【正文】 1215萬(wàn) 1520萬(wàn) 20萬(wàn)以上 總計(jì) % ?家庭年收入在 15萬(wàn)以上的客戶對(duì)配套要求相對(duì)較弱 ?年收入在 12萬(wàn) 15萬(wàn)的客戶對(duì)各方面的要求都較高 ?所收入在 815萬(wàn)的客戶對(duì)發(fā)展商的品牌最看重 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 客戶群體 置業(yè)目的 因素影響程度 環(huán)境 公交 配套 安全 價(jià)格 生活成本 升值潛力 支付實(shí)力 深圳客戶 度假 ★★★★★ ★ ★★★ ★★★★★ ★ ★★ ★★★ ★ 自住 ★★★★★ ★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 投資 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★ ★★★★★ ★ 園區(qū)內(nèi)人群 自住 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ 投資 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★ ★★★★ ★★★★ 周邊鎮(zhèn)區(qū)本地福裕村民 年輕家庭 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★★ 居住升級(jí) ★★★★★ ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★ 長(zhǎng)線投資 ★★★★★ ★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★ ★★★★ ★ 東莞城區(qū)客戶 自住 ★★★★★ ★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★ ★★★ ★★★★★ 投資 ★★★★★ ★★★ ★ ★ ★ ★★★★ ★★★★ ★ ★★★★ ★★★★★ 港臺(tái)客戶 度假 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 投資 ★★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 非莞籍人群 自住 ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ 投資 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ 客戶對(duì)重要因素敏感度分析 具有較強(qiáng)支付能力，對(duì)配套、生活成本敏感度較低的客戶是本項(xiàng)目的核心客戶 項(xiàng)目定位思路 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 客戶需求 市場(chǎng)空白 地塊屬性 項(xiàng)目定位 財(cái)務(wù)分析 客戶定位 屬性定位 形象定位 產(chǎn)品定位 案名推介 物業(yè)發(fā)展建議 價(jià)格定位 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 地塊分析 ?由兩輻地塊組成 ， 中間有條 待建市政路 ， 一塊面積為42584㎡ ， 一塊面積為 25933㎡ ， 合計(jì) 68517㎡ ?地塊呈形 鯨形 ， 地塊上大部分被綠地覆蓋 ， 有少量長(zhǎng)齡荔枝樹生長(zhǎng)其間 ?沿沁園路呈東西走向 ， 東西向長(zhǎng) ， 南北向短 ， 有利于樓體南北向規(guī)劃布局 。 沿沁園路東西長(zhǎng) 470480米 ， 地塊南北向深長(zhǎng)短不一 ， 最長(zhǎng)處約 150米 ， 最短處 73米 。 ?地塊有 小幅高差 ， 高差約 34米 ， 有利于高處借景 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 總用地面積： 68517㎡ 建筑容積率： ≤ 總建筑面積： ㎡ 建筑密度： ≤28% 建筑層數(shù)： ≤10層 建筑高度： ≤30m 綠地率： ≥35% 建筑物退縮用地紅線：多層建筑退縮 ≥5 m 按上述指標(biāo)要求： 滿足最大建筑密度的基底面積為： 68517㎡ *28%=㎡ 滿足最高層數(shù) \最多棟數(shù)的基底面積為： ㎡ /10=㎡ 基底面積可調(diào)整區(qū)間為： ㎡ ㎡ 如果按最大建筑密度算，小區(qū)內(nèi)平均層數(shù)為： ㎡ /㎡ = 項(xiàng)目應(yīng)為十層以下的小高層為主，不具備開發(fā)豪宅的要素和條件 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 地塊西南角 地塊西面 地塊西南角 地塊北面 地塊東南面 2 3 4 5 6 6 中心公園 留創(chuàng)園 5 4 華夏集 團(tuán) 3 行政中心 2 地塊西面 廣發(fā)行 3 1 凱悅酒店 項(xiàng)目四至 ?地塊四至清淅 ， 周邊以行政辦公 、 酒店 、金融用房為主 ，行政金融 、 文化中心已初具規(guī)模 。 ?片區(qū)綠化率高，建筑密度小，建筑高度低，視覺阻擋少，景觀資源豐富，視野開闊。 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) S8： 發(fā)展商屬于上市公司，有十多年的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，對(duì)東莞客群能建立起一定的品牌信任度。 S1： 東莞人對(duì)松山湖的環(huán)境認(rèn)知度高 S2： 項(xiàng)目地塊東西走向，東西長(zhǎng)，南北短，且內(nèi)外景觀資源豐富，均好性強(qiáng)，在規(guī)劃布局時(shí)，對(duì)朝向影響小 S3： 項(xiàng)目臨近星級(jí)酒店 —— 凱悅酒店、松山湖管理委會(huì)、松山湖自然景點(diǎn)，政府官員、高級(jí)商務(wù)人士、旅游人士等高端消費(fèi)客戶集中，便于項(xiàng)目推廣 S4： 園區(qū)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中，高收入人群集中，有利于本項(xiàng)目的消化 S5： 緊臨沁園路，通達(dá)性強(qiáng)，且臨路長(zhǎng)，展示面寬 S6： 項(xiàng)目位于松山湖的城市中心區(qū)，規(guī)劃輕軌站點(diǎn)近，具有強(qiáng)大的投資潛力 S7： 周邊建筑特點(diǎn)突出，形象較好，有利于本項(xiàng)目形象的建立 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 劣勢(shì) W1： 項(xiàng)目地塊縱深短（最長(zhǎng)處 170米），規(guī)劃設(shè)計(jì)有難度，內(nèi)部造景受限制 W2： 地塊西北邊與華夏集團(tuán)室外停車場(chǎng)相鄰 ,視覺有一定影響 W3： 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)限制了項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不利于項(xiàng)目高處借景，也不利于建設(shè)層次相對(duì)較高的情景洋房 W4： 周邊生活配套少，對(duì)于生活配套要求較高的洋房客戶影響較大 W5： 項(xiàng)目周邊街鋪空置較多，對(duì)商業(yè)投資者的投資信心影響較大 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 機(jī)會(huì) O1： 松山湖園區(qū)開始轉(zhuǎn)向招商與服務(wù)配套完善階段，未來(lái)將會(huì)有大量高新企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院進(jìn)駐，人才將在此聚集，住宅需求量增大，消費(fèi)鐵定升溫 O2： 政府重視松山湖的建設(shè)（ 2023年計(jì)劃投入 100億用于松山湖建設(shè)），政府的重視會(huì)提高松山湖受關(guān)注的程度 O3： 松山湖目前開工商品房項(xiàng)目較少，發(fā)展尚有較大空間 O4： 工業(yè)園區(qū)內(nèi)可租賃房屋量少價(jià)高，需求空間大，客戶對(duì)投資性產(chǎn)品需求強(qiáng)烈 O5： 萬(wàn)科、光大項(xiàng)目以高端產(chǎn)品和高端形象入市，既是對(duì)松山湖房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)的鋪墊，也是對(duì)片區(qū)住宅形象的拉升，有利于拔高本項(xiàng)目形象 O6： 萬(wàn)科、光大提前熱身，進(jìn)行片區(qū)炒作，有利于本項(xiàng)目的推廣 O7： 松山湖缺少高端餐飲休閑娛樂(lè)匱乏，但需求強(qiáng)勁 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 威脅 T1： 松山湖目前人氣不足，晚上相對(duì)白天更甚之 T2： 宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)有一定的抑制，客戶存在觀望情緒，對(duì)銷售周邊有一定影響 T3： 松山湖屬于房地產(chǎn)開發(fā)的起步階段，目前生活配套（公交系統(tǒng)、超市等缺乏）差，對(duì)居住型客戶心理影響較大 T4： 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞首次亮相，與本地品牌 —— 光大、全國(guó)品牌 ——萬(wàn)科同臺(tái)競(jìng)技，壓力不小 T5： 地塊小，地價(jià)高，與周邊鎮(zhèn)區(qū)比價(jià)差大，吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶有一定難度，利潤(rùn)空間有限。 T6： 沿沁園路較長(zhǎng)，隨著松山湖車流量的增大，噪音會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 SWOT小結(jié) ?洋房項(xiàng)目屬于園區(qū)內(nèi)的空白，本項(xiàng)目可以以此來(lái)吸引園區(qū)內(nèi)外的客戶 ?片區(qū)居住氛圍不濃，生活配套較弱，外來(lái)高收入人群歸屬感不強(qiáng)，本項(xiàng)目需與政府合作，共建園區(qū)生活，提高客戶歸屬感 ?松湖煙雨位居?xùn)|莞新八景之首，項(xiàng)目靠近松山湖，空氣環(huán)境質(zhì)量好，適宜居住與度假，本項(xiàng)目有多種選擇的方向，可以向復(fù)合型物業(yè)發(fā)展 ?東莞的城市定位及擴(kuò)容，激發(fā)廣深與東莞發(fā)生聯(lián)系的商務(wù)置業(yè)需求 ?深圳房?jī)r(jià)飆升，引發(fā)１小時(shí)生活圈，松山湖近深圳，宜居，前景廣闊，為深圳客戶提供很好的異地置業(yè)的機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目在定位和推廣上需要對(duì)深圳客戶做專門的引導(dǎo) ?項(xiàng)目應(yīng)與周邊環(huán)境相融合，又突出自身特色，需要充分考量地塊地形地貌，巧妙地利用地勢(shì)高差，形成錯(cuò)落有致，層次分明的建筑群 ?長(zhǎng)城進(jìn)莞第一個(gè)項(xiàng)目，在品牌號(hào)召力有一定局限性的前提下，需要緊跟光大和萬(wàn)科，順勢(shì)導(dǎo)入，產(chǎn)品互補(bǔ)，借勢(shì)銷售 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 地塊屬性 11萬(wàn)平米 〃 湖畔 〃 長(zhǎng)齡 〃 鯨形 〃 坡地 規(guī)模 景觀資源 70年產(chǎn)權(quán) 地塊形狀 地貌地勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模不大，要以精取勝 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 客戶需求 市場(chǎng)空白 地塊屬性 項(xiàng)目定位 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目定位思路 市場(chǎng)分析 客戶定位 屬性定位 形象定位 產(chǎn)品定位 案名推介 物業(yè)發(fā)展建議 價(jià)格定位 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 從松山湖的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)看 本項(xiàng)目 寄蓮公寓 錦繡山河 松山湖 1號(hào) 以公寓和別墅為市場(chǎng)起步的主要產(chǎn)品 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 總占地面積 ： ㎡ 總建筑面積 ： ㎡ 容積率： 綠化率 ： 35% 計(jì)劃分三期分步進(jìn)行開發(fā)。其中首期占地 ㎡ ，分 1號(hào)樓和 2號(hào)樓兩幢規(guī)劃建設(shè)開發(fā)。目前首期 1號(hào)樓酒店式單身公寓已經(jīng)投入使用， 2號(hào)樓開發(fā)已到樁基完工階段。 寄蓮公寓 1號(hào)樓共計(jì)占地面積為 ㎡ ，建筑面積為 ㎡ 。帶電梯七層，首層為臨街商鋪，分酒店式公寓和社區(qū)配套酒店會(huì)所兩部分。整幢 1號(hào)樓有 7 個(gè)電梯位， 8 處走火通道。客戶群體為松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)高管人員、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園海歸派、公務(wù)員等。租金達(dá) 1500元 /㎡，租金較高 。 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 □ 地理位置：松山湖高科技產(chǎn)業(yè)園紅棉路 □ 占地面積： 2平方公里 □ 首期占地面積：首期 19萬(wàn) ㎡ □ 首期建筑面積：首期 18萬(wàn) ㎡ □ 發(fā)展商：光大地產(chǎn) □ 生活配套：小區(qū)內(nèi)將建豪華尊貴會(huì)所 □ 項(xiàng)目配套：松山湖商業(yè)中心、廣東醫(yī)學(xué)院松山湖附屬醫(yī)院 、松山湖汽車客運(yùn)總站 □ 戶型面積： 3001000㎡ □ 今年推盤量： 18萬(wàn) ㎡ □ 推盤時(shí)間： 2023下半年 □ 預(yù)期價(jià)格： 15000元 /㎡ □ 物業(yè)類型：度假型別墅社區(qū)，以獨(dú)立別墅為主，另聯(lián)排別墅和一些少量洋房為補(bǔ)充產(chǎn)品； □ 規(guī)劃設(shè)計(jì)：湖景別墅和山景多層公寓 從規(guī)劃上看，錦繡河山后期存在大量的小高層洋房分沖出市場(chǎng) 錦繡河山 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 松山湖 1號(hào) □ 地理位置：松山湖高科技產(chǎn)業(yè)園新竹路 □ 占地面積： 12萬(wàn) □ 首期容積率： □ 發(fā)展商：萬(wàn)科地產(chǎn) □ 戶型面積： 300320獨(dú)立、 220左右 TH，180190LT， 140160寬景 HOUSE， □ 推盤時(shí)間： 2023上半年 □ 預(yù)期定價(jià)： 2023025000元 /平方米 首期以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，現(xiàn)正在樁基施工 強(qiáng)勢(shì)宣傳會(huì)提高松山湖片區(qū)的關(guān)注度 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 對(duì)于一個(gè)剛剛起步的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到處 都是空白 ，每一種產(chǎn)品定位都有成功的可能性， 關(guān)鍵是如何降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 ？ 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 客戶需求 市場(chǎng)空白 地塊屬性 項(xiàng)目定位 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目定位思路 項(xiàng)目定位客戶定位 屬性定位 形象定位 產(chǎn)品定位 案名推介 物業(yè)發(fā)展建議 價(jià)格定位 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 我們建議開好 “三駕馬車” 園區(qū)內(nèi)、周邊城、鎮(zhèn)區(qū)的 自住客 園區(qū)外的本地長(zhǎng)線 投資客 深圳的 度假客 基于客戶 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 我們建議 “立足實(shí)際，著眼未來(lái)” 基于地塊 誰(shuí)能想象 的松山湖？ 一年后我們面臨的是 的市場(chǎng) 一年后 2023年 7月 16日 長(zhǎng)城地產(chǎn)東莞松山湖項(xiàng)目定位報(bào)告 一年間， 優(yōu)先發(fā)展的是中心區(qū) 一年間， 重點(diǎn)發(fā)展的是留創(chuàng)園 一年間， 叫賣最響的是松山湖 我們的預(yù)測(cè)： 一年間，