同致行-長沙雙瑞月湖地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告73ppt-資料下載頁
2025-01-27 01:04本頁面
【正文】 低 別墅： 20套 TOWNHOUSE： 294套 洋房： 292套 小高層： 1643套 2249套 較高，屬于較為常規(guī)的 做法 TOWNHOUSE、洋房同為高 端主流產(chǎn)品，洋房有一定的競爭壓力 預(yù)計(jì) 5年 一般 別墅： 20套 TOWNHOUSE： 210套 洋房： 486套 小高層： 1643套 2359套 特色突出，大量洋房單位能夠革新市場新的高端印象 洋房為高端主流產(chǎn)品，有一定的競爭壓力 預(yù)計(jì) 5— 6年 較高 別墅： 20套 TOWNHOUSE： 168套 洋房： 583套 小高層： 1643套 2414套 一般，物業(yè)檔次有所影 響 洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較 大，有一定的競爭壓力 TOWNHOUSE體量小競爭 壓力不大 預(yù)計(jì) 5— 6年 較高 別墅： 20套 TOWNHOUSE： 126套 洋房： 681套 小高層： 1643套 2469套 一般，不能稱的上真正 意義上的豪宅 洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較 大，有不小的競爭壓力 TOWNHOUSE體量小競爭 壓力小 預(yù)計(jì) 5— 6年 高 別墅： 20套 TOWNHOUSE： 84套 洋房： 778套 小高層： 1643套 2525套 較低，洋房將成為市場 的消化難點(diǎn) 洋房為高端主流產(chǎn)品，體量十 分大，有很大的競爭壓力 TOWNHOUSE體量十分小無 競爭壓力 預(yù)計(jì) 6年 高 表 2方案為市場最優(yōu)方案 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品物業(yè)類型及面積配比定位 建筑類型 土地面積 比例 建筑面積 建面比例 套數(shù) 容積率 獨(dú)立別墅 40000 13% 12023 3% 30 聯(lián)排別墅 120230 39% 72023 20% 228 洋房 55000 18% 55000 15% 306 1 小高層 92023 30% 230000 62% 1643 合計(jì) 307000 100% 369000 100% 2266 專業(yè) +服務(wù) 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品定位依據(jù) 高端客戶訪談結(jié)論：“以大戶型為主，面積在 150300平方米之間”。 業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)論“聯(lián)排別墅的面積在 180300平方米。” 中高端客戶最可能選擇的戶型比率圖%%% %%%二房三房一廳三房二廳四房二廳四房三廳五房及以上3*2 140 ㎡ 多層、小高層、高層—— —— 多層、小高層2*1 8896 ㎡ 小高層戶型未定 —— 高層，小高層3*2 120 ㎡ 小高層3*2 、 4*2 114160 ㎡ 小高層3*2 、 4*2 120160 高層2*2 、 3*2 、 4*2 120150 ㎡ 小高層，多層為主綠城桂花城奧林匹克花園上海城天健芙蓉盛珠江花園景秀江山新外灘夢澤園樓盤 物業(yè)類型 主力面積公寓 84m 160m聯(lián)排別墅 240m獨(dú)棟別墅 300400 m水云間 聯(lián)排別墅 250400 ㎡獨(dú)棟 280500 m聯(lián)排 240m公寓 160 ㎡金鷹圣爵菲斯山水英侖莊園根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表： 戶型 面積 定位 小高層 120160㎡ 多層洋房 160200 ㎡ 聯(lián)排別墅 180350㎡ 獨(dú)棟別墅 350800㎡ 專業(yè) +服務(wù) 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品定位依據(jù) 高端客戶訪談結(jié)論：“聯(lián)排別墅價(jià)格控制在4500元每平方米左右” 。 本項(xiàng)目座談會之結(jié)論一：“別墅價(jià)格定在每套 200萬元以上，但不要超過800萬元。 結(jié)論二：“ 5000元每平方米的高檔住宅房價(jià)可以接受。” 根據(jù)市場銷售或市場關(guān)注情況，目前長沙市場高端市場可參照別墅及非別墅高尚物業(yè)案例列表： 建筑形態(tài) 價(jià)格3400花園洋房與小高層 3300多層、小高層、高層 3980多層、小高層 3000樓盤名稱世嘉國際華城星城世家綠城桂花城奧林匹克花園小高層樓盤 物業(yè)類型 價(jià)格公寓 3000聯(lián)排別墅 5000獨(dú)棟別墅 9000水云間 聯(lián)排別墅 4600獨(dú)棟 4000~5000聯(lián)排 3600公寓 2500金鷹圣爵菲斯山水英侖莊園價(jià)格 定位 小高層 30004000元 / ㎡ 多層洋房 35004500元 / ㎡ 聯(lián)排別墅 50006000元 / ㎡ 獨(dú)棟別墅 800010000元 /㎡ 建筑形態(tài) 戶型面積區(qū)間 分項(xiàng)配比 總體建面配比 小高層 小三房 120 ㎡ +5 10% 60%70% 三房 130㎡ +10 60% 四房 150 ㎡ +10 30% 100% 多層洋房 150 ㎡ +10 40% 10%20% 180 ㎡ +10 60% 100% 聯(lián)排別墅 200 ㎡ +10 20% 15%25% 250 ㎡ +10 60% 280+10 20% 100% 獨(dú)棟別墅 300 ㎡ 350 ㎡ 30% 2%4% 380 ㎡ 420 ㎡ 60% 800 ㎡ 10% 100% 啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位總結(jié) 開發(fā)期 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 小高層 合計(jì) 第一期 6000 24000 25000 0 55000 第二期 6000 48000 30000 30000 114000 第三期 0 0 0 202300 202300 總建筑面積 12023 72023 55000 230000 369000 ?市場應(yīng)對一：第一年開發(fā)１ 5套獨(dú)立別墅、 96套聯(lián)排別墅， 139套洋房，其中聯(lián)排別墅為測試市場反應(yīng)。 ?市場應(yīng)對二：第二年如果聯(lián)排別墅價(jià)格能達(dá)到５５００元／平方米，則繼續(xù)開發(fā)，同時(shí)洋房的價(jià)格預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)，也繼續(xù)開發(fā)，否則加大聯(lián)排開發(fā)量；如果聯(lián)排價(jià)格不能達(dá)到５５００元／平方米，則加大洋房開發(fā)量；同時(shí)獨(dú)立別墅開發(fā)量不變，并以部分小高層測驗(yàn)市場接受度。 ?市場應(yīng)對三：第三年根據(jù)前兩年的市場反應(yīng)確定小高層開發(fā)量，或相對增加聯(lián)排／洋房開發(fā)量。 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)開發(fā)策略 （單位：平方米） 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)方案 項(xiàng)目以一期地塊啟動(dòng)開發(fā)，并根據(jù)與月湖的景觀關(guān)系，自南向北由低到高布局湖岸獨(dú)立別墅、湖北聯(lián)排別墅、臨路望湖多層洋房及小高層高檔住宅四類產(chǎn)品。 獨(dú)立別墅 ：臨湖布置，最大限度利用月湖景觀資源，突出親水關(guān)系。 聯(lián)排別墅 ：在獨(dú)立別墅的北側(cè)，局部臨湖，采用雙拼等形式豐富產(chǎn)品類型。 多層洋房 ：臨工程兵大道和火星大道布置，形成自然的高差。 小高層 ：臨工程兵大道和火星大道布置，有可對周邊景觀資源充分利用，并對區(qū)外噪音形成有效屏障。 THANKS！ THE EＮＤ！
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