【正文】 挑高層溢價(jià)： 6955價(jià)格定位上海風(fēng)景位于閔行金虹橋板塊，近虹橋交通樞紐，平層 ， 810層挑高 上海風(fēng)景平層成交均價(jià)： 14328元 /平方米上海風(fēng)景 ： 21283元 /平方米 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1400元 /平方米上海風(fēng)景平層毛坯價(jià)格： 12928元 /平方米上海風(fēng)景 ： 19883元 /平方米挑高層比平層的溢價(jià) =1988312928=6955元 /平方米 , 溢價(jià)率 54%公寓價(jià)格測(cè)算挑高定價(jià)價(jià)格定位通過(guò)二手房?jī)r(jià)格系數(shù)，確定一手房?jī)r(jià)格？?jī)r(jià)格定位方法研究第一步：確定產(chǎn)品差異第一步：確定產(chǎn)品差異選取月浦代表項(xiàng)目嘉誠(chéng)作為參照，通過(guò)假設(shè)開發(fā)法推測(cè)嘉定本案于嘉誠(chéng)所在位置的售價(jià)；區(qū)位外部景觀品牌項(xiàng)目規(guī)模綠化本案假設(shè)售價(jià)第二步：區(qū)域差異確定第二步：區(qū)域差異確定?通過(guò)月浦鎮(zhèn)二手房與沈巷板塊同類型二手房的價(jià)格差異掌握兩區(qū)域的價(jià)格差距；并推測(cè)本案靜態(tài)售價(jià)第二步：區(qū)域差異確定第二步：區(qū)域差異確定?通過(guò)未來(lái)升值預(yù)期判斷，確定本案上市售價(jià)價(jià)格定位權(quán)重權(quán)重 比對(duì)因素比對(duì)因素 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 評(píng)分評(píng)分 嘉誠(chéng)國(guó)際嘉誠(chéng)國(guó)際 評(píng)分評(píng)分15% 規(guī)模 10萬(wàn)㎡ 100 ㎡ 9010% 容積率 100 9015% 綠化 西班牙式綠化 100 集中綠化 955% 內(nèi)部景觀 西班牙風(fēng)格 100 無(wú)獨(dú)特規(guī)劃 9520%產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念 西班牙式 100 無(wú)主打概念 9015% 面積設(shè)置 90平米二加一房 100 7090㎡ 一房?jī)煞?12015% 產(chǎn)品附加值 送入戶花園 100 缺乏附加值 905% 開發(fā)商品牌 中冶集團(tuán) 100 頤新置業(yè) 80100% 系數(shù)累加 100 　 　綜合對(duì)比，本案的產(chǎn)產(chǎn)品力要高于嘉誠(chéng)國(guó)際產(chǎn)品對(duì)比本案各產(chǎn)品整盤均價(jià)區(qū)域價(jià)格分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)月浦與沈巷同年代二手房?jī)r(jià)格對(duì)比掌握區(qū)域差價(jià)通過(guò)與嘉誠(chéng)的對(duì)比得出本案浦價(jià)格沈巷二手房?jī)r(jià)格（ 90后公房） 80009000元 /平米 價(jià)格比為 1： 月浦二手房?jī)r(jià)格（ 90后公房） 1100012023元 /平米嘉誠(chéng)國(guó)際目前售價(jià) 14000元 /平米（均價(jià)） 項(xiàng)目靜態(tài)售 :10722元 /平方米本案修正價(jià)格 14000247。二手房?jī)r(jià)格華光紫荊苑朋鑫苑類型 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 報(bào)價(jià)（毛坯） 均價(jià)（毛坯）高端項(xiàng)目紅菱苑 小高層 75007700 72007500紫金名苑 小高層 75007700 72007500中端項(xiàng)目弘澤陽(yáng)光園 小高層、多層 72007500 69007200華光紫荊苑 小高層、多層 71007400 68007200金玉良苑 小高層、多層 64007100 62006800匯佳新苑 小高層、多層 70007100 67006800珠溪苑 多層 66007000 64006800低端項(xiàng)目朋鑫苑 多層 62006400 60006200森海豪庭 多層 64006800 620066001222區(qū)域高端二手房毛坯成交均價(jià)約在 72007500元 /平左右。m2別墅 m2 m2金榜逸家 公寓 87p加強(qiáng)保障房建設(shè)p土地登記p強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù) 2023 2023 2023 2023 2023金融政策稅收政策土地政策市場(chǎng)政策p國(guó)八條p新國(guó)八條p購(gòu)房實(shí)名制p國(guó)六條p70/90p嚴(yán)控外資購(gòu)房p自住房銷售征稅p二手房交易征個(gè)人所得稅p貸款企業(yè)資質(zhì)限定p外匯結(jié)匯金額限定p上調(diào)住房貸款首付和利率p房產(chǎn)商企業(yè)所得稅重申p加大非商品房土地供應(yīng)p嚴(yán)控低密度住宅土地供應(yīng)p加大閑置土地處置力度p調(diào)高存貸款利率p加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理通知p明確自住房首付比例p強(qiáng)征二手房交易個(gè)人所得稅p調(diào)高存款準(zhǔn)備金率p提高二套房首付和利率p加大保障性住房力度p嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)試用房 標(biāo)準(zhǔn)p重申閑置土地清理p上調(diào)存款準(zhǔn)備金率p加強(qiáng)保障性安居住房p重申二套房信貸政策p清理改變性質(zhì)和提高容積率的房產(chǎn)項(xiàng)目減少不合理需求 加強(qiáng)民生保障p清算土地增值稅促進(jìn)合理利用 調(diào)整利用結(jié)構(gòu)整體來(lái)看，整體來(lái)看， 09年以后，全國(guó)商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)年以后，全國(guó)商品房銷售火爆、價(jià)格暴漲，相關(guān)政策層面的調(diào)控將加大后期整體宏觀市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性控將加大后期整體宏觀市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性p 研究開征物業(yè)稅p國(guó)家出臺(tái)土地增值稅清算管理規(guī)程p上海出臺(tái)一系列稅費(fèi)減免政策p銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)化貸款流向管理p 新增貸款比例下降減少流動(dòng)性 防止樓市及經(jīng)濟(jì)過(guò)熱增加交易及持有成本 抑制投機(jī)需求宏觀市場(chǎng)88 88 2023/5/162023年市場(chǎng)預(yù)期 導(dǎo)致因素世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，世界經(jīng)濟(jì)雖然仍未走出金融危機(jī)的陰影，但但 中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)仍在不斷好轉(zhuǎn)，并且通脹預(yù)期依舊在市場(chǎng)過(guò)于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)過(guò)于火爆，有滋生房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期下，國(guó)家再次預(yù)期下，國(guó)家再次 重申嚴(yán)控二套房貸款政策市場(chǎng)有效需求客戶減少，后市信心受影響房屋保值增值功能及需求依然存在未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊，價(jià)格暴漲已經(jīng)超越消費(fèi)者承受力，金融、宏觀政策收緊， 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年房產(chǎn)市年房產(chǎn)市場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)場(chǎng)趨于平緩，需謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)宏觀總結(jié)89外圍外圍 市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究選取金山新城板塊，該板塊交投活躍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，作為本區(qū)域價(jià)格水平的參考90公寓市場(chǎng)公寓市場(chǎng)91金山新城金山新城龍澤園寶華海灣城石化區(qū)域石化區(qū)域區(qū)域在售公寓項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目名稱 形態(tài)新城區(qū) 龍澤園 小高層金悅?cè)A庭 聯(lián)排、多層、小高層金山衛(wèi)鎮(zhèn) 御景龍庭 小高層、聯(lián)排石化街道 寶華海灣城 小高層、疊加華府海景 高層金悅?cè)A庭華府海景本案公寓市場(chǎng) 目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道目前區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目主要集中在新城區(qū)和石化街道金山衛(wèi)鎮(zhèn)金山衛(wèi)鎮(zhèn)御景龍庭92華府海景目前報(bào)價(jià)為華府海景目前報(bào)價(jià)為 18000元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)華府海景公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 13000元平方米，開盤至今均價(jià) 13500元 /平方米，目前隨著金山市場(chǎng)迅速價(jià)格上漲該樓盤目前已報(bào)價(jià) 18000元 /平方米09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 9萬(wàn)平方米 424戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量9萬(wàn)平方米 424套 0套 82套華府海景93龍澤園二期報(bào)價(jià)龍澤園二期報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)龍澤園二期海望龍澤園公寓十月底開盤均價(jià) 9000元 /平方米，開盤至今均價(jià) 9100元 /平方米，未來(lái)還有一批房源目前報(bào)價(jià) 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 1102戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量 916套 預(yù)計(jì) 186套 263套龍澤園二期94寶華海灣城目前報(bào)價(jià)寶華海灣城目前報(bào)價(jià) 9500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)寶華海灣城公寓自開盤時(shí) 7300元 /平方米的均價(jià)一路上漲，整盤均價(jià) 7500，經(jīng)過(guò) 4個(gè)月漲幅目前報(bào)價(jià)近 9500元 /平方米；09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)17萬(wàn)平方米 20萬(wàn)平方米 1400戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬(wàn)平方米 1100套 預(yù)計(jì) 300套 411套寶華海灣城95金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在金悅?cè)A庭下月將推出一批新房源，預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元元 /平方米平方米月成交走勢(shì)金悅?cè)A庭公寓于 09年 7月底開盤價(jià)格 5700元 /平方米，開盤至今均價(jià) 6500元 /平方米，該樓盤下月將推出一批新房源預(yù)計(jì)售價(jià)在 7500元 /平方米09年 911月周成交走勢(shì)占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)11萬(wàn)平方米 17萬(wàn)平方米 640戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量17萬(wàn)平方米 450套 200套 90套金悅?cè)A庭96御景龍庭占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù)13萬(wàn)平方米 22萬(wàn)平方米 1592戶總 體量 已推 未推 網(wǎng)上存量20萬(wàn)平方米 282套 0套 0套月成交走勢(shì)09年 911月周成交走勢(shì)御景龍庭公寓 6000元 /平方米， 7200元 /平米，已全部售磬，下批開盤約在明年 3月。27 新政 ” 出臺(tái)，成交量開始直線下降，隨后在一定幅度內(nèi)波動(dòng)，整體成交低迷，直至 08年 “ 10園項(xiàng)目，位置相對(duì)較差時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為 13712元 /平米項(xiàng)目名稱 成交均價(jià)（元 /平米）水清木華 14742仁恒河濱城 14607陸家嘴中央公寓 14143大唐國(guó)際公寓 14000大華錦繡華城 11067合計(jì) 13712水清木華仁恒河濱城陸家嘴中央公寓大唐國(guó)際花園大華錦繡華城價(jià)格系數(shù)法44世紀(jì)公園板塊 —— 價(jià)格系數(shù)靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)： 19055元 /平米不靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)： 13712元 /平米世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)： 價(jià)格系數(shù)法45新江灣城板塊 —— 板塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究選取原則：位于新江灣城板塊內(nèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目一：橡樹灣 成交均價(jià) 19000元 /平米 “ 嘉城 ” 是區(qū)域龍頭項(xiàng)目，具有區(qū)域代表性，地理位置相對(duì)優(yōu)越，而且開盤時(shí)間長(zhǎng)；“ 匯豐沁苑 ” 區(qū)域新開項(xiàng)目，與本案距離相近，區(qū)位類似，有一定的參考價(jià)值。? 同時(shí)從區(qū)域市場(chǎng)客戶對(duì)價(jià)格的接受度研究發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的單價(jià)以 10000元 /m2為價(jià)格門檻。實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對(duì)象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后，樓市可能成為打壓對(duì)象，緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái)年二季度出臺(tái)房地產(chǎn)政策日前，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)日前主辦的 尚城府邸項(xiàng)目成交月走勢(shì)項(xiàng)目成交周走勢(shì)作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約作為目前區(qū)域唯一在售樓盤，尚成府邸二期基本售罄，二期全盤均價(jià)約 69007000元元 /平方米平方米109一手房推量 區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在區(qū)域住宅市場(chǎng)潛在供應(yīng)主要集中在 2023年下半年年下半年 2023年上半年，與本年上半年，與本案推案周期基本無(wú)重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)案推案周期基本無(wú)重合，項(xiàng)目具有一定價(jià)格主動(dòng)權(quán)項(xiàng)目名稱 未推量 預(yù)計(jì) 2023上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量 預(yù)計(jì) 2023年上半年推量 預(yù)計(jì) 2023年下半年推量尚成府邸 公寓 2萬(wàn) m2 2萬(wàn) m2萬(wàn)安世家華園公寓 項(xiàng)目分布華光紫荊苑朋鑫苑112紅菱苑項(xiàng)目名稱：紅菱苑 綠化率： 52％項(xiàng)目地址：秀州街 718弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 10萬(wàn)方建筑類別：高層 首次開盤： 2023年 10月 14日總戶數(shù)： 710戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 2023年 12月 31日 物業(yè)公司：上海大慈物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海康發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司物業(yè)費(fèi)： /平米3/2/2 135㎡ 單 價(jià) 8000元 /㎡ 總 價(jià) 108萬(wàn) 3樓 /共 11樓 普裝3/2/2 ㎡ 單 價(jià) 7612元 /㎡ 總 價(jià) 100萬(wàn) 10樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 132㎡ 單 價(jià) 8258元 /㎡ 總 價(jià) 109萬(wàn) 11樓 /共 11樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右113遠(yuǎn)策紫金名苑項(xiàng)目名稱：紫金名苑 綠化率： ％項(xiàng)目地址：眾安街 389弄 占地面積： 10萬(wàn)方容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅首次開盤： 20231029總戶數(shù)： 471戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231201 物業(yè)公司：深圳和平物業(yè)公司開發(fā)商：上海遠(yuǎn)策置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)： /㎡ 2/2/1 92㎡ 單 價(jià) 7609元 /㎡ 總 價(jià) 70萬(wàn) 1樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 125㎡ 單 價(jià) 7840元 /㎡ 總 價(jià) 98萬(wàn) 1樓 /共 6樓 普裝該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7500—7700 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在72007500左右114弘澤陽(yáng)光園項(xiàng)目名稱：弘澤陽(yáng)光園 綠化率： 38%項(xiàng)目地址： 朱涇鎮(zhèn)公園路 2號(hào) 占地面積： 容積率： 建筑面積： 8萬(wàn)方建筑類別：小高層、多層 首次開盤： 客戶價(jià)格預(yù)期126項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究?jī)r(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究框架區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理127預(yù)判區(qū)域可比公寓產(chǎn)品價(jià)格下限： 6900*45%+7200*50%+9500*5%