同致行20xx年惠州市燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告(28頁)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-03 16:12本頁面
【導(dǎo)讀】燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道。-------城市化一般過程。目前大亞灣城市發(fā)展階。段正處于高度城市中心化。區(qū)的區(qū)域位置，物業(yè)的組。合業(yè)態(tài)應(yīng)該符合城市發(fā)展。城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律。城市群城市化大都市郊區(qū)化。段發(fā)展模式深圳現(xiàn)階段發(fā)展模式。向是集投資型商務(wù)公寓、商業(yè)、住宅于一體的城市。街區(qū)商業(yè)（步行街）。解決居民商業(yè)配套。要求及其它方面需求。滿足人們商務(wù)辦公。居住型和投資型物。業(yè)并存，并以投資物。為主，沒有形成大賣。場帶來的核心商圈。由原始的商隹樓向。在售及已售項目客戶群體對比表：。康匯國際公寓2成6成2成。海岸國際公寓6成3成1成。-------“怪狀”之成因分析。產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好。大亞灣房地產(chǎn)均價：3500-4000元/. 價格洼地導(dǎo)致資金流向大亞灣。消費者愿意購買消費者有能力購買。發(fā)展期考慮發(fā)展期考慮
【正文】 ?B：基于對未來銷售價格上漲的預(yù)期。 分 項 內(nèi) 容 打 分 滿分 Q位置 區(qū)域所處城市級別 1— 5 4 15 繁華程度 1— 3 2 社會認(rèn)可度 1— 5 4 熱點地段 0— 2 1 Q環(huán)境 自然景觀 0— 10 4 25 城市景觀 1— 5 2 小區(qū)氛圍 1— 5 3 人文因素 1— 5 3 Q建筑 風(fēng)格創(chuàng)新 1— 5 3 20 建筑密度 1— 5 3 人性尺度 1— 5 3 環(huán)境協(xié)調(diào) 1— 5 2 Q配套 生活基本配套 1— 3 3 10 教育 1— 3 2 醫(yī)療 1— 2 2 娛樂休閑 1— 2 2 Q使用 安全性 1— 3 2 20 便利性 1— 7 6 舒適度 1— 7 4 使用成本 1— 3 2 Q品牌 部品品質(zhì) 0— 2 2 10 售后保障 0— 2 2 物業(yè)服務(wù) 1— 3 2 市場形象 1— 3 2 總計 65 100 品質(zhì)因素打分 q（ quality） 100分為滿分我們認(rèn)為，本項目可得 65分。 燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5：項目入市價格初步判斷 本項目的銷售價格判斷 ?A：基于大亞灣目前房地產(chǎn)市場的銷售價格 ?B：基于對未來銷售價格上漲的預(yù)期。 交通因素打分 T（ traffic） 100分為滿分我們認(rèn)為，本項目可得 71分。 分 項 內(nèi) 容 打 分 滿分 t距離 距中心區(qū)距離 1— 15 13 30 距其他各區(qū)距離 1— 5 4 距片區(qū)中心距離 1— 5 5 距主要交通樞紐距離 1— 5 4 t時間 到主要干道時間 5— 10 8 30 到最近公交樞紐時間 5— 10 9 到市區(qū)最近繁華商圈時間 5— 10 9 t交通組織 軌道交通 1— 15 1 30 公交線路 1— 10 9 小區(qū)接駁交通 1— 5 2 t停車 地面停車 1— 4 1 10 地下停車 1— 6 6 總計 71 100 燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5：項目入市價格初步判斷 本項目的銷售價格判斷 C（競爭力） = ∑qn ∑tn/p 在品質(zhì)、交通、價格三個最主要因素之間，會根據(jù)條件的不同對置業(yè)者的 決定產(chǎn)生動態(tài)的影響，而最終的結(jié)果就是產(chǎn)品綜合條件所產(chǎn)生的競爭力： 選擇購買最低理想值的計算（市場合理競爭力） C = 60 60/38004300（ 2020同類物業(yè)均價） = p =∑qn ∑tn /C = 4871 5512 判斷 ： 本項目在 2020年初，預(yù)計銷售均價可達(dá) 5000元 /平方米 燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目開發(fā)建議報告思路 1：城市化進(jìn)程下房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)策略 2：項目開發(fā)啟動物業(yè)形態(tài)建議 4：項目入市時機建議 3：項目開發(fā)啟動物業(yè)面積及規(guī)模建議 5：項目入市價格初步判斷 6：項目推廣費用估算 燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6：項目推廣費用估算 費用估算 估算 ： 本項目啟動期的推廣費用為 175200萬元 根據(jù)本項目的入市時期的房地產(chǎn)市場 ， 本項目入市時的銷售價格可達(dá) 5000元 /平方米 。 按一期推售量為 ， 本項目一期的銷售收入為 。 根據(jù)大亞灣房地產(chǎn)項目的推廣費用占項目銷售收入的 %測算 （ 本項目按 1%估算 ） ， 5000元 /㎡ ㎡ 1%= 175200萬元 燦邦大亞灣項目開發(fā)建議報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 THE EN
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