【正文】 項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格 72434元元 /m2區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 15% 25352市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng) 8%/年（下浮 2%）稀缺性稀缺性 12%合計(jì)合計(jì) 97786別墅均價(jià)（別墅均價(jià)（ ）：容積率）： 97786元元 /m2價(jià)格測(cè)算觀點(diǎn)：本案的基準(zhǔn)單價(jià)較高，需要通過產(chǎn)品面積考量控制總價(jià)上限觀點(diǎn)：本案的基準(zhǔn)單價(jià)較高，需要通過產(chǎn)品面積考量控制總價(jià)上限25總價(jià)卡位法26項(xiàng)目和產(chǎn)品定位尋找總價(jià)空白點(diǎn)特點(diǎn)：適用總價(jià)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨(dú)棟別墅等在框定總價(jià)的前提下，通過系數(shù)法，確定項(xiàng)目的具體的總價(jià)范圍總價(jià)卡位法邏輯圖27案例：好世麒麟園定價(jià)方案28根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅熱銷總價(jià)段框定本案的總價(jià)段確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定價(jià)格本案和參考樓盤的價(jià)格梯度確定本案的均價(jià)根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價(jià)格段結(jié)合本案的項(xiàng)目定位，最終確定本案的總價(jià)段總價(jià)卡位法29產(chǎn)品定價(jià) — 總價(jià)框定　總計(jì)段 統(tǒng)計(jì) 2023 2023 2023 2023 200萬以下套數(shù) 326 1081 784 137 面積（平方米） 70805 216319 156840 26266 200400萬 套數(shù) 326 453 684 590 面積 （平方米） 80929 106899 154337 116804 400600萬 套數(shù) 7 28 46 91 面積 （平方米） 2588 8064 11099 20945 600800萬 套數(shù) 　 　 2 33 面積 （平方米） 　 　 575 9973 西南片區(qū) 0408年聯(lián)體別墅各總價(jià)段成交情況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在 200400萬元 的總價(jià)段總價(jià)卡位法30　 統(tǒng)計(jì) 2023 2023 2023 2023 200萬以下 套數(shù) 8 20 10 1 面積（平方米） 2040 4278 2292 282 200400萬 套數(shù) 227 266 303 13 面積（平方米） 65309 70879 81641 4303 400600萬　 套數(shù) 98 60 124 21 面積（平方米） 36881 22023 38609 6836 600800萬　 套數(shù) 37 140 70 10 面積（平方米） 15314 50261 25690 2887 西南片區(qū) 0408年經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅各總價(jià)段成交情況產(chǎn)品定價(jià) — 總價(jià)框定08年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅主要集中在 400600萬元 的總價(jià)段總價(jià)卡位法31根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價(jià)梯度，本案的總價(jià)段可初步框定在 400600萬元本案總價(jià)框定個(gè)案：燕南園、貝尚灣、復(fù)地愛倫坡等個(gè)案：南郊別墅個(gè)案：圣得莊園總價(jià)卡位法32基本信息：占地面積 190000㎡建筑面積 120230㎡已成交量 93949㎡容積率 綠化率 35％產(chǎn)品類型 聯(lián)排，少量雙拼聯(lián)排面積 200㎡風(fēng)格 現(xiàn)代產(chǎn)品定價(jià) — 參考樓盤總價(jià)卡位法33產(chǎn)品定價(jià) — 參考樓盤萬科燕南園于 2023年 9月首次開盤，目前仍處于持續(xù)銷售中萬科燕南園供求走勢(shì)總價(jià)卡位法342023年成交均價(jià)（元 /平方米） 2023年成交均價(jià)（元 /平方米）好世麒麟園 13297 13885 萬科燕南園 11044 11832 價(jià)格梯度 產(chǎn)品定價(jià) — 單價(jià)梯度我們選取好世麒麟園和萬科燕南園 0 06年的成交均價(jià)，以此確定這兩個(gè)項(xiàng)目間的價(jià)格梯度：則好世麒麟園與萬科燕南園的價(jià)格梯度為 ： 1總價(jià)卡位法35萬科燕南園成交均價(jià)走勢(shì) /平方米 /平方米產(chǎn)品定價(jià) — 參考樓盤單價(jià)目前，萬科燕南園成交均價(jià)已回落到 /平方米總價(jià)卡位法36產(chǎn)品定價(jià) — 單價(jià)確定通過兩者間的價(jià)格梯度，得出好世麒麟園的均價(jià)：17000元 /平方米 *=20400元 /平方米≈ 20230元 /m2總價(jià)卡位法37產(chǎn)品定價(jià) — 主力總價(jià)本案小戶型的面積為 240平方米左右，則總價(jià)為240平方米 * /平方米 =480萬元本案大戶型的面積為 300平方米左右，則總價(jià)為300平方米 * /平方米 =600萬元好世麒麟園的主力總價(jià)段為：500600萬元總價(jià)卡位法38單價(jià)梯度法確定的主力總價(jià)段： 500600萬元產(chǎn)品定價(jià) — 總結(jié)本案項(xiàng)目定位： 區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品本案總價(jià)段初步框定： 400600萬元主力總價(jià)段： 500600萬元， 單價(jià)： /平方米總價(jià)卡位法39價(jià)格系數(shù)法40類似屬性案例價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得到項(xiàng)目 靜態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：主要適用某項(xiàng)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅價(jià)格系數(shù)法41定價(jià)體系建立：選取世紀(jì)公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項(xiàng)目和遠(yuǎn)離公園項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較，從而找出一定的價(jià)格系數(shù)，最終得出本項(xiàng)目與板塊內(nèi)其它樓盤的價(jià)格系數(shù)，同時(shí)結(jié)合旭輝依云灣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終調(diào)整得出本項(xiàng)目的定價(jià)。雍景臺(tái)香梅花園浦東世紀(jì)花園價(jià)格系數(shù)法43世紀(jì)公園板塊 —— 不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則： 距世紀(jì)公園有一段距離或不能正對(duì)世紀(jì)公 成交均價(jià) 22023元 /平米新江灣城板塊內(nèi)項(xiàng)目成交均價(jià)： 22023元 /平米橡樹灣新城御景價(jià)格系數(shù)法46新江灣城板塊 —— 板塊邊緣項(xiàng)目價(jià)格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目一： 書香銀苑 成交均價(jià) 16381元 /平米項(xiàng)目二：盛世新江灣 新江灣城板塊邊緣項(xiàng)目成交均價(jià)： 16055元 /平米書香銀苑 盛世新江灣價(jià)格系數(shù)法47新江灣城板塊 —— 價(jià)格系數(shù)板塊內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)格： 22023元 /平米邊緣板塊項(xiàng)目成交價(jià)格： 16055元 /平米新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)： 價(jià)格系數(shù)法48本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)得出：世紀(jì)公園板塊加上新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)的平均值，即 （ +） /2=本項(xiàng)目價(jià)格系數(shù)為： 價(jià)格系數(shù)法49本項(xiàng)目價(jià)格定位 — 選取原則選取原則：由于顧村板塊目前在售樓盤都距公園較遠(yuǎn)，因而選取整個(gè)板塊的成交均價(jià)作為該板塊的價(jià)格基數(shù)。：價(jià)格建議報(bào)告2023/1275目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究價(jià)格建議價(jià)格建議項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題76主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積 68540平方米總建筑面積 87456平方米商業(yè)建筑面積 3683平方米住宅建筑面積 68538平方米住宅類別 小高層、花園洋房、聯(lián)體容積率 建筑密度 %綠化率 %總戶數(shù) 578戶車位 地下 171/地上 270項(xiàng)目背景 朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)朱涇萬安街龍頭地段，上風(fēng)上水，高品質(zhì)低密度社區(qū)77聯(lián)排洋房公寓 雙拼掘石港東林河?xùn)|林東街萬安街勝利街濱河路項(xiàng)目背景序號(hào) 形態(tài) 樓號(hào) 面積（ m2）1 小高層 3 2 多層 7 3 8 4 20 5 25 6 別墅 11 7 14 8 15 9 16 10 17 11 18 12 21 13 22 14 23 15 26 16 27 17 28 18 29 19 30 20 34 21 35 22 商 A 合計(jì)面積 首批可售房源首批可售房源共首批可售房源共 27000㎡㎡ ，其中小高層，其中小高層 5831㎡㎡ ，花園洋房，花園洋房 7774㎡㎡ ，別墅，別墅11830㎡㎡78價(jià)格目標(biāo) 2023年 1月 30日首次開盤，產(chǎn)品有公寓、花園洋房和聯(lián)排別墅，開盤完成 90%銷售率 速度目標(biāo) 2023年年中前房源全部開完，首次開盤后 9個(gè)月內(nèi)基本上完成項(xiàng)目的銷售4 季度季度 1季度季度 2季度季度項(xiàng)目工程及營銷節(jié)點(diǎn)預(yù)估：工程進(jìn)度營銷節(jié)點(diǎn)首批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)2023年年1月底首次開盤進(jìn)場(chǎng)及蓄水價(jià)格目標(biāo)速度目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)整盤目標(biāo)首次開盤項(xiàng)目背景項(xiàng)目目標(biāo)：2023年年第二次開盤第三次次開盤第二批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn) 第三批房源達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)79本項(xiàng)目入市價(jià)格策略？首批房源開盤均價(jià)？在首次開盤價(jià)格的基礎(chǔ)上，各產(chǎn)品線整盤均價(jià)？Q1:Q2:基于對(duì)目標(biāo)的理解，我們將回答以下兩個(gè)核心問題：核心問題80項(xiàng)目背景及核心問題項(xiàng)目背景及核心問題目標(biāo)下的市場(chǎng)研究目標(biāo)下的市場(chǎng)研究價(jià)格建議價(jià)格建議宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究外圍市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究框架區(qū)域市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究客戶落點(diǎn)梳理客戶落點(diǎn)梳理81宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究洞悉未來宏觀大勢(shì)，是本案的立足根本！洞悉未來宏觀大勢(shì)，是本案的立足根本！82宏觀市場(chǎng) 08年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球，年下半年，一場(chǎng)金融風(fēng)暴席卷全球， 從從 10月起，中央密集發(fā)布了以救市為月起，中央密集發(fā)布了以救市為目的一系列政策目的一系列政策83上海市自 07年 “ 9二套房政策出臺(tái)，打壓樓市政府救市政策出臺(tái)08年市場(chǎng)調(diào)整受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力，受政策利好刺激，剛需、改善需求、投資逐次成為市場(chǎng)主力， 09年年 110月，月，商品住宅累計(jì)成交商品住宅累計(jì)成交 1485萬㎡，成交量同比激增萬㎡，成交量同比激增 98%宏觀市場(chǎng)84 2023/5/16在 09年市場(chǎng)的成交量爆發(fā)性增長態(tài)勢(shì)下，2023年的市場(chǎng)走勢(shì)是否依然樂觀？宏觀市場(chǎng)中國房地產(chǎn)特征：政策導(dǎo)向的市場(chǎng)85樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部樓市政策已發(fā)生微妙轉(zhuǎn)向，政府態(tài)度由原來的積極支持改為溫和調(diào)整，甚至部分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊分領(lǐng)域（如二套房、首付比例、貸款利率）已經(jīng)明顯收緊宏觀市場(chǎng)86緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái) 在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)后， GDP增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)得以保證，政府或?qū)⒊鍪执驌舴康禺a(chǎn)市場(chǎng)，避免資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)， 緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策最快將在明年二季度出臺(tái) ， 二期開盤前絕大多數(shù)產(chǎn)品已售罄，目前僅剩余洋房產(chǎn)品中個(gè)別一樓單位，二期全盤均價(jià)約 69007000元 /平。m2 m2南分區(qū) E1東地塊公寓 總戶數(shù)： 600戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：上海殷潤物業(yè)管理公司開發(fā)商：上海標(biāo)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)：小高層： /平米多層： /平米該案目前二房掛牌價(jià)格2/2/1 87㎡ 單價(jià) 7816元 /㎡ 總價(jià) 68萬 1樓 /共 6樓 普裝3/2/2 126㎡ 單價(jià) 8333元 /㎡ 總價(jià) 105萬 3樓 /共 6樓 精裝4/2/2 151㎡ 單價(jià) 7483元 /㎡ 總價(jià) 113萬 6樓 /共 11樓 普裝※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7200—7500 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在69007200左右115華光紫荊苑項(xiàng)目名稱：華光紫荊苑 綠化率： 40%項(xiàng)目地址：塘園路 521號(hào) 占地面積： 11萬方容積率： 建筑面積： 建筑類別：小高層、多層 首次開盤： 2023年 6月總戶數(shù)： 500戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 2023年 12月 物業(yè)公司：上海華榭物業(yè)公司開發(fā)商：上海華邸房地產(chǎn)公司物業(yè)費(fèi)：高層： /平米多層： /平米2/2/1 ㎡ 單價(jià) 7475元 /㎡ 總價(jià) 65萬 3樓 /共 6樓 毛坯 3/2/2 121㎡ 單價(jià) 7603元 /㎡ 總價(jià) 92萬 1樓 /共 11樓 普裝3/2/2 126㎡ 單價(jià) 7143元 /㎡ 總價(jià) 90萬 6樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 7100—7400 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在68007200左右116金玉良苑項(xiàng)目名稱：金玉良苑 綠化率： 46%項(xiàng)目地址：羅星南路 303弄 占地面積： 8萬方容積率： 建筑面積： 12萬方建筑類別：小高層、多層 首次開盤： 2023930總戶數(shù)： 1000戶 車位比： 1： 入住時(shí)間： 20231231 物業(yè)公司：深圳職茂物業(yè)管理有限公司開發(fā)商：上海金韻房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)費(fèi)：高層： /平米多層： 元 /平米2/2/1 97㎡ 單價(jià) 7629元 /㎡ 總價(jià) 74萬 4樓 /共 6樓 精裝3/2/2 129㎡ 單價(jià) 6434元 /㎡ 總價(jià) 83萬 1樓 /共 11樓 毛坯3/2/2 138㎡ 單價(jià) 7101元 /㎡ 總價(jià) 98萬 6樓 /共 6樓 毛坯該案目前二手房掛牌價(jià)格：※ 剔除裝修 費(fèi) 用， 目前毛坯 報(bào) 價(jià)在 6400—7100 左右， 實(shí)際 成交價(jià)格在62006800左右117匯佳新苑項(xiàng)目名稱：匯佳欣苑 綠化率： 40%項(xiàng)目地址： 羅星南路 258弄 占地面積： 容積率： 建筑面積： 建筑類別：多層、小高層 首次開盤： 20230