【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。地產(chǎn)資料近千個(gè)。是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)的社會(huì)群體和社會(huì)組織所構(gòu)成的社會(huì)實(shí)體。人類社會(huì)活動(dòng)高度聚集的地域空間。真正意義上的社區(qū)不同于一般的居住小。酒店、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)形式。社區(qū)建設(shè)除以整體規(guī)劃造成優(yōu)美的物理環(huán)境外，重點(diǎn)在于營(yíng)造一種理想的。片區(qū)入手，使片區(qū)規(guī)劃和項(xiàng)目本身規(guī)劃相融合；在打造項(xiàng)目本身社區(qū)的同時(shí)，推動(dòng)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。在國(guó)內(nèi)大規(guī)模住宅項(xiàng)目的開發(fā)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)參與城市規(guī)劃的一個(gè)特點(diǎn)，位于城市亞中心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套基本完善，但項(xiàng)目缺乏可持續(xù)發(fā)展。的居住海濱閑情文化為主。大型住宅項(xiàng)目郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)，但所在區(qū)域生活配套資源匱乏，較難形成開。期開發(fā)朝良性趨勢(shì)前進(jìn)的強(qiáng)勁動(dòng)力。只有在深度挖掘項(xiàng)目的唯一核心競(jìng)爭(zhēng)力，細(xì)分市場(chǎng)，抓住主流客戶群，建立高品質(zhì)品牌形象的前提下，才能進(jìn)行多自由度的產(chǎn)品線延伸。利用區(qū)域大市場(chǎng)的已形成產(chǎn)業(yè)鏈,帶動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。

　　

【正文】 ’ = (81/75) 6300=6804 PC’ =( (81/70) 5500=6364 PD’ = (81/65) 6000=7477 PE’ = (81/68) 5100=6075 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi’ WA= 25% WB=20% WC=15% WD=25% WE=15% PX=Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD+PE’ WE =6732*25%+6804*20%+6364*15%+7477*25%+6075*15% =1708++++ = 本項(xiàng)目毛坯房折后按揭目前市場(chǎng)相對(duì)參考均價(jià)為： 元 /M2 本項(xiàng)目建議均價(jià)： ７３８１元 /M2（ 上?。?.５％） 支撐點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 在項(xiàng)目 年的時(shí)間跨度里的政治、經(jīng)濟(jì)的利好影響（如：西部通道、海上世界、南山舊城改造等） ? 通貨膨脹等因素影響。 ? 項(xiàng)目本身到位的產(chǎn)品包裝、合適的氣氛營(yíng)造，升值潛力的不斷挖掘；將對(duì)銷售均價(jià)的持續(xù)走強(qiáng)起到有力的支撐作用。 ? 強(qiáng)大的內(nèi)、外銷優(yōu)勢(shì)資源。 注：此價(jià)格為本項(xiàng)目的綜合均價(jià)；并且在現(xiàn)有市場(chǎng)基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目目前的特征通過(guò)市場(chǎng)比較法得出，在評(píng)價(jià)中沒有將各項(xiàng)目的銷售速度情況及供求關(guān)系考慮在內(nèi)，之后由于市場(chǎng)及項(xiàng)目所在片區(qū)的逐步變化 ，項(xiàng)目本身所具有的素質(zhì)資源也將隨之變化，因此影響項(xiàng)目定價(jià)的因素是一個(gè)不定值。受環(huán)境影響，在一定時(shí)期內(nèi)，本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)率也將有所變化。 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目?jī)?nèi)銷市場(chǎng)定位（住宅） 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、景觀、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、檔次、價(jià)格等特征對(duì)若干個(gè)具有可參考性的在售或已售罄樓盤進(jìn)行目標(biāo)客戶特征調(diào)查及分析，并綜合考慮項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與客戶需求的關(guān)系及充分預(yù)測(cè)未來(lái) 2 年內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以便準(zhǔn)確鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶。 參考樓盤： 目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域劃分及分析 傳統(tǒng)蛇口地產(chǎn)市場(chǎng)目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域構(gòu)成： 區(qū)域 比例 蛇口片區(qū) 50%70% 南山片區(qū)（除蛇口） 30%50% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 福田、羅湖片區(qū) 10%20% 寶安片區(qū) 0%5% 項(xiàng)目目標(biāo)客戶來(lái)源區(qū)域定位： 區(qū)域 比例 蛇口片區(qū) 10%20% 南山片區(qū)（除蛇口） 20%30% 福田、羅湖片區(qū) 40%50% 其他（關(guān)外及深圳以外） 10%20% 目標(biāo)客戶特征分析 職業(yè) ：以外企中方中、高層管理人員及中、小型私營(yíng)企業(yè)主為主要構(gòu)成群體，其次是個(gè)體營(yíng)經(jīng)者、南山本地村民、技術(shù)人員，再者是公務(wù)員、國(guó)企高層管理人員 年齡 ：年齡一般集中在 3545 歲之間，除本地村民年齡偏大集中在 4055 歲之間外，技術(shù)人員年齡則偏小集中在 3040 歲之間。 置業(yè)次數(shù) ：絕大部分為二次置業(yè)者或多次置業(yè)者，一次置業(yè)者占極小數(shù)。 收入 ：主要構(gòu)成客戶中，一部分客戶收入相對(duì)穩(wěn)定，家庭月收入在 15 萬(wàn)之間；而一部分客戶收入也相對(duì)穩(wěn)定，只是家庭月收入在 1 萬(wàn)元左右，但有相當(dāng)一部分的隱性收入；另外一部分客戶則收入不穩(wěn)定，一般年薪在 35 萬(wàn)以上。 目標(biāo)客戶心態(tài)分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群具有一些明顯的共性，這些共性將構(gòu)成其置業(yè)心態(tài)的重要組成部分。下面對(duì)這些共性進(jìn)行深入分析： 由于生活節(jié)奏緊張、工作壓力大，家對(duì)他們來(lái)說(shuō)是一個(gè)絕對(duì)放松的空間，因此 十分注重住宅的舒適性 。如：特別強(qiáng)調(diào)衛(wèi)生間的景觀 、尺度、功能等；特別注重餐廳的采光、尺度、結(jié)構(gòu)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 工作占用他們大量的時(shí)間，相應(yīng)減小了與家人共度的時(shí)光，因而這部分客戶更加 注重家庭生活 ，因此一定是與父母、小孩同住，對(duì)父母房、小孩房的結(jié)構(gòu)重視程度也相對(duì)較高。 他們 強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)，對(duì)住宅的功能構(gòu)成要求完善 ，各類相對(duì)奢華的空間對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是必不可少的，如書房、偏廳（生活廳）、花園、露臺(tái)、客戶等。 物業(yè)所在 片區(qū)環(huán)境是他們置業(yè)的首要考慮因素 ，綜合因素如下：生活配套、教育配套、規(guī)劃前景、人文環(huán)境。 我們客戶是一個(gè)成功的、個(gè)性的、富有的群體，所購(gòu)買物業(yè)是他們的身份象征，同時(shí)這個(gè)群體同樣是沉穩(wěn)的、內(nèi)斂的、有涵養(yǎng)的，因此他們對(duì)物業(yè)的內(nèi)涵即 軟件配套則更是挑剔 。 重視小孩教育 。 喜交友、重社交，社區(qū)論談、專業(yè)交流、嘉年華會(huì)等活動(dòng)對(duì)他們來(lái)說(shuō)是 物業(yè)很大的附加值 。 愛戶外運(yùn)動(dòng)，小區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施特別是 高尚運(yùn)動(dòng)設(shè)施對(duì)其置業(yè)吸引力大。 新事物接受能力強(qiáng)，強(qiáng)調(diào)發(fā)展商的創(chuàng)新意識(shí)， 注重物業(yè)的軟、硬件方面的創(chuàng)新 。 獨(dú)一無(wú)二的自然景觀能充分體現(xiàn)其成功人士的身份地位。 項(xiàng)目 外銷定位 (住宅 ) 項(xiàng)目外銷比例定位 項(xiàng)目總體外銷比例為 30%40% 本節(jié)所提外銷比例專指香港外銷。蛇口、華僑城是深圳外籍人士、國(guó)內(nèi)海外僑胞居住最集中的兩大片區(qū)，其中以蛇口龜山別墅區(qū)、蛇口鯨山別墅區(qū)、蛇口新時(shí)代廣場(chǎng)附近、華僑城美加廣場(chǎng)附近尤為突出，根據(jù)對(duì)該幾大社區(qū)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，外籍人士及海外僑胞一般僅租用物業(yè)，購(gòu)買的可能性較小。 ?深圳外銷前景看好，外銷以每年 10%的比例逐年上漲。 2020 年一手住宅外銷面積與 2020 年之比較 種 類 2020 2020 年 2020 與 2020 之比較 成交宗數(shù)（套） 10300 9750 +% 成交面積 (M2) 618000 468090 32% 總成交額 48 億 4100 萬(wàn)元 43 億 8750 萬(wàn)元 +% ?從歷年深圳市外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外銷置業(yè)區(qū)域發(fā)生變化，不再局限在于口岸物業(yè)，這也與外銷置業(yè)目的中度假型及長(zhǎng)期居住型比例上漲密切相關(guān)。 02468101214自住 投資 度假 工作 贈(zèng)送親友 其它自住投資度假工作贈(zèng)送親友其它 ?港人對(duì)羅湖、福田片區(qū)的接受程度較高，港人對(duì)南山片的接受程度目前雖較低但呈逐年上漲趨勢(shì)，目前南山所占外銷份額上升至近 10%。 2020 年推出的招商蛇口花園城外銷比例高達(dá) 35%，可見港人對(duì)蛇口大環(huán)境的接受程度是很高的，如果物業(yè)在品牌形象、外銷推廣、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面均能滿足香港客戶需求時(shí)外銷市場(chǎng)具有較強(qiáng)的開拓潛力。 ?西部通道的開通為項(xiàng)目帶來(lái)新的外銷機(jī)遇。目前深圳羅湖及皇崗口岸物業(yè)外銷比例基本保持在 35%—— 60%。西部通道開通后將成為深圳通行量最大的最完善的公路口岸，如能較好的解決客車通車問(wèn)題，深圳西部的外銷潛力無(wú)限。 ?根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯現(xiàn)， 40%以上的香港人對(duì) CEPA 對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的影響持樂(lè)觀態(tài)度， CEPA 將在短期內(nèi)重建香港人的信 心，有效的促使經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。同時(shí) CEPA部分條款放寬了港人內(nèi)地投資的政府，有利于港人來(lái)深置業(yè)。專家估計(jì)在往后2 年內(nèi)深圳物業(yè)的外銷比例將有一個(gè)較明顯的上漲。 ?海上世界的重新復(fù)出，為片區(qū)開拓外銷市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ?XXX 為西部通道深圳第一站，具有地理位置的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 ?海景物業(yè)對(duì)港人置業(yè)吸引力極大。 ?度假概念對(duì)港人置業(yè)吸引力極大。 ?蛇口大力發(fā)展物流及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將吸引較多的港人北上置業(yè)。 ?受香港西鐵連結(jié)皇崗出口處的深圳地鐵的影響，口岸物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?西部跨海大橋以貨運(yùn)為主，交通受限。 ?隨著西部通道 的動(dòng)工及開通，西部填海區(qū)大量的土地儲(chǔ)備估計(jì)將在未來(lái) 2年先后開發(fā)，項(xiàng)目推出時(shí)面對(duì)的西部口岸物業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ?香港新界樓價(jià)大幅下降，對(duì)深圳外銷樓盤帶來(lái)較大沖擊。 ?深圳歷來(lái)是香港客戶內(nèi)地置業(yè)的首選區(qū)域，但近年來(lái)受廣州、珠三角、上海、北京等地的競(jìng)爭(zhēng)日益明顯。 香港客戶置業(yè)目的分析 香港客戶北上置業(yè)的目的分為以下幾種： 口岸物業(yè) 中心區(qū)物業(yè) 景觀物業(yè) 關(guān)外大社區(qū) 投資 ? %%%%%%0%10%20%30%40%50%北京 上海 深圳廣州（含番禺）東莞 其他 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 度假 ? ? 過(guò)渡自住 ? 長(zhǎng)期自住 ? ? ? 養(yǎng)老 ? ? 因此根據(jù)項(xiàng)目特征，港 人購(gòu)買本項(xiàng)目的目的可包括投資、度假、長(zhǎng)期自住、養(yǎng)老。 由于項(xiàng)目各期的推出時(shí)機(jī)不同、功能構(gòu)成不同及包裝推廣思路不同，各期港人置業(yè)目的也不相同。如一期外銷主要以炒作升值潛力巨大的“黃金”口岸物業(yè)為主，因此港人置業(yè)的目的將以投資為主；二期待西部通道開通之后將以景觀為主要賣點(diǎn)，港人置業(yè)目的將由投資逐步轉(zhuǎn)為度假；以后各期隨著交通問(wèn)題的解決、物流經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，投資概念及自住概念將升為主要目的。（依據(jù)及推論詳見營(yíng)銷推廣部分） 香港客戶群特征分析 根據(jù) 2020 年深圳外銷總體需求調(diào)查數(shù)據(jù)，香港在深有置業(yè)意向的 客戶基本特征如下： 年齡： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 學(xué)歷 職業(yè) %%%%%0%5%10%15%20%