不夠系統(tǒng)，未能給出核心業(yè)務(wù)流程的全貌。 而房地產(chǎn)開發(fā)是一種典型的項(xiàng)目流程型管理方式，無論企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的建立、部門的設(shè)置、職責(zé)的確定，還是物資的按時(shí)進(jìn)場(chǎng)、客戶投訴的處理、欠款的回 收，無不圍繞項(xiàng)目核心流程展開，無不影響到項(xiàng)目流程的進(jìn)展。因此，準(zhǔn)確細(xì)致地描述核心業(yè)務(wù)流程、明確各部門在流程各個(gè)階段的責(zé)任，將這一切制定成作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作為計(jì)劃、控制和考核的依據(jù)，是非常必要的。 我們?cè)谡{(diào)查中，在各部門主管的配合下，描述了某的核心業(yè)務(wù)流程。 ____________________________________________________________________________________________ 4 見下圖 集團(tuán)核心業(yè)務(wù)流程體系（ 1— 5） 項(xiàng)目策劃及評(píng)估工作程序 : 流程圖 流程輸出結(jié)果 : 可行性研究 流程責(zé)任 :可行性分析的準(zhǔn)確性 立項(xiàng)及 報(bào)批工作程序 流程圖 流程輸出結(jié)果 :投資許可證 ,建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,建筑工程規(guī)劃許可證 ,施工許可證 ,預(yù)售許可證 流程責(zé)任 :報(bào)批進(jìn)度 設(shè)計(jì)工作程序 : 流程圖 流程輸出結(jié)果 :方案設(shè)計(jì) ,初步設(shè)計(jì) ,施工圖設(shè)計(jì) 流程責(zé)任 :設(shè)計(jì)圖的質(zhì)量 ,設(shè)計(jì)進(jìn)度 ,設(shè)計(jì)成本 施工程序 : 市場(chǎng)調(diào)研 ? 現(xiàn)行市場(chǎng)調(diào)研 ? 客戶需求調(diào)研 ? 市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 市場(chǎng)定位 評(píng)估前期準(zhǔn)備工作 尋找合作項(xiàng)目 可行性研究 前期評(píng)估報(bào)告 編 報(bào)下一年度固定資產(chǎn)投資及項(xiàng)目計(jì)劃 向 統(tǒng) 計(jì)局申報(bào)計(jì)劃 獲得計(jì)劃立項(xiàng)批文 劃紅線 申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 交地價(jià) ,獲土地使用權(quán) 設(shè)計(jì)方案報(bào)建 (消防報(bào)建、民防報(bào)建、建筑報(bào)建 ) 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 （消防報(bào)建、民防報(bào)建、建筑報(bào)建） 基礎(chǔ)工程提前開工報(bào)建 施工圖報(bào)建 （消防報(bào)建、民防報(bào)建、建筑報(bào)建） 報(bào)建設(shè)局，獲得開工許可證 開工后辦理預(yù)售許可證 制定設(shè)計(jì)任務(wù)書或招標(biāo)文件 初勘 設(shè)計(jì)單位的確定 設(shè)計(jì)合同的簽訂 設(shè)計(jì) 評(píng)審 驗(yàn)證 設(shè)計(jì)方案確認(rèn) 設(shè)計(jì)輸出 報(bào)建 獲投資許可證 ____________________________________________________________________________________________ 5 流程圖 流程輸出結(jié)果 :竣工驗(yàn)收 流程責(zé)任 :工程進(jìn)度 ,工程造價(jià) ,工程質(zhì)量 采購(gòu)程序 : 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 :材料入庫(kù) 流程責(zé)任 : 材料質(zhì)量 ,及時(shí)供材 工程驗(yàn)收 : 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 : 檔案移交 流程責(zé)任 : 驗(yàn)收進(jìn)度 3. 招標(biāo)和預(yù)決算管理程序： 招標(biāo)管理程序 : 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 :招標(biāo)合同 流程責(zé)任 :標(biāo)的成本 ,招標(biāo)進(jìn)度 ,標(biāo)的質(zhì)量 工程預(yù)算 : 流程圖 : 工程部完成工程竣工驗(yàn)收 向國(guó)土局提出申請(qǐng)并備齊資料 獲得規(guī)劃驗(yàn)收許可證 檔案移交 房地產(chǎn)權(quán)初始登記 設(shè)計(jì) 報(bào)建 開工 基礎(chǔ)施工 基礎(chǔ)驗(yàn)收 主體施工 主體驗(yàn)收 安裝工程 竣工驗(yàn)收 合同實(shí)施跟進(jìn) 材料驗(yàn)證 合格 否 提出異議 填寫退貨單 據(jù)收 填寫收貨單 入庫(kù) 設(shè)立招標(biāo)小組 制定招標(biāo)計(jì)劃 擬就招標(biāo)文件 確定標(biāo)底 發(fā)布招標(biāo)信息 發(fā)放標(biāo)書 投標(biāo) 開標(biāo) 考察談判 定標(biāo)簽合同 合同的執(zhí)行 拿到施工圖 編制預(yù)算 預(yù)算審核 ____________________________________________________________________________________________ 6 流程輸出結(jié)果 :工程預(yù)算書 流程責(zé)任 :預(yù)算質(zhì)量 工程造價(jià)審核： 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 :工程造價(jià) 流程責(zé)任 :成本控制 4. 銷售和客戶服務(wù)流程 : 營(yíng)銷策劃程序 : 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 :廣告方案 流程責(zé)任 :廣告費(fèi)用 ,促銷效果 : 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 : 售樓信息 流程責(zé)任 : 及時(shí)提供售樓信息資料 客戶服務(wù)過程 合同簽署 流程圖 接待客戶 核實(shí)認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容 核實(shí)是否已付清首期款或定金 填寫合同文本 客戶及經(jīng)辦人簽名 部門經(jīng)理審核 辦公室蓋章 整理歸檔 合同公證 設(shè)計(jì)推廣賣點(diǎn) 簽訂廣告合同 廣告公司出設(shè)計(jì)方案 方案修改 方案確定 策劃中心 尋找代理公司 招標(biāo)小組簽訂代理合同 銷售部為代理商提供資料 銷售部提供定價(jià)方案 上 級(jí) 主管評(píng)審價(jià)格 代理商與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書 將價(jià)格提供給代理商 代理商將認(rèn)購(gòu)書及定金收據(jù)反饋給銷售部 銷售部復(fù)核價(jià)格 將客戶資料移交給客戶服務(wù)部 施工單位報(bào)送預(yù)（結(jié)）算書 預(yù)（結(jié)）算工程師審核 領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核審查 確定工程預(yù)算價(jià) 確定工程結(jié)算價(jià) 撥付工程款 工程結(jié)算依據(jù) 簽字、印章 ____________________________________________________________________________________________ 7 流程輸出結(jié)果 :銷售合同 流程責(zé)任 :服務(wù)質(zhì)量 ,手續(xù)進(jìn)度 辦證 流程圖 : 流程輸出結(jié)果 : 房產(chǎn)證 流程責(zé)任 :辦證速度 催款 流程圖 : 超期五至十天 二個(gè)月 四個(gè)月 流程輸出結(jié)果 :客戶回款 流程責(zé)任 :回款數(shù)量 ,回款速度 客戶投訴處理程序 : 流程圖 : 是 流程輸出結(jié)果 :投訴處理結(jié)果紀(jì)錄 流程責(zé)任 :投訴處理的速度 5. 項(xiàng)目成本核算與融資管理流程 接到投訴 記錄 是否可以當(dāng)面處理答復(fù) 處理并紀(jì)錄 通告上級(jí) 提交上級(jí)處理 業(yè)主交辦證資料 送交政府部門 發(fā)放房產(chǎn)證 與財(cái)務(wù)部核實(shí) 是否按期供款 提前五天發(fā)繳款通知書 發(fā)催款函并電話通知 由法律部發(fā)律師函 法律部依法辦理訴訟 供款不足 50% 辦理入伙 辦理藍(lán)印戶口 ____________________________________________________________________________________________ 8 項(xiàng)目成本核算 流程圖 流程輸出結(jié)果 : 按項(xiàng)目歸集成本 流程責(zé)任 : 核算的精確性和及時(shí)性 按揭工作程序 : 流程圖 流程輸出結(jié)果 :按揭款 流程責(zé)任 : 按揭數(shù)量和速度 由上述業(yè)務(wù)流程體系圖可以得出以下認(rèn)識(shí)。 1. 集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)流程有五條主線 ? 項(xiàng)目工程流程 ? 銷售和回款 流程 ? 融資和財(cái)務(wù)核算流程 ? 招標(biāo)和預(yù)決算流程 ? 人事和行政管理流程