【正文】 物業(yè)公司：上海新涇物業(yè)公司開(kāi)發(fā)商：上海朋鑫房地產(chǎn)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米2/2/1 ㎡ 單 價(jià) 7879元 /㎡ 總 價(jià) 70萬(wàn) 4樓 /共 6樓 精裝3/2/2 128㎡ 單 價(jià) 6641元 /㎡ 總 價(jià) 85萬(wàn) 4樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7046元 /㎡ 總 價(jià) 96萬(wàn) 4樓 /共 6樓 精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6200—6400 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在60006200左右120森海豪庭項(xiàng)目名稱：森海豪庭 綠化率： 38%項(xiàng)目地址：塘園路 238弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 12萬(wàn)方建筑類別：多層 首次開(kāi)盤(pán)： 20231225總戶數(shù)： 612戶 車(chē)位比： 1： 入住時(shí)間： 20231228 物業(yè)公司：上海殷潤(rùn)物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商：上海金禹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 6400元 /㎡ 總 價(jià) 80萬(wàn) 1樓 /共 6樓 毛坯3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7096元 /㎡ 總 價(jià) 92萬(wàn) 2樓 /共 6樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 8022元 /㎡ 總 價(jià) 104萬(wàn) 2樓 /共 6樓 新精裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6400—6800 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在62006600左右121項(xiàng)目?jī)r(jià)格紅菱苑珠溪苑弘澤陽(yáng)光苑森海豪庭金玉良苑匯佳新苑紫金名苑區(qū)域二手房高端項(xiàng)目 成交均價(jià)約在 72007500左右，中端項(xiàng)目成交 65007000，低端成交 60006500。二手房?jī)r(jià)格華光紫荊苑朋鑫苑類型 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 報(bào)價(jià)（毛坯） 均價(jià)（毛坯）高端項(xiàng)目紅菱苑 小高層 75007700 72007500紫金名苑 小高層 75007700 72007500中端項(xiàng)目弘澤陽(yáng)光園 小高層、多層 72007500 69007200華光紫荊苑 小高層、多層 71007400 68007200金玉良苑 小高層、多層 64007100 62006800匯佳新苑 小高層、多層 70007100 67006800珠溪苑 多層 66007000 64006800低端項(xiàng)目朋鑫苑 多層 62006400 60006200森海豪庭 多層 64006800 620066001222區(qū)域高端二手房毛坯成交均價(jià)約在 72007500元 /平左右。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)一手房市場(chǎng)只有尚成府邸一個(gè)在售項(xiàng)目，均價(jià)一手房市場(chǎng)只有尚成府邸一個(gè)在售項(xiàng)目，均價(jià) 69007000元元 /平平 ，區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在，區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在 2023年年下半年下半年 2023年上半年，與本案推案周期基本無(wú)重合年上半年，與本案推案周期基本無(wú)重合1123客戶客戶 研究研究124小高層客戶追捧樓層：513層花園洋房客戶追捧樓層：14層客戶對(duì)聯(lián)排 /雙拼需求集中在資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)、位置佳的邊套客戶意向需求聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬(wàn)安街勝利街濱河路客戶需求：小高層＞花園洋房＞別墅125客戶價(jià)格預(yù)期公寓價(jià)格： 客戶普遍認(rèn)可的公寓價(jià)格約 8000左右。洋房?jī)r(jià)格： 客戶普遍認(rèn)可的洋房?jī)r(jià)格約 80008500左右。聯(lián)排價(jià)格： 客戶認(rèn)為 1000012023價(jià)格水平比較合理，能夠接受。雙拼價(jià)格： 客戶認(rèn)為 1202314000價(jià)格水平比較合理，能夠接受?？蛻魞r(jià)格預(yù)期126項(xiàng)目背景及核心問(wèn)題項(xiàng)目背景及核心問(wèn)題目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究?jī)r(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究框架區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理127預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格下限： 6900*45%+7200*50%+9500*5%=7180(元 /平米）預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格上限： 7000*45%+7500*50%+9500*5%=7375(元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品靜態(tài)毛坯均價(jià) =(7180+7375)/2=7278（元 /平米）區(qū)域可比公寓產(chǎn)品均價(jià)： 7300元 /平米區(qū)域可比一手房?jī)r(jià)格（尚成府邸）69007000元 /平米參考比重 45%周邊可比高端二手房成交價(jià)格72007500元 /平米參考比重 50%參考因素二參考因素一區(qū)域公寓價(jià)格參考區(qū)域可比公寓成交價(jià)格9500元 /平米參考比重 5%參考因素三128區(qū)域可比公寓靜態(tài)均價(jià)： 7300元 /平方米本案公寓當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8000元 /平方米本案公寓品質(zhì)較高，較區(qū)域均價(jià)溢價(jià) 10%公寓定價(jià)本案公寓價(jià)格推算價(jià)格： 8030元 /平方米129花園洋房定價(jià)項(xiàng)目公寓靜態(tài)價(jià)格： 8200元 /平方米本案花園洋房當(dāng)前靜態(tài)價(jià)格定位： 8300元 /平方米考慮朱涇客戶更偏愛(ài)電梯房，且本案花園洋房附加值無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)本案花園洋房靜態(tài)價(jià)格： 8300元 /平方米130借鑒金山區(qū)域龍灣華庭別墅（ 11000元） /公寓（ 7500元） =系數(shù) 本案聯(lián)排靜態(tài)價(jià)格定位： 11500元 /平方米本案公寓靜態(tài)價(jià)格： 8000元 /平方米本案雙拼靜態(tài)價(jià)格定位： 12500元 /平方米聯(lián)排 /雙拼定價(jià)聯(lián)排價(jià)格推算： 11500元 /平方米131入市策略考量綜合以上因素，有利好也有弊端，對(duì)照前面我們定量分析得出的價(jià)格，我們建議采取 中價(jià)入市策略宏觀市場(chǎng)環(huán)境：R 受價(jià)格前期上漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，以及金融、宏觀政策收緊影響， 預(yù)計(jì) 2023年房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)R 外圍市場(chǎng) :金山新城市場(chǎng)作為金山市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿板塊，價(jià)格走出了一波快速上漲行情，對(duì)朱涇市場(chǎng)形成較好的支撐R 項(xiàng)目所處區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)。潛在客戶反饋R 客戶需求主要集中在電梯公寓，且對(duì)價(jià)格比較敏感入市策略項(xiàng)目條件R 根據(jù)項(xiàng)目工期，項(xiàng)目首次無(wú)樣板房、樣板段公開(kāi)132低價(jià)入市高價(jià)入市中價(jià)入市優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用范圍 匹配度u 代表最高匹配 u 代表最低匹配 , 便于市場(chǎng)滲透、促進(jìn)良性循環(huán), 便于日后的價(jià)格控制, 便于周轉(zhuǎn)、加快現(xiàn)金回籠, 先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，發(fā)展商容易形成口碑, 利潤(rùn)相對(duì)較低、投資回收期長(zhǎng), 樓盤(pán)形象難以提升, 產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒(méi)有什么特色, 開(kāi)發(fā)體量相對(duì)過(guò)大, 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，類似產(chǎn)品多, 便于開(kāi)發(fā)商獲取最大的利潤(rùn)，樹(shù)立樓盤(pán)的品牌形象，創(chuàng)造企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn), 高價(jià)未必高品質(zhì)，但高品質(zhì)必須需要高價(jià)支撐，因此容易形成先聲奪人的氣勢(shì)，給人以樓盤(pán)高品質(zhì)的展示　, 若價(jià)位偏離當(dāng)?shù)刂髁鲀r(jià)位過(guò)多，則難集聚人氣，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致有價(jià)無(wú)市、, 樓盤(pán)銷(xiāo)售速度會(huì)受到相當(dāng)大的影響，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)緩慢, 日后的價(jià)格調(diào)控余地很小, 具有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)所沒(méi)有的明顯特點(diǎn), 產(chǎn)品的綜合性能較佳, 開(kāi)發(fā)量適合，開(kāi)發(fā)商信譽(yù)好, 在一定時(shí)期內(nèi)，這一類型的樓盤(pán)供應(yīng)相對(duì)缺乏, 風(fēng)險(xiǎn)較小, 利潤(rùn)有一定保障, 不能獲取最大的利潤(rùn) , 房地產(chǎn)狀況較為成熟穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)偏弱，成交量較大, 開(kāi)發(fā)企業(yè)希望保持現(xiàn)有市場(chǎng)占有率，謀求中等的利潤(rùn), 新進(jìn)入的房地產(chǎn)企業(yè)　三種入市策略項(xiàng)目體量小、價(jià)格成長(zhǎng)的周期短、如果快速去化，將錯(cuò)過(guò)高利潤(rùn)雖然同類型的樓盤(pán)在一定時(shí)期內(nèi)稀缺，但是未來(lái)政策走勢(shì)不確定性較大，容易造成有價(jià)無(wú)市、風(fēng)險(xiǎn)性高 利潤(rùn)有一定保障，而且可以保持一定市場(chǎng)占有率實(shí)現(xiàn)資金快速回籠、是目前形勢(shì)下結(jié)合項(xiàng)目發(fā)展最安全契合度最高的入市策略入市策略133本案公寓入市價(jià)格： 8000元 /平方米本案聯(lián)排入市價(jià)格： 11500元 /平方米本案雙拼入市價(jià)格： 12500元 /平方米本案花園洋房入市價(jià)格： 8300元 /平方米入市價(jià)格134項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)135項(xiàng)目均價(jià)10年 1月10年 34月10年 56月第一次開(kāi)盤(pán) 第二次開(kāi)盤(pán) 第三次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)本項(xiàng)目將分 3次開(kāi)盤(pán)，假設(shè)勻速推案，每次開(kāi)盤(pán)均較上次上漲 5%；可將第二次開(kāi)盤(pán)價(jià)格作為項(xiàng)目整盤(pán)均價(jià)參考市場(chǎng)金山新城房市在 0408年上漲較為平緩，然而 08年至今經(jīng)歷了一段快速上漲期， 0809均價(jià)上漲 20%，預(yù)計(jì) 10年增長(zhǎng)率 15%左右；整盤(pán)均價(jià)136公寓整盤(pán)均價(jià)花園洋房整盤(pán)均價(jià)聯(lián)排別墅整盤(pán)均價(jià)雙拼別墅整盤(pán)均價(jià)整盤(pán)均價(jià)公寓整盤(pán)均價(jià) =8000= 8400花園洋房整盤(pán)均價(jià) =8300*=8715聯(lián)排別墅整盤(pán)均價(jià) =11500*=12075雙拼別墅整盤(pán)均價(jià) =12500*=13125進(jìn)一步思考，價(jià)格系數(shù)問(wèn)題 ，價(jià)格系數(shù)？? 從項(xiàng)目屬性、產(chǎn)品線相近程度，選取與本案同類型項(xiàng)目? 求取該項(xiàng)目挑高產(chǎn)品價(jià)格與平層產(chǎn)品價(jià)格 (剔除裝修價(jià)格 )的價(jià)差，作為參考溢價(jià)? 以區(qū)域內(nèi)平層產(chǎn)品價(jià)格作為基準(zhǔn)，通過(guò)參考溢價(jià)求取本案 公寓價(jià)格定位原則上海風(fēng)景上海風(fēng)景平層產(chǎn)品平層產(chǎn)品挑高產(chǎn)品挑高產(chǎn)品溢價(jià)溢價(jià)價(jià)格定位項(xiàng)目位置： 閔行區(qū)漕寶路 1555號(hào)所在版塊： 金虹橋版塊項(xiàng)目建筑面積： 容積率： 產(chǎn)品線： 1幢 11層小高層面積區(qū)間 ： 得房率： 86%裝修情況：精裝修， 1400元 /平方米開(kāi)發(fā)商： 上海銀田房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)公司： 上海漢文物業(yè)管理公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 202398總戶數(shù) ： 267戶11層挑空層 標(biāo)準(zhǔn)層（剔除 1層） 合計(jì)（剔除 1層）面積 4156 面積 9152 面積 13307均價(jià) 21283 均價(jià) 14328 均價(jià) 16500216。該案 08年 9月開(kāi)盤(pán)，大約在 11個(gè)月內(nèi)去化完畢，價(jià)格在后期呈現(xiàn)走高趨勢(shì)。挑高層溢價(jià)： 6955價(jià)格定位上海風(fēng)景位于閔行金虹橋板塊，近虹橋交通樞紐，平層 ， 810層挑高 上海風(fēng)景平層成交均價(jià)： 14328元 /平方米上海風(fēng)景 ： 21283元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1400元 /平方米上海風(fēng)景平層毛坯價(jià)格： 12928元 /平方米上海風(fēng)景 ： 19883元 /平方米挑高層比平層的溢價(jià) =1988312928=6955元 /平方米 , 溢價(jià)率 54%公寓價(jià)格測(cè)算挑高定價(jià)價(jià)格定位通過(guò)二手房?jī)r(jià)格系數(shù)，確定一手房?jī)r(jià)格？?jī)r(jià)格定位方法研究第一步：確定產(chǎn)品差異第一步：確定產(chǎn)品差異選取月浦代表項(xiàng)目嘉誠(chéng)作為參照，通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法推測(cè)嘉定本案于嘉誠(chéng)所在位置的售價(jià)；區(qū)位外部景觀品牌項(xiàng)目規(guī)模綠化本案假設(shè)售價(jià)第二步：區(qū)域差異確定第二步：區(qū)域差異確定?通過(guò)月浦鎮(zhèn)二手房與沈巷板塊同類型二手房的價(jià)格差異掌握兩區(qū)域的價(jià)格差距；并推測(cè)本案靜態(tài)售價(jià)第二步：區(qū)域差異確定第二步：區(qū)域差異確定?通過(guò)未來(lái)升值預(yù)期判斷，確定本案上市售價(jià)價(jià)格定位權(quán)重權(quán)重 比對(duì)因素比對(duì)因素 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 評(píng)分評(píng)分 嘉誠(chéng)國(guó)際嘉誠(chéng)國(guó)際 評(píng)分評(píng)分15% 規(guī)模 10萬(wàn)㎡ 100 ㎡ 9010% 容積率 100 9015% 綠化 西班牙式綠化 100 集中綠化 955% 內(nèi)部景觀 西班牙風(fēng)格 100 無(wú)獨(dú)特規(guī)劃 9520%產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 西班牙式 100 無(wú)主打概念 9015% 面積設(shè)置 90平米二加一房 100 7090㎡ 一房?jī)煞?12015% 產(chǎn)品附加值 送入戶花園 100 缺乏附加值 905% 開(kāi)發(fā)商品牌 中冶集團(tuán) 100 頤新置業(yè) 80100% 系數(shù)累加 100 　 　綜合對(duì)比，本案的產(chǎn)產(chǎn)品力要高于嘉誠(chéng)國(guó)際產(chǎn)品對(duì)比本案各產(chǎn)品整盤(pán)均價(jià)區(qū)域價(jià)格分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)月浦與沈巷同年代二手房?jī)r(jià)格對(duì)比掌握區(qū)域差價(jià)通過(guò)與嘉誠(chéng)的對(duì)比得出本案浦價(jià)格沈巷二手房?jī)r(jià)格（ 90后公房） 80009000元 /平米 價(jià)格比為 1： 月浦二手房?jī)r(jià)格（ 90后公房） 1100012023元 /平米嘉誠(chéng)國(guó)際目前售價(jià) 14000元 /平米（均價(jià)） 項(xiàng)目靜態(tài)售 :10722元 /平方米本案修正價(jià)格 14000247。0. 9795247。 價(jià)格定位考慮到目前宏觀走勢(shì)不確定性較大，我們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格預(yù)期如下：當(dāng)前項(xiàng)目靜態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格： 10722元 /平方米1000011000元 /平方米 1100012023元 /平方米悲觀預(yù)期悲觀預(yù)期 樂(lè)觀預(yù)期樂(lè)觀預(yù)期酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)？148酒店式公寓定價(jià)思路酒店式公寓定價(jià)思路,目前上海典型酒店式公寓與周邊普通住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù),通過(guò)相似權(quán)重修正確定本案系數(shù), 市區(qū)案例研究, 非市區(qū)案例研究,確定本案酒店式公寓價(jià)格149該案住宅體量約 ㎡，分三期開(kāi)發(fā)；其中 6號(hào)樓的公寓已售罄；目前在售的是 08年 7月推出的 5號(hào)樓酒店式公寓， 7376㎡ 一房和 128134㎡ 二房，共138套，目前成交 105套。1號(hào)樓 18層2號(hào)樓 20層3號(hào)樓 22層6號(hào)樓 20層5號(hào)樓 25層市區(qū)案例研究遠(yuǎn)中風(fēng)華園 遠(yuǎn)中風(fēng)華園酒店式公寓成交均價(jià)較周邊普通住宅溢價(jià)達(dá) 5％5號(hào)樓一房成交均價(jià)（裝修標(biāo)準(zhǔn)： 5000