【導(dǎo)讀】商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議------------------------------p. 2020年上半年深圳市共銷(xiāo)售商品房，同比增長(zhǎng)%。占的比重越來(lái)越重。2020年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為，同比減少%。特區(qū)內(nèi)主要分布在。2020年1季度末商服施工面積為，同比增長(zhǎng)了%。造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。東門(mén)的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售嚴(yán)重不暢已。田區(qū)出讓面積僅為，占總量的8%。但上半年辦公樓批準(zhǔn)報(bào)建面積。型及建筑風(fēng)格等）和營(yíng)造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。善于迎合和把握目標(biāo)?？蛻舻男枨?、展示賣(mài)點(diǎn)的個(gè)盤(pán)跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開(kāi)工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一。樓的情景，僅15天就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷(xiāo)售佳績(jī)。民廣場(chǎng)、青少年文化宮等。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。田片區(qū)供應(yīng)量巨大。

　　

【正文】 ◆ 架空層及會(huì)所 ——架空層環(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會(huì)所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。（見(jiàn)附圖三） 架空層設(shè)計(jì)為泛會(huì)所，難點(diǎn)的處理在于剪力墻和柱面，用裝飾畫(huà)布置也是一種可以借鑒的方式。 看樓通道： ◆ 觀光電梯 ——裝修完畢，并且作為看樓電梯（ 20 0 20前） ◆ 消防樓梯 ——指從架空層到 6層兩個(gè)塔樓的樓梯。（完成時(shí)間 20 20前）按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修地面，墻面用色彩或裝飾畫(huà)等表現(xiàn) SOHO的生活方式或都市生活帶來(lái)的便捷度 。 ◆ 樣板房 ——門(mén)前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。入戶門(mén)的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡(jiǎn)單說(shuō)明。建議尺寸 300X300。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 15 頁(yè) 共 19 頁(yè) ◆ 6樓電梯前室 ——按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢（ 20 20前） ◆ 內(nèi)街 ——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類(lèi)來(lái)展開(kāi)?？梢哉故拘氯祟?lèi)的品牌、生活方式、人物形象等。其平面按照正式經(jīng)營(yíng)的內(nèi)街布局，可以設(shè)立一些小品及綠化、經(jīng)營(yíng)貨架休閑坐凳等。 2）形象包裝 ◆ 商場(chǎng)樓書(shū) ——商場(chǎng)部分兩冊(cè)，一冊(cè)主要圍繞投資回報(bào)展開(kāi)，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景分析與展望、新人類(lèi)主題商場(chǎng)的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司的總體運(yùn)作、商場(chǎng)的 平面布局圖及案例分析等。以理性分析為主。另一冊(cè)主要以介紹新人類(lèi)的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類(lèi)的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂(lè)場(chǎng)所的地址等，使之成為新人類(lèi)朋友生活指南。 ◆ 塔樓部分手冊(cè) ——以客戶通訊的形式展開(kāi)，介紹項(xiàng) 目的資料及周邊（如：振中路的工程進(jìn)度等）的變化。 ——商場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)期 1）現(xiàn)場(chǎng)包裝 ◆ 形象墻 ——主要圍繞新人類(lèi)主題展開(kāi)。 2）形象包裝 ◆ 新人類(lèi)品牌介紹之二 根據(jù)項(xiàng)目的特征及銷(xiāo)售的不同階段，選擇不同的銷(xiāo)售渠道。 （內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期） 為了節(jié) 約成本，本階段的銷(xiāo)售渠道相對(duì)單一，主要以現(xiàn)場(chǎng)包裝為主。 1）地盤(pán)包裝 ——包括樓體條幅、形象墻、售樓處、地盤(pán) POP等。 2）公交站牌廣告 ——華強(qiáng)北路，深南大道上海賓館段。 3）天虹商場(chǎng)東西側(cè)的廣告位。 （公開(kāi)發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷(xiāo)期） 本階段是樹(shù)立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的關(guān)鍵階段。 1）現(xiàn)場(chǎng) ——條幅、 POP、圍板及形象墻等 2）深圳媒體 ——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào) 3）香港媒體 ——香港東方報(bào)、香港看樓團(tuán)、香港展銷(xiāo)會(huì) 4）車(chē)體廣告 ——3路、 11 101等 5）網(wǎng)站 ——搜房、銀時(shí)通等證券類(lèi)、其它綜合類(lèi)知名 網(wǎng)站 6）有限電視臺(tái)的證券背板及電視片插播 7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦 8）春交會(huì) 9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車(chē)、廣告牌 10）世聯(lián)香港公司推廣 11）華強(qiáng)北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個(gè)階段（商場(chǎng)強(qiáng)銷(xiāo)期） 1）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng) ——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、 POP掛旗、增設(shè) 24層單位 A A B B5戶型各一套。 2）車(chē)體廣告 —— 11 216路等，力爭(zhēng)覆蓋盡可能完整的區(qū)域。 3）深圳媒體 ——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)等 4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播 5）戶外廣告牌 ——羅湖口岸、上海賓館 附近、華強(qiáng)北路等 6）世聯(lián)香港公司推廣 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 7）網(wǎng)站 8）專(zhuān)刊設(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等） 由于項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)，但地盤(pán)距華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)、離天虹商場(chǎng)的距離較近，因此，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)考慮 4條： 1） 華強(qiáng)北路與深南大道交界處至地盤(pán) 2） 上海賓館至地盤(pán) 3） 振華路與華富路的交界處設(shè) POP掛旗至中航路 4） 華強(qiáng)北路與振華路交界處設(shè) POP掛旗至中航路 住宅部分由于本項(xiàng)目的推廣主題 “事業(yè)、生活、從容屬地 ”是針對(duì)街區(qū)價(jià)值及戶型定位展開(kāi)的，住宅部分的推廣重點(diǎn) 應(yīng)放在平面廣告及銷(xiāo)售資料方面。 商場(chǎng)部分的推廣由于客戶群相對(duì)集中，投資客更相信現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，因此商場(chǎng)部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示地塊的發(fā)展前景。 根據(jù)項(xiàng)目的特征，建議選用 “循序漸進(jìn)策略 ”與 “強(qiáng)勢(shì)推廣策略 ”組合。旨通過(guò) “循序漸進(jìn)策略 ”媒體炒作、各種活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，使更多的人了解新人類(lèi)具有巨大的消費(fèi)力，從而為項(xiàng)目的商場(chǎng)部分的銷(xiāo)售作好鋪墊。 在開(kāi)盤(pán)期，建議采用 “強(qiáng)勢(shì)推廣策略 ”，讓項(xiàng)目迅速享名深圳，爭(zhēng)取盡快消化。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和獨(dú)有性，在市場(chǎng)接受后，相對(duì)在廣告上不需要大的投入量。后期的推廣建議主要采取活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主。 廣告的階段安排及預(yù)算 ① 第一階段：概念炒作期（推廣期） 時(shí)間： 2020年 1月 26日 ——2020年 2月 25日 主題： 新人類(lèi)的特征及品牌介紹。 廣告媒體的選擇及安排： 以深圳商報(bào)、南方都市報(bào)為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站 一般每 2周南方都市報(bào)、商報(bào)各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為 1/3版、套紅； 活動(dòng)安排： 11月 24日 —27日，住交會(huì) 本階段的費(fèi)用預(yù)算表 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬(wàn)元） 次數(shù) 小計(jì)（萬(wàn)元） 商報(bào) 2 南方都市報(bào) 4 住交會(huì) 15 公交 站牌 28 深南大道或口岸附近廣告牌 30 網(wǎng)站 10 合計(jì) 注：以上表中所示價(jià)格，商報(bào)按照 90折優(yōu)惠。 ② 第二階段：公開(kāi)發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷(xiāo)期） 時(shí)間： 2020年 3月 1日 ——2020年 6月 1日 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) 主題：以樓盤(pán)售賣(mài)（形象廣告）為主，兼顧新人類(lèi)概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分； 媒體選擇： （周均 1次） （周均 1次） （ 2周 1次） （共 4次） （共 60天每天 30秒） 、綜合類(lèi)等網(wǎng)站作廣告。 （共 5次） （ 6次） 活動(dòng)安排： ，新人類(lèi)禮品贈(zèng)送（ 800—1000份）； （四次）； （ 2次）； （ 4個(gè)展位）。 費(fèi)用預(yù)算 深圳報(bào)紙廣告預(yù)算表（一） 費(fèi)用 項(xiàng)目 均價(jià)（萬(wàn)元） 版面大小 次數(shù) 小計(jì) 特報(bào) 全版、半版彩色 12 商報(bào) 1/2版彩色 12 證券時(shí)報(bào) 6 南方都市報(bào) 6 投資導(dǎo)報(bào) 5 網(wǎng)站 合計(jì) 香港報(bào)紙廣告及看樓團(tuán)預(yù)算表（二） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬(wàn)港幣） 說(shuō)明 次數(shù) 小計(jì)（萬(wàn)港幣） 東方報(bào) 8 內(nèi)頁(yè)半版彩色 4 32 看樓團(tuán) 2 每次 2個(gè)車(chē) 4 合計(jì) 40 電視廣告及座談會(huì)等活動(dòng)預(yù)算表（三） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬(wàn)元） 說(shuō)明 次數(shù) 小計(jì)（萬(wàn)元 ） 電視廣告 不含制作費(fèi) 60 36 展銷(xiāo)會(huì) 4個(gè)展位 1 新人類(lèi)禮品 30 1000 業(yè)主交流會(huì) 2 2 免費(fèi)自助網(wǎng)吧 免費(fèi)自助酒吧 合計(jì) 67． 2 第二階段費(fèi)用總計(jì)約為人民幣 ，港幣 40萬(wàn)元。 ③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。 日期： 2020年 6月 1日 —9月 30日 主題：新人類(lèi)主題商場(chǎng) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) 廣告安排及媒體選擇：視上二個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。 費(fèi)用預(yù)算：常規(guī)來(lái)看， 本階段的廣告量不大。所占比重輕，就本項(xiàng)目而言，約 80萬(wàn)元即可。 根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場(chǎng)包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計(jì)計(jì)算。 1）地盤(pán)包裝 地盤(pán)包裝表（一） 費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（元） 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 圍墻及圍板 280元 /平方米 200平方米 導(dǎo)示牌 2500元 /個(gè) 4個(gè) 掛旗 250元 /組 150面 條幅 18 2500平方米 行道樹(shù)修剪 800元 /棵 19棵 人行道整改 120元 /平方米 600平方米 門(mén)前廣場(chǎng)（含綠化、小品等） 250 450平方米 內(nèi)街 400元 /米 160 合計(jì) 銷(xiāo)售中心是地盤(pán)包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。 地盤(pán)包裝表（二） 項(xiàng)目 單價(jià) . 數(shù)量 小計(jì)（萬(wàn)元） 裝修 2020元 /m2 400m2 80 商場(chǎng)部分的橫剖面模型 1 總體模型 6 1 展板 1200元 /塊 15 背景板 400元 /m2 18 其它 合計(jì) 備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入。 2）樣板房、看樓通道及會(huì)所展示空間 根據(jù)常規(guī)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，樣板房可以銷(xiāo)售，其裝修費(fèi)用可作為房款附加。因此，本項(xiàng)不計(jì)入包裝的成本。 展示會(huì)所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計(jì)入銷(xiāo)售包裝成本。 本樓盤(pán)的看樓通道需要專(zhuān)門(mén)處理的面積不大，本費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售中心不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用一項(xiàng)，不再單列。 3）宣傳品細(xì)目及預(yù)算 本項(xiàng)目除樓書(shū)外，還需 “新人類(lèi)專(zhuān)刊 ”，準(zhǔn)備相關(guān)的資料 VCD，制作 30秒的電視廣告。 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì) （萬(wàn)元） 塔樓樓書(shū) 20元 /本 6000本 商場(chǎng)樓書(shū) 13元 /本 2020本 新人類(lèi)專(zhuān)刊及月刊 10元 /本 9000本 單張（含住宅及商場(chǎng)部分） 1． 7元 /份 10000 廣告拍攝、制作（ VCD用） 30 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) VCD 6元 /片 3000片 18 紙袋 3元 /個(gè) 6000個(gè) 合計(jì) 以上預(yù)算及項(xiàng)目?jī)H是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。 注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。