【導讀】售、調整銷售的作用，進而保證銷售計劃和銷售目標的順利實現(xiàn).等七大管理要素的功能和協(xié)調配合。實際組織中運作中應得到相應的統(tǒng)一。該劃分是希望通進合理的垂直性管理結構，達成完善部門建設的目的。廣告公司）職能分功合作上，需與發(fā)展商具體商榷后再定。人員的崗位工作。管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。管理、激勵本組銷售人員完成銷售任務。行客戶接洽、談判、簽約及各項目銷售及售后服務。進行現(xiàn)場管理，并及時反饋客戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場要事。相關銷售手續(xù)的辦理及售后服務。推廣計劃、費用核定。測，并提供現(xiàn)場戰(zhàn)術執(zhí)行意見，下月工作按計劃嚴格實施。根據階段性需求向提交人力資源需求及年度綜合計劃。制定銷售部全體員工一年基本素質、業(yè)務能力培訓計劃，斷充實高素質復合型人才提高部門整體銷售能力。選，合理安排培養(yǎng)方向及具體培養(yǎng)手段。

　　

【正文】 應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 第三章 廣告與合同 第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、 合法、科學、準確。 第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容： （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本狀況； 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 38頁 共 頁 （三）商品房的銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化 等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 第十七條 商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。 第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。 商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定 對其享有權利，承擔責任。 按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 第十九條 按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸， 并約定誤差范圍。房屋交付時， 套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企 業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在 3％以內（含 3％）的，據實結算房價款； 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 39頁 共 頁 （二）面積誤差比絕對值超出 3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起 30 日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差 比在 3％以內（含 3％）部分的房價款由買受人補足；超出 3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出 3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 面積誤差比 ＝ [(產權登記面積－合同約定面積 )/ 合同約定面積 ] 100％ 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。 第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有 建筑面積， 并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。 第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。 符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。 第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法 》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。 第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。 經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的， 房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起 10 日內，書面通知買受人。 買受人有權在通知到達之日起 15 日內做出是否退房的書面企業(yè) ()大量管理資料下載 第 40頁 共 頁 答復。買受人在通知到達之日起 15 日內未作書面答 復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 第四章 銷售代理 第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。 房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 41頁 共 頁 附件三： 建設部《住宅建筑設計規(guī)范》摘錄 第 2． 5． 2 條套內使用面積的計算應符合下列規(guī) 定： 一、 套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積總和； 二、 躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積； 三、 不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積； 四、 內墻面裝修厚度計入使用面積。 北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定 一、 準備工作： （一） 根據施測單位提供的竣工圖紙或施工圖紙按約比例繪制作業(yè)草圖，草圖繪制在統(tǒng)一的草圖紙上。 （二） 準備作業(yè)工具，外業(yè)測量必須使用檢驗合格的測量工具。 二、 實地測量：按照《建筑面積計算規(guī)則》（ 1982）經基設字 58 號進行實地測量，測量數 據要滿足面積計算的要求，草圖的繪制和草圖內容按照《北京市房地產登記測繪細則》中的要求執(zhí)行。 三、 繪制房地平面圖：一律按《北京市地籍測繪規(guī)則》中的圖式要求進行繪制，如標注層數與實際層數不符，要在括號內標注出實際層數。 四、 面積計算：面積計算按照《建筑面積計算規(guī)則》（ 1982）經基設字 58號和《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》的要求進行計算。 五、 精度要求：房屋建筑面積測算誤差 MP，不得超過計算結果。其中， （一） 測量數據米為單位，保留兩位小數。 （二） 面積計算以平方米為單位。 （三） 計算過程保留三位數。公用建筑面積分攤 系數至少保留四位小數。 （四） 最終計算成果均保留兩位小數。 六、 填寫登記表： （一） 填寫“北京市房地登記表”：依照《北京市房地產登記測繪細則》中的要求進行填寫。 （二） 填寫“北京市房屋登記表”：依據《北京市房地產登記測繪細則》，企業(yè) ()大量管理資料下載 第 42頁 共 頁 分攤公用建筑面積填在備注欄中。如標注層數與實際層數不符，要在部位及房號欄中顯示，實際層數要加注括號。登記表所填數字均保留兩位小數。 （三） 填寫“北京市城鎮(zhèn)土地使用權登記表” 依照《北京市房地產登記測繪細則》中的填寫要求進行填寫，如標注層數與實際層數不符，要在備注欄中注明，注釋方法與“北京市房屋登記表”中相同。 新的登記表使用之前，按以上要求填寫現(xiàn)行有關表格。 七、 本規(guī)定由北京市房地產勘察測繪所負責解釋。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 43頁 共 頁 附件四： 銀行按揭貸款流程 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 44頁 共 頁 附件五： 建筑面積計算規(guī)則 （ 1995 年 1月 1 日） 一、計算建筑面積的范圍 （一） 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。 （二） 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計 算；當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中住外邊線的水平寬度計算。 （三） 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻水平面積計算。 （四） 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。 （五） 用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過 2． 2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 （六） 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超過 2． 2 米的， 按圍護外圍水平面積計算建筑面積。 （七） 穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。 （八） 圖書館的書庫按書架計算建筑面積。 （九） 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 （十） 舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。 （十一） 建筑物內的技術層，層高超過 2． 2米的，應計算建筑面積。 （十二） 有柱雨篷按住外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱的雨篷按其頂蓋 1的水平投影面積的一半計算建筑面積。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 45頁 共 頁 （十三） 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍 水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十四） 突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 （十五） 突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。 （十六） 封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （十七） 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （十八） 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積 。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 （十九） 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 （二十） 跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。 二、不計算建筑面積的范圍 （一） 突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 （二） 檢修、消防等用的室外爬梯。 （三） 層高在 2． 2 米以內的技術層。 （四） 構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。 （五） 建筑物 以內的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 （六） 有圍護結構的屋頂水箱。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。 （七） 單層建筑物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 （八） 層高小于 2． 2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。